房产中介的鼠标轨迹

　　楼价一天一天往上爬,不过,房产中介的日子并没有水涨船高。

　　唐兵是沪上某知名房产中介公司的置业顾问。高房价时代,买家和卖家都愈加谨慎。唐兵说,为了找到生意,他几乎挖空了心思。

　　“现在我几乎90%的客户都来自网上,虽然成功率没有上门的高,但数量还是最大的。”唐兵对记者表示,他现在每天的一项重要工作就是上网,“平均每天至少要花四小时在这些网站上,频繁刷新各大房产网站的页面,不然用户上来都很难搜到你”。

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　　随着互联网深入人心,人们已经习惯在买房租房前先上网找找,显然,这也让房产中介们的工作方式,悄然发生改变。

　　据业内人士估算,目前上海有大约4万名房产中介,全国为四五十万名。其中,在北京、上海、广州、深圳等一线城市中,开始转战网络渠道的中介经纪人占到了近4成,并且比例还在不断攀升。

　　在中介们蜂拥转战网络的背后,是房产网站的大量涌现。“搜房网、安居客、搜屋网、房友在线、房价网、超级经理人……”唐兵一口气报出了一大串网站的名单,还有更多的网站是最近一年才出现的。

　　“以前在网上发一套房子,一天都能留在首页上,现在基本上过了三分钟就没了。”唐兵如此形容竞争的激烈。随着房产网站的不断出现和中介在其中的大力推广,这块新兴的市场俨然已经成为一片红海。

　　这给唐兵们又带来了新的问题,如何更有效的利用网络,如何在信息的洪流中保证自己不被淹没？“事实上大家都比较迷茫,有些网站的操作也不大规范,我们都是在摸索中前进。”唐兵说。

　　“开单利刃”

　　算起来唐兵做中介的时间并不算长,2008年3月入行的他,已经从一窍不通的门外汉变成了利用网络的“高手”,业绩一直排在他所在门店的前三名。

　　在这位“高手”看来,由于在中介公司内部房源信息已基本实现完全共享,因此中介经纪人们比拼的就是找到客户的能力。

　　唐兵把客户分为两类,一类是上门的,一类是自己找的。对于上门客户,中介公司的分配机制一般为:将经纪人划为多个小组,每天由不同的小组值班,当天来的客户则由该小组负责。

　　不过,由于值班当天来多少人,来什么样的人,存在很大的不确定性。因此,业绩好的中介经纪人都有自己发掘客户的渠道。

　　唐兵想到的渠道就是互联网。

　　“最早主要是用搜房、上海热线,还有安居客。”唐兵回忆说,2008年初的时候,效果很明显,发了一套房子,很快就有咨询的电话打过来。

　　像唐兵这样的一批早期中介们尝到甜头之后,中介公司层面也开始意识到网络的力量,并开始在员工中推广。21世纪中国不动产副总裁兼上海区域总经理张卫平就将网络形容为员工的“开单利刃”。

　　他告诉记者,随着互联网客户群的越来越多,网站对房源的推广有天生的便捷性,因此,目前21世纪不动产与主流的房产网站基本都有合作。

　　据悉,中介公司最早与网站的合作一般是品牌方面的宣传推广,随后逐渐发展到房源的导入为主。

　　安居客CEO梁伟平认为,互联网的快速发展使得中介公司也进入了网络时代。按照他的划分,中国的房产中介经历了三代变革:第一阶段为上世纪90年代的台资模式,基本是手工操作;第二阶段是港资模式,一般模式为“电脑+门店”,通过电脑实现房东数据库共享,通过门店获得客户;第三阶段就是近两年开始的互联网时代。

　　“2007年网站开始这方面的宣传,2008年大量的中介开始使用互联网,到今年基本不需要怎么宣传了。”梁伟平说。

　　房产中介的网络化生存

　　梁伟平指出,目前大中介公司的互联网应用水平普遍较高,但从全国平均来看,基本在30%左右,仍有发展空间。

　　但是,在唐兵这样的一线房产中介看来,网络这把“开单利刃”似乎已经没有以往那么锋利了,“现在我感觉周围每个人都在做网络了”。

　　“从去年七八月份开始到现在,感觉突然冒出来有二三十个房产网站,都用各种方式给我们做推广。”唐兵告诉记者,现在各种房产类网站多如牛毛,使得他每天需要花大量的时间去打理。

