多项先行指标反映楼市下行，此次调控期或比上轮更长

    中原地产市场部总监王世界

    世联地产研究部总监、首席分析师王海斌

    美联物业全国研究中心主任徐枫

    中国指数研究院深圳总监林建晖

    中房信克而瑞深圳研究部经理、高级分析师余海洋

    网络支持：新浪乐居

    会客地点：中信城市广场水岸吧

    王海斌：世联目前没有发布做指数，我们的数据来源除了官方公开数据之外，还会采用公司内的成交数据或者购买的官方数据，按月、季度、年等发布成交统计报告，也有就每个特别的时间点定做的指向性报告，比如近期以4月15日作为一个点，比较该天前后30天或者15天的市场情况。

    王世界：我们目前设置了16个参数，包括楼层、噪音、朝向、风景、小区环境等，这些都是对成交价格有不同程度影响的，而根据多年的经验调整这些参数对成交价影响的权重系数，得出一个相对稳定的、量化的计算公式，来长期跟踪某些楼盘的价格变化。中原从2004年6月开始做这个数据，在深圳选了175个楼盘，以在中原录有成交的二手楼为前提，综合考虑区域分布、楼盘档次、成交活跃程度等的平衡性进行选取，而且3个月左右更新一次样本，最后统算出整体的价格变化。

    徐枫：美联的蓝筹指数分为二手住宅和二手甲级写字楼两块，是通过选取整个市场成交最活跃的物业，长线跟踪其价格走势所做的统计数据，它比整个市场的成交均价更能反映出价格的最新变化。其中，二手住宅蓝筹指数在深圳选取了50个楼盘，以美联成交系统显示成交活跃度排在前列为选取依据，记录这些楼盘所有在美联录有成交的实际价格，每月统计一次整体的价格变化。

    余海洋：克而瑞（中国）信息技术有限公司发布的商品住宅指数主要针对二级市场，数据来源主要是各大开发商的价目表，以及一些内部交流价格，或者是工作人员现场踩盘得到的价格信息，再通过内部系统设置的30几个参数指标，如区位、地段、质素、楼层、周围竞品等进行调校，生成的指数对于市场有客观真实的反映。

    林建晖：我们的指数分有宏观、中观和微观的，以2000年12月份作为基期。中国指数研究院从1999年建立“全国典型住宅指数系统”，以各个城市所有在售项目为样本，以项目单价作为指数计算的核心数据，通过指数的变化反映城市房价的变化趋势。因为国内目前还没办法监测到每个项目每一套的最新变化，所以项目单价不是以实际成交，而是以整体报价，每个月更新。

    “房价真的在降了吗？”“降了多少？”很多人问，“还会降多久？”“降到什么时候可以抄底？”还有一些人在问。新政出台，楼市变脸，人们密切关注数据的变化。但数据反应往往较市场变化滞后，也经常和直观感觉相去甚远，甚至经常出现各家数据打架，让老百姓们很犯迷糊。由此，本次会客室，黄金楼市请来了多位数据分析与市场研究方面的专家，同来解析楼市数据“背后的故事”。

    1

    政府数据不统一，研究机构常打架

    南都：我们知道各家研究机构都采用政府发布的数据，为什么还会出现数据打架的情况？

    王海斌：既使是政府公布的数据，标准也不统一。比如在东莞和珠海商品房就把车位包进来，深圳不包含，这样就导致了大家所用的数据不一样。出来以后会发现，虽然各个公司采用的数据源大致差不多，但（结果）不相同。

    徐枫：刚才世联王总说到的情况我们都遇到过，甚至有些时候某个月份的数据重新更新，都会出现这样的情况。所以，只能认为政府的数据给你大的背景，得自己在背景下找到需要的坐标系。

    王海斌：中国的房地产多头管理，每个部门都发布数据，70个大中城市的房价指数由发改委公布，全国的销售统计由国家统计局公布，项目的成交数据由建委或国土，也是无法统一的原因。即便是政府自己统计的也不统一，比如佛山市建设局公布的整体数据，和下面五个区公布的数据总和又不同。

    南都：很多公司做指数报告，怎样取样计算，与通常的均价报告相比有什么价值？

    王世界：均价只是单纯数学的平均，受价格变化和成交结构的影响非常大，指数报告的编制需要很大的系统和复杂的计算公式，更希望表现相同房源的价格变动。在计算方法上，我们把每一个参数的权重跟实际成交做比较，经过很多年的不断修订，目前设置了会影响楼价的16个参数，其中包括楼层、噪音、朝向等。5月份的成交均价比看上去环比下降约10%，但以指数来算，只下降了约3%左右，指数更真实地反映了价格变化的幅度。

