半年报阅读2010年中期

(2010-08-13 07:00:46)转载
标签：杂谈
开始记录下半年报阅读心得
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全聚德 002186
1、实现营业收入6.12亿，同比增13.86%，归属母公司净利润5225.81万，同比增23.78%，客流229.29万人次，同比增0.59%。
2、单客消费266.91元，相比2009年的239.72元，增长11.34%，扭转了2009年相对2008年单客消费的下滑趋势（2008年单客消费267.73元），但相对于过去四年时间，单客消费额没有太大的趋势变化（过去四年平均消费252.95元）。
3、客流量229.29万人次，同比增速相对于过去三年大为减缓，仅增加0.59%。由于没有公布详细营业面积变化，因此无法得出：内生性增长减缓，还是营业面积出现减少。上半年“四川饭店”恭王府店停业，应该有一部分影响，而直营店仅增加1家，加盟店却减少了6家。
4、募投项目没有按照预期计划进展，上市以来新开的12家直营店，有8家仍处于亏损，其中1家是2010年新开，另外3家预计在五年折旧摊销完后能实现盈利（IPO称2-3年即可实现盈利），剩余4家外埠店面经营商存在较大问题。可见：全聚德在北京以外的扩张难度是很大的，新店培育时间极长，经营风险很大。主要原因是烤鸭的文化氛围不同，饮食习惯也有差异，另外，烤鸭味腻，"味觉累计"作用明显。
5、毛利率方面维持较高水平，略有下滑，餐饮部分毛利率63.83%，但销售给超市卖场的包装烤鸭食品毛利率大幅下降至34.52%，而且带来一定的应收款（被渠道压榨）。公司毛利率提升较为困难。
6、销售费用增速较小，但管理费用增长35.7%，总体费用率保持较平稳水平。
7、公司现金流情况比较良好。
结论：品牌历史悠久，老店面经营稳定，现金流充裕，外埠扩张难度极大，亏损店面可能拖累业绩，业绩增速平稳，但缓慢，成长性不足，目前市盈率动态接近31倍，仍然偏高，投资价值不大。
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潮宏基 002345
1、上半年营业总收入3.99亿，增43.36%，销售费用和管理费用增速低于收入增长，财务获得一定利息收入。归属母公司净利润5611万，增40.46%，含220万非经常性损益。公司2009年至今，业绩增速还是比较快的。
2、上半年专营店总数317家，上半年自营净增加14家，代理门店净增加2家，专营店总数增加5.3%，收入的增长更多源于内生性增长。
3、毛利率方面，K金毛利率48.28%，比去年同期增加1.37个百分比，比2009年年末增加1.02个百分比。铂金方面，毛利率31.77%，同比同期下滑3.63个百分比，这部分持续下滑。其他珠宝，主要是黄金方面和其他产品，毛利率仅12.77%，同比下滑3.57个百分比。合计毛利率35.91%，同比下降3.61个百分比，相对2009年年末下滑2.34个百分比。整体而言，K金系列是公司的强项，而铂金及其他产品竞争较激烈。
4、华东地区，仍是公司主要收入来源地，上半年占比达到59.39%，比去年年末有所增加。华南地区竞争激烈，特别是香港的珠宝连锁公司。公司着力在西南、华北、华东等区域。
5、公司存货增加42.41%，与收入基本持平，存货周转维持平稳，应收帐款增加64.98%，数额占收入的比重较小。
结论：公司在K金方面有一定的优势，这方面的毛利率也较高，但增速可能减缓，公司在其他黄金产品线上增长较快，但逐步走低的毛利率显示这部分业务竞争激烈，贡献收入较大，但对业绩贡献不高。公司开店比较谨慎，内生性增长稳定，费用控制、存货控制等方面做得还不错。区域方面，重点避开竞争激烈的华南地区。预计今年动态市盈率达到53倍左右，市盈率高于其过往一年的利润增速，估值仍难以承受。投资价值不大。
