郎咸平开腔说楼市

     2007年5月，随着国家八部委部署了房地产市场的全面反腐行动的开展，一向犀利的郎咸平又一次站在了聚光灯下，郎咸平的每次开腔都有几多“奇谈怪论”之嫌，疑有“泥沙俱下”之势。当然郎氏也非浪得虚名。正如他所说：“你骂人混蛋不要紧，重要的是你能证明他为什么是混蛋。”
▲▲▲房地产行业自身问题有待反思
国内的地产商应对危机的能力、对抗压力风险的能力普遍比较差。“这是由于他们的负债比例太高。”
数据显示：国内的上市公司或者比较有规模的地产公司一般自有资金是30%%以上，负债除以资本，国内上市公司的资本负债比例一般是100%%到300%%。在香港，地产的“四大天王”新世界、恒基、长江实业、新鸿基，他们平均负债比例只是20%%，抗压能力就比较好。一旦负债比例高，资金链断了，这些高负债地产公司就会迅速倒闭。而香港“四大天王”地产商能长立于市场，成功的秘密在于“保守”。
郎咸平说，香港地产“四大天王”商的“保守”表现在“低负债，高现金流，互补，打底”四个方面。首先，负债率应是20%%。第二，现金流比例应该占总资产比例的5%%到15%%。第三，项目之间要互补，行业之间要互补，公司之间要互补。第四，还得有现金流的打底，就是应该有一个收入比较稳定的项目，来减低自己的风险。而国内房地产商，有1%%的现金在手里就不错了，很多公司都达不到。而香港“四大天王”1994年之后，平均现金流比例是5%%。
“当中国的房地产市场逐渐走向规范化，保守稳定的现金流应该成为房地产商的座右铭。”一个保守注重现金流的公司，要写的“不再是可行性报告，而是不可行性报告”。要转变思维，要找尽各种理由不做这个项目，如果发现实在是太好了再做，这个是一个保守的心态。
▲▲▲老百姓需要实在的繁荣
郎咸平说道：“要我看，应该把老百姓生活是否好、是否上得起学、是否看得起病、是否住得起房作为经济发展考量标准。”
上世纪80年代初以来，地方官员的选拔和提升的标准中，经济绩效所占的比重越来越大，这其中最为重要的是GDP增长的指数，仅次于此的是税收增长数。
“这就是说，一个地方政府，即便一年无所作为，只要卖土地，而且价格往高处卖，那么‘创造’出的GDP也就越高。这样，只要大规模卖土地，把土地卖给房地产商，房地产商再建楼卖掉。这个过程就可以‘创造’可观的GDP数字。这意味，假设政府把土地的价格抬得很高，房价将会很高，而GDP的数值将会更高。”
事实是，“供给面市场化严重不足，与需求面市场化严重过度同时存在，这就像两个怪兽扭曲在一起，导致房价一路高涨。真正想买房子的老百姓却越来越买不起房子！”
“我认为，高房价影响的不仅仅是城市的繁荣，而是会将一个城市带向衰退！国家和老百姓的资金都流向房地产市场后，房地产作为不动产变现难，会吸附大量资金。这使得社会现金流短缺，其他产业投资匮乏，货币供应出现紧张关系。国家为满足货币供应而加大货币发行后，就会出现通货膨胀。这预示着中国经济结构的问题正在暴露。”
▲▲▲“虚拟资金”导致经济泡沫
“高价卖地拉高GDP的做法，导致地价涨幅过快。而社会上的大量游资，难以找到投资机会，导致大量资金涌入楼市和股市。这些社会游资、民间资本统称为‘虚拟资金’。而虚拟资金投向哪里，哪里就会有泡沫。所以说治理楼市，还是要先治理腐败！”
2006年中国农业丰收，但是农产品价格却不降反升。全国大中城市面粉价格涨幅超过10%%，食用油的价格涨幅更超过20%%。
郎咸平认为，正是由于房地产及其相关行业不当地吸收了社会上大量的资金，而国家为其他必要的生活性支出平抑价格，只能通过增发货币的方式。中国粮油的大幅涨价，表面上看是数字变化。但这一变化放大到生活中，由粮油价格上涨直接可以引发多个行业成本和收益的加速变化。“我认为，粮油的大幅涨价，比起高房价更有杀伤力。粮食涨价一成，就意味着你的储蓄资产相应贬值，通货膨胀恶性出现。
