一个地产策划师眼里的“高”房价

一个地产策划师眼里的“高”房价
　　
　　
　　
　　 如果就房价高低在全国范围内做一次市场调查，预计抱怨房价过高者要占九成以上，而说房价不高的那一成估计是以开发商为代表的业界人士。这并不是一个灰色幽默，这样的结果简单的调查也能得出。因为对于任何一件人们需要购买的商品，没有人会嫌它卖得便宜，希望它涨价的。因此，房价过高绝对是当前形势下某些人炮制出来的一个伪概念——这是从本人2005年度为X报楼市专栏撰写的年终专稿之中摘录的一段。
　　 当然充斥于房地产市场的伪概念还有很多，掉书袋的说法那是——汗牛充栋。简单例举几个：
　　 一、XX市到处都在建房子，哪有那么多人买？
　　 二、房价这么高，哪些人来买？
　　 三、如果只算正常收入，是个人就买不起房！
　　 四、房地产开发商是最大的奸商！
　　 五、房价就是被这些黑心的开发商人为炒高的！
　　 六、政府已经开始对房地产市场进行打压，房价预计下降XX%；
　　 七、土地出让的暗箱操作是房地产价格高企的幕后黑手！
　　 八、加速经济适用住房和廉租房建设是解决房价高企的一剂良方。
　　 九、公开建房成本才能抑制房价过快上涨。
　　 十、加大政府土地出让批量能抑制房价过快上涨。
　　 十一、土地出让金分年度缴纳能抑制房价过快上涨。
　　 十二、只要大家都不买房了，房价就会跌下来。
　　……………………………………………………………………………..
　　 太多了，懒得一一列出。
　　 写到这里，天涯的网友可能会立即按捺不住大声喝问：楼主这些违背“事实”、违背“良心”的说辞，是不是想要证明当前的房价不高呢？非也！这位又说了，那楼主是同意房价过高罗？也不是。那位也忍不住了：楼主你翻手为云覆手为雨，一会儿高一会儿又不高，你TMD唧唧歪歪地到底想要说什么？
　　 呵呵，不要生气，我写这个帖子的目的，是想从一个房地产策划人角度，告诉你一个真实的房地产业，告诉你房价究竟怎么了，何时会涨，何时会跌，现在买房划不划得来，客观论述，仅此而已。如果您有兴趣，可以不妨慢慢听我说，如果您没有兴趣请您移步别的帖子。因为这篇文章的观点可能很多人不会接受，而我也不想让这片帖子在FQ们无理的谩骂声中最终“太监”掉。请相信我，作为一个房地产策划人，我对房地产的了解相信比之各位是要多那么一滴滴的。
　　 废话少说，言归正传！
　　
　　 第一章 中国人误读了房地产
　　
　　 前几天在网上读了一篇文章——《中国人误读了世界》，感到很震惊！的确，一向你认为是真理并且被时常引用的观点竟然是错误的，怕是有点接受不了吧。就比如韩国人不买日货的事，尽管我一直不太相信（这显然违背经济学常识），但在与朋友聊天的时候，也拿不出反驳的依据。这些观点如何而来？显然是媒体。还记得上世纪九十年代轰轰烈烈的“外星人”、“史前文明”、“非洲20万年前核反应堆”等相关臆测性报道吗？很遗憾，非洲20万年前核反应堆最近“不幸”被科学证明了。在这里，笔者不是故意要和媒体过不去。就媒体而言，什么“D的喉舌，民众的心声”，那是官样文章，媒体的工作首先是要保证自己生存，而其生存的根本就是受众的关注度，因为没有人关注的媒体是不会有广告主来投放广告的。而“以讹传讹”也不完全是媒体的专利，毕竟360行，记者只是其中之一，管中窥豹，能见几斑？知识不足，人云亦云，在所难免，这你同样不能怪媒体，即使是你崇尚的西方民主国家的媒体，也同样会这样做。问题的关键是，为何没有或者鲜见反对的声音？大音希声？非也！我的理解是，在一片盲目的喊打声中，你想独树一帜提出新的观点，无异于找抽！现在的情形正是如此，只要有人跳出来讨论房价，只要敢不支持房价过“高”的观点，必定是会被千夫所指的。也许有人会说，群众的眼睛是雪亮的，呵呵，这个观点本人不敢苟同。还记得袁崇焕是怎么死的吗？还记得文革中我们的老帅、将军们是怎么死的吗？他们都是被群众“雪亮”的眼睛谋杀的。我只能说，历史终究会还给你一个真相，只是我们都不可能再回到历史。
　　 再回到我们讨论的话题，我说房价过高是一个伪概念，依据是什么呢？02年笔者由京返湘的时候，北京四环附近的房价不超过5000元，典型的案例是东四环的朝阳园和海淀某楼盘，二环建国门一带最初的小户型差不多10000块。而同期我所在的三线城市的房价是多少呢？中心区的1200元，次中心区的不足1000元，边缘地带的800元左右（以上计价单位为平方米）。02年两地的收入状况如何？我所了解的，以我在北京的一个公务员朋友为例，不过1800元，一个在私企工作的，大约3000元，同期我所在的三线城市的公务员大约1200元左右，在好的私企工作的，大约2000元（以上说的是比较有代表性的房价跟收入，请大家不要以自己的个案来对比）。请看下表：
　　
　　时间 地点 单位平均房价 平均收入 房价/收入比
　　2002年 北京 6000元/M2 2000元/月 3.0
　　2002年 三线城市 1000元/M2 1300元/月 0.77
　　
　　 那么四年过去了，现在的情况有什么变化呢？打电话问了北京的几个朋友，收入有大幅度的增加，公务员朋友大约可以拿到3000了，在私企的朋友大约是5000；三线城市呢？公务员目前大约2000元左右，在好的私企工作的，大约3000元。请看下表：
　　
　　时间 地点 单位平均房价 平均收入 房价/收入比
　　2007年 北京 10000元/M2 3000元/月 3.33
　　2007年 三线城市 1600元/M2 2000元/月 0.8
　　
　　注：以上两个表均以公务员的收入作为代表收入（有所微调），因为公务员比一般普通打工者收入要好，而与高薪者相比有一定差距。
　　 四年之间，一线城市（北京）房价/收入比系数增加了0.33，而三线城市增加了0.03，这说明什么问题？其一，房价持续上涨，其二，大城市的涨幅明显要比小城市快。有心的朋友从这两个表里面可能还会思考出一些问题，对了，那就是房价比和收入比，请看下表：
　　
　　地点 2002年 2007年
　　 房价 收入 房价 收入
　　北京 6000元/M2 2000元/月 10000元/M2 3000元/月
　　三线城市 1000元/M2 1300元/月 1600元/M2 2000元/月
　　比值 6.0 1.54 6.25 1.5
　　
　　 这同样说明两个问题，其一，在两地收入比相差不大的情况下（0.04），房价比却拉大了0.25；其二，房价比与收入比甚不合理，这好比说两个人收入差不多，一个在长安买六块钱一斤的米，一个在乡下买一块钱一斤的米，呵呵。
　　 可能有朋友会说，长安米贵嘛，居多不易啊。呵呵，对头，可是，贵到多少钱才算合理呢？10块钱一斤怎么样？我看还是有人买。作为策划人来说，存在即合理。
　　 又回到房产的问题，现在似乎每个人都盼望房子降价，那降到多少才算合理呢？以北京为例，我给他恢复到2002年的水平，只怕北京人要乐翻天了，那把这个价格（5000元/平米）放在三线城市怎么样？我敢说不出现暴乱才怪。这说明什么问题，是买不起吗？北京人3000块一个月买得起，你三线城市2000块一个月就买不起了？所以房价的高低大多是一个心理价格，而非实际承受能力。在这里，我只想说明一个问题，即一个城市的房地产价格与其普遍收入水平是没有直接关系的，至少不会呈等比例增长。所以我才说，现在所谓的房价过“高”是一个伪概念。
　　 为何两个城市居民收入差别不是很大的情况下，房价却有天壤之别，关键问题在哪里呢？顺便说一句，这与房屋的建筑成本无关，我以一个资深的房地产开发界人士来告诉你，不同城市的房屋建筑成本基本差不多。那个回答关于米的问题的朋友又说了，呵呵，城市不同地段价值不同嘛。恭喜你，又答对了。
　　
　　
　　（待续）
　　
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作者:临渊 提交日期:2007-01-29 14:28　　(续接)
　　
　　
　　 为何两个城市居民收入差别不是很大的情况下，房价却有天壤之别，关键问题在哪里呢？很简单，城市不同地段价值不同，很好理解又有些模糊是不是？说得再直白一点，地段的价值是由人流的走向来决定的，也就是说，人流比较密集，人气比较旺盛的地方，其房地产的价值要高，这是由人们交通、出行、工作、休闲、娱乐、购物、医疗、就学等方面的便利性来决定的，当然，这里面还有一个安全因素，即人类是群居生物，人流越是集中的地方，居住起来潜意识里的安全感就会越强。这是一个城市房产地段价值的形成。对于大、中、小城市的房地产比较价值来说，除了上述原因外，还有经济发展强弱因素，经济越发达的城市，对人流的吸引力越大，所形成的人气就越强，当然其房地产价值也就越高。记得前些时间有个网友写了一篇帖子，主题是——如果北京房价降到1000元每平方会怎样？大意是如果房价降到1000，那排队买楼的人会从北京中心排到通州。这当然是一个灰色幽默，却也折射出一个我们都不愿意承认的事实，即当前的“高”房价确实是由市场来支撑的，没有这么多的买房人，就不会有这么高的房价。这就派生出一个问题：到底是哪些人在买房呢？
　　
　　 第二章 是谁买走了我们的住房？
　　
　　 房地产大佬任志强说过一句话——我只给富人盖房子，惹了众怒！说实话，我是比较喜欢又讨厌老任同志的。喜欢是因为他说了一句房产界谁都不敢说的大实话，讨厌是因为他的张扬和说话过于刻薄（给这样的老板打工不知道会不会被骂得生不如死，对老任的手下无限同情ing…….）。其实照我的理解，老任这里的“富人”指的是能买得起房的人，而非蔑视穷人。从商品的角度来看，确实只有有能力消费的人群才是“我”的客户群。当然，以上观点没有房的普通百姓是不会答应的。中国历来的传统就是“安居乐业”，房子都没有还安个P的居啊？但是，你有没有想过，“安居乐业”一直是我们祖先所追求的终极目标，如果实现了，也就不会出现老杜这样的愤青发出“安得广厦千万间”的声讨了！也许有人会说，老百姓没房子住流离失所那是在万恶的旧社会，在社会主义社会，在共产党领导下的新中国，政府有义务保证老百姓有饭吃有衣穿有房住。这也是实话。可问题是，今天你流离失所了吗？（不要和我讨论极端的例子）至少我敢保证能看到我这篇帖子的人都不会去露宿街头。你可以去问一下你们的父母，或者爷爷奶奶，看看当初他们住在什么样的房子里，他们结婚的时候是不是一定要买一套新房子，如果有卖的话。因此，现在只存在一个居住质量和人均居住面积的问题，或者说是扩大化的需求问题，这也是我们要重点讨论的问题。
　　 前些天去我所在的这个城市去看一个在建的经济适用房，位置在城郊结合部，相同位置正常的商品房价格大约在1300—1500元左右，这个经济适用房均价大概950元左右，是什么样的房子呢？简单看了一下，少有绿化面积，楼幢之间的间距不足（影响比较大，一楼可能整个冬天都见不到阳光），一层连防水都没有做（影响比较大，长时间住不仅被子衣物经常霉，电视机经常不出头像，还会得关节炎）。这样的房屋质量即使是商品房，我敢保证价格也不会超过1100元。说实话，即使比这还便宜，这个房子我也不会买，买了我也不会自己住。为什么要说这个例子呢？其实我只是想告诉你，这就是你们整天叫嚷房价高，逼着政府打压房地产所带来的直接恶果。因为又想住好房子，又要价格便宜，那是违背经济学常识和原理的。
　　 回到我们讨论的主题，究竟是谁买走了原本应该属于我们的房子，而造成目前房价奇“高”呢？
　　 我们知道，房地产市场一般是由自用型需求和投资性需求来构成。在房价一路走高的过程中，由投资性需求所形成的房地产占有相当大一部分比重。这也是为什么温州炒房团和山西煤老板一前一后所受到的指责最多，所引起的民愤最大的原因。其实冷静下来想一想，去指责他们是没有道理的，资本是逐利而动的，这里请容许我放一点厥词，如果中国的资本家有钱人都变成雷峰或者白求恩，这个世界反而没有希望。道理很简单，人类的欲望才是推进社会进步的动力。
　　 在我所操作的几个楼盘中，有不少房子是温州人买的，做投资用，比例是多少？相当相当地低，比起本地人来，温州人的购买力可以忽略不计，此外，在本地还没有发现山西人的购房记录。或许在几个比较抢眼的大城市——譬如上海，它的楼盘很多在温州市直接建有销售中心——温州人闹腾了一翻，但在全国若干中小城市，我以为，温州人的购买力是不足以支撑房地产市场的，遑论影响房价？
　　 当然，即使是刨开温州人山西人炒房的因素，投资性需求在房地产市场上仍占有相当大一部分比例，以我操作的一个中心城区的小户型为例，投资性需求约占90%左右，当然这是比较极端的例子。可即使是这样，这些投资人错了吗？他们不该投资从而推动房价上涨吗？还记得周星驰《功夫》里的包租公和包租婆吗？他们就是房地产投资人，他们投资房产的目的就是为了收租赚钱。不要以为这仅仅是电影，周星驰《功夫》的生活场景脱胎于更早的电影《七十二家房客》，而《七十二家房客》却是以广州、上海以及很多很多城市当时的实际生活为蓝本的。
　　 任何一个国家都不可能保证人人有房住人人住得好，因此租房住这种模式过去存在，现在存在，在遥远的将来的将来仍将存在。
　　 现在的问题是，我们很多已加入、正在加入或还没有加入“房奴”大军的人群却刻意回避房子是可以租着住的这一事实，硬逼着政府去实现“人人有房住，人人住得好”这样的一个乌托邦世界。是老百姓都不智吗？非也！这里面有一个很非常深刻的原因。
　　 80后的人可能不知道，但是你们可以去问你们的父母，你们家原来住的房子是买的吗？答案可能会让你相当震惊！不是买的，是单位分的房子。分的？那就意味着是白给？其实也不是，这来源于我们国家当时执行的社会分配制度。
　　 建国初期直至上世纪八十年代末，我们国家执行的都是低工资高福利的社会分配模式，其具体体现就是住房的分配制度（目前朝鲜仍在执行这一制度），只不过分配的主体是单位。在这一时期，住宅的发展是非常缓慢的，特别是大城市一家多口蜗居一室的情况非常普遍（十多年前我们一家五口就住在一个60平米的小两室一厅里，比起大城市来，还觉得自家的住房条件比较宽裕），即使是这样，还常常是一房难求。如果你“不幸”待在集体企业，或你本身就是无业的居民，那还不能享受分房的待遇，怎么办呢？国家可以给你地建房或者住在国家建的住房里，当然，每个月要向房产局象征性交点租金，这就是最初的廉租房，也是我们现在说的国有直管公房里重要的组成部分。从以上的描述我们可以看出，从1949年—1989年四十年间，我们的住房基本都是免费获取的，尽管现在来看这样的居住条件并不令人满意，但大家都一样，没什么比较也就不会产生心理失衡。这四十年的潜移默化带来的关于住房的思考方式就是，住房是免费的，由此也对今天的房地产业产生了深远的影响。
　　 八十年代中后期，由于鼓励发展私有经济，国家改变了低工资高福利的社会分配模式，将福利分房变为货币化分房。这是什么意思？你为国家工作，国家本来应该给你分配一套住房，现在把这套住房折算成现金，每个月发给你，这是公积金制度的形成。于是国家不再大包大揽建设住宅，而是把这一职能直接分离出去，形成了今天的房地产开发这一产业（当然，也有扩大内需拉动经济的思考）。
　　 这里就出现了一个问题，即原来的房子是不要钱的，而现在却需要自己花钱买，尽管这笔钱同样还是国家出，但形式不一样，老百姓还是感觉自己吃亏了（仅针对当时的公有制经济）。于是在一个颠覆了我们惯性思维的时代，房地产开发必然是免不了要受到非议的。任何时候，只要我们嫌房价“高”了，都可以拿政府来练练嘴皮子，因为房价再低也再不会低到白给的时代了。
　　 房子为什么不可以租着住呢？除了上述原因外，老百姓还认为，租的始终不是自己的，装修怎么装？家具怎么买？户口怎么算？当然，还有一个很大的原因，估计是被售楼小姐忽悠的，即租几十年交的租金完全可以买一套房了，而租的房子还不是自己的。这个理由最具有杀伤力，特别是对年纪大一点的叔叔阿姨级客户。这里，有必要告诉大家一下租房和购房的成本比较，还是以我所在的这个城市为例。
　　 购房：100平方米，按每平方1500元算，总价15万元，首付4.5万元，15年每月还款约800元，15年共计还款约14万元，总成本近20万元。
　　 租房：100平方米，租金每月约400元，15年总房租7.2万元。
　　
　　 看出问题来没有？当然有问题，我一套房每月按揭就是800元，难道我会傻到400块租给你住？别说，还真有这么傻的人，租金抵不了月供款的在你们的城市难道没有？可能还会有人说，即使我租金抵不了月供，15年后，我得了一套房，而你花了7.2万元的租金还是什么也没有。这个帐要看你怎么算，比如说你每个月按揭800元，而我每个月租金400元，还可以存400元，15年后我有7.2万，再加上你的首付4.5万，我总共有11.7万元的存款，问题的关键是，我15年前拿这4.5万元去做投资，那15年后应该赚多少钱呢？一般做风险投资，最多2年是可以收回成本的,呵呵。
　　 所以在购房的时候，千万不能只计算静态成本而忽视动态成本。一般在考虑房产投资的时候，有个公式是可以借鉴的，即，
　　
　　 总投资=年租金值X10%，即年投资回报率为10%
　　 回报率超过10%，买房划算，回报率低于10%，租房划算，
　　 还是上面的例子，若100平方米的房子月租金达到1250元，则买房比较划算。
　　 当然，很多人并不会这么算帐，这就造成了投资人猛增而租赁户锐减，扩大了房地产市场的不理性需求。本来只需要租房的却硬要买房，人为地扩大了市场需求，使房地产市场的需求失衡，从而导致房地产价格急速上涨（当然这里面也有政府和开发商的因素）。可以预计的是，在相当长的一段时间里，老百姓可能都不会接受房子是可以租着住的这样一个事实（因为这违背了我们一贯的思维定式），还是会争先恐后地去买房子，我也很无奈，房价继续上涨可能谁都不想见到却又不得不接受。
　　 现在，如果我说我们的房就是我们自己买的，你还会有异议吗？
　　
　　修正一处错误:
　　
　　总投资=年租金值X10%，即年投资回报率为10%
　　回报率超过10%，买房划算，回报率低于10%，租房划算，
　　
　　应该为:总投资=年租金值X10
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作者:临渊 提交日期:2007-01-29 16:46　　作者：焦作一北京　回复日期：2007-1-29　16:01:42　
　　　　　　
　　　　总体说的不错,上面这段不赞成,风险投资一定会赚钱吗?遑论年收益率达到50%?相对其他投资的高风险,房产投资是比较安全的,而且,收益也并不低,如楼主所言,不能只计算静态成本而忽视动态成本,最近几年,投资房产的收益率远远高于许多行业,本人有亲身体会,本人2005年3月购买的房子,当时房价1300元/平方米,现在已经攀升至2000元/平方米
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　　年收益达到或50%的多了去了,人家一般按18个月计算回收,而我按的是24个月,关键是不能盲目投资,呵呵~~~~
　　其实房地产也是风险投资项目,只是和股票等玩意相比,它不会一夜之间让你血本无归.你说你的房子从1300涨到2000,这个很容易,关键是租金值是否同步增长了.
　　按你的2000算,如果你是100平米的房子,一个月要租1670元才算合理,如果我估计得没错的话,你这个房子的月租金不会超过500元,即使退一步按800元算,你需要20多年才能回收成本,年收益率不到5%,那还不如去买份保险划算.
　　
作者:临渊 提交日期:2007-01-29 17:08　　作者：akacat　回复日期：2007-1-29　16:49:09　
　　　　 数据有误，三线城市房价没那么低，一般也会在2000-3000之间，比如福建三明、南平
　　　　拿福州来说（福州不算三线城市），房价4000元/月（最低的）
　　　　收入是2000元/月（比较低的公务员）
　　　　02年房价1600元/月（最低的），收入是2000元/月（比较低的公务员）
　　　　另外，是人都知道公务员算是高收入阶层，同时人数比较少
　　　　一般百姓才应该是抱怨房价太高的主力
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　　三线城市指的是地级市,上面的数据是特指我所在的地级市,还有比较贫穷的省份房价比我这还低的,你不要拿福建的城市来比较.
　　
作者:临渊 提交日期:2007-01-29 19:26　　作者：five-eleven　回复日期：2007-1-29　17:22:05　
　　　　我觉得一个简单道理为什么楼主要用很多的废话来陈述。房价其实不高，读过经济学的知道，土地的供应是恒定的，引起房价增长的因素是人们的派生需求过大。
　　　　
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　　如果大家都象你这么明白,那我的确是不用废话了。
　　可现在的关键是，老百姓他明白吗？或许我低估了天涯网友的理解能力。
　　呵呵，关于土地供求关系的问题，我下面的章节将会涉及到。
作者:临渊 提交日期:2007-01-30 09:10　　作者：尸穴香印成灰　回复日期：2007-1-29　20:45:01　
　　　　扯淡，
　　　　月还款800块的房子起码能租600块，而且还是现在房价上涨后的价格。三年前月还款800块的房子能租750块。
　　　　典型的屁股决定脑子
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　　朋友,月还款800块的房子一定能租600块?可我看到的是很多连一半都不到,即使能租600块你就赚钱了吗?做为房产界的人来说,我倒是希望你这样屁股决定脑子的人越多越好!
　　
作者:临渊 提交日期:2007-01-30 09:18　　作者：别怕明显是马甲　回复日期：2007-1-29　21:59:08　
　　　　
　　　　多么冷酷的经济学阿......一个人快饿死的时候，这位兄台在旁边给别人计算：你其实并不饿，只是你的生理需求过高而以.......