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星期六 002291
1、上半年收入5.03亿，增18.03%，归属母公司净利润5701.8万，增6.55%，加权平均ROE4.19%。
2、公司09年上市以来，在店铺的扩展方面，披露不充分，2009年年报未详细披露数据。根据历史公布的数据情况来看，如下：
2010年上半年新增自营店179家，期末连锁店总计1524家，自营店1099家，分销店425家。和2009年6月30日相比，连锁店总计增加213家，其中自营店增加154家，分销店（加盟）增加59家。按照2010年中期说明的，自营店增加179家，这意味着2009年年末自营店为920家，相比2009年6月30日，即2009年下半年自营店净减少了25家。如果看看2009年招股书上的说明就明白了，公司在07年-09年上市前飞速扩张了店面，其中07年一年就新增自营店441家！而正是这些短期内飞速膨胀的店面，在遭遇2008-09年经济波动时出现了问题。这也反过来说明，我们的上市公司为了上市所作出的“业绩修饰”。
2009年招股时的募集资金投向项目中，针对连锁店扩张的计划在2009年几乎没有执行，反倒是净关闭了经营不良的25家直营店。计划中，2010年-2011年9月，要累积新设900家直营店，步骤是2009年开162家，2010年开600家，2011年开138家。因此，如果要完成计划，2010年必须开762家，显然，这个计划是执行不了的。从公司2007年狂开新店（直营店增加441家，总连锁店增加558家，翻了一番）来看，公司对经济的前瞻性和计划性非常不够：经济非常景气的时候，急速扩张，经济下滑时，暴露问题，反而缩手缩脚。
由于2010年挤压的新开店计划较多，新增门店还需要培育期，因此2010-2011年都会受到积压新店开办的费用和前提投入压力。
3、上半年单店销售额为33万元，按照2009年的数据，上下半年销售量差不多（2009年上半年占48.4%），全年单店销售额能达到60万以上，相比过往数据有所提升：2006年61.4万元，2007年51.5万元，2008年59.4万元。而产品销售单价，一直在平稳增加：2006年每双卖191.7元，07年卖192.6元，08年卖201元，09年卖220.4元，10年上半年卖224.1元。
4、品牌来说，主打品牌“星期六”上半年收入增长38.65%，毛利率50.14%，提高0.63个百分比，副品牌“索菲亚”收入增长较快，增53.87%，毛利率50.95%，提高1.34个百分比。“菲伯丽尔”几乎停滞，收入增0.83%，毛利率也有50.03%。其他诸如“69”品牌，收入大减32.9%。但总体而言，毛利率还是较百丽低很多，百丽能超过60%，达到65%左右。（买百丽、天美意、塔塔、百思图的MM们，你们付出的钱中，有30%流入了百货公司手中，有40%多流入了百丽手中，只有不到30%的钱，才是真正的成本，心痛下）。从“69”的滞销，也可以看出：对于百货等中高端卖场，“低价货”是难以存活的（毛利低，单平米销售贡献低）。
5、女人对鞋，本质上就是“穿给别人看”的，舒适度和品质，都是次要一等的。因此要求：第一，品牌要响，要与一般的鞋区分开来。想想那些都市白领，有意无意把裤腿撩开，露出袜子上的“GUCCI”吧。尽管百丽、星期六、kisscat这些，都只是冒充洋货的国产货（都要取个英文名，看似意大利，其实都是深圳宝安某工厂产的），但毕竟已经划分出一个层次来：中产消费层。第二，样式要多样化，要跟上潮流（实际上我也不知道女人的鞋，谁能分清楚潮流？），第三，品牌要多样化，多层次化。例如当百丽成为街鞋的时候，女人会偶尔拿出STACCATO来，瞧，我更有品位吧？