    2

    判断房价走势，二手房市场才是关注的重点

    南都：要想知道最近房价是涨了还是跌了，该看什么数据？

    王世界：如果说最直接反映市场的就看中原的了。首先，一手房占成交比例较少，另外开盘价格、新盘结构每个月都完全不同，现在的情况下在深圳地区，还是主要看二手房成交价格。其次，我们的成交价格完全根据自己的成交价格，数据源是统一的，且样本足够多，中原在深圳有240多家地铺，并且是均衡分布在深圳6个区域。再者，我们有大量的公式和数据模型，每个月的月末把成交数据拿出来以后，放到服务器里面运算，四五个小时就出数据了，可以比较真实、准确及时地看到数据。

    徐枫：目前深圳的二手楼市场份额占80%，是市场的主流成交，我们更关注二手楼，发展商定价也会参考周边的二手楼情况。

    王海斌：老百姓怎么看价格是比较真实的，一种是看报纸，报纸上综合了各家研究机构的数据分析。另外我觉得最简单就是去地铺看看，如果想买房，就关注你看中的某区域的某楼盘，跟踪其价格变化。其实整个市场、整个城市的均价跟你没什么关系，即使你看到均价下来了，但你关注的房子已涨到天上了，有什么意义呢？

    南都：在数据分析中，对未来的预测方面有哪些思考？

    王海斌：我们比较关心也一直在研究的，是有预测性质的东西。一种预测是凭感觉、凭经验，另外一种是通过历史上发生的轨迹来判断，会有这样一个方向。我们目前在做，但实际上难度、风险挺大，目前还没有做出来。

    余海洋：其实说预测性数据，就像王总所说的，我们也尝试过，如果用数据理论的一次平均、二次平均的指数平滑计算，发现做出来的预测性东西，回过头来看完全不一样。预测很难精确，何况楼市是政策市，我认为没有办法完全做到。

    3

    投资客比例、短期供求比、成交周期等均是先行指标

    南都：除了关注价格和成交量以外，有哪些先行指标可以反映出楼市的最新动向？如何判断？

    王世界：我们中原有一个指数是景气指数，还没有对外发布，但设计的一些指标可以与大家分享。一个是短期供求关系比，这是判断楼市短期涨跌的主要因素。我们从2004年开始一直在监测，从去年2月份到今年的3月份，供求比在0.5-0.9之间，也就是一直供不应求，而上个月最高的时候达到1.4，现在稳定在1.2左右，也就是说现在明显供大与求。一般来说，供求的有效性是3个月，可以根据这个数字判断大概3个月之内的价格走势。还有一个指数是投资客比例，这个数据统计了七八年，去年高峰期的时候大概有25%-26%的属于投资型，最低的时候是2008年，在5%左右。

    王海斌：世联跟中原不一样，我们主要是做一手房。我们的数据显示，市场快达到顶峰的时候，比如去年10月、11月，投资客比例平均达到40%-50%，就单个楼盘来看有的甚至85%-90%都是投资的。

    王世界：其实重要的还不是数字绝对值，我们的统计肯定有误差，但据此可以看趋势———如果你发现本来投资客的比例是缓慢下降的，突然稳定上升了，那就意味着房价要上涨，因为市场上的投资客永远比普通购房者反应更灵敏一些。

    南都：也就是说这是一个反映走势的经验值？

    王世界：是的。此外还有个先行指标就是二手房的卖房周期，如果明显缩短，意味着大家愿意积极换房，也预示着价格将进一步上升。

    王海斌：我们算的是成交周期，即从客户上门到成交之间所耗费的时间，当你发现这个时间拉长了，就说明市场走弱了。

    南都：目前深圳市场上的成交周期是多久？

    王海斌：很长了。现在的市场情况是这样，加推的楼盘卖得很慢，市场的成交来自新开盘

    项目，因为新开盘项目很多是低于预期开盘的，但现在成交的主要阻力不是价格问题，而是贷款难，所以成交量还是少。一般市场比较稳定的时候，成交周期是3天和一周之内，去年成交特别活跃的时候是0，即去了就买，而现在半个月甚至更长。

    林建晖：消费者要看整个市场形势是火爆、温和还是怎么样，可以看去化率和去化周期。比如根据过去8个月以来，平均每个月的销售量做一个平均值，再把目前市场上的可售楼盘房源存量除以平均销售周期，看消化完需要多久，这就是去化周期，这个周期变长说明市场将转为下行。