　　　　
　　　　我不懂经济学，我只知道我买的房子花了我8年的积蓄和将承担的20年的债务。
　　　　
　　　　希望中国搞学术的某些人不要自从数据去分析，而是从当地普通家庭的年收入和当地的房价的比例去看。换句话说，用一个普通家庭20-30年的全部收入去换一套只能用几十年的房子，正常吗？
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　　正是因为不正常,所以我才奉劝各位不要争先恐后的买房子,中国目前的现状是政府、开发商、老百姓三头热，那房子不涨才是怪事。
　　客观分析房地产市场与供求当然需要分析数据，当地普通家庭的年收入和当地的房价的比例也是数据，我也做了分析。另外，不要动不动就拿饿死人做比喻，人的住房可大可小，需求也会随时代而变化，如果有一天，我们的需求达到了欧美国家的标准，那政府该何去何从呢？
　　
作者:临渊 提交日期:2007-01-30 09:22　　作者：tirble　回复日期：2007-1-29　22:20:31　
　　　　什么都用公务员的收入去算？加上本来统计的平均收入会不会有很大水份还是没知数。。。。
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　　以公务员的收入去计算是因为公务员一般代表的是中间收入，他上面有高收入阶层，下面有低收入阶层，只是低收入阶层可能比例过大，而我又没有实际统计数据（我相信这个数据国家也没有），可能会有些不准确，但问题的关键是，房价高低并不取决于你的收入是多少，这个我有说明。
作者:临渊 提交日期:2007-01-30 09:33　　作者：朱红秀　回复日期：2007-1-29　23:07:05　
　　　　呵`~~~
　　　　
　　　　楼主`佩服你``说白了就是说现在房价不高，没钱的不一定非要买，举例说20年前还有很多人6口人住30平米的小房子，现在大家想买房子是因为虚荣心，和自己需求变大？
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　　第一，关于高或不高，这里我没有定义，因为我并不同意房价高和低的表述。正如我上面所说的例子，在北京，如果中心城区的房价是3000元每平方，那你会认为房价高吗？同样在我所在的城市，如果房价突破3000元，每个人都会觉得高，问题是，如果你在北京，你的收入一定比我在地方城市的高吗？
　　第二，在购房需求中有一种需求我们称之为被动需求，在被动需求里，又有两种情况，一种房子拆迁了没房住了需要买房，还有一种就是你所说的虚荣心，看到人家换大房子了，自己也想换，这种需求以女性为主，也是我在下一章节要讨论的。-
作者:临渊 提交日期:2007-01-30 15:05　　
　　 第三章 谁是刺激房价上涨的幕后“黑手”？
　　
　　
　　 在开始之前，先探讨一个题外话——什么是维系婚姻的根本？有人说是爱情，有人说是金钱，有人说是责任，有人说是孩子。上述说法都对，个人的遭际不一，但维系婚姻的方式基本相同。但很多人可能没有想过或即使想过也刻意回避了，维系婚姻还有一个很重要的因素，那就是面子。我们都知道，中国人的婚姻历来讲究门当户对，门当户对什么意思，指的是家族的声望、财富等等各方面基本对等，嫁娶双方都会觉得有面子。可能有人会想，那皇帝的女儿上哪找门当户对的对象？请注意：皇帝的女儿嫁人使用的是“下嫁”一词，从这一用词上我们可以深刻体会到古时候的尊卑观念和门当户对思想的深刻影响。现在，我们破除了“门当户对”这些封建残留了吗？很遗憾，还是没有。尽管我们在恋爱结婚的时候可能不会再讨论和思考是否“门当户对”了，但对门当户对的精髓——面子还是继承了下来。谁结婚不图个面子？十几台婚车干什么？几十桌酒席做什么？不都是为个面子吗？谁的面子？自己的面子，双方父母的面子，甚至亲戚朋友的面子。
　　 可能有朋友会说了，结婚那当然是要讲面子的，那与我们讨论的房价有什么关系？别着急，慢慢听我说，关系可大了。
　　 还没有结婚的女性朋友你可以想一想，你将来结婚需要房子吗？废话，当然需要，房子都没有，还结什么婚？我敢打赌有95%以上的女性是这样想的。没错，结婚当然需要房子，这个要求不算过分，而且这个房子还必须男方买，也没错，谁叫这是父系社会，孩子是跟咱姓的呢？是男人就应该承担更多的责任。这是一种天经地义而且非常根深蒂固的观念。当购买方有强烈的需求（娶，并且繁衍后代），而提供方（嫁）是有充足理由来谈条件的。即使男女比例100：100都是如此，还不说现在130：100的情况。物以稀为贵嘛，亘古不变的道理。那好，买房就买房吧，80平米的合适吗？那怎么行，那么小，到时候我妈要住过来给我带孩子，怎么够住？我同学上个月结婚那房子120平米我觉得都小了。以上这段对白不是本人虚构的，而是本人一个女性同事与其婆婆的真实对白。她们家的实际情况是怎样呢？丈夫家里三口人，住一个三室两厅的房子，公公婆婆一间，儿子一间，还有间书房兼客房，房子是10年左右的老房子，坐落的位置不好也不坏。婆婆的意思，结婚就把现在的房子打整打整住家里就够了，媳妇不干，谁结婚和婆婆住一起啊，多不方便，房子小了来个同事一看，多没面子啊。协商的结果是，婆婆说没钱买大房子，而媳妇不干，坚决要买，并以不结婚相威胁，最后双方闹僵。但不结婚也不行啊，婚期都已经通报给亲戚朋友了，又说不结婚了不是也没面子吗？于是在中间人的斡旋下，婆婆和媳妇达成妥协，结婚就在家里，婆婆承诺今后再换一个大房子。
　　 我还有个女性朋友，结婚8年左右，有个女儿7岁，丈夫是公务员，收入马马乎乎，结婚用的房子是买的丈夫单位的，大约60平方，两房两厅。去年一门心思到处选房子。我问她，你房子不是很好吗，位置也不错，家里又没那么多人，干吗要换房？她说，人家都换大房子了，我这个老格局的房子还算房子吗？几个朋友都不爱在我家打牌。最后硬是花了三四十万买个新区的高层电梯房，每月供房款差不多要一个人的工资，装修费目前还没有着落。
　　 我说的这两个案例并非是极端，而是具有相当的普遍性。前者是我们研究市场需求里称的主动需求，后者是被动需求。在一般的房地产专业书籍里，被动需求一般指的是被拆迁户的被动性购房需求，它没有考虑到我上述的后一个案例中这种非特异性的，仅仅与面子有关的被动性需求。从某一层面来讲，实际上第一个案例也是被动性的需求，别看它掩盖在结婚的光环之下。
　　 我在给我的业务员授课或者在和朋友讨论的时候，都着重强调了因为面子关系而导致的被动性需求对房地产的影响。只要是我的朋友，我都会告诉他，只要你有住的，就不要急着喊着买房子，仅仅是为了在别人面前有面子，而让自己背上高额债务，导致自己生活质量大幅降低，那是得不偿失的。
　　 说女人在这一轮房价上涨的风潮中起到了一点推波助澜的作用，相信女性朋友不会太有意见吧？
　　 房价当然与开发商有直接关系。但是开发商在这一事件里扮演的并不完全是我们在电影电视剧里看到的，那些借着灾难囤积粮食发国难财的“奸商”们。为什么这么说呢，因为对于某项产品的销售来说，涨价（一般称之为溢价）只是一个预期，你可以预测一套房子今年卖多少钱，明年值多少钱，10年后值多少钱，20年后又值多少钱。按照我们现行的“理论”，房价是要上涨的，那今年值2000元一平方，明年少说也得值2500吧，后年呢，10年后，20年后呢？开发商每压一年都可以赚得更多，那这个开发商还要不要卖房子？要我说，这根本就是一个白痴理论，也不知道是谁想出来的，且不说资金是有成本的，你知道当年的地产风云人物——顺驰的老总孙宏斌是怎么没落的吗？他是被现金流给套“死”的。做点小生意的人都知道，做生意是需要流动资金的，没有流动资金，再强的企业也转不活。所以对房地产开发商来说，它更关注的是现金流，房子涨了当然好，可以赚得额外的利润（溢价），但我所知道的是，一个楼盘的销售时间越长，对开发商越不利，只有傻瓜房地产商才会捂着自己的楼盘在那傻等，那要捂到什么时候才是个头？可能很多人会说王石开发的17英里因为捂盘被愤怒的客户砸掉售楼部的事件，可是，王石真的是在捂盘吗？业内人士一眼就看得出来，老王哪里是在捂盘啊，那根本是对市场的错误估计，他原本不知道当天会来那么多的客户（很多人是坐飞机赶过来的），也没有想到那么多人要买（只怪他的楼盘做得太好了），根本就没准备那么多房号来放。顺便说一句，放号是房地产营销中的一种常用手段，用于把握销售节奏，这里不详细说。
　　 当然也有确实有一批房地产开发商捂了盘，典型的案例在上海，大都是一些打“短平快”的小开发商所为。有两个原因，其一是，房价涨得过快，市场疯掉了一样一天一个价，开发商也把不准明天到底是什么价，有意识地压一压，怕卖亏了，这种情况主要原因在于市场，开发商只是顺势而为，和囤油的道理是一样的；其二是原本不是做房地产开发的投机性开发商，因为是“短平快”的买卖，市场行情又好，也不在乎销售周期是长一点还是短一点，反正是一锤子买卖。还有一种特殊情况，即拿了倒手高价地的开发商，在高峰入市，东挪西拆搞了些钱来搞建设，结果房价掉了，如同炒股一样，不捂住的话，那就只有“割肉”了。说白了，开发商在市场上遵循的还是市场行为，你如果硬要说开发商要有“良心”，不能涨价，那我也没什么话说。
　　 再说开发商囤积土地，也是被媒体诟病最多的。土地对于房地产开发商来说是生产资料，多买点原材料放在那里等待下一轮生产应该不算太过分吧？（关键是这个原材料不是随便就能买得到的）有经济专家撰文称，房价上涨过快与开发商囤积土地有直接关系，其理由是你囤积了土地，别的房地产公司就没有土地开发，市场同期商品房供应量变小，受供求关系影响，房价当然上涨。这个观点貌似有道理，与“加大政府土地出让批量能抑制房价过快上涨”的论调是一样的，问题的关键是，地是多批不出来的（关于土地出让的问题下一章节讨论）。因此，谁控制了土地，谁就控制了房价，这在理论上是完全可行的。可实际情况呢，你可以去你所在的城市调查一下，看看一个开发商手里最多能囤积多少地？答案可能会让你吃惊，你可能会发现有的开发商这个项目做完了还不知道下一个项目在哪里？为什么会这样呢？因为囤积土地是需要巨额资金的，就象我们生意人所说的压货，你能压多少货？卖几十年？对有实力的房地产开发商来说，适当压一两块土地，保证公司开发的延续性，节约运营成本是完全必要的，压多了，谁有那么大的资金？正常的情况下开发一块地手里压一块地就已经是很正常的运转了，那么市场上同期的开竣工面积是不会受到影响的，如果市场同期放量，开竣工面积猛增，就会出现大量的空置房现象，相信目前很多城市已经出现了空置房（我所在的这个城市就有很多），这些空置房是没有卖出去的吗？不尽然，大体上买这套房的人可能不止一套住房。而空置房的增加必定会影响房价，从开发商的角度来说，他当然希望把地都拿在自己手里，想什么时候开发就什么时候开发，价格也是自己说了算，他想是想了，可做得到吗？
　　 说到房价，就不能不说到政府。政府在这一轮房地产涨价大潮中扮演一个什么样的角色呢？说简单点，政府其实是个土地的批发商，地都是他卖出来的。可能有细心的朋友会发现，我上文里说到“空置房的增加必定会影响房价”，而空置房增加是因为市场同开竣工面积增加引起的。不错，只要政府在短期内大量批地，吸引更多的开发商一起竞争，那房价终归是要掉下来的。可问题是，政府想这样做吗，做得了吗？
　　 从政府的角度来说，他是不希望房价下跌的（这个问题容后讨论），但他也不希望房价上涨过快从而影响社会稳定，这可以从国家的一系列宏观调控措施很明显地看出来，不管这些措施最后取得了什么样的效果，但政府的决心我还是比较认同的。问题是，如果政府在短期内大量批地，从而使房价跌落，可能会引起更大的社会动荡（这个问题后一章节讨论），因此从政府的角度来看，他是不希望房价下跌的。
　　 再说政府能不能做到，可能有朋友会说，政府要做什么事还不是一句话？对有些事是这样，但对于土地，政府还不敢这样做。是什么原因呢？不知道去年的九月，你们有没有关注一个报道，国土资源部上报的《全国土地利用总体纲要》被国务院驳回了，国土资源部提出，到2010年，全国耕地总量保持在18亿亩的规模，而国务院领导则指出，18亿亩的耕地保有量至少要保持到2020年。这是什么意思？简单点说就是政府这个土地批发商手里没货了，拿什么来大量批地？由此又派生出一个新的问题：为什么要保有这些耕地呢？
　　 前一段时间和一个网友争论房价的事情，网友说，开发商可以随意提高房地产价格，那农民为什么不可以随意提高粮食的价格？我说，可以啊，你提高了粮价，我去国外进口就是了。实际情况是，粮食市场早就开放了，在丰产的时候，国家为了避免“谷贱伤农”的情况出现，对粮食实行了保护价收购，而保护价是要高于国际市场价格的。国家为什么要这样做，这个问题讨论起来可能是一篇宏篇巨论，这里不讨论，我只能说，与战争有关，与避免灾害有关。因此，对耕地的保护是严格的控制性指标，哪一级政府敢冒丢乌纱帽甚至杀头的危险去触碰这个“雷区”呢？
　　 作为土地批发商，政府顺势而为，借房价一路上升而取得更多的土地拍卖资金也是可以理解的，毕竟官员晋升的主要途径还是以政绩考核为主的，哪个城市漂亮点，那他的政府主要领导的功劳是不能抹杀的，要是换成民意考核呢？呵呵，这里不讨论。
怎么可能拿今天的租金去算20年后的收益?租金不会一成不变的...
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　　呵呵,你估计是被我的售楼员洗过脑的,她们肯定给你描述了一个令人热血澎湃的赚钱的未来~~~~~~~~~
　　如果不以今天租金去算未来的收益,那未来的收益应该怎么计算呢?那岂不成了一笔无法算的帐了?
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作者:临渊 提交日期:2007-01-30 21:20　　作者：寂寥半支烟　回复日期：2007-1-30　16:59:52　
　　　　
　　　　
　　　　
　　　　 以北京公务员的工资来衡量房价毫无意义
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　　你说的还是特例,一般人员别说出差,连包腐败烟又难得到,呵呵
作者:临渊 提交日期:2007-02-02 09:58　　作者：蚂蚁在吵架　回复日期：2007-2-1　15:52:15　
　　　　到现在为止楼主说的东西还是很皮毛的一些东西　还没有说到一些具体的东西　
　　　　
　　　　高房价是怎么生产出来的　除了开发商的原因　政府的原因　还有其他原因吗　
　　　　
　　　　地产策划师？好像在广州那边才有这样的称呼　你既不是销售也不是直接做地产广告的　也不是做产品研究的　也不是做市场研究的　那么请问你对地产的那一块比较熟悉？　我很想知道在这点　
　　　　
　　　　这样才知道你所做的评价是否有公信力
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　　最近几天出差，所以一直没过来，不好意思。
　　地产策划师并不只有广州这样称呼，实际上全国都是一样，而策划人是要非常懂销售，当然也要研究市场，研究产品，有些策划师不需要做广告，但我们需要做，所以对于地产，策划师是全盘都需要熟悉。
　　我的评价有没有公信力不是关键，因为我只代表我个人的判断，我以为这总比你整天听 一些所谓专家学者房价一会涨一会跌的瞎掰要好。
作者:临渊 提交日期:2007-02-02 10:12　　作者：yehere　回复日期：2007-2-1　16:57:30　
　　　　有没有高人知道，地产商是靠什么抵押去银行贷款的，在建中的楼盘，没卖掉的楼盘可以做抵押贷款用来建楼吗？
　　　　在报纸上看过很多次说中国开发商自有资金率很低，盖楼资金来源主要靠贷款。那开发商如果可以用在建楼盘来抵押作贷款的话，岂不是空手套白狼，因为他贷来的钱〉他购买抵押物（地皮）的钱。他只要买个地皮，起个地基当楼盘的价来抵押贷款，就收回本钱了。
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　　这个说法有一定依据，并且原来有很多开发商是这样做的，这样做的有一点后遗症，如果还贷不及时的话，那么买楼的人是拿不到土地证的（因为做抵押了）。现在国家对房产预售控制比较严，起个基地就卖的情况已经非常非常少了。开发商资金不足一般有两个办法解决，其一是在建工程贷款，其二是建筑商垫资，贷款的话需要很高的财务成本，垫资的话建筑成本会提高，总之一句话，使用别人的资金是要有代价的。
作者:临渊 提交日期:2007-02-02 14:35　　 第四章 我们真的买不起房吗？
　　
　　
　　 前些天，某大城市副区长公开发表言论，称如果按照自己副区长的真实收入，买不起一套房。要我来看，这为副区长如果不是真的关注民生，那么就是在作秀。是个人都知道削尖脑袋求升官，升官干什么呢？为了祖国和人民？我呸，其实古人倒比我们现代人要坦诚一些，升官发财嘛，颠补不破的真理。
　　 好，我就算你这个副区长廉洁奉公，过年过节连一个100块的红包都没有收过，那你的收入是多少呢？按最低5000元一个月算，你一年总收入达到7万是没有问题的吧。广州的房价是多少呢？算你10000块一平方，算你超过国家限制买个100平方的房子，总价100万，需要副区长先生超过14年的全部收入，果然是买不起。要买这个房子估计年薪至少20万以上，还得5年不吃不喝。写到这里，肯定有朋友会笑我傻，他副区长不会去做按揭啊？对啊，副区长为什么不能做按揭呢？（他租政府的房住一个月还得出400块租金）让我们来算一下副区长先生如果要做按揭的话会怎样。总价100万的房子，首付款一般是20—30万，副区长先生不吃不喝的话大约3-4年可以备齐首付款（其实我不想讨论不吃不喝的问题，这很弱智，且不说副区长先生工资含金量高，她老婆难道是半边户？）如果副区长先生愿意做公积金贷款的话，他买房会更加轻松。实际上，90%以上的百姓买房不外乎这两种方式。如果你一定要一次性付款，并且只用3-4年的年收入买一套房，才算是买得起房的话，那我也没什么话好说了。
　　 这是大城市的情况，如果换成是我所在的小城市呢？我可以告诉你，我一年可以存下一套房的首付款，收入在2000元左右的，大约3—4年时间，收入1000元左右的，一般不做这个考虑，因为他自己的消费都不够。那么由此又派生出一个问题，1000元以下的低收入人群，他们怎么办？解决办法：一，是父母的资助，这是中国目前最普遍的方式（我的第一套房也是父母资助的）；二，是自己想办法多挣钱，少花钱；三，是申请经济适用住房和廉租房。
　　 房价是否合理还可以借鉴一个国际通行的算式，即一个月工资等于一平方米住房。如果照这个算式来计算的话，我敢保证全国70%的县级以上城市都不会超过这个这个平均值，超过这个值的只是一些大中城市，这是由于中国经济发展的严重不均衡引起的，谁都知道长安米贵，既然你要往长安挤，为什么要抱怨长安米贵呢？
　　 如果我说老百姓都抱怨买不起房，可国家并不相信你买不起房，你信不信？你当然不会信，那好，让我们用事实来说话。
　　 2005年末，全国居民储蓄存款首度突破14万亿大关，2006年末，全国居民储蓄存款突破16万亿，另据央行调查显示，同期老百姓手中类似于基金等投资类资产仅次于储蓄存款。这是一个什么概念？也就是说，全国人均存款约为2万元，以最基本的组成单位3口之家来算，单个家庭存款约为6万元。如果考虑到城乡差别的话，我认为，城市家庭的平均存款约为8万元。不管你承不承认，这是一个基本的事实，你说国家会相信你没钱买房吗？可能有些人会举出全国80%的财富集中在20%的富翁手里的论调，这没错，可是你知道吗，富翁除非是土财主一般是不会存款的，他们需要的正是资金，谁会傻到把钱存银行再到银行贷款？如果你还不相信，我还可以提供一个更有说服力的例证。还是我们上文说到的那个经济适用住房项目。面积80平方米左右，价格为950元左右，申请条件为人均居住面积低于15平方米，人均年收入低于5000元。房屋总价不算高，8万元左右，申购条件相当苛刻，应该是算城市里最穷的人群了。可这个项目开盘的当天，开发商要求购房者一次性付款，否则取消购房资格，结果呢，我没有听说一个购房者被取消了购房资格，也就是说，最“穷”的人也拿出了8万元，这和我们上面例举的城市家庭的平均存款约为8万元是不是刚巧不谋而合？而这个8万元在我们这个城市，买一个次中心区域的商品房，做首付款是绰绰有余的。
　　 因此，老百姓发出的买不起房的呼声，大体上是对房价快速上涨的恐慌所致。此外，还有对提前消费的不习惯，或者感觉到每月供房的压力过大。最后，还有一种普遍的仇富心态，始终认为这个社会贪官奸商们过多，房价就是被他们搞高的。当然，这也是事实，正如老百姓手头有钱也是政府认定的事实一样，如果都不拿出来用的话，那将是四大专业银行无法排遣的梦魇。
　　 与其说是我们买不起房，还不如说是我们的心态在房价的涨幅中逐步失衡，您有不同的意见吗？
　　
　　
　　（待续）
　　
作者:临渊 提交日期:2007-02-02 20:56　　作者：yehere　回复日期：2007-2-1　16:22:52　
　　　　楼主说的，无非是简单的解释了一下马列经济学的“供求关系决定价格”来证明房价高是客观的。你想说房价是被百姓哄抬上去的，而不是被开发商和媒体政府联手哄抬上去的。
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　　那你的意思是与老百姓一点关系都没有?呵呵,一个价格的形成,与供求双方都有直接的关系,在这里供方包括政府和开发商，媒体当然也有推波助澜的作用，但不能算单独一方，可以归为开发商和政府一方。
　　另外，请看清楚，我说的是四环不超过5000元，举的是东西两边的例子，即使北四环价格为4000元难道是我说错了？
　　
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作者:临渊 提交日期:2007-02-03 10:04　　
　　
　　
　　 第五章 房地产开发的暴利究竟有多大？
　　
　　
　　 还是发生在广州，据说有一个政协委员在会议上抛出一个提案，要求开发商公布房地产开发成本。当然，这一要求被建设局驳回了。如果不驳回呢，建设局可以要求开发商公布开发成本吗？理论上当然可以，有人肯定会说，开发商在法律上没有公布成本的义务，建设局这样做是违法的。可是你知道吗，如果国家觉得有必要的话，是可以随时制订一条法规要求开发商公布开发成本的。哪个国家规定只能建设90平米的小套型，还打算要求多建东西向的房子？可在我们国家，就有这样的规定和条令。我们这个地方有一个楼盘，起初卖得不怎么好，价格一直也很平，可国六条一出台，突然说房子卖完了。我一听说这事，不禁哑然失笑。哪里是卖完了哟，分明是捂盘了。道理很简单，你们都去开发90平米的小套型，那我的大套型不是刚好奇货可居吗？所以我说XX部纯粹是一帮吃干饭的笨蛋，动不动就搞一刀切，完全不顾市场的真实需求。90平米的小套型在北京上海那些寸土寸金的地方或许有道理，但拿到小城市就不切合实际了，本来人家就是嫌房子小了要换大房子，90平米做什么用，扎鸟笼子吗？真实的情况是，市场需要什么样的房子，我们就开发什么样的房子，说开发商喜欢开发大面积的房子那是没有依据的，就好比屠夫卖头猪，卖给100人比卖给200人钱要赚得多吗？
　　 这位政协委员或许真是急民之所疾，但是，以其政协委员的身份（多是企业家），他会搞不清楚房地产开发成本？要我看，这还是场秀，和芙蓉姐姐芙蓉哥哥之流没有本质的区别。其实企业的生产成本并不是什么天大的秘密，任何行业的成本只要我去留心，都可以粗略地估算出来。但即使是同一类型企业，在运做方式、管理模式、财务管理、营销策略等方面是不可能完全一样的，成本也不会相同，公布成本实际等同于公开了企业最核心的竞争力，那生意做得还有什么意思？老任同志脾气比较火爆，估计闹翻了也就是一句，大不了老子不玩了！
　　 所以政协委员同志，每个人都知道你内裤里包的那玩意尺寸在12—16厘米之间，非得要脱了内裤量量看吗？
　　 老王（解释一下，可能有人看不懂，老王就是深万科的王石）说，他不做10%以上利润的项目，你信吗？你看他给移动打的广告，一会儿上山一会儿下海，然后胡子拉碴满脸和善地告诉你——我能！不由得你不信，为什么呢，老王都落魄到给移动当模特了，肯定是没赚到钱啊，呵呵。现在老百姓被媒体和政协委员们忽悠得比较厉害，说房地产项目利润率超过30%，当然也有反驳的声音，房产界的人士会说，我的项目利润率是超过30%，但那是项目利润率而不是年利润率，一个地产项目开发周期平均3年，年利润率也就是10%左右，这就是王石同志10%利润率的注脚。各位可能看傻眼了吧，10%的利润率算什么呀，我做个小餐饮店，毛利率还要超过60%，做个服装店，毛利率要超过70%，开个酒吧KTV，毛利率要超过80%。那既然房地产的利润率如此之“低”，那大伙为什么还要打破脑袋分这杯羹呢？
　　 前文我们说过，我拿4.5万元钱去做投资，一般两年可以收回成本，那么，这个风险投资的利润率是50%，而这个利润率的项目有很多，比如我有朋友做采矿的，我如果投资他的矿山，是可以得到这个回报的。问题是，在我提出这个观点的时候，有很多网友并不同意，他们愿意去买房出租，去挣那5%都不到的利润率。为什么？因为他们觉得这个项目风险低，期望值大。同理，既然你们觉得房地产项目没有风险，我开发商当然也觉得没有风险，要王石去做餐饮、卖服装和开酒吧、KTV，估计他也没什么把握。所以，在中国当前资本市场不太理性的情况下，开一家房地产公司是不需要什么技术含量的，至少它不会比做餐饮的专业性更强。
　　 话再说回来，那房地产行业的利润率究竟是多少呢？如果比较有把握的投资，比方说让你投资10000元，每年给你1000元，你会干吗？相信90%以上的人都会做，这个利润率是10%，但老王同志是不会做的，因为老王如果向银行贷款的话，他的利息是6—7%左右，剩下3-4%的利润他喝稀饭吗？这里就产生了一个矛盾，如果我上面的话是真实的，那么大家非常信任的老王就是在说谎。一个外表忠厚老实且一直以来非常得人心的人说谎，相信大家是很难接受的。我来告诉你，其实老王并没有说谎，原因在于上述项目利润率与年利润率对比的概念是错误的。我们知道，一个项目的利润率是超过30%，而项目的开发周期平均3年，年利润率为10%左右，这个论调本身并没有错，错就错在这个项目所需的资金并不是一次性投入的（当然土地除外），而是分期或滚动投入，也就是说，在计算项目利润的时候，是以其整体投资进行计算的，而在实际运作中，只需要投入1/3甚至不到的资金就够了，其年利润率还是可以超过30%。问题是老王在做这个事的时候，他可能不会这样做，因为老王做的是万科的品牌，而一般别的小公司，做的是项目的品牌。这中间的差别在哪里呢？这表示，小公司是来赚钱的，一个项目做完赚走利润可能就会注销公司，树立公司的品牌没有意义，而老王是要在地产界长期做下去的，公司品牌与项目品牌同等重要。那么老王肯定要投入超过1/3的资金，换算成年利润率就不会超过20%，再减去6—7%的财务费用（银行利息），他说的10%的年利润率还是有些依据的，保守估计在15%左右，这个利润率也不算高。当然,这是大资本运作.