其实都是百丽旗下的，连工厂都是一个模具造出来的，名字不同，多卖你上百块。百丽把女人当笨蛋，女人就把男人当笨蛋，男人以为自己很聪明，其实还是被百丽间接赚大。更有“炫富”的笨女人，买PRADA,GUCCI,FENDI,TOD'S，其实很多也都是中国工厂生产贴牌的，挂个金子招牌，放在豪华房间里，打着炫目的灯光，以及每颗牙齿都闪亮的美女销售小姐，让你心甘情愿多掏上千、万大元。第四，定位要“高端”，打折完，要“中端”，最高明的，是在SHOPPING MALL里面，先提价3倍，然后打3折，一分钱没少，女人们都争先恐后，生怕错过了品牌折扣期。其实能接受的普遍价格，就是200-300元，但看到1000元，打三折，感觉上自己穿的还是1000元的品牌货。
6、星期六募投的生产项目，因为展店速度太慢，因此也暂停了，主要是通过外包解决。但复杂的外包（所谓的微笑曲线，不做中间制造），必然带来供应链的复杂和滞后。直接表现出来，就是存货周转率缓慢。大量的资金沉淀在库存上。星期六07年存货周转天数是128天，08年是204天，09年是290天，10年1季度是303天，上半年是358天！这意味着要一年左右，才能将库存销售一次。营业周期也从07年的196天，下降到今年上半年的436天。库存周转的大幅下降，也意味着现金流的恶化，经营活动产生的现金流从07年的1228万，到08年的-1217万，09年的-6725万，上半年的-1.6亿。还好中报手上还有7.04亿，可以应付今年及明年的开店和营销费用。相对照，百丽的存货周转天数一般都在130天左右。具体来说，09年6月存货为3.61亿，09年4.47亿，10年一季度4.70亿，上半年为5.67亿，可见，公司在上市拿到资金后，首先就进行了大量的备货，可开店却不如预期，只好继续等待，二季度开始加速开店，为此又备了一批货。从策略上看，百丽的小批量试产试销，款式适销对路后再加大生产量的做法比简单的通过以产定销，更贴近市场，更快响应。从2009年及10年中报可以看出，期末的4.9亿存货中，大部分都是半年左右备货新增的（大约3.5亿左右），两年期以上的存货下降了34.72%，倾销存货，略有进展。因此，我们对星期六的存货问题，应该客观看待，其中2009年四季度和2010年一季度备货是大头，但之前的库存销售不畅，也是重要原因之一。存货跌价准备，做的不够，期末剩余总额是2602万，当期计提583.7万，转销265.88万，期末总额占当期存货比例是4.58%，相比09年的5.1%，还有所下降，感觉不是很严谨。
7、费用方面，提升很快，期间费用率，从07年的24.27%，到08年的27.96%，到09年的29.72%，再到上半年的33.66%。主要是收入增长较慢，新开店投入较大，广告费用开支也较大（最近签了代言人，花了几百万）。
8、星期六的模式，是女鞋品牌的忠诚度不高，单一品牌的市场占有率都不会太高，而百货等渠道商，为了维护自身利益，不会坐视一家独大，因此一定需要多厂商和多品牌相互制衡。因此，尽管百丽已经拥有6大品牌，但仍然不能完全垄断渠道。这是星期六存活的最根本问题，否则百丽将上演大鱼吃小鱼，依靠多品牌，将这些二三线品牌逐出市场。
9、星期六定位不如百丽中高端，但又比达芙妮稍微高端一些，推出的69品牌可能是很大的败笔，PU皮，价廉，却有不少加盟商在一个门面销售，这对星期六的品牌冲击打击很大。
10、尽管目前星期六问题很多，但毕竟女鞋是个庞大的市场，三四级市场和农村乡镇市场都未充分启动。女人对品牌的虚荣，导致产品可以跟随通胀涨价，不至于陷入价格恶战。单价和销售量、以及毛利率的三轮驱动，导致一旦形成强势的品牌，渠道形成规模，供应链快捷灵活的局面，盈利增长会非常快速。百丽目前的盈利和苏宁有一拼，市值也过1000亿大关。达芙妮市值也超过星期六4倍左右，但市场格局并没有相差如此之大。
