中华城数码商业广场项目简介

一、项目概况
中华城数码商业广场项目选址于武汉市建设大道与香港路交叉地段，是武汉新开发的金融商务黄金要塞，在市区内享有“金融地带、交通枢纽”之称，该地段交通便捷，四通八达，距汉口火车站及武汉客运港均10分钟路程，面对武汉市房地产交易大楼，东西两个方向分别座落着金融大厦、农行大厦、商业银行、建银大厦、武汉图书馆、武汉广播电视中心等 金融、文化中心，地理环境十分优越。
项目选址位于城市主干道上，沿建设大道铺设有完善的市政管线，项目接入十分便利；目前，建设单位设立的安置办公室已接通水、电、通讯设施，可提供施工用水、电及通讯。地面标高20.3-20.7之间，场地坪整、宽敞，易于大型建筑设施设备进场；建筑工地现场环境及建筑垃圾按市政府有关规定治理。
项目计划用地约53.2亩，分属六家单位所有，分别是江岸汽车队7.6亩、北斗集团3.2亩、鲩子湖村2.6亩、市橡胶工业制品研究所2.9亩、江岸区物资处仓库13亩、市旅游局三轮土方公司12.9亩、武汉塑料电线厂10亩。以上六家单位均为特困企业。2000年，华氏集团筹资1000万元兼并了江岸汽车队，通过企业兼并的方式获得了7.6亩土地使用权，华氏集团与其余各家也初步达成收购意向，协议正在谈判中。
项目用地范围内地面建筑物共计33幢，其中2幢七层建筑，面积分别为2900平方米和2000平方米，现为职工宿舍；1幢五层建筑，为市橡胶工业制品研究所办公楼，另有2幢三层建筑和5幢两层建筑，其余为一层建筑和临时建筑。
二、项目内容
本项目所要建设的中华城数码商业广场是大型购物消费中心。其业态为“shopping mall”，它在一个庞大的单体建筑内，集聚了各种零售业态，是不同商品和商业服务功能的总汇。以百货店、大卖场作为龙头商店，配有专业店、专卖店，有购物、休闲、娱乐、餐饮等项目。囊括了大型百货店、大型综合超市、专业店、专卖店等零售业态，开设了快餐店、电信城、游乐场、美容院、金号、书店、药房、照相、银行等多功能服务项目。这种现代零售集聚新业态要突出“大、全、实行物业管理、统一营销策划、实现经营模式的规范化、无消费层次区分、必须是卖场(以销售货物为主，休闲娱乐为辅)”的特点：集“文、情、游、娱”于一身。通常这种业态以差异优势吸引消费者，突出商业城的休闲功能，是一个地区、一个城市的零售休闲娱乐业的代表，起着引导消费潮流和创造消费热点的作用。其目标顾客无消费层次之分，可适应不同消费阶层的需求。在目前的武汉尚无一家(民众乐园的经营模式与该业态有相似之处，但规模较小)，但销品茂的发展与武汉市的经济辐射力、居民的收入水平、消费结构、消费水平是紧密相关的，有很大的发展空间。
三、投资总额
经估算，本项目投资总额为41522万元。
其中：土建工程(含装修)19630万元
设备及安装：6020万元
总平面工程及基础设施：936万元
其他费用8959万元
预备费用1927万元
建设期贷款利息900万元
铺底流动资金150万元
四、市场预测
根据项目建议书的编制要求，本项目财务分析以国家有关文件为依据，对项目作静态效益评估。依据经营方式的不同，项目建议书针对两种方案进行财务分析，具体评述如下：
方案一：商城，出售与租赁经营相结合
本项目总建筑面积为12.96万平方米，其中1—2层对外发售，地下一层及地上3—6层对外租赁经营。经营期的主要收入来源为：
1、房屋发售收入：
中华城1—2层对外发售，建筑面积为3万平方米，共计688个商铺，若项目完工后第一年铺面全部售出，即可实现销售收入2.6亿元。
2、房屋租赁经营收入：
项目建筑地下一层(建筑面积15500平方米)租赁作为大型超市，地上3—6层(建筑面积66872平方米)出租作为商业、休闲等经营场所。
按建筑面积的70%计算有效经营面积，经营面积为5.77万平方米。市场经营面积的95%用于租赁经营，租金按90元/平方米·月计算，满负荷经营年项目单位可实现租赁经营收入5915万元。
初步测算商城1—2层出售后，商城其余租赁经营部分每年可实现利润2340万元，上缴税金770万元。
方案二：商城全部实行租赁
项目经营期的主要收入来源为租赁经营收入，本项目总建筑面积为12.96万平方米，除地下二层作为停车场地外，其余11.24万平方米作为经营用场所。按建筑面积的70%计算有效经营面积，经营面积为9.07万平方米。市场经营面积的95%用于租赁经营，租金按90元/平方米·月计算，满负荷经营年项目单位可实现租赁经营收入9308万元。
初步测算商城若全部实行租赁经营，每年可实现利润6180万元，上缴税金2039万元，平均投资利润率为16%。
五、效益分析
按一方案经营，投资者可较快回收投资及偿还银行贷款；按二方案经营，有利于经营企业对商城经营模式规范化及统一化，有助于统一营销策略，实现品牌经营。
项目的财务效益较好，在财务上是可行的。
六、合作方式：
合作、合资、独资、单个项目转让。
七、联系地址：
武汉市发展计划委员会区域经济发展处
联系人：张纯松
联系电话：027-82810290