　　 那么，房地产的利润率真的就是这么低吗？记得SOHO的老潘（潘石屹）曾经说过，房地产的极限净利润率是26.6%，很遗憾，尽管本人的第一专业是财务会计，但对于这一数据还是无法推算出来，我只知道，曾经有一个开发商，投入3000万资金，三年时间做成了一个总销售5亿元的项目，呵呵，这个利润率是不是低于26.6%？只是在现有的政策条件下，这种开发模式已经不可能再复制或克隆了。大浪淘沙，随着开发门槛的提高和利润率的逐步降低，越来越多小开发商将会被淘汰，而对于投机资本来说（索罗斯基金？），低于30%的利润他们是不会做的，因此投机资本永远只是短期行为，就如温州商人不可能左右房地产市场一样，投机资本也难以在房地产市场生存，这只是个时间问题。
　　 房地产暴利在初始阶段是客观存在的,但随着市场的规范性增强,其利润率正逐步降低回归理性,不知道这样的说法大家认同吗?最近几天会比较忙,要对城市进行例行的市场调查,如果能抽出时间来,我会尽快写好了贴上来。
　　下一步要切入到最核心的问题：
　　第六章 土地供求是如何影响房价的？
　　第七章 当前宏观调控政策对房价的影响
　　第八章 房价会应民众的呼声而大跌吗？
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作者:临渊 提交日期:2007-02-04 21:04　　作者：woaizhong_hua　回复日期：2007-2-4　20:07:39　
　　　　楼主并没有真正分析造成这种供求状况的背后推手,如果没有地方政府托市行为,没有银行的各种按揭政策,没有无良开发商联合媒体的制造的不对称信息.......会有今天这种结局吗????????????? 在中国仅仅利用政治经济学的原理是不好解释在中国发生的事情的.制造虚假的繁荣事实是中国的贪腐势力和资本势力联手掠夺中国广大平民百姓的一种手段！中国的中产阶级还没有诞生就被扼杀在摇篮里，由此做成的两极分化正在使中国限入动荡的边沿。。。。。我们还有希望吗？？？？？？？？？？？？
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　　你说得非常有道理,有些问题，我只能点到为止。其实如果你把政府、银行、媒体都看成商人就好理解了，有时候我宁愿把房地产看成是半个垄断行业（因为土地原因），看看电力石油煤炭通讯银行保险，哪样不是赤裸裸地掠夺呢，我们老百姓不都是在和政府做生意吗？因此，这还是政治经济学的原理。当然，现在的情况还没有糟糕到失去希望的地步，如果没有其他更好的方式，我们还得选择忍耐，上下五千年，老百姓不都是忍过来的吗？
作者:临渊 提交日期:2007-02-04 21:06　　作者：曾经马甲　回复日期：2007-2-4　12:34:56　
　　　　好文好文
　　　　明白了好多以前不明白的道理
　　　　但是还是不知道应不应该买房
　　　　租房的那个太痛苦了
　　　　整天需要搬家
　　　　没有归属的感觉～～
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　　理解！其实我也是站着说话不腰疼，因为我自己有房，如果没有的话，我可能和你的感觉一样，买还是不买，的确是个问题。
作者:临渊 提交日期:2007-02-05 14:33　　作者：zhangj_mcm　回复日期：2007-2-5　14:01:22　
　　　　草泥马个大沙比
　　
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　　小子,你找骂来了是不是?
作者:临渊 提交日期:2007-02-05 17:22　　 因为第五章关于房产暴利问题还有一点没讲完（刚想到）,所以以下章节顺序进行了调整:
　　
　　 第六章　合作建房可以消除开发商的暴利吗？
　　 第七章 土地供求是如何影响房价的？
　　 第八章 当前宏观调控政策对房价的影响
　　 第九章　房价会应民众的呼声而大跌吗？
　　
　　
　　
　　 第六章　合作建房可以消除开发商的暴利吗？
　　
　　
　　
　　 还记得个人合作建房的事吗？我记得它的发起人叫王凌罡，地点是在北京，不过现在好象很多城市都有了类似的组织。温州市政府比较开明，公开表态政府不排斥这样的做法。那么，王凌罡的出现是“穷苦”百姓的福音吗？
　　 我们先来看一看王凌罡思想的起源。应该是在房价飙涨的2005年，北京出了个王凌罡，他认为，房价狂飙是由于开发商过多的暴利所致（看过我上文的朋友会明白，这是有根据的），于是他想，若我来组织一批志同道合的买房人，大家一起出钱拿地，然后委托建筑公司来建房，不是可以绕开开发商的暴利而买到低价的房子吗？这是一个天才的思想，我相信不会有很多人想到过这一点，就如同一个只学过加减法的小学生，自己推算出乘法表。在这里，我对王先生表示深深的敬意，尽管他的方式很难成功，也不具备推广作用，但他的思想依然是闪光的。
　　 为什么说王凌罡是天才而你不是，最主要的原因是，王凌罡用最简单的朴素唯物主义原理，在政府、开发商、建筑商、购房者这一四角关系中，很直观地判断出开发商存在的不合理性。因为在供求关系中，最少可以省略到两个基本单元，就是只存在买方和卖方。在房地产买卖关系中，其实政府和建设商都可以担当开发商这一角色，譬如美国就没有开发商。
　　 由此派生出一个问题，那中国为什么要有开发商呢？是政府想要一部分人在这中间赚取“黑钱”吗？非也！这个原因说起来比较复杂。主要涉及两个问题；其一是土地利益最大化的问题，若政府或建筑商进行开发，由于缺乏商业运作能力，不能保证土地利益最大化，简单的说就是不能使赚的钱更多；其二是政府或建筑商没有开发建设的资金保证，若建筑商有大量资金，它自己就变成开发商了，效果与开发商等同。呵呵，这就是术业有专攻嘛，如政府每件事都能自己做的话，那就不必从计划经济转变为市场经济了。因此，在社会主义初级阶段，是必定要有开发商的，至于今后我们是不是象美国佬一样把开发商省略掉，就不是我能回答的问题了。
　　 OK，既然开发商的存在是必要的，那王凌罡的存在又有什么意义呢？什么事情都不是绝对的，王凌罡当然有存在的意义，让我们来看一看他的操作过程。
　　 首先，必须有一群“王凌罡”，这个很简单，据说他们很快就聚集了一群志同道合者；
　　 其次，是要弄一个经过公证或托管的帐号，把所有的资金都打进这个帐号里，还要签署合作协议，这个操作起来也不算复杂；
　　 再次，就是要拿地了，按照价高者得的原则，他们通过拍卖程序拿到一块地应该问题不是很大；
　　 接下来，就是找建筑商建房子了，一切都很顺利，低价的房子就在眼前；
　　 接下来，能拿到房子吗？
　　 肯定能拿到，可拿到房的人会发现所付出的钱可能并不比在开发商手里买的便宜多少，如果在小城市，我可以很肯定地告诉你，你的房可能比可能比在开发商手里买的还要贵。性急的别急着骂人，我会告诉你原因的。
　　 首先，“王凌罡”们会控制建筑成本吗？他们肯定不会，设计商、建筑商们随便忽悠他们一下，可能建筑成本就要上升个10%；
　　 其次，报规、报建手续谁来做？这可是需要大量的人力物力的；
　　 其三，拆迁谁来做？你自己？别开玩笑了，拿净地？那你去郊外的菜地建房吧；
　　 其四，商业如何来规划？什么，不做商业？那你的住宅价格要翻番；
　　 其五，按揭手续谁来做？谁来和银行谈判？
　　 其六，竣工验收、消防验收如何做？
　　 ………………………………………………………………………
　　 可能有些人会说，和建筑商谈判，报规、报建，拆迁，商业规划等等等等请人做不就是了？你当然可以请人，但你请人的结果是你不就是开发商了？而且在中国当前的条件下，建筑开发是需要有资质的，你还是需要注册公司，否则，谁来保障大多数人的利益？此外，关键的问题是，如果大家都这样做的话，富人是不是也可以买到低价的房子？A群合作建房者与B群合作建房者同时竞拍地皮，价格同样也会炒高。
　　 在社会分工高度细分化的今天，合作建房者们的思想其实还停留在自给自足的农耕时代，并不是所有的东西我们都可以自己生产或者需要生产，如果“王凌罡”们真的做成了这件事的话，我敢保证他们的工作和生活将会彻底被打乱，并且还会背上骂名——如果有一天合作者们知道了他们的设计建筑成本的话，如果有一天合作者们知道他们原本可以通过商业设施来降低购房成本的话。总之，新时代的雷峰是不那么好当的，尽管他们的出发点都比较良好。
　　 当然，我还是希望“王凌罡”们能最终实现自己的理想，因为他们如果不切身去体会的话，我说的一切仍旧是纸上谈兵。
　　
　　
作者:临渊 提交日期:2007-02-06 08:33　　
　　
　　作者：看个贴很不容易　回复日期：2007-2-5　21:55:17　
　　　　
　　　　还是有点不能完全明白,"可拿到房的人会发现所付出的钱可能并不比在开发商手里买的便宜多少",不管便宜多少也还是便宜了啊,这说明合作建房还是有意义的,并且随着他们经验的增加应该可以便宜得更多的.......
　　
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　　当然,但这个时候他们的工作我估计基本都丢掉了,既然付出了这么多努力搞清楚了房地产的运作规律,他们完全可以组建一个股份公司去开发房地产,呵呵,你指望这个新的房地产开发商不去赚钱吗?
作者:临渊 提交日期:2007-02-06 14:01　　作者：lonely_dog　回复日期：2007-2-6　9:32:02　
　　　　我认为楼猪不论做任何工作都可以胜任一个优秀奴才的角色
　　
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　　请问你是做什么的呢?或许你可以依靠光合作用生活,还是可以去垃圾箱里抢一块骨头?
　　要比骂人,你小子还嫩点.要比说理,我说出了我的观点,而你呢?
作者:临渊 提交日期:2007-02-06 16:45　　作者：火焰炽天使　回复日期：2007-2-6　16:22:27　
　　　　很少在天涯发言，因为比较懒。今天心血来潮，正好碰到一个自以为是的想在天涯出名的，使劲拍。
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　　你傻啊,越拍不是越出名吗?难怪你的理解能力那么低.