结论：星期六2010年上半年的开店加速，以及至2011年的开店可能导致未来1-2年业绩增长缓慢，但还不能确定，在目前较大营销推广后，销路能否打开，新店进入盈利周期后，对存货的拉动会有多快。百丽一股独大的局面很长时间将会延续，但渠道商还是会给其他竞争者进入和发展的机会，这是达芙妮、星期六、千百度等品牌商的生存发展机会。今年的动态市盈率大概35倍左右，市净率3.3倍，估值还是有一定压力，毕竟达芙妮市盈率还不到20倍，百丽也不到30倍。这个公司可以理解为“困境”，存在反转机会。
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天虹商场 002419
1、上半年总收入48.09亿，同比增28.79%，归属母公司净利润2.32亿，增24.51%。
2、上半年新开2家异地店：东莞黄江天虹、北京国展天虹，总计直营店37家，特许管理3家（增加1家）。
3、新增店面不多，收入和利润增长主要是内生性增长，1季度2009年之前开设的店面，同店收入增速
22.35%，营业利润同店增长38.94%。这也是百货公司不同于其他业态的地方：内生性增长比外延扩张更容
易。百货公司外延扩张，特别是外埠扩张，难度很大。新店培育期较长，一般也要3年左右才能成熟。
4、公司期末，在深圳有22家店，东莞5家，惠州2家，广东省合计29家，厦门1家，福州1家，南昌3家，嘉
兴1家，浙江（萧山、湖州等）3家，苏州1家，常州1家，长沙1家，北京2家。从布局来看，除了发源地广
东外，其他地区比较零散，似乎没有明确的区域方向，沿海及重点城市，都有布点。从收入分布来看，深
圳地区收入31.65亿，增18.86%，深圳外地区收入15.62亿，增55.51%。从一季度业绩较大幅度低于收入，
而中报已逐步接近收入增速来看，外埠门店，特别是2009年4月-年末开设的几家新店培育情况比较良好。
5、对于连锁百货而言，一线大城市已经逐步进入SHOPPING MALL业态兴起的阶段，深圳的万象城、益田假
日广场、花园城等购物广场的兴起，给原来的中高端百货公司构成一定的压力。例如华强北茂业客流情况
和前几年就慢慢有所差异了。而结合超市和百货公司的“百+超”业态仍然具有较强的生命力。超市聚集
人流，百货做高毛利，是个比较好的搭配。
6、而连锁百货（不涉及超市而言），本质上，不能分享太多“连锁”的优势。中国百货公司绝大多数都
是专柜经营，属于“二房东”，善于选址、营造气氛、聚集人流、品种搭配和促销，是百货公司的核心竞
争力。而连锁的威力，例如：复制简单快速，标准统一，连锁带来的规模效应降低单位费用，规模扩大带
来的议价能力，议价能力带来的更高毛利，以及给客户的让利。统一的配送物流带来的先进供应链等等。
另外，外埠扩张能力，也是考察连锁百货公司的最重要因素。除非是类似广州友谊这样位置优越，历史悠
久，走高端路线，拥有一批VIP忠实客户的百货公司（但这样的公司也会随着城市商圈的演变，高端百货
的竞争而逐步变化）天虹商场，目前的外埠扩张是较为零散的，超市方面的物流可能还是需要依靠供应商
自行配送。公司对自身物流和仓储情况披露信息不多。
7、天虹与王府井相比，王府井店面更大的多，天虹平均店面经营面积在2.4万M2左右，而王府井能达到5
万M2左右。因此单店收入而言，王府井超出天虹较多。王府井2009年单店收入达到5.68亿，单店营业利润
总额达到2755万，天虹2009年单店（包括特许经营）收入为2.17亿，单店营业利润总额为1270万，均低于
王府井。但毛利率而言，天虹超出王府井很多，10年一季度，王府井毛利率18.29%，天虹21.4%，广州友
谊22.14%。
