两房未来几年几乎不可能赢利 退市无法解决困境

　　买房红火,借贷市场也热火朝天,“两房”就在这个环节发挥作用。

　　这两家公司与一般从事抵押贷款业务的金融机构不同,它们虽然是以营利为目的的私营公司,但又担负着让更多美国人特别是低收入者拥有住房的使命。“两房”向银行购买了大量房屋贷款,然后再作为各类证券发售给全球投资者。2001年,房利美在使命宣言中称,“我们的事业是房屋所有权的美国梦”,公司的目标是到2014年创造600万新的住房拥有者。

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　　不过这样的豪言壮语并没有实现。林雅琛回忆说,随着2008年9月美国房地产市场崩溃,房子卖不动了,许多同行都转行了。如今,佛罗里达和加州、亚利桑那、内华达成为美国四大止赎屋比例最高的州,根据房地产数据公司Realty Trac的数据,止赎屋比例超过3%。

　　同时,“两房”股价几乎一夜之间跌至1美元以下。美国政府此时作出了金融拯救史上最大的手笔:根据法律程序紧急接管“两房”,随后向“两房”大量注资。美联储购买了“两房”发行的1.25万亿美元抵押贷款担保证券。奥巴马政府还承诺,到2012年前,政府将承担“两房”的所有损失。

　　到目前美国政府已经注入了1459亿美元,并且市场上每多一处止赎屋,这笔钱就得再加码。国会预算办公室预言最后的账单可能到达3890亿美元。这可能是美国纳税人迄今为止为金融危机付出的最大代价。

　　政府埋单财务黑洞

　　而随着众多投资银行纷纷紧缩信贷,房利美和房地美的作用也更加重要,它们几乎成了房市贷款的主要来源。在今天的美国房地产金融市场上,“两房”持有（或担保）的美国住房抵押贷款价值5.67万亿美元,占全部住房抵押贷款市场份额的53%。如果没有“两房”,购房者将无款可贷,美国的房屋销售和新房开工数据会更加糟糕。

　　但“两房”却心有余而力不足。“两房”用美国纳税人的钱来支付房产泡沫破裂的代价。它们将负担不起房贷的人赶出房子,以低得多的价格重新出售,并为新房东提供借贷。根据DataQuick的数据,“两房”今年前五个月在佛罗里达的房产交易中占7%。

　　即使是这样,“两房”发现,信贷违约率仍然在上升,两家公司的财务还是吃紧。“两房”2009年共亏损936亿美元,今年第一季度又亏损211亿美元。

　　市场分析师普遍认为,在失业率、利率和其他影响房价等因素共同作用下,很难预计“两房”陷入的黑洞到底有多深。巴克莱资本分析师曾在2009年12月份预计5000亿美元的损失。

　　面对巨大的财务压力,2009年4月,房地美副总裁兼财务总管克勒曼在家中自杀身亡。

　　而美国政府担心投资人不再借贷,接手了79.9%的所有权,用政府的信誉担保投资人不会血本无归。

　　日前,“两房”又求助政府追加190亿美元的援助。两家公司的政治能量可见一斑。

　　支持却不监管

　　在住房金融局作出让“两房”退市的决定前,房利美的股价已连续30日低于1美元,房地美的股价也徘徊在1美元,这一纽约证交所对股价的最低要求上。6月16日传出退市消息当天,“两房”股价再次掉头向下,暴跌近40%。

　　至于“两房”发行的债权,由于两公司的政府背景,一度被视为能旱涝保收,受到投资者追捧。目前,有1万多亿美元债券在全球投资者手中,其他3万多亿美元由美国投资者埋单。这些“两房”债券是美国主要银行机构的核心资产。

　　“这次,'两房’退市,对于股票持有人固然是个损失,但是对于'两房’的债权人,因为有政府的支持,不会有任何负面的影响。'两房’不是寻常公司,它们不需要高股价来支撑自己在债券融资市场上的地位。它们完全凭借政府信用支持在债券市场上融资。”纽约曼哈顿智库经济和政策分析师妮可·吉莱纳斯（Nicole Gelinas）表示。

　　不过,舆论真正关注的焦点是,美国政府将如何管理“两房”,不让它们重蹈覆辙。美国国会正在最后讨论金融监管改革法案,这部号称20世纪30年代以来涵盖内容最广泛的金融改革法案,却不包括“两房”等住房金融体系改革内容。民主党和共和党一致认为,这个问题以后再谈。尤其是奥巴马政府和民主党,坚持要把这个问题放到中期选举之后再进行。支持却不监管,这是目前批评的焦点所在。

　　另外,美国公众对于“两房”这种“收益私有化、风险社会化”的模式不满之声增多,国会及智库纷纷提出“两房”改革的建议。例如,主张取消“两房”这种“政府资助”背景,其原承担的向市场提供可支付住宅这一使命则由联邦住房局承担。

　　无论如何,有一点可以肯定,“两房”在今后几年都几乎不可能赢利。而且,如果“两房”步雷曼兄弟后尘,不但占其股份80%的美国普通股股东血本无归,其他国外股东的资金也将付诸东流。