“要解决楼市以及由此带来的一系列问题，从根本上讲需要中央政府和老百姓达成反腐共识。”
▲▲▲作为落实宏观调控的反腐风向标
此前《中国日报》援引BBC的文章指出：中国政府的宏观经济政策正面临进退失据的困境，困境涉及经济增长速度、人民币升值、社会收入政策变化的3个尴尬。文章继续写道，政策导向由“保护企业家、保护竞争”转向“保护穷人、保护公平”。但是，没有地方政府的支持，没有企业家的支持，中央政府拿不出钱来实现对穷人的承诺。从企业家、地方财政的口袋里掏钱，又怕影响他们推动经济的积极性，从而最终使得中央财政的收入下降。现在的麻烦是，诸多的许愿已经将老百姓的期望值越提越高，但是资源困难仍然没有解决的前景。
郎咸平认为，宏观调控政策上的不落地，仅仅依靠金融式的调控是不行的。而宏观调控政策如果能有效实施，才能为老百姓创造更多的实惠。他说：“国家目前已经成立专门的调查部门去上海查处腐败问题，这表明了国家惩治腐败的决心。”谈到反腐败，郎咸平幽默地说：“我举双手双脚地支持政府的反腐行动！”
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呼吁政府职能，提倡廉价房
对闽南包括厦门的楼市，郎咸平说，要解决买不起房的问题，要建好廉租低价房等相关配套，而不是通过货币政策调控。
房产市场民营化的时候，政府的职能变得十分重要，政府要做提供服务的政府，不是透过开发来提升房价。房价一旦涨到6000元(每平方米)以上，中价房低价房一样水涨船高，这是房产特征。
房产市场化本身是对的，但是市场化有前提。以香港为例，香港的房价比厦门高得多，为什么老百姓不会抗议房价高的问题？因为香港政府花了大量的公共支出建公屋，这公屋以低廉的租金甚至内地无法想象的低租金如每月100元租给中低收入者，甚至以低价两三千元、一两千元的房价卖给中低收入者。这样香港老百姓中的低收入者有房可住，形成好的配套措施。在这个基础上才能够市场化民营化。
大家都有房子后，整个社会和谐稳定了，市场化才有基础。
地产商成功秘诀是保守
郎咸平在泛珠房博会论坛上为国内房地产商的未来支招时指出：随着宏观调控的推进，市场的规范，房地产商“只有保守才能走得更远”。
郎咸平认为，一个睿智的企业家，不是看能赚多少钱，而是看经济危机的时候能否扛得下去，这方面，内地的地产商普遍而言做得比较差。内地的上市公司或者比较有规模的地产公司一般自有资金是30%%以上，负债除以资本，内地上市公司的资本负债比例一般是100%%到300%%。而在香港，其地产“四大天王”新世界、恒基、长江实业、新鸿基，他们平均负债比例只是20%%，抗压能力就比较好。
正是由于国内的地产商负债比例高，郎咸平认为，只要资金链一断，这些公司就会迅速倒闭。在目前宏观调控的态势下，他预期，未来几个月会有非常严峻的情况出现，大量地产商会破产。
郎咸平通过对香港“四大天王”的研究指出，他们成功的秘密就是“保守”二字。他认为，这是内地地产商都应该关注的一个词。
·个人简介·
郎咸平，美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院博士，长江商学院（首席）教授，2003年世界最有影响力的经济学家，沃顿商学院、密西根州立大学、俄亥俄州立大学、纽约大学和芝加哥大学教授，香港中文大学最高学术级别的（首席）教授，搜狐首席经济顾问，世界银行、深交所和香港政府财经事务局公司治理顾问。
采访手记
见"邮"如晤