8、天虹2010年上半年，百货毛利率21.75%，同比毛利率下降了3.61个百分比，超市21.29%，毛利率21.29%，毛利率同比增1.4个百分比。这是比较困惑的地方，即现实中感受到天虹超市的价格是较高的，特别是生鲜食品等，比其他超市高不少。天虹超市的毛利率在超市公司中也属于较高的，不过差距不是特别大，例如友谊股份一季度毛利率20.34%，人人乐20.04%。当然，这和地域可能也有关系，例如上海、深圳、北京等发达地区的超市毛利率普遍较高。但天虹超市普遍给人的“高价”感觉，对公司发展不是特别有利，公司似乎有意把定位定在都市白领上班族。
9、公司规模目前在连锁百货行业排名靠前，次于大商、百联、王府井、鄂武商等。目前连锁百货行业基本上是诸侯割据，每个省市都有区域称雄的百货公司，但全国范围而言，还没有一家有较强优势的全国性百货公司，这也是发展空间所在。大商困于治理，百联局限于华东，王府井和天虹是目前在全国范围内布点的连锁百货公司，银座目前仍局限于山东，正向河北渗透，其他的基本上都是地头蛇。广百股份也在向湖南和广东省渗透，但目前扩张遇到一些困难。
总结：天虹是很值得关注的连锁百货公司，中国目前人均GDP刚好进入了百货兴旺的时代，行业的空间是很大的。目前市盈率动态在31倍左右，和王府井大体相当。相对而言，更喜欢天虹的模式多一些。
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国民技术 300077
1、上半年实现营业收入3.84亿，同比增141.68%，归属母公司净利润1.05亿，同比增196.45%。
2、公司是电子元器件行业中少有的，具有一定壁垒的科技公司，公司主打产品安全芯片，中期毛利率达到51.66%，仅同比下滑0.53个百分比，这在毛利率普遍较低的电子元器件行业，算是比较突出的。其中主要是USBKEY安全芯片产品，占营业收入比重达到50%。
3、USBKEY领域，国民技术几乎形成垄断优势，2008年市场占比达到72.9%，我们不禁反问：国民技术在密码算法，在IC设计方面真的比国际IC巨头意法半导体、英飞凌这些强很多吗？为什么2008年英飞凌不过占据国内USBKEY芯片市场7.7%份额？原因就在于涉及国家机密，毕竟银行等金融系统的安全密码算法等核心机密不能完全为外资掌控。因此，国民技术在该领域，构成了“不对等竞争优势”。
4、在可信计算TCM芯片领域，公司也具有很强的竞争实力。和USBKEY一样，国家机密安全在zf推动可信计算机安全芯片时，也成为最重要考虑的一个因素。可信计算机安全芯片，最早是99年由Intel、微软、惠普、IBM等巨头组织提出的一种可信计算机思路（TCPA），也就是在主板上嵌入一款安全芯片（TPM），来解决病毒攻击、密码保护等安全功能。在商用笔记本领域应用最多。中国自己也搞了个中国标准的TPM，称为TCM。目前并没有强制推广，但一些国内笔记本商有推出含TCM的笔记本。当然，我们做投资不是听故事，实际的前景远比想象更复杂。目前此领域还未有实质性突破，任何成熟的投资者，都应该在做评估时，将其前景做悲观的评估，而不是发挥想象。
5、在移动支付芯片领域，公司的技术实力也是很强，道理很简单，公司大股东之一是中兴通讯，本身国民技术的前身就是和中兴通讯紧密挂钩的。中兴通讯在射频技术方面的积累，也很大程度上转移给了国民技术，特别是2.4GHZ超高射频技术。我们知道目前RFID-SIM移动支付方案目前遇到很大阻力，这也是前期公司股价暴跌的原因之一（成长股的代价：一旦美好的预期达不到则出现灾难性暴跌）。但公司在移动支付芯片领域，2009年已经取得了5165万，2010年上半年取得了1.25亿的收入。
6、公司是电子产业中为数极少的上游厂商：IC设计方面。下游，例如封装，等，毛利率都较低，例如封装领域的龙头—长电科技，09年毛利率也就20%左右。但即便如此，电子产业注定的：研发-创新-降价的循环没有改变。国民技术的安全芯片单颗价格，也都一直处于持续降价趋势，毛利率的问题，要靠技术成熟和大规模生产带来的成本降低。总之，花费大量的科研精力，最终只是为了让消费者获得更加廉价的电子产品，这是种悲哀。
