买房必备,装修必读---教您如何买一个好房子

房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。好的住宅布
局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。一般说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动
区，应靠近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使
用。
房型好的住宅采光口与地面比例不应小于1∶7；房间宽度不应小于3.3米；主卧室宽度
不宜小于3米，面积应大于12平方米，次卧室的面积应在10平方米左右；餐厅应是明间，宽
度不宜小于2.4米；厨房净宽度应在1.5米左右，宜带一服务阳台；带浴缸的卫生间净宽度不
得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。另外，房型设计还应考虑住房的“时期消
费”特点，即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间。
在户型设计中，考虑家庭人口因素也是比较重要的，二室二厅一厨一卫，建筑面积在８
０～１００平方米的适合两口之家或新婚夫妇居住；三室外二厅一厨双卫，建筑面积在１０
０～１２０平方米之间 ，适合三口之家，子女在１２岁以上的居住，适当考虑书房和公用
卫生间；对于四五口人家，考虑到父母随子女住，需要增加老人住房或专用卫生间，建筑面
积应考虑在１４０～１５０平方米之间，具体为四室二厅一厨双卫或三卫一贮；对于两代或
三代同住，经济收入又比较高，应考虑六室三厅三卫一厨或跃层或别墅。当然，人们对户型
的要求还会因以下因素的变化而变化：一是随家庭人口的变化而变化，二是随家庭经济收入
的变化而变化，三是随家庭主人职业地点的变化而变化 。
区分住宅的基本功能
一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功
能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区。
公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。
私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。
动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。
静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。
这些分区，各有明确的专门使用功能。在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，
使之使用合理而不相互干扰。
起居室（客厅）：两个基本原则是，其一，起居室的独立性；其二，起居室的空间效
率。现在，有的户型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色；有的户型设计了独立的起
居室和交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。此外，要考察起居室四周的墙面是否
好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否则会影响家具的摆放与使用，降低空间
使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，会影响室内采光，使起居厅较暗。
厨房：购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。在空间布局方面，开放式厨房有着
很好的空间效果，可以充分展示个性化装修的魅力，也适应现代化的生活时尚，但对于我国
的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺。在面积标准方面，厨房是集储藏、备餐、烹调、
配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必备的设备需要足够的面积。根据建设部的住宅
性能指标体系，3A级住宅要求厨房面积不小于8平方米，净宽不小于2．1米，厨具的可操作
面净长不小于3米；2A级面积不小于6平方米，净宽不小于1．8米，可操作面不小于2．7米，
1A级则分别是5平方米、1．8米和2．4米。
卫生间：满足三个基本功能，即洗面化妆、淋浴和便溺，而且最好能有所分离，可以避
免使用冲突。从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系，双