　　据记者了解,中介们需要关注的网站已经有了一长串的列表。比较老牌的有搜房、上海热线、58同城、赶集网;新兴的网站有安居客、房友在线、房价网、超级经理人、豪宅网等。

　　唐兵表示,其实目前大部分网站的操作方法和盈利模式都很相似,用行话说就叫“做端口”,即由网站把端口开放给中介公司或者经纪人个人,中介付费在网站上发布房源信息。这些网站在推广初期基本都采用免费模式,在中介们通过网络获得一定生意之后,再开始收费。

　　但是,这并不是唐兵们需要每天至少4小时泡在网上的全部理由。记者了解到,目前大部分网站的搜索结果都是按时间排序,即发布时间越近,搜索结果越靠前。这本意是让用户能找到最新的房源,但是这一机制却已经开始变味。

　　有的经纪人为了能让自己页面在搜索结果中排名靠前,隔一段时间就去刷新房源。而当越来越多的人发现这一规则后,造成的结果是大家都来不停刷新。“只要离开网站三分钟,你的信息就会被挤出第一页。”唐兵说。

　　当然,除了依靠这种方式吸引经纪人,一些房产网站也在加大产品的研发升级。唐兵告诉记者,在使用一个网站的过程中,他最在意的是上传管理的便捷性。目前,部分网站已经能做到经纪人输入房源地址后,自动匹配周边交通、小区照片、房型图等信息。

　　除了经纪人在各个网站中摸索和单打独斗,中介公司也开始系统化的介入互联网这一新兴的战场。

　　“我们是第一家尝试统一经纪人网络形象的中介公司。”张卫平告诉记者,从今年初开始,21世纪不动产开始着手统一经纪人在网络上的照片、LOGO等信息,甚至提供给员工指导性的房源统一模版。

　　张卫平认为,客户在网络上找房最担心的就是信任问题,这些看似微小的细节能帮助经纪人在消费者心中留下好的心理印象和品牌形象,“我们也会定期发送网络使用报表给每个经纪人,让他们检测自己的网络使用情况”。

　　猫和老鼠的博弈

　　互联网的精神是公开透明,而房产交易的互联网化从一定程度上消除了消费者和中介之间的信息不对称,导致中介的一些灰色手段失效。特别是在房产中介集体触网后,由于网络发布成本低,传播速度快,这也给中介行业带来了新的问题。

　　房产中介是一个流动性很快的行业,几乎两到三年,一个店的面孔就会全部换光。因此,部分经纪人为了利益的短视行为,可能会造成整个行业诚信的相对缺失。

　　梁伟平告诉记者,根据他们最新的调查显示,在使用网站的过程中,有88.7%的用户认为房源的真实性是最重要的。但现实情况却是,据业内人士透露,目前网络上的虚假房源泛滥已经成为一个大问题。虚假房源有很多形式,比如报低价格、面积夸大、楼层错误,甚至根本就没有这套房。

　　事实上,造成虚假房源的原因也有很多,比如怕好房子被别人挖角因此故意填错信息。当然,最多的原因就是为了诱导用户打电话过来。

　　“有时候你写了真信息,点击量反而少了。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者,网上的消费者可以看到的房源太多,因此提供一套价格有吸引力的房子才会有人打电话过来,“电话来了之后,再准备一套说辞说这套房子不好或没了,然后借机推销别的房子”。

　　该人士估算,目前网络上有近五成是虚假房源,这也成为购房者的一大困扰。

　　据梁伟平透露,之前安居客曾采取诚信联盟方法,来抑制虚假房源,但并没有取得显著的效果,而他们的新做法是推出“疑似房源SCS控制系统和用户投诉系统”,通过技术手段来控制。

　　“只有通过技术的手段才能真正的做到慢慢减少互联网上的虚假房源。”梁伟平认为,从目前阶段来看,想靠每个人自觉、自发不做虚假房源,还不太可能。

　　房价网CEO张效海则认为,最根本的解决方法在于武装消费者。“我们会在房源信息旁边直接给出估价提醒消费者,如果价格相差过大,则有可能是虚假房源。”据其透露,房价网根据过往成交数据和行情走势会有一套估价系统,具体到每一套房子,都能给出一个市场价。“让消费者了解更多的信息,是解决虚假问题最根本的方法。”张效海认为。

　　无论如何,不管房价网和安居客等的“八仙过海”能够达到效果,对于唐兵们来说,这又是他们在网络世界的一项新课题,有点“猫和老鼠”的味道。