7、更可悲的是，公司在创业板上市注定了就是“高估值、高预期”，目前市值超过130多亿（上市最高接近190亿！），今年动态市盈率约75倍左右，即便按照机构乐观的预期，到2012年净利润较今年翻番，2012年动态市盈率也高达38.33倍。
结论：所谓可以用“成长”，化解“高估值”的说法，不值一提，“高估值”是你已经确定付出的，而“高成长”却是未知的。长期这么做的结果，不言而喻。一旦遭遇到未知的风险，成长性成为泡影，习惯于付出高估值的投资者，必将受到较大的资本永久损失。国民技术在安全芯片领域具有一定的壁垒，所谓退可守，进可在TCM芯片以及移动支付射频芯片等领域扩展业务。但估值和其他创业板一样，过分透支了这种业绩的成长性。假设公司到2014年占据了国内USBKEY安全芯片全部市场份额，按照目前的毛利率和费用情况，净利润也不过3.5亿左右，加上其他利润来源，也难以支撑130亿的市值。如果届时市场认为其成长性到头，仅肯给予诸如20倍的PE估值，长期复合增长率是很低的。
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房地产中报：（万科、保利、金地、招商地产，还欠缺中国建筑）
首先看看一些基础数据：
销售规模 营业利润 扣非后净利润 摊薄ROE
万科 167.6亿 41.18亿 26.53亿 7.21%
保利 112.4亿 24.45亿 16.27亿 6.31%
金地 87.4亿 18.56亿 12.2亿 7.91%
招商地产 69.8亿 18.29亿 10.51亿 6.25%
销售面积 销售金额 竣工面积 结算面积 结算收入 开发毛利率
万科 320.2万 367.7亿 128万 150.5万 164.5亿 28.95%
保利 267.1万 217.5亿 84万 140.9万 108.4亿 24.64%
金地 48.3万 53.7亿 缺 74.3万 84.9亿 24.85%
招商地产 28.75万 42.3亿 缺 41.09万 58.79亿 42.76%
1、房地产行业总体而言就是个资金运营商，规划完后的设计、施工，甚至销售策划、代理等都是外包为
主。对于房地产商而言，核心竞争力在于对房地产市场周期的把握，对市场区域发展方向的把握，对资金
运营的掌控，对多项目运作的管控能力。
2、对下半年市场的判断：
万科：部分前期投资比例较高，房价上涨较快的城市，价格逐渐出现松动迹象，6月关注的14个主要城市
成交批售比（成交/新增批售面积）下降至1以下，达到09年1月以来最低，这意味着下半年新盘上市高峰
期到来，新房可售库存量增速将上升。上半年，全国商品住宅新开工面积和开发投资额继续保持65.4%和
34.4%的较高增速，成交速度和存量的上升，可能导致开发企业面临库存和资金压力，投资能力受到抑制
。（万科没有明说，但逻辑意思是：下半年重点城市房价将松动下跌，原因是下半年是新盘集中推出期，
成交却受到抑制，库存量上升。另一方面，开发商受限于资金和库存，购地和新开工趋缓，而可能降低了
1年后的供给）
保利地产：上半年新开工面积增长67.9%，竣工和开发投资增速都较快，09年底开始的供应不足情况，有
望在今年下半年得到根本性改善。6月份房价上涨过快势头得到初步遏制，市场将逐渐回归理性，此次调
控及时遏制了房价过快上涨势头，有效规范稳定了市场，有利于行业的长期健康发展。
金地：下半年，市场供应量的上升将推动调整继续深化，一方面，供应的增多将会加大市场竞争，另一方
面，新上市项目也会采取更灵活定价策略，两者结合，房价的进一步下滑可能顺理成章。而更为理性的定
价会推动交易量恢复平稳，在新的平台上达到均衡。