　　
　　
作者:临渊 提交日期:2007-02-06 16:52　　 第七章 土地供求是如何影响房价的？
　　
　　
　　 在开始之前，先说一段题外话。一直以来，都有不同的人在问我同一个问题，X城市到处都在建房子，哪些人来买啊？这个观点网上也经常出现，不是有人经常推论出200X年，北京的房地产就会饱和吗？那姑且先称之为饱和问题。这个问题如何是圈外的朋友问我，我会很耐心的回答，但如果是房产界的朋友问我，我的回答是相当地不客气。
　　 以一个50万人口的小城市为例，如果同一时间该城市有10个楼盘竞相开发，那场面会相当地热闹。电视、报纸、户外、宣传单铺天盖地，你会看到到处都是工地，楼群一天天拔地而起，小学生作文里称颂我们的城市日新月异。那么，这个10个楼盘到底有多少房子呢，按一个盘平均300套计算，不过3000套。这个城市有多少个家庭？16万户。即使这16万户全部有房产，但因为婚姻总要组建新的家庭，按每年1/50的比例分离出新的家庭算不算多？那一年的房产刚性需求就是3200套，并且，这个需求是基本恒定的。这其实就是支撑房价的根本，这样来看，房地产市场还会饱和吗？
　　 可能有细心的朋友会提出疑问，你前文说过了，土地是有限的，国家不是在保护耕地吗，住宅怎么可能无限开发？提出这个问题的朋友是有思想的。几天前，某网站转载了《北京晚报》的一篇文章，说北京平原地区新增建设用地只剩下338平方公里了。当然，这指的是2020年以前的控制性指标。338平方公里可以建多少房子？我们减去一半的面积用做道路、广场、公园、学校、配套设施等，还有169平方公里，约等于1.69亿平方米，按4.0的容积率计算，可以建设6.76亿平方米，按每套100平方米算，可以建676万套房。也就是说，在剩下的13年时间里，北京每年能提供52万套住房，而国家发改委预测2010年前北京住房需求年均20万套。这是怎么回事？很遗憾，确切地说，我也不知道，或许是媒体记者在危言耸听，或许是国家发改委预测错误。但无论如何，即使发改委的报告错漏再多，就算北京年均住房需求超过60万套，我还可以通过提高容积率——即向空间求住房——来解决问题，何来建设用地过少一说？
　　 回到我们的主题，土地供求对房价究竟有什么样的影响呢？我们知道，土地是生产资料，不仅我们的住宅建设需要土地，种粮食更需要土地，对于人类的生存来说，是食物重要还是住房重要，这显然是不言而喻的。因此，在短时间内，粮食亩产量不能大幅度提高的话，我们的住宅建设规模就必须要缩减（从这点可以看出，袁隆平对我们有多么的重要，作为湖南老乡，我为此深感自豪）。土地作为生产资料，由此成为一种稀缺资源。房地产开发与其说是市场开发与竞争，还不如说是一场对资源的争夺。无论你采取哪种方式——招标、拍卖还是挂牌，占有了土地，就等于占有了一处唯一的不可再生的资源，这是与其他产品完全不同的产品属性，也注定了房地产生产不会象其他产品一样，产量越高，单位产品生产成本越低，这就是为什么汽车天天降价而房产天天涨价的原因。
　　
作者:临渊 提交日期:2007-02-06 16:58　　帖子发不上来,没有任何提示,哪位朋友知道是怎么回事吗?-
作者:临渊 提交日期:2007-02-06 17:02　　 就房地产来说，真正的价值在于土地，至于其地上的附着物，其生产成本在任何城市都相差不大（当然，这对于王凌罡来说还是有区别的，房屋的结构直接决定其建筑成本），因此，土地价值对房产价值起着决定性影响。
　　 一方面，我们需要更多更好的住宅，另一方面，我们又必须保有耕地，这是一对无法回避的矛盾。因此，地价越来越贵，房子越建越高，成本越来越大，是不可避免的。
　　 有人对此会提出疑问，对住房的需求逐年都在扩大，而政府必须要保证居者有其屋，而吃饭的问题比这更重要，那有一天，我们的后代是不是要住在半天云里？呵呵，这个担心是无意义的，因为耕地的控制是必定的，所以建设用地的需求就是有限的，即使国务院提出的“18亿亩的耕地保有量至少要保持到2020年”是一条铁律，全国的建设用地还是用不完。这是为什么？请听我慢慢说。
　　 很多年前我们就知道，地球上的石油资源只够我们用80年，真是这样吗？论证者言之凿凿，数据不容置疑。可就是有经济学家偏偏要置疑它，他们大胆提出，我们的石油永远用不完。呵呵，小学一年级的学生都知道1-1=0，用了怎么还会有，这些经济学家是疯掉了吗？其实从经济学的角度来看，事实的确就是这样的，当一种资源越来越少的时候，它的价格就会越来越高，高到什么地步呢，高到你无法承受而寻求替代产品，高到你永远都不可能买完它。土地也是这样的一种不可再生的稀缺资源，那你能买完它吗？再者，人口的增长并不是永恒的，对住宅的需求就不可能无限扩张，即使这个338平方公里真的不敷使用了，国家不是还有个90平方米的控制性指标吗？如果北京全部建设90平方米以下住宅，那每年能多提供8万套住宅，如果容积率提高一个点，那每年能多提供13万套住宅。这，只是一个宏观调控的问题。
我们平常在阅读报刊上关于房产的新闻时，可能经常会接触一个楼面地价的概念，这个概念可能很多人都会很模糊。其实简单点说，楼面地价就是整块土地成本摊销到每平方住宅是多少钱。比方说我花1亿元买10亩地，如果建设6666.7平方米住宅（容积率为1），那么楼面地价是15000元每平方米，这是单指土地的价格，如果容积率为2的话，那么可以建设13333.4平方米，楼面地价为7500元每平方米，如果容积率为4的话，那么可以建设26666.8平方米，楼面地价为3750元每平方米。-
作者:临渊 提交日期:2007-02-06 17:10　　细心的朋友肯定马上明白了其中的原理，即容积率越高，楼面地价（也就是住宅中包含的土地成本）越低。
　　
作者:临渊 提交日期:2007-02-06 17:11　　如果我把容积率提到10.0的话，那楼面地价是多少？1500元每平方米。呵呵，实际上，这是不可能的，容积率为10.0的房子，你可能会在空中发现一根大烟囱。
　　
作者:临渊 提交日期:2007-02-06 17:12　　
　　
　　 第七章 土地供求是如何影响房价的？
　　
　　
　　 在开始之前，先说一段题外话。一直以来，都有不同的人在问我同一个问题，X城市到处都在建房子，哪些人来买啊？这个观点网上也经常出现，不是有人经常推论出200X年，北京的房地产就会饱和吗？那姑且先称之为饱和问题。这个问题如何是圈外的朋友问我，我会很耐心的回答，但如果是房产界的朋友问我，我的回答是相当地不客气。
　　 以一个50万人口的小城市为例，如果同一时间该城市有10个楼盘竞相开发，那场面会相当地热闹。电视、报纸、户外、宣传单铺天盖地，你会看到到处都是工地，楼群一天天拔地而起，小学生作文里称颂我们的城市日新月异。那么，这个10个楼盘到底有多少房子呢，按一个盘平均300套计算，不过3000套。这个城市有多少个家庭？16万户。即使这16万户全部有房产，但因为婚姻总要组建新的家庭，按每年1/50的比例分离出新的家庭算不算多？那一年的房产刚性需求就是3200套，并且，这个需求是基本恒定的。这其实就是支撑房价的根本，这样来看，房地产市场还会饱和吗？
　　 可能有细心的朋友会提出疑问，你前文说过了，土地是有限的，国家不是在保护耕地吗，住宅怎么可能无限开发？提出这个问题的朋友是有思想的。几天前，某网站转载了《北京晚报》的一篇文章，说北京平原地区新增建设用地只剩下338平方公里了。当然，这指的是2020年以前的控制性指标。338平方公里可以建多少房子？我们减去一半的面积用做道路、广场、公园、学校、配套设施等，还有169平方公里，约等于1.69亿平方米，按4.0的容积率计算，可以建设6.76亿平方米，按每套100平方米算，可以建676万套房。也就是说，在剩下的13年时间里，北京每年能提供52万套住房，而国家发改委预测2010年前北京住房需求年均20万套。这是怎么回事？很遗憾，确切地说，我也不知道，或许是媒体记者在危言耸听，或许是国家发改委预测错误。但无论如何，即使发改委的报告错漏再多，就算北京年均住房需求超过60万套，我还可以通过提高容积率——即向空间求住房——来解决问题，何来建设用地过少一说？
　　 回到我们的主题，土地供求对房价究竟有什么样的影响呢？我们知道，土地是生产资料，不仅我们的住宅建设需要土地，种粮食更需要土地，对于人类的生存来说，是食物重要还是住房重要，这显然是不言而喻的。因此，在短时间内，粮食亩产量不能大幅度提高的话，我们的住宅建设规模就必须要缩减（从这点可以看出，袁隆平对我们有多么的重要，作为湖南老乡，我为此深感自豪）。土地作为生产资料，由此成为一种稀缺资源。房地产开发与其说是市场开发与竞争，还不如说是一场对资源的争夺。无论你采取哪种方式——招标、拍卖还是挂牌，占有了土地，就等于占有了一处唯一的不可再生的资源，这是与其他产品完全不同的产品属性，也注定了房地产生产不会象其他产品一样，产量越高，单位产品生产成本越低，这就是为什么汽车天天降价而房产天天涨价的原因。
　　 就房地产来说，真正的价值在于土地，至于其地上的附着物，其生产成本在任何城市都相差不大（当然，这对于王凌罡来说还是有区别的，房屋的结构直接决定其建筑成本），因此，土地价值对房产价值起着决定性影响。
　　 一方面，我们需要更多更好的住宅，另一方面，我们又必须保有耕地，这是一对无法回避的矛盾。因此，地价越来越贵，房子越建越高，成本越来越大，是不可避免的。
　　 有人对此会提出疑问，对住房的需求逐年都在扩大，而政府必须要保证居者有其屋，而吃饭的问题比这更重要，那有一天，我们的后代是不是要住在半天云里？呵呵，这个担心是无意义的，因为耕地的控制是必定的，所以建设用地的需求就是有限的，即使国务院提出的“18亿亩的耕地保有量至少要保持到2020年”是一条铁律，全国的建设用地还是用不完。这是为什么？请听我慢慢说。
　　 很多年前我们就知道，地球上的石油资源只够我们用80年，真是这样吗？论证者言之凿凿，数据不容置疑。可就是有经济学家偏偏要置疑它，他们大胆提出，我们的石油永远用不完。呵呵，小学一年级的学生都知道1-1=0，用了怎么还会有，这些经济学家是疯掉了吗？其实从经济学的角度来看，事实的确就是这样的，当一种资源越来越少的时候，它的价格就会越来越高，高到什么地步呢，高到你无法承受而寻求替代产品，高到你永远都不可能买完它。土地也是这样的一种不可再生的稀缺资源，那你能买完它吗？再者，人口的增长并不是永恒的，对住宅的需求就不可能无限扩张，即使这个338平方公里真的不敷使用了，国家不是还有个90平方米的控制性指标吗？如果北京全部建设90平方米以下住宅，那每年能多提供8万套住宅，如果容积率提高一个点，那每年能多提供13万套住宅。这，只是一个宏观调控的问题。
　　 我们平常在阅读报刊上关于房产的新闻时，可能经常会接触一个楼面地价的概念，这个概念可能很多人都会很模糊。其实简单点说，楼面地价就是整块土地成本摊销到每平方住宅是多少钱。比方说我花1亿元买10亩地，如果建设6666.7平方米住宅（容积率为1），那么楼面地价是15000元每平方米，这是单指土地的价格，如果容积率为2的话，那么可以建设13333.4平方米，楼面地价为7500元每平方米，如果容积率为4的话，那么可以建设26666.8平方米，楼面地价为3750元每平方米。细心的朋友肯定马上明白了其中的原理，即容积率越高，楼面地价（也就是住宅中包含的土地成本）越低。如果我把容积率提到10的话，那楼面地价是多少？1500元每平方米。呵呵，实际上，这是不可能的，容积率为10的房子，你可能会在空中发现一根大烟囱。
　　实际上，在房地产开发过程中，容积率是受政府规划部门控制的，这涉及到住宅安全、城市美观、居住质量、采光权等诸多问题，容积率不是想突破就能突破的，在土地拿出来拍卖之前，容积率就已经定好了，所以楼面地价是由拍卖金额决定的。
　　 在房屋的生产成本中，主要由以下四项构成，其一是土地费用，其二建安成本，其三是拆迁费用，其四是其他费用。其中第二、四两项全国范围内差距不是很大，而一、三项同属于楼面地价，所不同的是，土地费用属于楼面毛地价，土地费用加上拆迁费用属于楼面熟地价，媒体所称的一般属于楼面毛地价，因为你很少能拿到一块空空如也的净地。因此，在房地产价格中，起关键作用的是楼面地价。当土地受国家限制而出让减缓的时候，受市场供求影响，单宗地拍卖金额显然就要偏高，那房价走高就不可避免。同理，土地出让减缓，市场后续开竣工面积也将减少，受市场供求影响，房价将不可避免地走高。
　　 当然，房价并不等于土地费用+建安成本+拆迁费用+其他费用+26.6%的利润（暂且使用老潘的数据），它还取决于市场接受度，即可以高于或低于26.6%，就在于你买还是不买。
　　 很多人都想搞清楚房价上涨幕后的“推手”，其实这个推手就是土地本身，当然你也可以认为是政府和开发商，因为他们先后控制了土地资源，可是，在利益面前，谁能够斩断我们攫利的巨手？天才的卡尔马克思，早在150年前就精辟地预见了今天我们的种种困惑，可是自负的人们，你中学、大学、硕士、博士，学懂了他的皮毛吗？
　　
　　（待续）
作者:临渊 提交日期:2007-02-06 17:14　　不好意思,此文以上是发贴测试,测试的结果是,居然是"竹----竿"二字系统不认可,最后只好换成烟囱了事,这叫什么事?
作者:临渊 提交日期:2007-02-06 17:27　　作者：火焰炽天使　回复日期：2007-2-6　16:17:00　
　　　　　　不想和自之为是的搂猪，多说什么，要花掉上代人的积蓄，和自己未来20年的为银行打工，称之为其实老百姓买得起房子。希望你出门别遭雷劈。
　　　　还可以说，其实每户家庭都能买得起汽车，再怎么着几万存款总是有的，其他什么儿女上学，老人看病那就先不管了。
　　　　你想来摆弄一下学术，摆弄给你自己老婆看就可以了，或者直接向D摇尾巴去。别在这里煽风点火的
　　______________________________________________________________________
　　其实我也不想和你多说什么,中国的历史就是由愚民和暴政组成的.
　　我并不需要向什么D示好，也不想做什么雷峰，我只是在陈述一个我所认为和理解的事实，并且让那些想了解房地产真相的人看,我一个人不能改变什么,但了解真相的大家一起总能改变什么。
　　请不要骂我,因为我是不喜欢被骂的,老板敢骂我我都要炒他的鱿鱼,所以你就免了,不喜欢看,就忍忍去别的地方，OK？
作者:临渊 提交日期:2007-02-06 21:56　　作者：令狐小虫虫　回复日期：2007-2-6　18:25:03　
　　　　还是以我所在的这个城市为例。
　　　　　　 购房：100平方米，按每平方1500元算，总价15万元，首付4.5万元，15年每月还款约800元，15年共计还款约14万元，总成本近20万元。
　　　　　　 租房：100平方米，租金每月约400元，15年总房租7.2万元
　　　　
　　　　----------扑哧一笑，楼主居然以“房地产策划人”的身份自居，知道业内的真正叫法吗？知道中国目前做房地产整合推广的最好的几家是哪几家吗？看你当地的房价，也只不过是一个半瓶水的混混罢啦
　　____________________________________________________________
　　你得了吧，我看见你们这种人就好笑，我认识谁谁谁啊，我知道谁谁谁啊，那有什么用？拿出你的反驳理由来。以当地的房价来推论是不是策划人，呵呵，我的确是没有本事把一个小城市的房价炒翻倍，你来吧，留下你的电话或其他联系方式，我们这就很多公司就需要你这样的人，薪水或者分成的方式由你定，要不要我帮你联系？
作者:临渊 提交日期:2007-02-06 22:06　　作者：森焱鑫　回复日期：2007-2-6　18:07:50　
　　　　　---------------------------------------
　　　　上海，北京每年的在建面积查不到吗？还是故意回避？
　　——————————————————————————————————
　　我2002年从北京回湘，那时的房价只有目前的一半，因为不太熟悉市场了，所以不敢乱说。再说，房价都盯着北京上海深圳的话，那是有失公平的，毕竟大多数城市是中小城市。
　　
作者:临渊 提交日期:2007-02-06 22:13　　作者：令狐小虫虫　回复日期：2007-2-6　18:25:03　
　　　　
　　
　　————————————————————————
　　顺便说一句，在大城市做久了往往会看不起小城市的人，那年我从北京回湖南的时候也一样，颇有一览众山小的感觉，可做久了发现，其实人家做得也不错。倒是有很多你这样的人经常打着X大策划人的旗号，一到小城市就以为可以指点江山，结果灰溜溜走的居多，没什么别的原因，人家不吃你那套，呵呵~~~~~别说我看不起你，这个行业里我还真就没服过几个人。
作者:临渊 提交日期:2007-02-06 22:16　　作者：雪舞星寒　回复日期：2007-2-6　18:10:45　
　　　　这么长呀~我只想知道会不会降?2010年之前?
　　——————————————————————————————
　　再等两天吧，我会在第九章里告诉你会不会降。
　　当然，如果你有耐心看完并且有足够领悟力的话，你自己也会得出结论。-
作者:临渊 提交日期:2007-02-06 22:24　　作者：汉化补丁　回复日期：2007-2-6　19:02:39　
　　　　其实房价得高低不是由开发商决定的,而是由银行来决定.如果有一天银行讲不提供按揭了,房价还会高吗???
　　　　 再中国真正能够买的起房子的还是少数,如果不是银行大讲特讲美国老太太的故事,对于购房者不设门槛的乱放贷款,中国的房价会这么乱吗?
　　————————————————————————————-——
　　：）楼上的是在说笑话吧？不过你说的还是有道理滴，如果没有银行按揭，那房子肯定是卖不出去地，房子卖不出去，那价格也涨不起来。只是，你的假设并不成立。 无耻楼主，怎么老是尽你一个人在自言自语啊，还是让我再来拍拍你丫的吧，回家抱老婆去吧，别在这里丢人现眼了
　　————————————————————————————————
　　最后再和你说几句，今后就懒得理你了。
　　我写这个帖子最大的原因是因为在网上遇到了一个和你一样SB的人，在QQ上磨了我好几天，非要和我讨论房产，开始我给他讲道理，后来发现他不仅和你一样啥都不明白，智商和理解能力也和你差不多。智商低不明白也就算了，最气人的是他偏偏和你一样自以为很明白，还得意扬扬地说，你做房产这么多年又怎么样，还不是说不服我？和你们这种人说话，我那是对驴弹琴，自己找不痛快。
　　骂人谁不会呀，狗还会叫几声呢，要想反驳我，就得拿出你的理由来，不过明显弱智的问题，我是不会回答你的。-
作者:临渊 提交日期:2007-02-07 08:53　　作者：秋雨细如愁　回复日期：2007-2-7　0:42:39　
　　　　楼主说的东西，每章的标题都让人很兴奋，可是看了内容，还是晕乎乎，感觉并没有解决标题里的问题。
　　　　大概是我不太懂行，没太看懂吧。
　　　　楼主最好能有几句观点明确的语句作为中心句放在段首，来方便我这种文科思维的人。
　　
　　_______________________________________________________________________
　　你看不懂是因为我所描述的内容与你的实际认知反差过大,譬如你认为绝大部分的房子是富人买走了,很多很多的老百姓都买不起房,又或者是你一直认为房地产行业暴利非常巨大(以前的确是),而在说明这些问题的时候,我的用词用语非常平和甚至是模糊,这的确需要一定的领悟力。在写这个文章之前，这些情况我都已经考虑到了，为了照顾大多数读者，我尽可能用一些非常简单的事例去阐述资本论，由此使文章显得颇为冗长，但是即使是这样，我也不能违心地去迎合某些人的口味而使这篇文章变成愤青贴，因为我要描述这个事实是非常触目惊心的，很多的时候，只能靠你的理解和想象去完成它。
　　楼上的是不是刚做毕业论文啊，可我写毕业论文的时候是没有这些关键词的要求的，呵呵，不太习惯。其实学文的人更容易理解，唯一的缺陷是对数据不容易理解，特别是它们之间的逻辑关系。
作者:临渊 提交日期:2007-02-07 11:45　　
　　（续接第七章）
　　
　　 从上文我们可以看出，土地价值或者更直观地说是土地拍卖金，决定了你所在城市的房地产价格。那么由此产生一个问题，政府如果真想打压房地产，为什么不可以减少或者免收土地出让金，从而使土地成本降低，导致房价降低，让老百姓得利呢？这个问题其实非常简单，在计划经济时代，是没有土地出让金一说的，那个时候的用地是行政划拨。但随着国家经济体制向市场经济过渡，土地作为一种资源，就不能再无偿使用了。而随着经济的高速发展，减少或者免收土地出让金并不能降低房价，因为需求是增长的，按照供求决定价格的理论，一个产品的价值是由需求决定的，并不取决于它的实际生产成本，因此，在房价一定的前提下，减少或者免收土地出让金会使土地的利益从政府转移到开发商，加大开发商的暴利来源。反之，采用拍卖的方式来获取土地出让金，可以最大限度地使政府占有更多的利益，而减少开发商的利润。这里，又派生出一个问题，即国家为什么不可以减少土地出让金，采取限制开发商房价的做法来平衡房产市场呢？
　　 正确的叫法应该是“限价房”，并且在北京等几个城市正在进行尝试，这可以看成是国家对老百姓房价上涨过高过快呼声的一种姿态性回应吧，但我认为这并不是解决问题的根本。首先，“限价房”模式不过是经济适用住房模式的衍生版或者叫升级版，这与正常房地产市场商品房+经济适用房+廉租住房的模式有一定差别，如果都采取限价开发的模式，会出现最底层老百姓利益受损，普通百姓利益持平，富人受益，国家利益受损的结果，这个结果将导致贫富差距进一步扩大。其次，“限价房”模式是计划经济思维与市场经济思维较量中的怪胎，政府人为干预市场的色彩颇浓，大力推行必定会违反世贸规则，从而导致我国市场经济地位不会其他国家认可。再次，“限价房”模式将不利于国家利用价格杠杆调节大中城市人口膨胀，大城市住房、交通、就业、就学、医疗矛盾将更加突出。
　　 因此，在这场住房价格的大较量中，我可以断言政府必定会采取市场经济模式，利用价格杠杆减缓大中城市人口扩张的速度，这是毋庸置疑的。当然，从理论上说，采取市场经济模式，房价将是完全不受控制的，在持续攀升的过程中，政府究竟能承受多大的压力，在房价由高点走低的时候会不会产生雪崩现象，而由此带来的诸多社会问题，政府做好了应对准备吗？在后续章节里，我们将继续讨论。
　　
　　 （第七章完）
　　
作者:临渊 提交日期:2007-02-07 12:05　　作者：森焱鑫　回复日期：2007-2-7　9:45:04　
　　　　我就问你一个问题：房地产产能是否过剩？
　　______________________________________________________________________
　　产能当然可以过剩，为什么不呢？我没有刻意去研究（只是关注）北京上海的市场。在你的问题里,一个0.3的系数为什么要翻两番呢？这个假设其实不成立,因为房地产的开工面积一般是递增,不可能出现跳空增长。如果出现跳空增长，那短期内绝对会出现供过与求的状况，这就会出现你所说的产能过剩。而假如我的理解不错的话，你的意思其实是从上海的全局来看的，所以你说早晚会过剩。问题是，产能过剩与国家强调的土地资源紧张是矛盾的，就如同我在上文说过的，因为土地资源不是无限的，所以房地产产能过剩的现象就不容易出现。而你的问题是你是以当今的需求来预测未来的市场，强调的是因为很多人已经买房子了，不会再增加更多的购房人，我说得对吗？
作者:临渊 提交日期:2007-02-07 15:30　　
　　作者：wanli201314　回复日期：2007-2-7　13:20:59　
　　
　　如果都采取限价开发的模式，会出现最底层老百姓利益受损，普通百姓利益持平，富人受益，国家利益受损的结果，这个结果将导致贫富差距进一步扩大。
　　　　
　　　　这又是怎么得出来的结论，你的意思是说，那些暴利的地产商将不建房了吗？老百姓没房住吗？他们不建，新的房地产商就会取而代之，只要房地产利润有5%-10%，都会有地产商愿意建房。还有就是开放老百姓自主建房，国家给与扶持与支持，打击一人持有多套住房，征收一人多套住房持有重税，全方位调控，只要地方政府有决心，房价肯定会下降，问题是他们真有这个决心吗？？？？？？？？？
　　　　
　　　　２００６年１２月２２日，位于深圳宝安区沙井街道的两栋宿舍楼因债务问题被法院强制委托拍卖，以林立人为首的深圳８１名合作建房者成功地以６０１万元的价格获得两栋成品楼的产权。据介绍，这两栋物业纳税后，每套房价约７．５万元，均价仅为１６２３元／平方米。而该区域正在销售的商品房均价每平方米却在６０００元以上。
　　________________________________________________________________________
　　都采取限价房操作，实际上是让贫困的人买不到经济适用住房，所以他们亏了，而富人买这个房子肯定是赚了，国家贴了巨大的土地利益换来这样一个结果，不是亏了吗？这也很难理解吗？土地都不够了，还鼓励百姓百姓自主建房，你当我们国家是俄罗斯加拿大澳大利亚呢？至于世贸协定我就不跟你解释了，因为你不知道，我跟你解释起来也比较费事。
　　另外林立人的事我知道，这并不具有代表性，拍卖的时候只要你赶得上，总能买到低价房，问题是，这８１名合作建房者，当他们不需要这个房屋，转手再卖的时候，你认为他是卖１６２３元／平方米还是６０００元／平方米呢？
　　
作者:临渊 提交日期:2007-02-07 21:14　　作者：飞天小蚂蚱　回复日期：2007-2-7　19:50:17　
　　　　　哦，忘了说了，全球几乎所有的国家，房子是永久产权，但在伟大的中华人民共和国，房子是70年的使用权（你的使用权不可能是70年，因为房地产开发商拿房开建的时间都算上了）。
　　　　______________________________________________________________________
　　这个问题你理解错了,中国的房产产权是两个概念,其一是房屋产权,其二是土地使用权,也就是说你买的商品房都会有两个证----房产证和土地使用证,土地的使用是有年限的,一般纯住宅为70年,商业用地为40年,综合用地为50年,而土地上的附着物(也就是房子)其产权是永久的,至于房子70年后土地到期后怎么办的问题,目前的物权法即将出台,也许开春之后你就会知道结果。我觉得，不懂的事情还是不要瞎嚷嚷的好，比起在座的大多数人，我或许更有资格讨论北京上海乃至美国日本香港的房产历史及现状，但是纸上得来的东西终究是没有自己经历过，我不想以讹传讹，还是不说为好。
　　
作者:临渊 提交日期:2007-02-07 21:25　　作者：manager365_com　回复日期：2007-2-7　16:58:25　
　　　　 作者：five-eleven　回复日期：2007-1-29　17:22:05　
　　　　　　
　　　　　　　　我觉得一个简单道理为什么楼主要用很多的废话来陈述。房价其实不高，读过经济学的知道，土地的供应是恒定的，引起房价增长的因素是人们的派生需求过大。
　　　　　　　　
　　　　　　　　换句话说，房价过高是因为供应不足而需求过旺。我记得原来有一个愚蠢的记者写过,说巴黎的房价和北京一样，而巴黎市民的收入是北京的十倍来证明北京的房价过高。这样的言论还居然发表到全国性的报纸上，就算北京和巴黎的房价一样，但北京的人口数是巴黎的多少？北京的土地又是巴黎的多少？
　　　　————————————————————
　　　　有点不明白，为什么不跟东京比呢？人家为什么房价比高峰期跌了将近一半？
　　—————————————————————————————————————————
　　一个简单的数据并不能说明什么问题，如果要对比两地的房产，必须从土地、人口、经济吸引力、全国经济发展均衡性、置业习惯等多方面比较，简单的横比是没有意义的。
作者:临渊 提交日期:2007-02-08 21:34　　作者：森焱鑫　回复日期：2007-2-8　15:06:51　
　　　　问题是，产能过剩与国家强调的土地资源紧张是矛盾的，就如同我在上文说过的，因为土地资源不是无限的，所以房地产产能过剩的现象就不容易出现。
　　　　-----------------------------------
　　　　真的吗？
　　_______________________________________这个如果你不知道,就仔细看我的文章,如果你不愿意看我的文章,去查点资料看也可以.
　　　　
　　在人口不变的情况下，假如上海有2000万人，总共需要6亿平米，而消费周期是30年，则平均每年需要建设2000万平米就够了，对吗？________________________________________________________________你的算法是刻舟求剑,首先人口不变的假设是不成立的,其次,在一个压抑过久的市场起步之初需求是会迅速膨胀的,就如同当年电视机的需求,我们不能按10年的需求总量等比例分解到每一年计算产量.