写郎咸平是我出于职业需要的勇敢的举动，尽管我不懂经济学，但我找不到放弃试试约他做个采访的理由！
在王府井他的新书《本质》的签售会上，也许，真的是“无知者无畏”的精神在当时推着我向前和他说话。现在想想，我都不知道自己说的哪句话打动了他。他只给了我一个答复：“写好提纲，告诉我你的联系方式，把它E-mail给我。然后，我从香港给你打电话。”我点头答应。事后，我才知道自己那天的运气让很多同时约采访未果的同行们感到嫉妒，并领教了这位当时我以为极其温和的郎教授的严格。
像通常做人物采访一样，我认真地做案头准备。当电脑里名为“郎咸平”的文件夹的内容有1.7个G时，我把自认为准备得不错的提纲发给了他。两天后，我接到他从香港打来的电话，声音温和略带严厉：“你准备的提纲完全不能用，很多话我都已经说过了。老生常谈的内容再说很没意思。既然你要写，就得写篇精彩的。”
无语应答。
可能我的反应早已在他预料之中，他只说让我记一个电话，找陆新之聊聊。在下午2点之前，再给他传一份提纲。放下电话，时间已经11点 30。
陆新之听我说完事情的经过，马上给出两点意见，并让我看看他在新浪财经的专栏文章以及他写的《解读郎咸平》。专栏文章我用最快的速度浏览了一遍。我决定马上动身去书店找他写的书。当我拿上陆的《解读》在出租车上开始阅读时，时间已经12点35。我把目录里的章节做了分割，将2004年之后郎咸平的相关章节做了最快速度的阅读。我发觉，第一份提纲的确做的有些“老生常谈”。至少，在《解读》里，我找到了郎咸平曾经做出的回答。
感受一下受打击的时间也没有了。再次坐定电脑屏幕前开始拟写第二份提纲时，已经临近1点。先把几个在书中看到不明白的术语做了搜索，连同陆的几篇文章，一并调在电脑页面。对第一份提纲只做了一个问题的保留后，我重新拟写了第二份提纲。时间这时已快到2点。现在回想起来，我应该宁可多花几分钟把提纲再给陆新之看看就好了。有些仓促的第二份提纲被我选择了“发送”键。
第二份提纲的评语到来之前，我继续看陆新之的《解读》。我认为，这本书写得很好。具有很强的可读性，而内容的详实，材料的丰满，其间穿插大量郎咸平和他之间的对话也让这本书具有参考书的价值。陆新之说，他之所以向我推荐这本书，是因为他认为他还原了一个比较真实的郎咸平。而这个郎咸平并不是平日面对公众时表现出的那个样子。《解读》的封面上印着郎咸平亲笔写下的一句话：“我从未反对改革，但要反思改革路径。”陆新之的话也许对吧。我以为，“反思”之于“反对”会多有一些理性、冷静和思考。
大约3点半，我接到郎咸平的第二个电话：第二份提纲仍然很糟糕！“我想给你机会！你马上接着做两个摘要。第一：最近我对中国楼市的看法；第二：《本质》的前言。两个摘要，字数10000字左右。看过你的两个摘要，我再决定要不要接受采访。”
很不争气，我哭了。不过，没让他听到。
5分钟后，开始做摘要。
搜索中，我发现自己的盲目！今年5月，郎咸平在中国内地不同场合发表的演讲和接受的采访，都或多或少谈及了中国房地产市场。对此，他做了自己的一番解答。可是我的准备功课竟然把更多的注意力放在之前他对资本市场的言论以及其他媒体对他的采访。而事实是，郎咸平的研究重点已经发生了改变，即：由对资本市场的关注转移到具体不同行业规范的研究。而我的愚钝竟没有提醒自己至少多看看他的新书《本质》，因为这两本新书已经足够表明他的研究重心变化！更重要的是，《本质》前言谈及的中国企业家面临的四大冲击勾勒的是郎咸平的研究思路！对郎老师让我做这两个摘要的良苦用心好像开始有一点理解。
6点半，我把两个摘要发给郎咸平。
晚上11点10分，收到他的回信。
第二天，上午9点，再次收到他的回信。