招商地产：市场预期正在发生变化，调控效果初步显现，市场目前进入了调控效果观察期。伴随价格的逐
步回落及销售数量的大幅下降，市场正朝着zf调控方向发展。
综合来说，都认为下半年随着推盘的增加以及调控效果的显现，价格会出现回落，并且在一定平台上，成
交价和成交量重新达成平衡。另外，都认为下半年会是购置土地的较好时机。
3、从上半年销售金额和销售面积来看，金地和招商地产上半年竣工的项目不够多，下半年将会加大推盘
的力度。金地预计下半年将新增可售资源项目200万M2，比上半年销售的48.3万m2有较大增长。这也验证
了下半年房地产商将会加大推盘量的观点不虚。
4、强者恒强再一次验证，万科上半年销售金额，相对于其他三强的优势加大了，超过保利69%，超过金地
6.84倍，而结算收入超过保利51.7%，超过金地93.7%。总的来说，万科没有因为2008年的金融危机而放缓
开工建设速度，因此保持了很好的库存均衡增长。而金地、招商地产却因为金融危机导致资金紧张，项目
建设速度被延误了，以至于上半年销售旺盛时，却缺乏项目。这一点看，国内房地产市场，万科、保利、
中国建筑（中海外）的确是比较成熟的全国扩张的行业龙头。其他一些诸如碧桂园等，还不足以称为成熟
的行业龙头。
5、从预收帐款来看，万科中期453.8亿，保利386.8亿，金地104.5亿，招商地产82.96亿。占2010年上半年结算收入的比例分别为：2.75倍、3.56倍、1.23倍、1.41倍，从未来1年左右业绩增长保障来说，保利由于去年下半年和今年上半年的销售增长，未来1年的业绩保障度是较高的。而金地由于上半年推盘较少，下半年压力会较大一些。
6、从2010年上半年结算单价（结算单价反映的是09年销售的项目）来看，万科（每m2售价）：10930元，保利：7693元，金地：11426元，招商地产：14307元。而上半年销售单价增长来看，保利上半年增长幅度最大，金地相对于09年平均售价有所回落。从毛利率来看，万科上半年毛利率较高，达到28.95%，相对于去年增长明显。而招商地产定位高端，毛利率远高于其他三强。所以每次万科喊降价喊的最欢，结果却并不尽如此。单纯从毛利率来看，房地产已不是明星。
结算单价 销售单价 单价增长
万科 10930.23 11483.45 5.06%
保利 7693.4 8143.018 5.84%
金地 11426.65 11118.01 -2.70%
招商地产 14307.62 14713.04 2.83%
7、从存货来看，万科期末账面存货价值1153.1亿，其中，拟开发产品（土地储备）508.67亿，在建开发产品552.9亿，库存成品房53.02亿。（库存成品房占整个库存量的4.75%）。而保利、金地等公司，对于存货的划分，不如万科清晰。例如已开发完工产品（即库存成品房），不清楚是划入开发产品项目，还是库存商品项目，土地储备是划入开发成本，但没有详细划分出来。保利存货总计937.8亿，金地454.3亿，招商地产341.5亿。
8、运营能力来看，万科存货周转速度也是趋于缓慢，从04年的653天，到去年的1020天，再到上半年的1772天。综合下来，也导致总资产周转率逐步放缓，从04年的0.59次/年，到去年年末的0.38次，今年上半年是0.11次。我们知道提升ROE的办法，要不提高净利润率，要不提高总资产周转率，要不提高财务杠杆。万科维持ROE的方法，就是提高净利润率。万科销售净利润率从01年的8.57%，提升至去年年末的13.15%，上半年是18.85%。期间费用率控制良好，去年是7.22%，今年上半年是8.53%。保利上半年销售净利润率是16.22%，期间费用率控制比万科还要好，仅有4.17%。但保利的存货周转更慢，从05年的1216天，到去年的1243天，再到中报的1881天。导致公司总资产周转率中期也只有0.11次。