　　
　　那为什么是0.3而不是0.4呢？
　　____________________________________________________
　　0.3只是我的大概估算数,它不是一个正式的统计数据.
　　
　　中国体育博物馆15年即成“危房”,国家重点工程尚且如期，反正我是不相信，自己的住房能立70年
　　__________________________________________________________
　　这个属于产品质量问题,不是我们讨论的范畴.况且,被拆迁的房屋不一定就是危房,只要土地上的附着物不能体现土地的价值,它都有可能被开发商盯上.-
作者:临渊 提交日期:2007-02-08 21:48　　作者：飞天小蚂蚱　回复日期：2007-2-8　15:12:51　
　　　　　　　　
　　　　如果一个社会，95%以上的百姓都要拿出十年以上的收入总和去买房，我想是有问题的。
　　　　上个月，在广州珠江新城，一个建筑商花了二个多亿从党的手中拿了块地，他算了笔帐，按他的规划，如果每平方低于1万五的售价，他会亏本。
　　　　房价是怎么高的？相信英明的政府最明白。
　　　　房价到底高不高？相信英明的党会说，不高，按咱的意思，最好再番几番。
　　　　老百姓会脚投票的。
　　___________________________________________________________
　　
　　95%的数据是如何得来的?臆测?别的城市我不乱说,至少在我所在的这个城市不是这样,三口之家90平方米的房子不过十来万,一个单职工最低按2万元每年算,也只需要六年,还不算配偶的收入.你不能和别的国家进行横向比较,因为每个国家的土地资源是不同的,在我们国家,有一天你拿20年的收入总和去买套我也不会感到惊奇.现在,我们很难看见一个超过33层的住宅,知道为什么吗?但如果我们的人口继续膨胀,经济发展持续不均衡,总有一天,低于33层的房子我们将很难再看到,这个你能理解吗?
　　不要动不动就骂ZF(尽管很多的时候我也想骂),如果你仔细看了我的文章,就不难理解ZF为什么不能降低土地出让金了----就在第七章:) 关于土地的问题,你可以自行查阅相关数据(我文中也有几个简单的数据).必须说明的是,人口密度不能简单地用总人口去除总国土面积,因为中国的绝大部分人口集中在东部。
　　如果你不同意土地资源紧张的说法，那我们的讨论就没有任何实际意义。-
作者:临渊 提交日期:2007-02-09 11:28　　作者：森焱鑫　回复日期：2007-2-9　10:11:16　
　　　27.8万人，每人30平米，再加1000万平米，年均消化3000万平米，还差1亿平米消化不掉呢？
　　
　　————————————————————————————————
　　还有1亿平米消化不掉，那不是正好吗，卖不掉就得贱价卖，你不正好可以买到低价房了吗？呵呵~~~~如果我估计没错的话，你是属于有房族，害怕产能过大最后导致房价下跌，是不是？不要着急，过几天我们就要开始讨论房价下跌的问题。
　　
作者:临渊 提交日期:2007-02-09 15:22　　
　　 第八章 从公交运行体系看房产体系
　　
　　 公共交通是关系到国计民生的大问题，如同粮油、石油、水电、通讯、房屋一样，古人说得比较精辟——衣食住行。那么，在这些东西里面，国家对价格实行管制的是哪些呢？公交（部分，比如城市公交和铁路），石油（包括附属产品燃气）、水电、通讯。傻眼了是吧？为什么最重要的粮食价格不受管制呢？这是因为耕地的分产到户，土地的经营权已由国家分离到私人，土地作为生产工具以及由它所生产出来的产品就不再受国家控制，转为市场经济体系。而铁路、石油、水电、通讯目前不允许外资或民间资本进入，因此其价格必须国家管制，价格调整必须实行听证制度。所以那些还以为粮油是由政府定价的朋友，你们的论调可以休矣，即使你要打着老百姓的旗号来说事，也应该把事情搞清楚后再说。一个如此简单的问题还要我花这么大篇幅来陈述，我很为你们的政治经济学老师感到惭愧。
　　 一个国家的公共交通运行体系包括民航、铁路、航运、公路及城市交通，这是一个水路空地立体的大公交体系，而我们要重点讨论是小公交体系——即市内公交体系。
　　 我们知道，城市公交运行价格都是受国家控制的，包括公共汽车和出租车。这里有一个问题，即公交公司大多是国有企业，而出租汽车公司大多不是国有企业，甚至有很多个体出租汽车，按照我们上文所说的市场经济原则，那出租汽车价格就不应该受国家控制。这里需要重点说明的是，生产工具（出租汽车）产权不属于国家，但是其经营场所（道路）属于国家，道路的容量是必须受到限制的。在这种情况下，出租汽车行业通过国家行政干预，获得城市一定容量的出租车经营权，从而避免了市场的无序和恶性竞争，那么它的价格显然必须受国家控制。公交公司显然也是属于这种情况。
　　 比较过大中小城市公交车运力情况的朋友可能会知道，大中小城市的公交车运行模式是不完全相同的。譬如北京，公交车的运行时间一般是5：00—21：30（只是印象，具体时间不要和我抬杠），而在小城市，公交车的运行时间一般是5：30—18：30。一个很有趣的现象是，在大城市，车辆里面是人挤人，公交车停靠站点一般不会超过30秒，而在小城市，即使上下班高峰期，车也不会很挤，并且到人流比较集中的关键站点，车辆最高可以待客10分钟。由此可以得到一个结论，即小城市公交运力饱和而大城市公交运力不足。公交运力不足当然是人口过多引起的。解决问题有两种方式可以参考，其一是增加线路和车辆；其二是通过提高票价来减少上车人数。我们先看第二种方式，这显然是个白痴提出来的，与铁路票价应上涨的道理是一样的，问题是，你提高了票价，运力不足的问题就缓解了吗？这与房产是有很大区别的，房价高，可以缓解人们对居住面积、居住环境、居住质量扩大化的需求，而票价上涨了你就不坐公交车了吗？再看增加线路和车辆，通常我们所说的运力紧张是一个相对值，譬如上下班高峰期，运力肯定紧张，而在其他时段，这个矛盾并不突出，如果增加线路和车辆，高峰期的运力紧张是缓解了（不考虑城市的交通压力），但其他时段公交运行中的饱和度将会大增，由此造成城市公交系统亏损更为严重，财政补贴势必大增。那这样来看，是不是就没有一个更好的解决办法呢？
　　 通常我们从城市的甲地到乙地，不外乎采取以下五种交通方式：一、私车（或公车），二、出租车，三、公交车，四、自行车，五、步行。如果甲地到乙地之间距离足够远，而我们的收入又不是很高的话，相信99%的人会选择公交车，那么公交车的压力是显而易见的。有没有好的办法呢？其实在这方面，北京是做得比较好的。
　　 记得02年我在北京的时候，每天要往返于东四环与西三环，单程差不多要2个小时，我用一个40的月票，每天的公交花费不过1.33元（由此可见北京的公交为什么亏损了），但是这个车非常挤，挤到什么程度呢？你可以象马一样站着就能睡，不用担心摔倒。座位是不能奢求的，北京老头老太太酷爱运动，还偏偏喜欢早起运动，即使你年轻力壮抢到了座位也抵不住售票员的聒噪和老头老太太站在你面前示威，不如索性站着，连吊环都可以省掉。后来我发现有一种8开头的车，线路和我坐的普通车一样，不过票价是普通车的6倍（如果以月票计算的话应该是9倍），后来就一直坐这个车，上车找个座位就睡，到站就醒，总算摆脱了象马一样活着的痛苦。顺便说一句，这个车上是没有老头老太太的，因为不能用月票或老年人证残疾人证等一切优惠证件。
　　 为什么要说这个例子呢？其实我是想用这个事例说明房价体系的构成。
　　 与公交体系进行比较，房价体系其实也应该这样构成：
　　 私车————————别墅类高端房产
　　 出租车———————市中心位置高价商品房
　　 8开头的空调车———次中心位置普通商品房
　　 公交车———————边缘地带普通商品房和经济适用住房
　　 自行车———————廉租房
　　 在上述体系中，我们可以很直观地看出，在房价体系中，公交车和8开头的空调车其位置刚好颠倒了，也就是说，在北京，如果8开头的空调车多而普通公交车少的话，将会产生多么大的运输矛盾。而事实情况正是如此。
　　 为什么会这样呢？除了土地的原因外，其实还有一个更深刻的原因，那就是财政收入不敷使用而导致地方政府卖地的冲动不能有效遏制。在以GDP为中心的官员升迁体制下，城市建设漂亮与否是吸引投资的重要因素，城市建设的资金如何而来，除了地，政府还能卖什么？由此导致了我们需要的经济适用房和廉租房建设得不到保证，在很多城市都只是象征性的面子工程罢了，谈何民心工程？
　　 因此，遏制房价过快增长最关键的是要真正把经济适用房和廉租房建设落到实处，最好是象9070这样制定一个硬性的指标，当然，要针对各省份情况的不同分别制订，不能象9070一样搞一刀切。只有这样，才能保住我们的“公交车”体系，只是我们下一步的房地产宏观调控措施会这样做吗？说实话，难度比较大，但希望仍存。
　　
作者:临渊 提交日期:2007-02-09 15:33　　作者：five-eleven　回复日期：2007-2-9　14:30:43　
　　　　初看见这个帖子的时候，我觉得楼主把很简单的问题说的复杂化了，所以简明的说了几句我的观点，我的观点基本上和楼主是一致的，即房价高确实是一种合理的市场现象。没想很多人对这个结论都持否定的态度，我觉得有必要再说几句。
　　_______________________________________________________________________
　　算了,别跟他们废话了,我说得东西差不多可以给小学生听了,你还给他们用 市场＝人口*购买力*购买欲望 这个公式,说得明白吗?
　　"人民群众的眼睛是雪亮的",呵呵,开篇的第一部分我就说了,还有些SB来引用。
　　还有两篇就写完了，我完成自己承诺，但今后不再回贴。让你们要S就SB到底，这样我这个“房托”才可以赚更多的钱。
　　
作者:临渊 提交日期:2007-02-09 21:27　　解释一下:可能9070有人不懂,这是指06年出台的宏观调控措施中所指的,90平米以下房屋应占新建商品房比例的70%。
　　
　　另外解释一下：five-eleven所说的中间商(也就是分销商)存在的意义，很多人以为商店销售的货品都是直接到厂家进的，这是一个常识性错误。实际上，大多数产品都有不同区域的分销商（或代理商），这些分销商向厂家提交年度产品需求量，并依据不同的定货数量确定批发价格，再根据下层级分销商需求的数量制订批发价格进行分销。由此可见，这个分销网络是非常庞大的，很少有企业能够自行建立省（或大区）—市—县三级分销网络，也没有这个必要，企业运作的关键是，依托各种社会资源形成分销网络，并据此确定年度生产计划，避免盲目生产出现产品积压。那么，商店可不可以找到厂家直接进货呢？这也是可以的，但问题是，商店直接拿货一是可能不会立刻能提到货，二是供货价格可能因为拿货量少的原因而比分销商要高很多，三是在物流配送上也难以体现价格和竞争优势。
作者:临渊 提交日期:2007-02-09 21:37　　作者：北漂走族　回复日期：2007-2-9　19:02:21　
　　
　　————————————————————————————————
　　请原谅，朋友，我不想再和你们进行无休止无意义的辩论（当然，有比较闪亮观点的我不会拒绝）。至于你提出的问题，请参见第七章的后半部分，如果你觉得我的观点错误，请参与网络上关于限价房的辩论。
作者:临渊 提交日期:2007-02-09 21:47　　作者：mmmzhu　回复日期：2007-2-9　18:43:32　
　　
　　————————————————————
　　你的观点是正确的，这就是置业习惯问题，策划人都有很深入的研究。
　　
　　作者：2分钱　回复日期：2007-2-9　20:11:09　
　　　　楼主给俺介绍几本书看看吧。谢谢。
　　————————————————
　　有关房地产的书还是不要看为好，如果你想多了解这方面的知识，读一读资本论就够了。
　　　　
　　
作者:临渊 提交日期:2007-02-10 08:28　　作者：自由主义战士　回复日期：2007-2-9　23:11:31　
　　　　
　　　　 我父母也能给我27万左右。我的想法跟他们根本不同 我准备在城郊用27万购买3栋民房，面积大约420平方左右。自己住一栋，出租2栋每年才4000 现在我们这里的房价2000多，10年后政府拆迁1；1换楼保守估计也的3500 X420平方=147万。 147万+4000X10=151万。
　　　　
　　　　 现在真看不惯那些年轻人只贪图暂时的享受安乐，哭日子长着呢。没有想到现在付出一点点，将来的会得到更多的汇报。
　　_______________________________________________________________
　　赞一个，我写文章，就是要给你这样人看的，小小年纪就懂得赚钱的道理，比那帮光知道向ＺＦ哭穷的ＳＢ强多了。
　　
　　
　　作者：lwmyself　回复日期：2007-2-9　22:02:35　
　　　　　自主建房的房产证是集体所有的 并且这类建房不能在市场上交易 如果是私下交易的话 你会拿钱去买个没房产证的房么?
　　　　现在看来自主建房比经济适用房的模式好得多 购买前者的是真正需要房子的 购买后者的那就说不一定了
　　————————————————————————————————————
　　这个理解是错误的，首先产证为什么不能分户呢？其次，即使不分户，也可以协议转让。
　　-
作者:临渊 提交日期:2007-02-10 13:52　　作者：北漂走族　回复日期：2007-2-10　9:10:06　
　　　　楼主，你一定要我看你的第七章，我算忍着不耐烦又看了一边，不过被房地产商重复了无数遍的谎言而已。
　　________________________________________________________________
　　如何是谎言,麻烦你拨冗屈尊写篇妙文戳穿一下?　　
　　
　　
　　你的观点都是基于房屋建设市场化，回避了土地资源的国有性质，很基础很简单，你罗里罗嗦写一大堆，了无新意，无非是别人观点的复制粘贴。
　　__________________________________________________________________
　　麻烦你复制和粘贴一个给我看看?看你的回帖,你以为你戳到了房地产的软肋,呵呵,在我看来那是无比幼稚,还是留给其他人去驳你吧。
　　
　　说实话，我基本上认为你是一个房地产商的枪手。天涯从事房地产和建筑的不在少数，你还是玩的高明些吧。
　　——————————————————————————————
　　真的吗？天涯写房地产贴的我看了几个，有的水平比你还次，麻烦你给我推荐一两个贴好吗？
　　
　　
　　　　你要是想和别人认真讨论问题，麻烦你言简意赅，再深入点行么？
　　——————————————————————————————----
　　其实我写这个贴并不是要和谁讨论问题，而是想告诉大家我所了解的房地产现状、产生的原因以及将来的走势。为什么要写得如此简单和罗嗦，是因为我知道，绝大多数人都不了解相关的知识。即使是这样，还是有很多的人看不懂，这不是我的错，而是你们太浮躁，我不会再写更深入的东西了，那样我会很累且没有意义。
　　
　　　　楼主多半是房地产企业收入不菲的中层干部，个人的利益与房地产商紧密相关，与普通群众利益对立。
　　——————————————————————————————————
　　我最讨厌动不动就拿群众说事的，你当我们国家还是文革时期呢？无论是从事哪个行业，你的客户不是消费者吗？你们的利益不是对立的吗？难道说只有房地产商才缺乏良知，其他行业的商人都是有良知的？在商言商的道理我想你应该懂.
　　另外不妨告诉你一个核心机密，房价高低并不能代表行业利润的高低，它可能不成正比反而成反比，用你的脑袋你能想象得出来吗？ 
政府就得从一开始就干预房屋建设行为，整体规划，设计公开招标，设置不同的等级标准，做出严谨的预算，开发公开招标，干预房屋建设销售周期，干预银行贷款条件，干预二次房屋交易。如果真是这样做了房屋不降就怪了。
　　______________________________________________________________________
　　这不就是直接从国六条里搬出来的吗,有什么好讨论的?首先,前面我已经提到限价房了,后面我还要讲国家的宏观调控措施,包括国六条,有必要老是为一件事和你纠缠吗?-
作者:临渊 提交日期:2007-02-10 20:44　　作者：北漂走族　回复日期：2007-2-10　15:57:28　
　　　
　　　　不要装得神秘兮兮，你那屁核心机密在行业内几乎没人不知道。
　　
　　__________________________________________________________
　　呵呵,这个"机密"行业内还真没几个人知道,如果你真知道,我反而对你有新的认识,方便的话,说说看?
　　另外问你个问题,如果全面实行限价开发,假定中心地段的房屋市场供应量是1W平米,而同期市场需求是15000平米,如何实行销售?
　　
作者:临渊 提交日期:2007-02-10 20:56　　顺便再罗嗦几句,这个东西我准备写完后作为员工的培训资料,由此可见那个所谓的"机密"行业内几乎无人不知是不成立的。
　　另外，上面两个问题如果你回答不出来的话，就不要再回帖了，既耽误自己，又耽误大家的时间，是不是有些不好？你还是去和你那些“国家一些著名房地产企业的中层领导”去聊天来的实际些。
作者:临渊 提交日期:2007-02-10 20:58　　更正一下第二个问题：
　　如果全面实行限价开发,假定中心地段的房屋市场供应量是1W平米,而同期中心区市场需求是15000平米,如何实行销售?
　　
　　
作者:临渊 提交日期:2007-02-11 12:04　　作者：five-eleven
　　
　　楼主说的是经济而非政治，他本人也不愿陷入到这其中的是非当中（我的理解），
　　______________________________________________________________
　　这个问题我在限价房的弊端中已经很明确了,不需要再讨论。
　　政府过多介入房产和市场经济行为本身就是悖论，此就不是彼，彼就不是此，如何能够解释，所以我说他很幼稚。
　　另外，如果北漂先生下午3：00前不回贴的话，第九章我就写完了，里面有我自己提出问题的答案。-
作者:临渊 提交日期:2007-02-11 14:43　　开篇之前说一下easyday,一个Mark也不需要这么长吧?