    南都：看去化率和去化周期，对老百姓来说是不是太专业了？

    徐枫：其实市场好坏如何去地铺一走就知道了，看到房子难卖、地铺关门就知道市场坏了。现在不用看数据就可以清晰地知道，政府不鼓励投资房产，因为按揭和税收都是不利于购房的，处于相对闭合的状态。

    王海斌：去地铺和楼盘现场就可以自己看上门量，这也是反映市场的一个先行指标。你发现市场特别好的时候，成交量和上门量非常接近，市场变得不好一般是先上门量还比较多，但不买了，然后发现量都没了，然后才是成交价也跌了。

    林建晖：其实还有些民间指数可以参考，比如南都以前做过的亮灯率的报道，亮灯率低代表空置的多，楼市就不理性了。又如上海有一个“大排面指数”，通过看周边大排面卖多少钱就知道房价的指数，还有可以去地下车库看车位占比，这反映了购买力等等。

    4

    GDP的“先导性”很强，若回落8%附近预示政策见底

    南都：现在政策口令是让部分城市的房价回落到合理区间，购房者关心调控什么时候结束，价格什么时候到合理的区间，这方面有没有相关的数据和指标，能够判断一个城市或一个地区的房价是不是到了合理区间？

    徐枫：指标其实是挺多的，但没有一个指标有真正意义上的绝对权利。我们有一个计算指标是负担比，这是香港一直在使用的计算方式，就是月供按揭占到家庭收入的比例。最大的一个谜是，我们不知道每个城市的家庭收入具体是什么样的情况，只有官方公布的所谓工薪水平，没有包括福利及其他收入，所以这也只是一个参考指标。

    南都：也就是说现在只是在用有限的公开信息评估房价是否合理。

    徐枫：想知道所谓城市中产阶级的主流，这些数据在西方国家不是由机构来做的，而是由政府来做，比如说澳洲由统计局做，可以清晰地告诉你，澳洲有多少人拥有私人物业，有多少人居住在公有物业，是如何分布的，而我们现在最大的数据资源掌握在政府机构里面，而很多信息是没有公开的，只能从公开信息里面测量市场的泡沫程度。

    王世界：房地产是否健康，是否有泡沫的问题，政府、开发商、媒体、老百姓、中介机构都在各说各话，大家觉得什么样是健康的，我们统计均价是1.8万元/平方米，那1.5万元/平方米是不是健康呢？1万/平方米是不是健康呢？其实是没有数的。可能有的人觉得老百姓满意，楼市就健康了，但要这样说永远都还有人不满意。

    余海洋：现在深圳的价格你说高不高，但在这个价格下购买力并不弱。

    王世界：所以政府说的“合理区间”到底是什么意思？其实是没有标准的。反过来说，这反映出政府的智慧，就是战略模糊，让你们猜测，逼开发商降价。

    林建晖：舆论界还有一个观点，居者有其屋，但我觉得目前最大的一个问题，是保障性住房问题。深圳的比例非常低，很难保证老百姓的普通住房需求，这就造成了怎样的房价算合理区间，没有个说法。

    南都：虽然没办法算怎样是到了“合理区间”，但是不是也可以有一些可判断政策或市场是否“见底”的预兆？

    王海斌：比如看未来3-6个月市场怎么走，政策怎么出，与三个指标相关。第一就是G D P，代表国家经济总量；第二是C PI，代表消费品价格走势；第三是房价增长变化的走势。通过数据反映，G D P变化在房价和C PI之前，在三个指标里面又是领先指标。接下来如果G D P下降到接近8%，调控政策可能就会停止。因为中国的经济目前来讲依然还是要靠楼市拉动的，2008年因为对房地产市场严厉调控，到年底出了一个托市政策，因为那时G D P已低于8%.

    南都：G D P与房价的关联也有滞后性，时间是多长？

    王海斌：1到2个月。如果这次G D P出来是8%-10%，已经在安全值之内，那么接下来整个市场将比较平稳。

    余海洋：有组数据特别值得提醒。我们都是关注一线城市，但是要知道，2009年上半年，10个一线城市和其余665个地级市，他们商品房成交量之间的比例是二八开，而到2009年下半年完全颠倒过来，三线城市的成交开始放量了。为什么政府出台这波政策，主要是控制二、三线城市不要再过热，如果二、三线城市的量回复正常了，政策的底可能会触到了。

    林建晖：我们对这次政策是否探底，不应该关注一线城市，而要看二线城市的成交量和价格。现在投资者都是跨地域投资，还有很多的回乡置业，所以这一次的贷款新政才会有限制异地购房这一条。