卫或多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室。从
面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小于1．6米，淋浴的净宽度不宜小于1．2米。
卧室：一般来说主卧室的面宽不应小于3．6米，面积在14至17平方米左右，次卧的面宽
不应小于3米，面积在10至13平方米左右；其次，应注意卧室的私密性，和起居室之间最好
能有空间过渡，直接朝向起居室开门也应避免通视。
辅助空间：包括阳台、储藏间等。这部分面积虽小，但在日常生活中的地位非常重要。
比如储藏空间，包括杂物间、进入式衣柜等多种形式，可以很有效地节省户内的家具空
间。
总之，根据户型面积不同，小户型经济住宅强调基本生活要求；普通型住宅强调主要功
能齐全和空间的灵活适应性；豪华型住宅强调创造高质量的生活环境，注重细节突出个性。
功能需求主导居室尺度
住宅的原始功能，不是烹饪，不是如厕，不是朗诗颂词，它主要是被用来睡一觉的，所以，
一直到现在，“一居室”、“两居室”还是大小房子的统一说法，“居室”也由此成为住宅
中最历史悠久、最值得玩味的部分。但是，从进门即上炕的唯“居室”独尊，到受客厅挤兑
的“三大一小”，再到如今登峰造极的“主卧”，居室这个重要区域的面积和功能却基本上
还没定型——面对“百变”居室，你知道什么是它最合理的尺度吗？
当居室＝卧室
一、 卧室的尺度
１０——１２平方米：一个满足基本“卧”功能的卧室
基本指标：宽３米，深３．３米，使用面积至少１０平方米。
指标注释：考察卧室尺度是否合理时，一定先以床的摆放为“圆心”——一般床都不应
挨着窗台摆放，否则心理上的不安全因素、积尘、噪音、迎头风等，都不利于睡眠——安置
好床之后，再看这个房间的宽度、深度是否好用，为了简便起见，我们统一将床顺长摆放的
房间距离称为“宽”，床头依靠的墙宽称为“深”。
以床长２米来算，加上床前需留的１米通道，则卧室的至少应为３米；
卧室中衣橱是必要的，按深度是０．６米算，床和衣橱间留０．６米道，床和窗之间再
留０．６
米通道，加上床本身的宽度１．５米，则卧室的深至少应为３．３米，由此来算一个可以容
下双人床的卧室至少应该在１０平方米左右。当然，若单人居住，房间面积可以再稍小，但
一个小于８平方米的睡眠空间可能会有窒息感。
１４平方米：一个可以看电视的卧室
好用指标：宽３．６米，深３．９米，使用面积１４平方米。
指标注释：摆放第二台电视的最佳区域非卧室莫属，入睡前拥着被窝看电视，是比在客
厅正襟危坐更舒适的享受，迎电视入室，也开始成为卧室设计中郑重考虑的要素。
是否能倚着床头舒服地欣赏节目，取决于电视摆放的位置——它应沿墙放在床头的正前
方，而非床的一侧。因此，其宽除容下床长２米、走１米外，还应增加约０．６米以放置电
视（卧室电视２５寸足够）。
卧室深度加到３．９米时，去掉衣橱和走道，床侧可有１．２米空间，能摆放小型书桌
或梳妆台，也可以考虑换张大床——总之１４平方米的卧室要好用多了。
２０平方米：一个可以“分居”的卧室
舒适指标：宽３．９米，深４．８米，面积２０平方米。
指标注释：３．９米宽比３．６米宽的优势是：可以在床前放个小榻，你可以在其上安
置咖啡具、书籍等物，这个卧室立马感觉就不一样了，有点与众不同的随意支配空间的优越
感。
有了４米左右的深，卧室在布置上就随意多了，一把摇椅，一个大盆栽，一个跑步机，
都是不错的选择。你还可以考虑另一种较流行的卧室文明，将双人床换成两个单人床，对工
作压力大的年轻“双职工”来说，这种卧室中的睡眠可能更有效率。
２０平方米以上：一个可以动静分离的卧室
豪华指标：宽４．２米以上，深５米以上，面积超过２０平方米。
指标注释：据说欧美的卧室布局是时兴动静分区的——除了“静态”的卧外，还有个
“动态”的坐区，如今很多样板间也开始在主卧中布置双人沙发或贵妃榻了——能宽裕地布
置坐椅的卧室，深怎么也在５米以上。
至于４．２米的宽，其实已经编排不上什么用场了，你就搁个大点的电视讲讲排场好
了。
二、 卧室的主次
一居以上的住宅要不要在卧室的大小、功能上分出主次，是一个有点争鸣的话题，你不
妨以自己的实际需求来定夺——
若长期保持两口或三口之家，定要突出“主卧”气派。
主人的需要是住宅应最先保证的，若无父母同住，供夫妇使用的卧室不妨以舒适为标
准，除足够宽余的卧室面积外，步入式衣橱、宽大主卫也应成为卧室必要的“配套”。
若与父母同住或孩子年龄较大，要注意选择有“次主卧”概念的住宅。
比父母或成年子女的卧室大出５平方米，就足以让你背个自私的评语，这也是近来“次
主卧”流行的原因。要注意的是，次主卧不仅指面积，还包括朝向和功能上的次“主要”考
虑，它最好也阳光灿烂并有卫生间。
当居室＝儿童房或书房
儿童房、书房其实是“次卧”的概念衍生出来的。与与占据主要或次要位置的卧室相
比，它们也确实可以退居‘次要“的位置。
