解读房产开发商捂盘潜规则

2009-08-08 18:00:00　来源:南海网-南国都市报(海口)
在种种假象背后，我们看到的是开发商的各种花招———拿到预售证却不开卖，或者只拿少量单位出来卖；明明刚开盘，大堆房子未出货，却宣称“已卖完”；又或者是开发商联手中介，自己先买下房子，再拿出来高价出售。
“捂盘”一个月，开发商仅需要付出几万元的利息，而得到的却是数百万元甚至上亿元的利润收益。因此，以往仅少数开发商对不超过整个楼盘5%的房子进行“假销售”；而现在，大多数房企都在进行这一手法，而且很可能是六七成房源都会被拿来操作。
招数1：拖时间———拿到预售证不开盘，实为储客拉高价格今年五一之后，楼市进入传统淡季，开发商推新盘的积极性不高。加上日前二次房贷政策出现调整，也令市场买卖双方进入观望期。为此，不少开发商拿到了预售证却不开盘，而是以“开放样板房”、“装修售楼部”等借口，准备拖到接下来的“金九银十”再推出市场。
招数2：分期卖———先推少量单位，逐期推高价格除在前期进行储客外，先推出少量单位来试探市场，也是楼盘较为常用的一种捂盘招数。
社区楼盘分期卖成惯例。一般来说，对于多幢楼盘，开发商均会采用分批拿预售证、分批销售的方法去开发，有的领取预售证时间相差一年之久。
单体楼也玩“分期”。除社区型楼盘外，记者发现，老城区部分货量并不多的单体楼项目，也会采取“分期”销售。由于高层单位景观更具优势，在价格上也平均上调500元/平方米左右。
分期试水属市场潜规则。在记者的采访中，有多位业内人士表示，分期销售、限量推货是开发商的一种销售规则。在某楼盘负责策划工作的阿伟(化名)表示，除一些相对较为大型的楼盘，因为受资金、人力等因素影响而真正需要分期开发、分期销售外，其他楼盘基本上都属于一种营销策略。
招数3：假销售———开发商先买后卖，制造热销假象今年以来，开发商“假销售”现象越来越多，其中“先买后卖”现象更为普遍，即开发商联合中介先买下销路好的房子，制造热销假象，再撤销购房意向和退房；或者是提高价格后再放盘流入市场，赚取高额利润。
一知情人士向记者透露，过去，仅少数开发商对不超过整个楼盘5%的房子进行“假销售”。而现在，大多数房企都在进行这一手法———表面看起来销售相当火爆，不到一个星期，这些房源再次回到开发商和中介的手里重新高价出售。比如开发商开盘销售200套房源，开盘价1.1万元/平方米，开发商会拿出120套房制造“销售完”的假象。其实大多只付了定金，一个星期之内就会撤销购房意向。有的则是开发商自己冒用他人的身份证办理售房合同，并真正办理按揭贷款。
某知名中介一销售人员告诉记者，退回后的100多套房产，开发商会对只支付定金的房源进行重新销售；而已办理按揭贷款的房子，则再次挂牌到中介，以比合同价更高的价格出售，其中差价足够支付中介的佣金以及“假销售”期间的贷款利息。
不愿具名的业内人士透露，自买自卖的“假销售”过程相当复杂，连一些房产数据公司都不能掌握“假销售”的确切数字。但可以肯定的是，只要有利润空间，开发商就会冒险使用一切手段，这也是今年以来“假销售”现象增加的主要原因。
招数4：烟雾弹———开盘即“售完”很快又有珍藏版由于整个房产交易过程是不透明的，有真实住房需求的普通购房者并不知道单套房子的真实价格。当看到新盘几乎“日光”时，就会不惜高价跟风买入。看准了这种心态，开发商往往会玩一套“开盘即售完”的手段，来刺激购房者赶快出手。
经纬行研究部经理朱欣苑表示，开发商的这种做法有多种可能：一是内部认购的客户多，对外真的无货可售；二是销售策略，制造热销或缺货的气氛；三是部分单位已被抵押无法销售等。
而记者踩盘发现，开发商经常在开盘当天销售情况良好的情况下，对外宣称基本售完。过一段时间后，又借销售旺季或市政利好之机，再次推出所谓“珍藏版”单位，售价往往在原来的基础上提升500～2000元/平方米。
“捂盘”析因：交几万利息就能赚上亿推迟开盘、分批销售等多种捂盘形式，归根结底，开发商就是想推高楼价以获取暴利。即便捂盘需要付给银行更多的利息，但倘若楼价处于高位运行，银行利息在利润面前也是“小巫见大巫”。
老城区某楼盘副总经理黄先生私下给记者算了一笔帐，按照广州市区一个中等项目来计算，其建筑面积约为6万平方米。6万平方米的建面项目，按照正常的开发成本来计算，一个月的利息也不过几十万元。但如果项目本应在2007年9月开盘，但开发商却拖延至10月———“不要小看这一个月，2007年9月广州全市一手楼价均价9686元/平方米，10月则达11574元/平方米。”一个月的楼价上涨了近1900元/平方米，6万平方米的项目则可多赚1亿元。“如果这个项目是市中心的地块，利润还不止。”几十万元的银行利息和以亿为计算的增值利润相比，可谓小巫见大巫。
即便碰不上这千年难遇的牛市，只要楼价平均每平方米涨价10元，6万平方米的项目利润就多出600万元，比银行利息也是高出一大截，“而一平方米涨价10元买家几乎没有感觉。”黄先生表示，在楼价上升时期，开发商采取的策略就是能拖多久就是多久。
除了推迟开盘、分批销售等捂盘形式是赚取楼价与银行利息之间的差价外，开发商利用自己人先买下房子，再通过放盘流入市场，也能大赚特赚。
据悉，目前很多楼盘都由中介公司代理，尤其是一些销路紧俏的楼盘，开发商会将大部分朝向好、楼层好的单位卖给代理公司的员工，而买家到售楼部买房自然拿不到心仪单位。此时，代理公司再趁机以高价拿出好单位销售，价格也提升几万元甚至十几万元一套。
据记者实地了解，今年以来，广州过半楼盘都存在人为制造缺货假象的嫌疑，明明有大量货源，却对购房者宣称“仅剩几套”。不少业内人士认为，开发商人为制造缺货假象，目的主要是为了力促高成交量，再次提高楼价。
某知名房产专家表示，不管开发商采取怎样的“捂盘惜售”措施，最终的目的就是为了促升成交量、提高楼价。比如开发商每次只拿出一小部分房源进行销售，造成消费者“争食”的现象，从而加快了消费者的决策速度，达到快速销售的目的。同时，前期产品的热销，也为其下一次推货的涨价营造了足够的市场氛围，给市场造成一种“热销”、“供不应求”的假象。
一不愿具名的开发商向记者透露，除了地段和价格两大硬性因素外，产品是否热销也是影响消费者购买的一个重要原因。因此，部分楼盘人为制造热销假象，就是要利用消费者的这种从众心理———“任何所谓的市政利好、产品规划等卖点，都不如这一手法有效。”（信时）
 
(本文来源：南国都市报 )