　　
　　
　　
　　 第九章　当前宏观调控政策对房价的影响
　　
　　
　　 已经记不很清楚房价是从什么时候开始涨的，记忆里似乎是一路在涨，从来就没有跌过。那么，此期间，国家做了些什么事呢？
　　 2005年初春，央行发布新的房地产按揭贷款政策，这应该算是对房价过快上涨的首次正面回应。时隔仅半月，新华社又以评论员文章的形式向全国公布了由国务院办公厅发布的《关于切实稳定住房价格的通知》（舆论称之为国八条）。2006年3月，央行再次提高房贷利率并提高首付比例，随即5月17日，“国六条”出台。06年12月28日，国家税务总局又发出了清算土地增值税的通知。那么，这些政策究竟是怎样，对房地产又产生了什么样的影响呢？我们一一来进行比较。
　　 2005年3月17日，央行调整了个人购房贷款利率，5年期以上按揭贷款利率上调0.2个百分点。通常各国央行实行利率调整，是为了扩大或缩小消费规模，按揭贷款利率上调，是想利用利率杠杆减少个贷申请规模，降低市民购房热情，从而达到抑制房价过快增长的目的。但现在来看，这一利率调整举措显然收效甚微。当然，在实行这一举措之前，政策制订者们肯定也预计到了这点，所以不到半个月，又匆匆发布了“国八条”。
　　 2005年3月29日，新华社又以评论员文章的形式向全国公布了由国务院办公厅发布的《关于切实稳定住房价格的通知》，其核心内容为：
　　 一、高度重视稳定住房价格；
　　 二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；
　　 三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；
　　 四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；
　　 五、正确引导居民合理消费需求；
　　 六、全面监测房地产市场运行；
　　 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；
　　 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
　　 应该说，这八条的内容措辞都是比较严厉的，其中第二、三、四条基本做到了有的放矢，针对性比较强。但现在来看，这八条内容基本落空。是什么原因呢？笔者认为，主要是没有具体的操作标准。譬如第二条，“对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任”。上涨过快，具体的上涨幅度是多少？控制不力，控制的指标是什么？没有严格的限幅和指标，如何追究领导人员责任？第三条，“大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设”。还是类似问题，住房供应结构的比例是什么？用地供应结构的比例是什么？普通商品房和经济住房应占总开发比例的多少？第四条，“控制拆迁数量”，有没有硬性的控制性指标？因此，一个没有具体操作标准的政策，注定是放放空炮而已。当然，这只是政策的制订者们缺乏经验所致，后续还有更厉害的撒手锏。
　　 2006年3月16日，央行再次提高房贷利率，个贷利率回调至贷款基准利率（注：以往央行为刺激个人购房热情，按揭利率要低于贷款基准利率），公积金贷款利率上调0.18个百分点，同时，将首付比例由八成提高到七成，在运用利率杠杆的同时，还抬高了购房门槛。那么这一政策，该如何评价呢？笔者以为，连续加息的确在购房者心中产生了还贷压力，说没有对房地产市场构成较大影响的，那是老任他们在打肿脸充胖子。以我所在的城市为例，市民购房热情有所降低，2006年与2005年相比，房价涨幅甚微，可以说基本持平，开发商普遍面临比原来要大得多的销售压力。
　　 2006年5月17日，国家新一轮的房地产宏观调控措施“国六条”不出业界意料地出台。其核心内容如下：
　　 一、切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。
　　 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
　　 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
　　 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
　　 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
　　 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
　　 仔细分析这六条意见，细心的朋友可能会发现，除了文字内容多了些，措辞稍明确些外，和“国八条”有什么本质区别？你别着急，随后在9月28日，国家又颁布了“国六条”实施细则，这次，有了明确的执行标准，细则核心内容及厉害关系笔者一一来为你剖析：
　　 一、各级城市住房建设规划（包括普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标）要在２００６年９月底前向社会公布。
　　 点评：此条款没有什么新意，所不同的是，以往住房建设规划只需要向上级报告，而２００６年９后，还必须向社会公布，大约可以看成是国家对民意的尊重吧，关键在监督和执行。
　　 二、自２００６年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。
　　 点评：这就是业界所称的9070，这一新政，笔者以为重点是改善大城市的住宅结构，缓解土地需求压力。在新政颁布之前，就已经有大量的开发商难以承受大套型销售压力转而寻求小套型开发，政策对此的反应显然是慢了一拍，但制订的标准可突破的空间不大，这是一个比较苛刻的标准，姑且称之为鸟笼政策，可以预计的是，100平米以上的大套型由于供应量减小，价格在后市将保持坚挺并上扬。
　　 三、从２００６年６月１日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
　　 点评：此条款对三级市场（即二手房市场）影响较大，短时间内由于三级市场交易萎缩，会导致二级市场需求缩减。这一新政显然是针对炒房行为的特殊规定，但对寻求换购的普通市民来说，也会增加一定的负担，政府显然是意图通过限制交易，缓解目前二级市场的刚性需求，达到平抑房价的目的。
　　 四、空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
　　 点评：此举有两个目的，其一是避免开发商利用难以销售的商业用房骗取银行贷款，抽逃资金；其二是遏制目前正在上升的按揭贷款不良率趋势。
　　 五、从２００６年６月１日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于３０％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的仍执行首付款比例２０％的规定。
　　 点评：这是一条比较人性化的新政，增加首付款比例，仍然是政府意图通过限制交易，缓解目前二级市场的刚性需求，达到平抑房价的目的，但考虑到了中低收入人群，笔者为政府击掌。
　　 六、优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的７０％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。
　　 点评：这一条款目的很明确，即在保证政府利益的前提下，通过竞标的方式最大限度地压缩开发商利润。但是这一举措是把双刃剑，限价房的弊端我前文有叙，还有一个更大的问题，即在限定的不能增长的价格前提下，如果出现需求大于供应的情况，该如何销售呢？是排队还是打分？是按户口配给还是按职务高低？买到房的是百姓，买不到房的还是百姓，如果背离市场经济的原则，将是我们社会的一大倒退。在房地产利润逐步缩小的前景下，大量资金抽离房地产业将是一个不争的事实，这笔资金何去何从？最后一个问题，我们需要美丽的城市吗？如果需要，那政府美化城市的建设资金如何而来？
　　 七、超出合同约定动工开发日期满１年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
　　 点评：这一条款也不是什么新内容，如同土地增殖税，不过是个翻新版，政府的意图显然是打击囤积土地的行为，关键要看执行力度。
　　 八、２００６年各地房屋拆迁规模原则上控制在２００５年的水平以内。
　　 点评：此举与第三、第五款一样，仍然是政府意图通过限制交易，缓解目前二级市场的刚性需求，达到平抑房价的目的。
　　 九、对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。
　　 点评：此条不予点评。
　　 十、对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。
　　 点评：此条款不够细，首先上述行为的介定有一定难度，其次，在我的记忆中，没有确切的法律法规有处罚的标准。投机倒把罪？
　　 十一、稳步扩大廉租住房制度覆盖面…合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模…２００６年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。
　　 点评：此条款是低收入人群的福音，廉租住房好啊，在我们这里，一套廉租住房带简单装修，一个月租金40元，只是条件太苛刻了，如果真能再扩大点面，笔者再次为政府击掌。
　　 十二、进一步完善经济适用住房制度…严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。
　　 点评：这一条款需要重点解释一下，因为很多人一看就懂，但不一定能明白其中的道理。这涉及到一个土地资源紧张和社会分配公平性的问题，在我国的现实条件下，我们不能学美国大力发展小三层的TOWNHOUSE，而必须实行住宅集约化生产，以更多的节约土地；住房的分配已经由实物分配转到了货币分配，一方面工资里包含了房钱，另一方面又分房子，这是权力单位对社会的不公平剥夺，当然不被允许，如果以住房价格过“高”的幌子回到福利分房的模式，将是我们社会的倒退。
　　 十三、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件。
　　 点评：这里是提倡租房，但没有具体的措施，颇有些语焉不详的味道。这里我的想法是，政府可能知道要求百姓租房住可能不符合我们的消费习惯，但一个完整的政策又不能回避租赁模式这一住房层级需求中重要的组成部分，可以理解。
　　 十四、建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度…增强房地产市场信息透明度。
　　 点评：此举应该看成是政府应对百姓呼声的正面回应，也是应对开发商“捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价”行为的强力措施，但具体实施起来还有一定难度，且对房价不会构成实质性影响。
　　 十五、坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。
　　 点评：此条款不予点评。
　　 上述十五条条款较之“国八条”、“国六条”有明显区别，因此业界人士干脆称之为“国十五条”。与“国八条”、“国六条”的模糊概念相比，“国十五条”可谓是对当前房地产市场下了一剂猛药，充分体现了乱世须用重典，矫枉常需过正的中国特有固定思维模式。对还是不对，笔者这里不想置评。
　　 “国六条”细则的出台对房地产业的影响应该是巨大的，但由于其影响在短时间内不会立即体现，房价不会立刻在市场上得到反应，也有可能国家害怕会出现“国八条”出台后房价报复性上扬的情况出现，因此国家准备了一招非常厉害的后着——恢复征收土地增殖税。对开发商来说，我能想到的词汇只能是釜底抽薪或者说生死攸关。
　　 2006年12月28日，国家税务总局发布《土地增值税清算管理有关问题的通知》，内容是什么呢？清算开发商土地增殖收益。土地增殖税实行的是四级超率累进税率，即以纳税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算应纳税额的税率。采用超率累进税率，需要确定几项因素：一是纳税对象数额的相对率，土地增值税的增殖额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把纳税对象的相对率从低到高划分为四个级次。即：增殖额未超过扣除项目金额50％的部分；增殖额超过扣除项目金额50％、未超过100％的部分；增殖额超过扣除项目金额100％、未超过200％的部分；增殖额超过扣除项目金额200％的部分。三是按各级次分别规定不同的税率。土地增殖税的税率是30％，40％、50％、60％。
　　 对开发尚来说，土地增值税属于“秋后算帐”，它还来不及影响房价，因此，国家在清算这一税种的时候显得有恃无恐。对此，我的理解是，国家不“厚道”，老百姓不要叫骂，这与你们没有任何关系。因为“秋后算帐”是在你们交易完成之后进行的，它的目的是获得土地出让后的最大效益，减少开发商的利润。可以预见的是，在开发商利润空间逐步变小的情况下，其投资房产的热情将锐减，如果政府不能实行有效的资金调度，后续城市开发将得不到有力的资金支持，开发成本加大和市场同期开竣工面积减少将是不争的事实，由此会带来房价的继续坚挺，你如果不信，让我们拭目以待！
第十章 房价会应民众的呼声而大跌吗？
　　
　　 开始之前，先说段题外话。笔者02年在北京工作的时候，住在东四环的一个小两房里，房东是个四十多岁的“老北京”。每个月收房租的时候，我们经常会坐下来聊聊天。由此我知道了他的家庭状况，他和他妻子都是在北京的国棉X厂工作，每个月大约七八百元，这个房子原来是厂里分的，后来外地到北京找工作的人多了，他就搬到了父母家里，把这个房子租了出来，这样每个月能拿到1200元的租金补贴家用，还可以给孩子存点钱。北京人都是很能侃的，别看我这个房东混得不怎么样，可是北京骨子里的幽默还是给我留下了很深刻地印象。特别是他对北京房地产的分析，他说，“你看北京天天盖大楼，实际上是要让有钱的人住进来，把没钱的北京人都赶到周口店去，落叶归根嘛。”他的语气很平和，调侃味颇浓，远比我和一些愤青们讨论起来要轻松得多。
　　 我是比较同意他的观点的，这是一个朴素的真理，中国的房地产改革，实行住宅分配的货币化，其实就是一场新的圈地运动，其最终的目的，是要调节财富的分配。住A地或者B地，只是一种表象，任何房子它的基本使用价值和功能都是相同的，简单点说就是，城里的房子能避雨，乡里的也可以，区别在于生活的便利度和人们的趋向，这就是市场需求。以土地占有者（城里人）的眼光来看，当然不希望被赶出城市，因此他们至少有一部分人（低收入者）是不希望房价上涨的，他们坚决要求政府限制房价，以保留居住资格，这是可以理解的。还有一部分人（中高收入者），我们可以称之为既得利益者，他们拥有一套或多套房产，房价上涨对他们不会产生不良影响，相反还会带来好处，譬如我在北京的房东，估计我那时候住的那个房子，现在租金肯定不止1200元了吧。城市之外向往城市的还有两类人，其中一部分人（低收入者）也不希望房价上涨，他们希望以较低的代价换取城市居住权；另外一类人（高收入者）无所谓房价上涨，这样他们才可以买得到房子，获得城市居住权或者通过房子获得利益。这四种人，都是人民群众，所以动不动就以人民群众自居或者想代表人民群众的人，你们想过吗？因此，解决住房问题与高房价绝对不是悖论，问题的关键是，北京是谁的北京，上海是谁的上海？如果愤青们认为，北京只是北京人的北京，上海只是上海人的上海，那你的思维还停留在计划经济时代的城乡二元结构模式上，我们之间没有讨论的基础。
　　 回到我们讨论的主题，发出房价过高呼喊的，只能是四类人里面的两类，政府出台一系列宏观调控措施，显然是应对民众的呼声，并且力度相当之大，目前房地产的形势是，到了购房者与开发商双方都不能承受之重的地步。在这一关键的节点，所有人都会去思索一个问题，房价会应民众的呼声而大跌吗？
　　 我们先将民众简单去划分一下，有需求但尚未购房者，我们划分为A类，已购房者，我们划分为B类，在B类里，有一部分有一套基本住房，我们称之为B1，另外一部分拥有两套以上住房，我们称之为B2。
　　 我们假设房价下跌，得利者是A类群众，B1类群众有一定影响（主要是按揭群众，对于一次性付款的购房者，譬如笔者本人，房价高或低这个房子我都要住，影响不大），只是所拥有的资产数值有所降低；B2类影响非常大，这直接影响其资产总额和未来收益。这里还有一个问题，现在是S类群众呼声最大，但设若A类转为B类呢，呵呵，这个问题是比较有碍情面的，我们暂且不讨论，先看看房价大跌究竟会产生什么样的影响。
　　 一、若房价下价5%，大批量踊跃购房情况将不再出现，市场会产生观望情绪，形成开发商销售压力；A类群众欢呼雀跃，B类群众忧心忡忡。
　　 二、若房价下降10%，市场产生大幅震荡，房地产上下游行业交易萎缩，房产交易市场继续观望，开发商销售压力逐步加大；A类群众弹冠相庆，B类群众部分开始考虑抛售。
　　 三、若房价下降20%，房产交易市场产生极度恐慌，B类群众抛售并开始不还贷款（因为抵押物贬值，不还要比还更有利），银行不良贷款剧增，若进行拍卖更加资不抵债；
　　 四、若房价下降30%，大量房产企业抛售房屋，债务纠纷导致企业破产，上下游行业遭受灭顶之灾，银行不良资产率回复到改革前水平，国家背负沉重财政负担（若此时银行改制全部完成，则股民资产大幅缩水）；
　　 五、若房价下降40%以上，整个社会赖以支撑的中产阶级资产全部缩水，A类群众与B类群众联为一体向政府发难，社会矛盾更趋尖锐。（这里需要特别说明一个问题，即房价跌了并不代表A类群众不找政府麻烦，因为下降的幅度是没有止境的，人的欲壑永远也是无法填平的。）
　　 请注意，在上述五波次房价下跌过程中，A类群众是不会出手买房救市的，因为购房的基本原理是买涨不买跌，除非是房价跌到谷底且停留相当长一段时间。所以在第三章里我才说，国家是不希望房价下跌的，因为国家并没有准备好如何应对房价下跌，也没有好的措施预防房价下跌后可能产生的社会问题，A类和B类都是群众，手背手心都是肉，没有理由为照顾A类而让B类产生损失。所以，对于中央政府来说，房价能够温和一点是最好的，A类和B类都照顾到了，持续上涨和下跌都不符合中央政府的核心利益。
　　 因此，无论“国N条”出台，高价者得的房地产购求态势都不会改变，所以房价绝对不可能因为你几个帖子的呼喊而产生大跌，只是开发的格局可能会因为政策而产生改变，具体改变到什么状况，我们还将拭目以待。
　　 本文到此就全部结束了，无论你们怎样去理解，我完成了自己的初衷——即让更多的人了解当今的房地产真实的现状。同意或不同意我观点的人，对我来说并不是关键，因为我不需要在和你们的讨论中增加自己的见识，体现自己的价值。有一位网友说得很好，这是一篇扫盲帖，的确，就是这样。如果这个帖子能对你今后买房的时候产生影响，那我会很高兴；如果你屑于我的观点，提出自己新的想法，那我会更高兴。无论如何，抛开策划人的身份不谈，我也是一个买房人，我也是个B1类群众，若房地产的大势不好，我的身份转变是非常容易的。对于你们来说也一样，或许有一天你们也会进入房地产行业，届时，你们有勇气象我一样说真话吗？说实话，对于很多的“群众代表”，我是绝对不信的。
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作者:临渊 提交日期:2007-02-12 23:54　　作者：frankeyyy　回复日期：2007-2-12　22:59:11　
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　　土地稀缺不仅仅是针对建设用地与耕地的比例,它还表示中心城区开发的极限。就算你说的北京城市人均收入才1000多一点,那房价1000元一平方你不会嫌贵吧。在房价限定在1000元一平方的前提下，你知道有多少人会要买中心区的房子吗？这个房子卖给谁，谁才有资格买？如果你告诉我要按资排辈来打分的话，那就表明国家住房货币化分配这一国策的本身是错误的。
　　不能正视土地资源稀缺的问题是你们这些人的通病，整天就知道哭穷，有什么意义？房价1000元一平方连成本都不够谁给你建房？一个月收入1000多一点，你呆在北京干什么？如果你是北京人，我建议你搬回周口店得了。
　　另外，开发商会死掉吗？我看不建房了，他们也一样活得很好，只是我不知道一旦大量的资金从房产抽离，会给哪个行业带来灭顶之灾。
作者:临渊 提交日期:2007-02-13 22:13　　作者：yehere　回复日期：2007-2-13　16:49:55　
　　　　楼主快快论证一下北京土地如何就稀缺。
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　　关于土地资源的问题,我想我写得足够多了。你所看到的情况我也能看到，别的不说，当时我去南三环外，看到的就象是农村的集镇，这是老百姓所认为有大片土地的理由。同时，如果你愿意去西北看一下的话，还可以看见广袤天地下渺无人烟，国家怎么就要说土地资源紧张呢？如果你一定要以这样的观点来看问题，那我也不想说什么了。
　　城市之所以是城市，乃是一个高度集中的便利化生活环境，譬如我们在选择购房时，时常需要考虑上班是否近，上学是否方便，周边买东西是否方便，附近有没有医院？，因此建一个住宅，不仅仅是放出一片土地那么简单，很多人并不知道，在房地产开发里还有一个市政配套工程，这是什么意思呢？开发商只负责建房子，而道路、水电煤通讯管网、学校、医院、广场等等都是需要政府出钱解决的。城市无限制扩大，市政配套工程的建设资金缺口就会加大，许多城市所得到的土地出让金还做不了市政配套工程，只能是由开发商垫资完成市政工程，然后再给开发商一块地抵帐，由此循环，结果越陷越深。我们的城市变得越漂亮，政府所面临的资金缺口就越大。50年前的北京和50年后的北京没有什么比较的意义，我们现在所做的一切，是为这50年在还债，没有这么多年执行的城乡二元结构，没有城乡生活质量的巨大差异，没有大中小城市就不会产生今天这么大的房产需求矛盾。愤青们，人民的代表们，请注意：一个卖菜的老农也是有资格住在北京的，你又考虑过他们的利益吗？
　　
作者:临渊 提交日期:2007-02-13 22:39　　作者：frankeyyy　回复日期：2007-2-13　20:45:49　
　　　　　　　　按楼主得逻辑,5环,4环内大量闲置土地都是耕地喽??LZ脑袋被门夹过否?———————————————————————————————你知道建设用地和耕地的区别吗？在没有四五六环的时候，这些土地是什么，如果北京扩大到十环，那现在六环外的又是什么？这么简单的道理我还要一遍一遍地重复？我现在怀疑，如果你的脑袋没有被门夹过，那一定是你的父母脑袋被门夹过，说你的老师，可能会六月飞雪。
　　　　
　　　　我举实例说话:北京城市人均收入1000,5环内新开盘房价过10000了.LZ非要极端得告诉我如果房价降到1000谁买得问题,说实话,房价降到1000我都不相信,LZ转移话题还貌似一副义愤填膺得样子.———————————————————————————你不相信，那是因为你没有见识，房价为什么不能低于1000元，在离我这30公里左右的一个小县城，那天开车过去，一个新盘挂的一幅巨大的广告，上面的标价是680元/平方。前面我不是说过吗，1000元建房连成本都不够，那为什么人家卖680？这个问题我不会告诉你，让你SB到底。
　　　　
　　　　你吓唬谁呢??楼主有种到是给分析一下,如果房地产崩盘,哪个行业灭顶之灾??经济起起伏伏是太正常得规律了,小日本房产崩盘,经济衰退十几年也没看日本老百姓生活怎么苦的不得了,现在开发商忽悠老百姓得又一个伎俩就是:房产崩盘,经济崩盘,社会大乱之类得.能不能整点新鲜得?
　　——————————————————————————————————————我给不给你分析与我有没有种无关，楼主是不会吃你那套的，因为象你这么CHUN又偏偏自我感觉良好的人我才懒得和你多费口舌。
　　
作者:临渊 提交日期:2007-02-13 22:43　　修正一下上面的回贴：
　　“没有大中小城市”应为“没有大中小城市经济发展的严重不均衡”
作者:临渊 提交日期:2007-02-15 23:31　　呵呵,讨论比较热烈,不过愤青居多。本人实在太忙，只能简单回一个帖。首先说一个观点：不要再拿收入说事，房价有收入没有直接的关系我已经讲得很清楚了，如果你收入实在很低，请节约你上网的费用，赶快去申请经济适用房或廉租房。
　　
　　再回一个有必要回一下的帖子：
　　
　　作者：宝贝门门主　回复日期：2007-2-15　11:35:31　
　　　　楼主回避了关键。很简单，地不是光有钱就能买的到的。也就是说，楼主的前提，房产业是市场经济是不存在的，经济学在这里是不适用的。
　　　　—————————————————————————————————————
　　这个观点是错误的，地当然是有钱就可以拿到，这有什么问题呢，土地出让的几种方式里，现在最常用的就是拍卖的方式，也就是价高者得，和售房的原理是一样的。如果我回避这样一个事实，那的确我所有的观点都将不成立。赞“宝贝门门主”同学一个，虽然你搞错了土地出让的方式，但你对文章立论的逻辑性和关联性还是很敏感的，不同于那群SB。-
作者:临渊 提交日期:2007-02-17 13:14　　作者：白色群山　回复日期：2007-2-16　15:30:52
　　作者：黄金战猪　回复日期：2007-2-16　15:43:58　
　　　　LZ是地产公司的枪手　　
　　　　鉴定完毕!!
　　______________________________________________________________________
　　在众多的拥有"雪亮"眼睛的群众面前,任何掩盖都是苍白的,我承认,这个事实其实是这样滴:
　　2004年1月24日,我的老板把我叫到他的超豪华办公室,发表如下言论:
　　1.目前房地产业面临诸多国家苛政的挤压,暴利越来越少,已到了举步维艰的地步,而根本的原因在于少数别有用心的人纠集不明真相的群众集体对政府施压,造成政府舆论上的重大压力,因此,必须有一个人站出来拯救房地产业,拯救开发商;
　　2.这件事的目的是非常明确的,而目标却不确定,也就是说,加西亚将军住在哪里谁都不知道,而我的问题是,谁是罗文?
