投资住宅黄金期已过 深圳炒房者被套者要坚强

2010年6月9日  来源:深圳商报
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美联物业深圳营业部总经理江少杰
世华地产营业总经理林家乐
深圳房地内参总经理尹香武（半求）
资深房产投资专家邹建民
深圳众厦地产总经理助理林晓华
（排名不分先后）
中央调整楼市的决心之大，令楼市前景蒙上阴影，在面临房价难涨甚至下跌的时候，已经高位买房的自住客和投资客应该何去何从？准备置业等待抄底的购房者又应该如何下手？本期我们邀请了深圳知名的房地产业内专家，与大家分享他们的建议。
来回买卖增高成本
记者：之前在较高价格买房自住的市民，现阶段看到房价下跌，很后悔，他们应该怎么办？
尹香武：买房自住的市民没有必要关注房价的短期变化，对于他们来说，损失的只是资金的机会成本，但长期来看，人民币对外升值对内贬值，房产仍会升值。而且由于是自住，房子的使用效率很高，因此还是很划算的，不用后悔。
林家乐：现在抛掉再买，恐怕成本会高，因为以前首付可以一成或两成，但现在首付可能要三成或五成，如果是第二套房，利率还会升高。
被套者做好长期准备
记者：如果是手里有多套房产的投资客，目前应该如何操作？
邹建民：如果是以收租为主的长线投资者，可以继续持有房产，但实际上，由于房价太高，去年高价入货的房子几乎都不能“以租抵供”了。我建议房价不涨了，房子就没必要拿在手里了，因为现在开发商还没有大幅降价，趁这时卖还不至于亏本，等到无成交量逼开发商几百套房产大幅降价时，会压低二手房价，此时再跑，就会亏更多。
要想跑得快，放盘时有个小技巧：到地产中介问该小区的最低放盘价是多少，那么你在报价上比该价格低一点，就能排在别人前面卖出去。
江少杰：预计这次政策调整会使楼市低迷持续到今年第四季度，还可能时间更长，所以，投资客要做好这个心理准备，并评估一下自己的资金实力，能否承受一年以上的调整期，如果不行，就要卖掉一两套房减轻负担。
林家乐：可以将地段、户型等较差的物业先抛掉，保留优质抗跌的物业。
尹香武：投资客现在是比较痛苦的时候，但也要考虑清楚，如果卖掉房子，资金有没有更好的投资途径？如果没有，就干脆还是继续持有算了，因为房产虽然目前不涨，但与投资股票等相比，持有房产的损失也相对较小。
买房回避透支价值片区
记者：目前有个别开发商加大优惠力度，二手房也有不少高性价比盘，现在要买房自住的市民可以怎么选择？
尹香武：现在不能说是买房最合适的时期，但却是买房者的幸福时光。因为楼市变为买方市场了，房源多，议价空间大，开发商还送很多礼物，自住者可以货比三家。
江少杰：要回避某些透支未来价值的片区，例如龙华、后海、龙岗中心区等，因为这些片区房价不仅泡沫大，投资比例较大，空置率较高，未来将有大量供应，房价更易跌。市民可以留意未来房价较抗跌的区域，如罗湖、福田等成熟片区。
买房有个挑选的过程，现在就可以开始看房，或许半年后才能碰到心仪的、性价比高的房子。如果现在不看房，盲目等待，或许底部真的来了，想出手时已经晚了。
林晓华：我认为调整期远未结束，要慎买新房。现在要期望开发商在新政刚“满月”不久，就作出“一降到位”的举动是不太现实的。记得２００７年“９·２７”新政后，过了两三个月，才陆续出现了星河丹堤、新岸线、第五园等楼盘特价房入市之举。所以，深圳此轮调整周期起码要三到六个月后才能更见效果，置业者不要看到“优惠”两个字就冲进去“买套”，同时关注价格较低的二手房市场随时可能出现的优质地段的高性价比盘。
记者：如果现阶段想换房，是否可以先卖掉自住的一套，等房价跌到一定幅度，再低价买套大的？
江少杰：房价下跌过程，换房是很合算的。譬如，现在住的房产１００万元，想换套大房子２００万元，需要多支出１００万元。假设房价下跌２０％，那么现有房产变成８０万元，大房子变成１６０万元，那么，此时只需支出８０万元，就能达成换房心愿，省了２０万。
但是，上述“低买低卖”的操作，适合同时进行，因为楼市底部稍纵即逝，很难把握，万一低卖后，要高买就亏了。
投资住宅黄金期已过
记者：目前手头有余钱，想抄底投资房产的人也有不少，这类人可以怎么操作？
尹香武：现在应该放弃住宅，转而投资商铺、写字楼，尤其是街铺，我预计未来５年租约稳定的街铺价格能上涨１倍左右。
邹建民：有个标准，就是房价跌到房子能“以租抵供”的水平，就能出手。但也要注意：现阶段能“以租抵供”，并不代表未来也能，因为加息预期在增强，月供也将增加。总的来说，投资住宅的黄金时期已经过去了。
江少杰：位于福田、罗湖中心区的小户型，投资回报率是最高的，因为租金稳定且较高，抗跌能力强，适合长线投资者。
林家乐：目前大户型和豪宅还不是投资好时机。因为２００９年入市的这批豪宅的业主实力很强，目前豪宅市场价还没有太大调整，成交量也很小，如果要投资这类高端物业，还要再等等。