儿童房１０平方米左右完全可以达到舒适。
因为孩子多数喜欢在起居室或家庭室游戏，你没有必要为他在儿童室留过大的活动空
间，一张宽１．２米长２米的儿童床、一张书桌、一个衣柜再加上一个小游戏空间，１０平
方米（２．７米宽、３．６米深）的儿童房足够孩子生活、学习和玩耍了。
６——１０平方米，书房对面积要求不高。
１０平方米的书房可以容纳一组三人沙发、一组４０公分宽的书柜、一个相当气派的老板桌
和椅，若减掉沙发，８平方米的书房也很实用了，再削减书柜、桌椅的尺寸的话，６平方米
的书房也算好用——不少项目在客厅或者阳台隔出个５平方米多的空间，放个带书柜的电脑
桌，照样能用，所以，居室的尺寸对书房来说不存在什么障碍。
最理想的户型布局是什么
住宅户型布局相当重要，它关系到业主入住之后是否舒适、方便、是否有利于身心健康。如
果布局不合理，要么大大增加您日后改动布局的烦恼和费用，要么有可能给您带来难以挽回
的遗憾，让您日后的居住感受如鱼刺在喉难以言表。那么，什么样的户型布局才是最理想的
布局呢？用一句精辟的话来说就是：绝大多数住户都觉得不用改动的户型布局才是最好的布
局。
笔者在考察了众多楼盘之后，精选出户型布局最好的一种，并动手做了较大修改得到了
一个比较完美的户型布局，该户型可称为经典户型，可供发展商与购房者参考。该户型主要
适用于一梯两户的板式结构楼宇，主要有以下8大优点：
1、入大门处有一过渡空间，装修时可以设计一个玄关，对整套房的私密性有很好的保
证；
2、客厅的空间十分独立，除了一个入口和阳台推拉门之外，无其他任何房门对着客
厅，使客厅的空间几乎不受任何干扰；客厅十分开阔，并且厅出阳台向南，有南北穿堂风，
通风采光效果极佳；
3、本户型为三房两厅两卫，建筑面积为110－130平方米，朝南的房间（含客厅）有3
个，达到了朝南房间的最大数，这3个房间是通风效果最好的空间，由于朝东的风向是以南
北风向为主，因此朝南的房间越多，通风采光也就越好；
4、厨房、饭厅和公共卫生间全部集中在一起，功能分区集中，并与其他功能区明确分
开。其中，厨房与饭厅紧密相联，方便备餐与用餐，均有明窗，通风、采光好，且处于西北
面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。
5、卫生间与阳台，两个卫生间均有明窗通风和采光，主卧房有独立卫生间，私密性
强；阳台为双阳台，一南一北，有利观景、通风和晾晒衣物等功能。
6、每个卧室的面积分配都十分合理，方正、平直、宽大、令人心情舒畅。其中主卧室
十分宽大，主卧室建筑面积为20平方米左右，符合二次置业者提高生活质量的要求，并且主
卧室置于最里面，充分保证了其私密性；其余两间小卧室面积次之，为13－16平方米。并且
主卧室与北面卧室的门对开，十分有利于南北空气对流。
7、公共活动区（客厅、饭厅、厨房），分隔过渡区（公用卫生间），功能分区集中，
动静分区、干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰。
8、房中无数狭窄的通道或其他难以利用的空间，公共分摊小，空间实用率极高，达
90%。
关于住宅房型设计的技术指标
1、住宅应按套型设计，并应有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室或壁橱、阳台或阳光
室等基本空间。
2、小套、中套至少应有一个，大套至少应有两个居住空间向南或南偏东35度至南偏西
35度。
3、套内功能分区设计应明确合理，做好洁污分离、动静分离。套内应预留洗衣机位
置。
4、卧室与卫生间之间不应设计错层。
5、卧室的使用面积主卧不应小于12平方米、双人卧室不应小于10平方米、单人卧室不
应小于6平方米。卧室应有直接采光、自然通风。主卧室的短边轴宽度，小套、中套不应小
于3．3米；大套不应小于3．6米。
6、起居室的使用面积，小套、中套不应小于12平方米，大套不应小于14平方米。起居
室应有直接采光、自然通风。起居室的短边轴宽度，小套、中套不宜小于3．6米，大套不宜
小于3．9米。起居室至少一侧的墙面直线长度不宜小于3米。
7、厨房必须独立可封闭。使用面积小套、中套、大套分别不能小于4．5、5、5．5平方
米。低层、多层住宅的厨房应有直接采光，中高层、高层住宅的厨房有可开向公共走廊的窗
户。厨房应设排油烟道。厨房的净宽度单排布置设备的，不应小于1．5米，双排布置设备
的，不应小于2．1米。厨房宜配服务阳台，并设污洗池。
8、卫生间至少应有一间，其使用面积不小于4平方米。卫生间应直接采光、自然通风；
有多个卫生间的至少有一间必须直接采光和通风。卫生间的门，不应直接开向起居室、餐厅
或厨房。
9、小套、中套的壁橱，净深不宜小于60公分，净宽不宜小于80公分。大套储藏使用面
积不应小于1．5平方米。
10、套内出入口净宽不宜小于1．2米。主要阳台净深不小于1．3米，阳光室的净深不小
于1．5米。