　　3.这封信的措辞非常重要,既要找到加西亚,又不能让加西亚看出这封信是谁写的,也就是说,既不能得罪政府,又要说明开发商的"崇高",同时还要教育不明真相的群众。
　　最后老板眼泪巴巴地握着我的手说，我知道你就是我要找的罗文，我们全体开发商都指望你了，如果你不能找到加西亚将军，那我们开发商就要集体跳楼了。
　　我紧紧握着老板的手坚定地说，请您放心，我绝对不会让您失望的！
　　我抓着老板的手摇了又摇就是不松开，好比荆柯去秦时一步三回头。
　　老板无奈说，我知道你的意思了，报社出200块一千字你都不肯写，这样，这封信每千字我给你400块。
　　我还是紧紧握着老板的手坚定地摇了又摇，老板无奈，说，800总可以了吧。我坚定地望着他，那还有回帖呢？老板立刻晕倒。
　　
　　
　　呵呵，祝大家新年快乐！ 呵呵，去查查北京广渠路36号地块是哪家中标了吧。
　　　　真不知道楼主如果那么天真，如何在房地产这个行当里混得下去。
　　　　
　　　　 要不就是收了开发商的钱，拿我们当傻瓜来骗！
　　_____________________________________________________________________
　　　　
　　广渠路36号地块与我有什么关系,我又不在北京做。不过你既然提到了这个问题，我倒是认真地查了一下，这一地块采用的招标的方式（注意不是拍卖，不是价高者得），标底17.1亿，成交26亿，且最后中标的是国有企业（北京城市开发集团有限责任公司和北京城建兴华地产有限公司联合体），北京市政府的用意显然是拿这块地做限价房试验。不知道白色群山朋友把这个案例拿出来是什么意思，是想说明土地出让中的猫腻，还是想说明价高者得的土地出让方式不适用？不管这块地最后如何进行操作，有一点可以肯定的是，在广渠路，如果是限价房，肯定会出现万人空巷的购房场景，而限价房对解决目前北京的购求矛盾绝对是一条死路——除非买房凭户口且不允许购多套房产，北京市政府敢出这样的政令吗？
作者:临渊 提交日期:2007-02-18 22:14　　作者：白色群山　回复日期：2007-2-18　15:36:20　
　　　　
　　　　 我心头一紧，刚才光顾着卖弄，差点忘了其实我跟开发商本来就是连理同枝。开发商真要倒了，我这个地产策划师还策划个P啊。
　　————————————————————————————————
　　可能有个问题你们永远也不会明白，正如我说的，开发商不做房产了并不代表他们就会死掉。同样，不做地产策划人了，我就没有路子可走了吗？如果国家敢于逆流后退，那开发商有什么可以怕的呢，任志强不做房产了，到任何行业仍然是一个响当当的人物，即使他亏得一贫如洗，仅凭他一路艰难坎坷的历程也会让他东山再起，这个我丝毫都不会怀疑。人可以没钱，但不能没头脑，如果你的思维仅仅停留在某一个行业或者某一个职位，又或者有那么一点点家庭妇女式的幸灾乐祸的心态，那么你永远不过是个弱者，哭着喊着求国家给你降点房价，有意思吗？不要再说什么任志强滚蛋之类的傻话了，你还没有资格去批评他。
作者:临渊 提交日期:2007-02-18 22:44　　作者：five-eleven　回复日期：2007-2-14　14:01:27　
　　　　作者：白色群山
　　　　作者：five-eleven　回复日期：2007-2-9　17:45:19　
　　　　　　
　　　　　　　　当然可以，成本几毛钱的药品卖到几十块钱，完全是由于交易成本过高而引起的。如果你想对这个问题深入了解的话，你可以去分析一下药品从出厂到最终的消费者手中要经过哪些分销渠道，每一个环节都要赚取一定的利润，价格高自然不足为奇。
　　　　
　　　　------------------------------------------------------
　　　　　　
　　　　　　 这样解释就是纯粹的胡扯。
　　　　　　
　　　　　　 交易成本的存在，不等于交易成本可以无限扩大。中间商要赚钱，当然是合理的，问题在于他赚钱的这个比例是多少，如果他追逐1000％的利润，你认为这是合理的吗？如果用资本的存在就是逐利来解释，那你可以认为他索要无限的利润都是合理的。反正房子你可以不买，得病了你敢不吃药？——————————————————这个比喻不成立，因为产品一般不是孤立的，市场上同类的产品有很多，药品也是一样，依据竞争原理，利润不可能无限上涨。
　　　　　　
　　　　　　 房子也一样。什么样的地段有什么样的价格，这是合理的。我也不认为北京市中心的房子可以降到1000，但这个价格的底线到底在什么地步是合理的呢？这个是没有定论的。资源毕竟是有限的，从这个角度，楼主说的没错。但是，开发商就可以无限的扩张价格吗？现在北京五环外的房子都卖到一万多了，这也是需求所致？——————————————这当然是需求所致，房价与成交是有必然联系的，没有成交（需求），这个价格（一万多）就绝对站不住，你知道上海的天价房汤臣一品吗，开盘一年多一套没卖掉，目前开始寻求租赁了，这是很说明问题的。
　　　　　　
　　　　　　 而且，还有一点，为什么这么多买房需求就偏偏集中在北京上海等这样的大城市？政府在刻意制造的地区不平衡性上又该承担什么样的责任？————————————————————呵呵，这个问题你都不清楚还来讨论房产，该打屁股。
　　　　
　　　　--------------------------------
　　　　 呵呵，别用IT行业的眼光来看药品行业，你以为谁都是戴尔啊，能够建立起无比庞大的直销渠道。在中国的事实是，大多数制药厂都要建立较长的分销渠道，每一个环节抽取利润，药价不高才怪呢。——————————————————————这个我不太认同，直销与分销只是一种表象，并不直接决定产品的最终售价，中国的药价问题与医疗体系和社会医疗保障牵扯太多，不完全体现市场策略，与房产没有可比性，讨论无意义。
　　　　
　　　　 房地产应该赚取多少利润，这个问题你应该去问一下政府的物价局，在中国市场经济建立初期，他们认为太多的行业都有暴利，什么行业的价格他们都想管，可管的结果呢，为什么后来他们又觉得管得少一点要好许多呢？这些问题我也劝大家多思考。————————————————管与不管，体现的是计划经济与市场经济二元对立思维，而房地产业界的真实情况是，很多项目，是政府在求开发商，一个城市的招商引资项目，有很大一部分涉及到房地产开发，在这种情况下，政府有能力监管价格吗？不是所有的地块都是好地块，这也是我们国家的土地出让政策不能够完全使用拍卖模式的原因之一。
　　　　
　　　　 开发商当然不会无限的扩张价格，如果明天全国老百姓用一年的时间集体不买房，它的价格暴跌可能比你想的幅度还要大的多，关键是有人在不断的买房，而且我还可以告诉你，买房的人大多不是一般的老百姓，这些买房人的钱都存在着原罪，但你觉得这是房开商应该去考虑的问题吗？他关心的只是他能赚多少钱，他也只是一个商人而已了，为什么要让开发商开发商背上那么沉重的道德包袱？——————————————这段话前后两部分我同意，但买房人是不是一般老百姓？我不这样理解，买房人里当然有很多洗钱人，正如股市，但如果不是大量的一般老百姓加入，这个市场不会被捧得这样高。
　　　　
　　　　 房地产行业说白了也和其它行业有着大体相同的发展规律，在行业发展的成长期，暴利、不规范、企业弱小都是正常的现象，你去看看中国最为成熟的家电行业不也是这么过来的吗？顺便说一句，这个行业还很稚嫩，也别以为那么几个房产界的大腕频繁曝光讲话就认为房地产行业就很了不起，和家电行业的那些CEO相比，他们差远了。——————————————————————————————————这个观点我同意，实际上我说过，开一家房产公司并不比开一家餐馆更有技术含量。
　　　　
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作者:临渊 提交日期:2007-02-22 22:24　　作者：微漪之塘　回复日期：2007-2-22　04:17:58　
　　　
　　回贴之前先说一个,你是个有思想的人!　
　　
　　　　比较不能认同的是楼主关于集资建房和放假不会降这两块,今天太晚了,有空再上来仔细批驳.
　　_________________________________________________________
　　关于这两点,特别是集资建房的问题,我还真希望有人来探讨,毕竟这是新生事物,没有经验可寻,我的判断是依据我对人性的理解而作出的,它的前提是------集资者不可能都是雷锋或者准雷锋,因为我们要讨论的一个最关键的问题不是集资建房的成本,而是集资集资者手中的住房会以什么样的价格转手,这是不能回避的问题。
　　
　　　　还有楼主说房价掉了中产阶级就没了,也是危言耸听,房价有其合理价值,掉的过了头迟早还会升起来,即使现在B1同胞看起来有很多财富,也只是纸上财富而已,明天房价掉的他们成了负翁,也是纸上负翁,他们的房产有其合理价值,只不过短期表现有正有负而已,只要有房住,有饭吃,他们不会去找政府打仗的,放心好了,活不下去的人才去赌命呢,
　　——————————————————————————————————————
　　理论上说这个观点是正确的，但实际情况却刚好与此相反，他们还真找了政府的麻烦，这个是有经验可寻的。
　　
　　A群众也不会去找政府,可能还会拥护政府做的好,至于银行烂帐现在政府已经不管了,没听说以后政府不给银行拖底了吗?
　　——————————————————————————————————————
　　政府不管银行烂帐并不代表政府会漠视金融危机的出现，只要出现房价下跌，抵押物（房子）现值低于还款总值，当买一套新房的钱比还按揭还要便宜的时候，你认为有多少人还会选择还月供款？此时银行有两种选择，其一是大量拍卖抵押物（房子）造成房价雪崩，其二是放任客户不还按揭而维持房价使资产保值，如果你是银行行长，你会选择哪一种方式呢？
　　
　　股市更不必操心,前几年掉成那样不是也没出现社会动荡吗?更何况银行又不是股市的全部,再说有几个人炒股为了分红?
　　————————————————————————————————————
　　如果我估计得不错的话，房产开发这一行业萎缩之后，只会有少量资金进入股市，大量资金将会进入三产或外流，造成社会空前的虚假繁荣和浪费，这也是我最不愿意看到的，这一现象目前已初现端倪。
　　
　　房价有涨有跌才正常,一味的涨绝对不正常,不过我倒希望房价涨的快点,很恨政府调控,因为涨的越高就离跌越近,可惜A类群众大多不理解这点.
　　————————————————————————————————————
　　这只是你的想象，实际上，业内人士也并不希望房价疯涨，这其实并不好操作。
　　
　　楼主说的土地稀缺,我觉得值得商榷,我只是感觉,具体还希望更多数据支持.
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　　土地是否稀缺并不是我的结论，这是温总理说的。当然，我完全理解这样的说法，现在是和平时期，即使粮食产量不够还可以去国际市场采购，一亩地产一千斤即使是两季也不过千多元收入，当然比不上做建设用地划算，问题是如果发生异常灾害或战争呢？若你是国家领导人你将如何抉择？我很奇怪为什么很多人对这个问题有疑义，是不是农田离我们太远的缘故？
　　
　　　　不过有一点要提醒楼主,虽然供求决定价格,购买力确实个不能忽视的因素,即使垄断行业也不能定出超出购买方购买力的价格,否则无人会买.以现在大城市人的购买力看大城市的房价,房价已经过高了,之所以还有人买,一是因为希望投资赚钱,二也是很重要的一点是因为中国人对房产过于看重,所以不惜集中几辈人的积蓄,还要借遍亲友来买房,如果有一天大家翻然悔悟,可能房地产的大厦就会轰然倒下,当然楼主可能笑我痴人说梦,不过未来的事情谁知道呢?
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　　这个观点我不会笑你，这和我的观点是一样的，问题是人的占有欲和贪欲是无穷的，不见棺材焉能掉泪？
　　　　
　　 我相信楼主的心是诚的,可是限于自己的角色,对很多问题预先有了答案,难免推导过程中有倾向性,需要量化无法量化的部分按照自己的期望给了结论,要知道细节决定成败,细微处没有考虑周全可能导致完全不同的结论.
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　　我写这个东西的时候并没有以自己的身份或用开发商的眼光来看问题，可能是由于标题的缘故让大家有些先入为主了。我所说的问题当然有预先的答案，推导过程中必然也会有倾向性，就好比爱因斯坦E=MC2的公式，也是先有了结论然后去推导并得出公式，谁会先制订一个公式去推导一个未知的结论？你要推翻我的结论，首先就必须对这个“公式”进行验算，有很多人都对我的结论提出过质疑，可惜的是他们大都质疑的是土地稀缺论这一政府的结论和我的预设前提，这其实没有什么可讨论的，因为你要质疑的是温家宝2020年前18亿亩耕地不动摇的基本国策，就好比计划生育政策，生一个还是生两个，我们有必要讨论吗？ 
 原来你不在北京做。却对北京的房地产市场如此大言不惭，如果不是背后的利益驱动，又能如何解释？
　　　　 广渠路36号地，华润集团出价31亿，合生绿洲出价28亿，哪家都比城建集团高，你的土地是价高者得为何到这里就不管用了？
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　　你神经病,我文章开篇就说了我不在北京做,不在北京做比较一下北京的房地产如何就大言不惭了?最讨厌就是你这种貌似聪明的人,动不动就是什么背后的利益驱动,你倒是给我想出一点利益来看看?麻烦你今后看贴看不清楚就戴上放大镜看仔细点，别老没事找事。
　　土地出让一般采用协议、招标和拍卖三种方式，根据不同的地段情况采用不同的方式，有些地块不仅拍不出去，政府还要搭上很多优惠政策才能吸引开发商来投资，而好的地段争着抢着要的很多，当然要采取拍卖的方式，而招标的地块有很多限制（譬如你的广渠路36号地，譬如北京很多地方不能建超高层，譬如经济适用住房等等），此时价格并不是第一参考因素，这有什么好奇怪的呢？我说土地价高者得的意思是针对当时有人说土地不是有钱就可以拿得到的这个观点，当时没有展开去说，因为这里面的因素还有很多，说多了你也不明白，我懒得展开说。
　　
　　
　　说到限价房，政府早就有法子了。 大家统一领号，然后回家等待。通过电脑摇号，决定谁有资格购买限价房。没得的也不会觉得不公平。大家也不用万人空巷地去排长队。为什么有的人就非要装傻，对此视而不见呢？
　　　　 一说限价，就要搬出供求矛盾来，其背后的目的又是什么？
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　　电脑摇号是个什么法子？经济适用住房不都是这样摇出来的吗？你当是什么新鲜玩意呢？张口政府闭口政府，政府说土地不够了你怎么不信，政府说限价房你就相信了？你为什么不用你的小脑袋想去一想，政府若真想把房价给降下来，犯得着这么麻烦吗？
　　最后再次提醒你把心态放正一点，不要动不动就怀疑人家有这目的那目的，我的目的在文章的开头和结尾都说了，并且再次重申一点，房价高低并不代表资本利润率的高低，并且可以说得更直接一点，房价跌房子卖不动才更能体现策划人的价值，这样说不知你那小脑袋能不能明白？
　　
　　　　
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作者:临渊 提交日期:2007-02-23 21:59　　作者：不见飞刀　回复日期：2007-2-23　0:27:42　
　　　　痛苦，死机没存盘，只好重写，简单写两句提纲好了。
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　　非常同情!　
　　
　　1、商品房的价格是一定会降的；但不是现在；
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　　如果你在开发企业做,你就会知道,房价其实并不是永升的,不要光把眼睛盯在大城市,这不公平,实际上在小城市,就在这两年,有很多地产商或代理商试图把房价炒高,结果市场不接受,销售不力,无奈降价的情况很多,但一般很少明降,而是采取大折扣的方式暗降,我所在的城市,06年房价与05年基本持平,这也说明市场不接受,价格上不去了,所以不要轻易定性房价是涨是跌,正如我不认同房价过"高"这个观点一样。
　　　　2、降价的最大的可能性就是生产相对过剩，也就是买得起房的人数量远少于市场供应的商品房数量；但除了降价还有另外一种可能，就是缩减开发规模，减少商品供应以保持价格。
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　　理论上说是这样，但在实际操作起来比较困难，这也是国家最想做到的。
　　　　3、什么时候才能出现上述情况呢？我手头数据不足，没办法继续分析下去。哪位手头上如果正好有相关资料，欢迎指正。但是我保守估计，近5年都没很大的可能性出现这种情况。当然，如果某位非常有号召力同志挺身而出呼吁全国人民要买房暂时都不买并且应者云集反响热烈的话也有可能提前出现这种情况。
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　　呵呵，除非是毛主席在世，可是毛主席他老人家是多少年一遇的人物？我看至少是100年。
　　　　4、在商言商，所有的企业想的都是利润最大化，能赚1000万就不会只赚900万，除非做的是善堂。显然，房地产开发企业一定不是。骂JS也好，骂暴利也好，所有的企业想的都是一样，虽然很多人口里说的不一样：我们只赚该赚的部分。但从全行业的角度看，本质上没区别。从所有的企业来看，天下乌鸦一般黑，除非提前实现共产主义按需分配，不然企业的经营目标一定不会变。再骂也是没有用的，不如安静下来想一想，房价怎么样才会降。
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　　严重同意上述观点！
　　　　
　　　　附：我是在房地产开发企业工作的，所以请不要叫我房托。
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　　这个好象关联性不大吧，我一直在房地产开发企业工作，他们为什么要叫我房托？
　　
　　
　　
作者:临渊 提交日期:2007-02-24 21:55　　作者：微漪之塘　回复日期：2007-2-24　02:10:36　
　　　　第二章重读了
　　　　楼主意思是房改后人们膨胀的需求增大了需求，抬高了房价，
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　　这个应该这样去理解,房改前是没有"需求"的,因为没有地方去买,而房改后的需求也是逐步膨胀的,这包括至少一轮以上的换房潮,还有户籍制度的放松,人口的自由流动因素带来的租赁需求,也刺激了一手房交易市场,当然,银行利息的逐年降低和股市的长期低迷也是一个诱因。
　　
　　有些需求是否含有很大的泡沫，在房价下跌后这些需求是否会迅速萎缩加速房价下跌，如投机需求？这些需要定量说明。
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　　需求当然会有一定泡沫成分在里面，房价下跌后投资或投机性需求都会锐减，但不一定会加速房价下跌，这是因为小城市房价下跌的空间不大，而大城市由于人口集中的原因需求不会锐减。
　　
　　房价高不高不能只强调一方面的原因，任何原因带来的影响都是有限的，影响的程度要靠量来衡量，超过合理的量很可能就是泡沫，或者说是暂时需求，虚假需求，无法长期维持的需求必然带来价格的振荡。
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　　什么是超过合理的量？这个我不知道，因为中国的房地产还没有经过一个完整的轮回。
　　
　　不过楼主提出的10%的收益科学吗？还有你说的两年收回成本太悬了，没考虑高风险，如果乘上风险概率的话，恐怕不比银行收益多多少，否则大家早不去银行存钱了。
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　　10%只是一个中间价，是比较稳妥的投资回报率，一般用来计算商业地产的投资回报。实际上在做风险投资的时候，年利润率10%是没有什么意思的，譬如做KTV，是18个月收回成本，网吧是24个月收回成本，时间拉长就有相当大的投资风险。
　　
　　所以问题的关键就是房东的房子十年后还值50万吗？这里要考虑房子的折旧，房市的行情，从我这里的情况看，我觉得房价已经有很大泡沫了，我不大相信10年折旧后50万的房子还值50万，当然仅仅感觉而已。
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　　房子的价值关键在于地段，同样大小同样质量的一套住房，从小城市挪到大城市，价格就要翻上几翻，这是土地的增殖，与地上的附着物（房子）是没有关系的，所以买房子不需要考虑折旧，即使几十年之后，这个地段要拆迁了，你还是可以用旧房换到一套新房。
　　
　　如果你一定要把钱放在银行里，那我劝你还是买房算了，因为把钱放银行只能是贬值，不可能增值，任何国家都是赤字发行，这也就是我不愿意用银行利率或国债利率来计算投资收益的原因之一。
　　
作者:临渊 提交日期:2007-02-24 22:07　　以前学马克思政治经济学的时候一直对他的价值论有疑惑，马克思说“商品的价值取决于凝聚在其中的无差别的人类劳动，也就是劳动价值时间”。
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　　老马的这个结论要看你怎样去理解，就象牛顿定律只能在一定条件下正确，它不能解决时间和空间的问题，于是有了相对论。不能说有了相对论就可以否定牛顿，这是基础。尽管上学的时候我和你一样也怀疑过，并且为这个问题还和老师翻过脸，但后来我自己想明白了。因此大体上来说，老马的这个结论还是正确的。-
作者:临渊 提交日期:2007-02-27 22:54　　作者：微漪之塘　回复日期：2007-2-25　1:30:05　
　　
　　2、政府托市，尤其是地方政府。我觉得这个观点也很有道理。
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　　不要听风就是雨。政府托市，如何托？所谓托，是要拿钱来托的，哪家政府手上压有房地产？（国有直管公房不算）说银行托市，还有一定的道理，毕竟银行是企业行为，而且与其利益休戚相关。这里的关键问题是不要把政府和银行混为一谈。
　　
　　房地产商、银行、政府，包括其中的官员就串在了同一个利益链之上了，甚至还包括已经买房的人，因为房地产神话不倒，他们至少纸面上还是富翁。
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　　这个说法是有道理的，所以我才说手心手背都是肉，政府没有理由为照顾一部分人受益而让另一部分人亏损。
　　
　　　　　　从政府新出台的打击二手房交易的政策也可以印证这一点，抑制二手房交易，一方面可以打击投资买房，另一方面也使得更多的人去选择去买一手房，这样就为开发商缓解了销售困境，减少了房屋空置率，
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　　我倒看不出来限制二手房交易是为了刺激一手房交易，这个观点太新鲜了。我的理解是，减缓二手房交易是为了抑制一手房交易，这两级市场是共生共荣的关系，二手房市场交易萎缩必然会缩减一手房市场需求，国家这样做是希望通过抑制需求达到平抑房价的目的。
　　
　　　　　　3、用通货膨胀解决房价过高。也就是货币贬值了也就不觉得高了，比如如果现在大家都每个月两万收入了，还觉得房价高吗？这个我觉得有很大疑问，因为货币要贬到这个程度，要多久？对经济会产生多大影响，目前好象已经投资过热了吧。而且通货膨胀后房价不涨，那和房价跌不是一样的吗？这个观点谁能解释下？？
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　　这个观点既然你自己都不相信，为什么还要把它写出来？在金本位的经济体系中，房子就如同黄金一样，纸币的贬值不仅不会造成房价下跌，反而会造成房价恐慌性疯涨。这个理论我倒是第一次听到，私下认为没有讨论的价值。
　　
　　银行和政府虽然托市，06年后银行面临的新局面真的可能要拭目以待，银行既然和政府脱钩，至少不能再象以前那么不计风险，不怕亏损的贷款了吧，毕竟银行也将面临生存问题，今后的局面，恐怕政府也未必能想到什么良策，所以他们能否继续托市要看年后的新形势才能判断。
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　　实际情况是，个人住房贷款是银行目前风险最低资信最为良好的业务项目，往往一个房地产项目四大专业银行都争着抢着做。若房地产市场崩盘，16万亿的居民存款将变成四大专业银行挥之不去的梦魇，自身经营都难以为继了，谈何与国外银行竞争。
　　
　　另一方面，汇率松动并持续升值，可能短时间加剧美圆涌入，可长期看是缓解了这个趋势，升值到一定程度，必然会有美圆蜂拥而出的一天。
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　　这个观点正确，如果汇率稳定，美圆没有获利空间必然会撤走，问题是，它的抛盘要有人来接才行，国家制订的二手房交易新政正是针对这种情况的，用交易税来抵减人民币的升幅，从而使对冲基金等搅楼市可能性降低。
　　
　　按揭买房是竭泽而渔，将老百姓未来的消费能力提前集中释放出来，换得经济的短期繁荣，尤其是房地产业的繁荣，问题是，一种商品一时间的短期消费，必然抑制今后很长时间和在其他商品上的消费，一个人一辈子挣的钱大部分用来买房，必然限制了他在其他需求上的消费能力，如教育、医疗、娱乐、饮食、交通等等，也就抑制了其他行业的发展，增加更多的失业人口，进一步抑制消费，经济进入恶循环。而没有长期良好的经济增长，房地产又能维持多久？
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　　这个观点不正确，教育、医疗、养老是国家保障体制，不应该列入我们的消费需求，尽管这些体系的建立完善可能还需要相当长的时间（我的保守估计至少30年），但正如房产市场化一样，这是国家的基本国策，是不会改变的，只能是逐步调整完善。国家对按揭政策近年来有了新的调整，即对月供款的额度占月收入的比例有了新的规定，这一方面是为了防止不良贷款率的回升，另一方面也是对居民其他需求的保障。收入较低无法按揭购买商品房的人群，“国十四条”有了详尽对策，北京市政府最近不是出台了两个“1000万平米”的硬性指标吗，经济适用住房和廉租房供应量占到了全年房地产供应量的1/3，当然，即使是这样，也还是有人会哭着喊着说买不起房，我想，这不应该是我们费时间去讨论的问题。 　如果一切都强调条件,强调相对,那没什么是错的,老马说他的理论的时候也没提前提条件,最主要的是老马以他错误的价值理论推出了错误的劳动价值论,以至于推出错误的无产阶级革命论.劳动价值论已经被资本价值论在现实中取代了,资本一样可以分配利润,我不知道你怎么想通的,加上你脑中的一大堆条件,那他的理论没有任何意义.