    5

    上轮市场调整期平均15个月，这次还要长

    南都：根据各位多年数据分析的经验，楼市步入下行通道有何周期性特征？如今这一轮周期会有多长？

    王海斌：几大问题致使整个宏观环境两难，增加这一轮调控的复杂性。比如流动性问题，国内流动性还是非常强，你看不只是炒楼，炒黄金、炒大蒜、炒豆芽，什么的都有了；比如中央要考虑地方债务危机，现在是7万亿了，地方债务危机是地方投融资平台，主要是来自城投、县投，主要收入还是卖土地，与房地产相关的税收，整个房地产市场一调控以后，影响到地方政府的收入，就会影响中央政策在地方执行的时候打折；还有通货膨胀的问题，大家看到的是什么呢？一季度是3%，我们感觉到很多东西都涨价了。所以我们整体判断，这个调控周期会比上一轮周期更长，而且调控会比较复杂。上次平均是15个月，一线城市接近20个月，二线城市将近18个月，这次会大于这个数。

    南都：这个周期就是一直下行吗？

    王海斌：下半年价格会松动，到年底的时候往下走。成交量的萎缩有个临界值，就是开发商的资金链，目前上市公司已经有松动了，它们有考核压力，也有资金问题。目前比较坚挺的是手里比较有钱的私企，但“有钱”是很虚的东西，政府通过土地增值税，通过资金监管，很快能让你变得缺钱。

    余海洋：今天刚出了个政策，开发商必须按投资总额的15%存储项目资本金，价格调整幅度超出备案价格15%的，要在调价前办理备案变更。

    王海斌：其实政府要求这样，你现在不降就想办法让你降，你说你有钱就想办法压缩你。这有个最新案例，北京有个楼盘，他们最初报价4万，政府说不行，必须4万之内，所以开盘价是3.98万。

    王世界：政府的意志非常强烈，所以已经扭转了大家对未来楼市的预期，基本上80%以上的人都认为下半年会降，各种的调查统计都是比较类似的数字，大家都认为是降的时候了，只有降价才有人买。

    徐枫：对于下半年的预测，我们觉得5月、6月是全年的成交低点，而整个下半年会是企稳的态势，应该是价格下跌，但成交量回升。另外，中国楼市的走向主要看上海，而整个这一轮的调控至少持续三年，不要以为今年结束，明年就没有了。

    南都：根据什么判断现在是低谷？

    徐枫：正如刚才世联王总提到的分析因素全部都是支撑房价长期上涨的因素，还有深圳楼市长期面临的供不应求的问题，以及大家都提到的保障性住房问题，都不是短期之内可解决的，所以打压房价不是可以“速战速决”的。现在的调控是有了明显的效果，但要长期控制价格不让它上蹿，就像火山爆发不让它爆发，这是违背自然的。调控政策出来后成交量跌了60%，应该说是打压掉了最嚣张的那波投资客，而从我们掌握的情况来看，现在又有一些小撮活跃分子出来了。房地产市场的投机或投资需要一个长期的政策体系去调控，而现在国内的房地产投资基本上就是靠转手或者出租，还有很多的金融工具没有引进来，包括物业基金、R E C E等，也没有多少其他渠道可分散投资需求。

    余海洋：下半年深圳楼市的走势会有比较明显的分流，小户型的成交还是会不错的，大户型则还要停一停，价格到后期，下半年有下降趋势。现在很多开发商在小户型和大户型的推盘价格策略上已经有比较明显的分化了。

    指标解码

    成交周期：指挂出一套物业到成交的时间。市场走弱时，成交周期会拉长，原来是两三天，后来是一个星期，最后两个月才成交，成交周期可以看出市场的活跃程度。

    大排面指数：上海常用的一种指数，去一些楼盘周边看一下大排面卖多少钱，大概就知道这栋楼的入住情况，以及附近的房价标准。

    去化周期：比如根据过去8个月以来，平均每个月的销售量做一个平均值，再把目前市场上的可售楼盘房源存量除以平均销售周期，看消化完需要多久。这个周期变长说明市场将转为下行。

    亮灯率：夜晚到楼盘现场数灯，是最直观地了解一个物业入住比例的方式，相当于空置率的民间说法，亮灯率低的说明投资客所占比例高。

    转手周期：一套房成交后隔多长时间再被卖掉，这个周期缩短意味着大家愿意积极换房，预示着价格将进一步上升。

    负担比：指月供占到家庭收入的比例，统计上采用普通住宅为样本，按当前的成交均价和按揭利率水平计算平均月供。这在香港是被普遍采用的、反映房价合理与否的指标，而内地因为收入统计不透明等原因而难以反映真实现状。