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　　呵呵,我想通的是他的劳动价值论是有道理的,因为它可以解释生产领域产品的价值形成,老马当然也想到了供求关系,但在他的时代,产品供大于求的时候采取的不是降价措施,而是采取一切可能的措施减少供应量以维持价格,这就是我们看到的荒诞滑稽的倒牛奶闹剧。我个人认为老马的错误不在于劳动价值论，而在于他的共产主义社会推论，他的立足点在于教育的高度发达而使人的觉悟几近于神，我以为，这是不可能实现的。
　　
　　　　做KTV,做网吧都赚吗,没有赔的吗,你也说了是风险投资,无论周期多么短,股市还可能一天收回成本呢,赌博一个小时收回成本,问题是有风险的,这个回报越大,风险越大,银行是无风险的，所以回报底.所以银行储蓄的收回成本概率基本100%,风险投资的概率要根据具体行业来定,这个概率乘了后得到风险收益,可能不比银行高多少.
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　　呵呵，如果都照你这么思考的话，那银行也不用做生意了，因为贷款也是有风险的。从你的回帖可以看出，你对资本市场还是有一定了解的，你应该知道做投资的是不会青睐30%以下利润率项目的，问题是，它的所有投资都会成功吗？这其实有一个概率问题，即投资成功的概率性有多高，那么即使偶尔失手也不会影响整体收益，它的年度收益率还是可以保持在30%以上，若是10%的收益率，那显然是风险极低的项目（当然它的风险系数要高于银行和国债），用来计算房地产投资回报率，我以为是非常恰当的。
　　　　
　　　
　　　　大城市需求会不会锐减要看投机需求占多大比重,小城市也一样,你可能认为大城市土地紧缺,需求不会小于供给,我希望你拿具体城市,具体例子,用数据说话,否则就是猜测.
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　　应该说是推测，是基于对行业和需求的了解做出的推测，因为房价下跌影响的是投机需求，而大城市的刚性需求不会减少，这和小城市有很大区别。目前房价没有下跌，我如何给你例子和数据？
　　　　
　　
　　　　你说的拆迁理论是刻舟求剑,也许你买的地段不会拆迁呢,拆不拆要看以后房地产的发展.地段理论是有适用条件的,这就要用到你的相对论了,地段紧俏的地方地段价格占房价的大头,地段不紧俏的地方呢房子本身占房价的大头,所以地段理论不是万能的.更何况你保证你的地段一直增殖吗?上海内环的人可能对此很有信心,上海郊区的人呢,他们凭什么认为自己的地段今后一定升值,以至于补偿款都可以再买套房,更何况我讨论的是十年后的事,十年后拆迁的有多少?
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　　根据土地的循环理论和国家城镇化的趋势，不可能出现不会拆迁的地段，因为任何建筑物都是有设计寿命的，而建筑物达到设计寿命，并不意味着建筑物会风化或自然倒塌，一套“危房”也是房，属于居民的私人财产，当然不可能被一拆了事。当然，你说的是10年后房子因为折旧贬值的问题，这其实还是不成立的，因为房屋本身肯定会因为折旧而贬值，但其附着的土地会因为城市的扩大人口的增加而自然增值，你见过哪个城市在缩小人口在减少吗？
　　
　　　　楼主还是过于沉溺于自己的角色,不自主的拿着结论在找理由,无法作到完全客观,用革命的话说就是无法摆脱自己的阶级立场.
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　　我的结论都是依据经济学原理而不是策划原理，什么地方带上了我的个人色彩？
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作者:临渊 提交日期:2007-03-02 00:47　　 其实在写这个帖子之前,我就知道会有很多的愤青会不分青红皂白的乱咬人,写到一半的时候,就有种写不下去的感觉,心想这是何苦呢,我白白浪费自己这么多时间来挨骂。但后来又看到还是有很多明白事理的人，同时又想反正写完了也可以做员工的培训资料就坚持写完了。
　　 说实话，我这个策划师也是半路出家，并不是什么正规院校出身，比起在座各位的高学历可能有些汗颜。我的第一专业是财务会计，是自考。从90年中专毕业自今做过非常多的行业，期间下过岗，做过生意，在外漂泊过，为了生存，我经历的事情可能你们这些有着优良出身背景的白领所无法想象的。在北京的时候，有很多次代表公司去人才市场招聘员工，望着大片黑压压的人群，我敢保证90%以上手里拿着的都是一本的毕业证书，而我不过是个90年的中专毕业生，我能够坐在那里真的要感谢上苍。可是，你们的知识真的够得上一本吗，看看你们的回帖？够得上的，你们也不用来骂人了，我这个半瓶醋的策划师早被你们取代了，你们还愁买不起房买不起车吗？这个世界是公平的，所以，我不喜欢也不允许你们骂我，更不许你们骂任志强（虽然我不喜欢他，但是我尊重他取得的成就，更欣赏他在电视上调侃少女副总裁的尖锐和敢于拂袖央视的气概），因为你们还没有资格。
　　
　　 时间比较少，简单选几个好贴回一下：
　　
　　
　　作者：anothers0　回复日期：2007-3-1　15:55:41　
　　　　　　
　　　　懂得经济人假设后，应该不难理解
　　　　很不幸，世界是所有人和所有人的战争，
　　　　买房者的敌人包括政府，银行，开发商，但最主要的敌人是和你同样需求的人。
　　　　
　　　　情敌是和你追求同一个女孩的，不是女孩的父母
　　　　学敌是报考同一个专业的，不是招生的老师
　　　　政敌是争取同一个职位的，不是高层的领导
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　　 这个回帖很精彩，赞一个！
　　　　
　　作者：白刃红尘　回复日期：2007-3-1　17:03:09　
　　　　呵呵,小顶一下LZ,虽然没怎么看,只扫了下......
　　　　在天涯骂过不少的所谓业内人士了,不过LZ显然是有点水平......
　　　　对你的文章和耐心表示敬佩,那些太无礼的直接无视好了,事实就是事实
　　　　不过对你的结论"不降价"也存一定的异议......
　　　　家在湘中,漂在深圳......身为同行.......
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　　 朋友是娄底的？半个老乡。期待你的异议。
　　　　
　　
　　
　　作者：为了吃　回复日期：2007-3-1　17:18:28　
　　　　　　
　　　　关于集资建房房价反不低的问题，我想这可能涉及到一个房地产开发的成本分布的问题：
　　　　理论上虽然房地产开发流程中的审批、建设环节的非专业化会相应成本的上升，但不可否认集资建房省去了房地产开发销售环节的广告费用，也压缩了商品房的利润空间。
　　　　所以除非后面两项在房屋价格中所占比例少之又少，不然怎会导致集资建房的房价不低哩。
　　——————————————————————————————————
　　 广告费用最高可以按年度销售比例列支6%（很久不做会计了，不知道这个规定现在是不是这样），而房地产项目我所接触的一般不会超过总销售额的4%（譬如我所在的这个城市一般在2%左右，含销售费用）。
　　　　
　　作者：暗自神伤　回复日期：2007-3-1　17:34:46　
　　　　我在很多方面赞成楼主意见,但在投资收益的算法上有点分歧,楼主的年收益为10%,10年收回成本,也就是说租金的算法为:
　　　　总价*0.1*1/12
　　　　这样算明显偏高,要知道房子还是你的,10年后,成本收回,房子总价又上涨,那么你的收益就不是10%.
　　——————————————————————————————————
　　 你的想法也有道理，不过计算回收只是一个预期，它是以同地段的租金现值为基础的，是一个静态数据；如果采用动态计算的话，一般采取递增的方式，这是一个加权平均的数据，实际上还是10%。
　　
　　
　　作者：accipiter2000　回复日期：2007-3-1　17:37:45　
　　　　楼主的分析基本同意。基本上认同房价现在主要是由供求关系的市场杠杆调控的。
　　　　请教个其它问题。楼主对新的三座大山中的其它两座医疗和教育如何看？
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　　 医疗和教育，以及养老，是国家保障体制，实际上包括房产的一部分（经适房和廉租房，也就是任志强提到的国家责任），也是国家保障体制，这是国家正在逐步建立和完善的，但是由于体制问题，我不指望这些能一躇而就，到我退休的那天能大体上建立起来就不错了，如果要讨论这些问题，要费相当长的时间。
　　
　　作者：Ken_Julius　回复日期：2007-3-1　19:00:55　
　　　　　　
　　　　a)土地价格上升+开发商暴利+庄家炒作+小屁屁散户跟风=房价猛涨 goto b
　　　　b)房价猛涨==房租上涨 goto c
　　　　else goto c.2
　　　　c.1)房租上涨==人工薪资上涨goto d.1
　　　　c.2)房价泡沫 goto end
　　　　d.1)人工薪资上涨==通货膨胀 goto f.1
　　　　else goto end
　　　　d.2)人工薪资上涨==地区的商业或者工业的成本上涨，公司大量撤走，地区经济大幅衰退 goto end
　　　　end:房价下跌。
　　——————————————————————————————————————
　　 你的这个程序很有意思，不过c.1)不正确，由此导致结论错误.答案见第一章。
　　　　
　　　　目前的关键问题是：房价上升不能造成房租上升。这个是理论为何出现悖论的原因。 可否指出其关键？谢谢。
　　——————————————————————————————————
　　 这个问题关键，这说明，需求是不真实的，也就是被动性需求过多所致，本来应该去租房的偏要跟风去买房，导致需求失衡。
　　
　　作者：yehere　回复日期：2007-3-1　18:31:16　
　　　　很明显嘛，他的id是“临渊羡鱼，不如退而结网”的意思。
　　　　
　　 楼主的id是不是“如临深渊，如履薄冰”？有深意呢。
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　　这个问题十几年前就有人问我，当时也是这两个答案。其实我取这个网名的时候，正是我当时乃至现在生存状态的写照，我觉得生活的每一天都是战战兢兢的，不敢有丝毫放松，我老婆经常说我这样的人活得很累，我说其实我愿意做你，可你愿意做我吗？很有意思的是，选择第二个答案的人往往会成为我的朋友，而只知道羡鱼的，大体上是道不同不相为谋。
　　
　　
　　作者：ufodidi　回复日期：2007-3-1　19:59:21　
　　　　让人气愤！那个什么地产策反师 我忍你很久了。 你告诉我们卖烤红薯都会比房地产利润率高，真把大家当三岁小孩忽悠呢。
　　　　 我来告诉大家房地产成本价！！！房地产成本价是销售价格的1/5----1/7,也就是说，售价8000/平的房子成本价可能只有1000多/平。知道开发商怎么定房价么？假设我是搞价格核算的，我计算了土地价格，贷款利息，建筑成本，人工成本，广告费，公关费等等之后，一平均，每平方米要1000元，于是我报给老板，老板说乘以6，于是销售价定为6000/平。
　　　　明白了吧？在广州上海北京，6000/平咱们还买不到呢。
　　　　房地产内部员工都感觉赚钱赚到心虚......
　　　　 其实很多人都知道房地产的成本价（包括那个地产策反师），但是知道成本价的都是房地产最大受益者，所以他们不会告诉我们，只会忽悠我们。
　　——————————————————————————————————
　　 我所知道的房子有木结构、砖木结构、砖混结构、框混结构、框架结构、框剪结构、剪力墙结构、钢结构。其中木结构和砖木结构是我们的祖先和父辈们使用的，而钢结构的房子是老美使用的（被拉登先生炸掉的就是钢结构的房子，如果是中国的房子，一般是不会这样坍塌的）。每一种不同的结构，它的建筑成本是不一样的，作者：ufodidi先生所说的1000多元/平的肯定是全框架结构的房子（就是房间里可能会有很粗很大的柱子，层数越高柱子越大），而售价8000的房子我敢肯定会采用剪力墙结构（房间里没有柱子，或者是框剪结构的纯住宅），否则那是卖不出去的，在加上我提到的楼面地价（就是分摊的土地成本），单这两项硬性成本就会突破4000，还有5.2%的税呢，4%的销售费用呢，7%的财务费用呢，还有配套费用、人工成本、1-3%的土地增值税（清算前）以及很多你可能想都想不到的费用，真不知道你那个1/7的比例是如何算出来的，我说这些并不是为了驳斥你，因为我说的你肯定不知道，你上面的理论根本不值一驳，关键是我不想让更多的人被你这种惟恐天下不乱的人蒙蔽。
　　 当然，即使是这样，剩下的开发利润也足够了，否则，这个行业是没人做的。　  回帖之前先说个两个事：
　　 其一是有人说我这个帖子里很多叫好的人都是马甲,这很不光彩甚至是无耻的事。如果我真是这样做的话那的确是很无耻，可是，是不是马甲其实很好分辨，首先你可以打开一个ID来看，看他的注册时间和回帖的数量上站次数什么的，其次，你还可以向斑竹同志打听一下，你怀疑的ID的IP地址是不是同一个？多聪明的人啊，可惜你的聪明都用到无聊的臆测上了，不知道无聊的臆测算不算无耻呢？说实话，我在写这个帖子的时候，点击率和回帖都很平，我的时间也刚刚够回几贴的，但我也不知道为什么这几天点击率和回帖突然象发疯了一样，我的理解是跟风，这是我们中国人的习惯，好象突然抓住了一个小偷，是人不是人都敢上来踩两脚。当然，你们有这样的能力，我是没办法一个一个地和你们论战的，否则我就是傻子了。
　　 其二是有个叫yehere的先生老是在我的贴上叫我们去看时寒冰的贴，我相信只要关注房产的人早就关注过这件事了。我最初看时先生帖子的时候，感觉这个人过于偏激，缺乏理性，并且作为大报的主编，文章不够严谨。简单评点一段，以下引用时寒冰先生原文：
　　 “既然土地出让面积如此不足，房子供应量的减少和房价的上涨就变得顺理成章。问题在于，潘石屹先生用数据玩了一个“障眼法”。土地出让面积永远都是小于销售面积的，这是一个很简单的常识。比如，倘若政府出让1万平方米土地给潘石屹先生，他在这1万平方米土地上建造的商品房绝对不可能是平房，都是多层甚至高层住宅楼，房屋建筑面积总和无疑将数倍于1万平方米的土地面积！因此，北京2005年公开出让土地占到当年销售面积的36％，恰恰证明了土地供应的充足而非不足。
　　 潘石屹先生移花接木，将两个没有可比性的数据放在一起对比，自然不难得出土地供应严重不足的结论，这一结论成功地蒙住了很多人，潘石屹先生的“忽悠”术不能说不高明。”
　　 在上述这段话里，有一个最大的硬伤，即政府出让的土地是建筑面积，而非地块的大小，仔细看过我文章的朋友会知道，出让的土地是有容积率限制的，这个容积率就标明了这个土地上可以建设多少平方米的房子。做为一个经济类大报的主编，出现这种常识性的错误，这个论战有意义吗？当然老潘也傻，纠缠什么土地出让的事情呢，出让多少那是政府的事情，就象我这个帖子上非有人和我争论北京的土地资源不是紧张而是大大丰富，有意思吗？
　　
　　
　　作者：grasseagle　回复日期：2007-3-2　12:06:06　
　　　　　
　　　　 我现在想问您成本价680的房子为什么会是680能卖掉？不理解！
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　　 我并没有说成本价680的房子680卖掉吧？能卖680的房子其成本肯定要低于680，比方说建设多层的砖混结构的住宅，它的建安成本是450左右，如果地段很偏的话，土地成本很低，差不多也能赚点小钱。
　　　　
　　　　
　　作者：tennisky　回复日期：2007-3-2　13:13:58　
　　　
　　　　　１，北京３６０平方公里用完了就再也没有吗？以前你在农村时一个劳动力带三四个非劳力还没饭吃，现在大部分青壮年离乡３８６１留守还年年有余，你不会认为是土地供应量增加的结果吧，相反土地是年年减少，你不反对农业科学技术的进步对土地供应的巨大贡献吧．如果以前一亩地养活一个人，现在一亩地养活２个人（事实上还不止，看看以色列），那么拿一半的国土给你你还嫌够不够．
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　　 这是国务院制订的2020年前的控制性指标，2020年后再进行新的规划。
　　　　　２，我同意现在需求过剩，这是以前遗留问题的总爆发，你认为会一直爆发下去吗？任何事物都有他的生命周期，都有出生，成长，发展，平稳，衰老乃至死亡，不要说房地产可以例外，如果按周期定，你认为目前的房地产属于哪一期．
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　　 目前的房地产属于起使期。
　　
　　　　　３，中国的人口红利过后房地产的走势，到那时大哥还搞房地产策划吗？会不会买月球上的房产．
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　　 你这个问题有调侃我的味道，不过我还是可以告诉你，我不是白求恩，我只做薪酬我认为合理的行业，这和资本逐利的性质是没有根本区别的。
　　
　　作者：本溪直达杭州　回复日期：2007-3-2　15:52:33　
　　　　我女朋友家是湖南东安,一个小县城,房价700多,但人均收入最多 4 5百,这是我能知道最接近房价最接近LZ假设的了.我家一个老工业城市,人均收入最多6-700,但市区房价已经没什么低过2000的了.
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　　 请注意，平均工资和人均收入是两个概念，而实际上，由于中国特殊的情况，这两个数据在统计年鉴上都是不准确的，低得还不是一点点，这涉及到个人所得税的问题，不便多说。
　　　　
　　
　　作者：午夜不悔　回复日期：2007-3-2　17:49:34　
　　　　楼主自始自终推销的都是一个伪命题．就是把房子和普通商品等同了．我敢说如果现在的大米价格上涨１０倍，一样有人买．为什么？因为这是人民生活不可或缺的东西．离开他就生存不了。现代社会也是一样．除了乞丐，谁愿意流落街头？当然如果你说不吃大米也可以吃玉米，小麦的话，我就无话可说了．懒的跟智力和晋惠帝一样的人讨论．房价这么高，不光是需求的原因，也有开发商和ＧＣＤ罔故人民死活，一味追求私利的原因．你认为一个家庭用几十年的收入买一套房子合理，为什么不认为你用１个星期的收入买大米合理？
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　　 关于大米的问题，我已经多次回贴，不想再讨论了，我不想侮辱大多数人的智商。
　　
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作者:临渊 提交日期:2007-03-02 23:23　　作者：ufodidi　回复日期：2007-3-2　22:44:17　
　　　
　　　　良心对楼猪来说不是必需品，而是奢侈品
　　
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　　 呵呵,今天时间刚刚够,我们来讨论一下良心的问题。
　　 其实我更愿意称之为良知，有些太远的话题我们可以不讨论，譬如学潮，譬如公车上抓小偷，譬如捐款期望工程，譬如无偿献血，等等，这些事情你不一定做过，而我做过，但我不认为这可以代表什么良知，按照如来佛祖的说法，这些只能算是小乘，一个人高兴或不高兴的时候都可以做到。
　　 来讨论房地产的良知问题。我们知道，凡是反驳我这个帖子，特别包括你ufodidi同志，都是有“良心”的，对应的就是我们——开发商或者开发商的代表，都是没“良心”的。那么我想请问ufodidi同志：如果你有一套多年前的住房，现在换房子了想卖掉，假定当初的买价是1000元一平方，现在市场同样的二手房价格是3000元一平方，那么，你会以什么样的价格出售呢？
　　 A.1000元一平方
　　 B.3000元一平方
　　 C.低于1000元一平方（考虑到旧房的折旧）
　　 请注意：你有两个锦囊，一，请电脑去掉两个错误答案；二，求助于本版观众。请回答。
　　
作者:临渊 提交日期:2007-03-04 09:46　　　作者：ufodidi　回复日期：2007-3-2　22:44:17　
　　　
　　 良心是你提出的观点又不是我提出的,我怎么又偷换概念了?
　　 我提出的问题你当然回答不了,你要是能回答我也不用提了。看看我来给你回答。
　　　　 A.1000元一平方
　　 如果你选择这个答案，我比较佩服你的勇气，这同样有三种可能，A.你是SB；B.你在撒谎；C.你是雷峰或者白求恩，如果你一辈子坚持这样做下去，楼主我在你百年之后盖棺定论的时候一定会向你长跪忏悔。
　　　　 B.3000元一平方
　　 正常的人都会选择这个答案，其实，这也是开发商的答案，既然每个正常人都会“昧良心”选择这个答案，凭什么要求开发商要“有良心”选择其他答案呢？
　　　　 C.低于1000元一平方（考虑到旧房的折旧）
　　 此题答案参见A
　　　　
作者:临渊 提交日期:2007-03-04 22:46　　作者：莉莉要自立　回复日期：2007-3-4　21:29:24　
　　　　lz第一章就是个伪命题，房地产无所谓误不误读，房价增长速度过快，居民收入增长较慢，买不起房子就是买不起，这不是LZ列出几个数据，再偷换几个概念就能忽悠过去的。即使所有人都认为写得很有道理，但房价高昂依然是事实。
　　________________________________________________________________________
　　你说得很有道理,我也承认是有很多人买不起房子,包括我自己（我想换别墅，我不想贷款，我还想买车，20W以下的看不上眼，怎么办？）。但我们要搞清楚的是，这是怎么发生的，为什么，是谁的责任，今后怎么办？我是我想说的，不要动不动就拿个什么偷换概念当圣旨，多少年前就玩剩下的东西了，整点新鲜的行不？
　　
　　
　　作者：agalia　回复日期：2007-3-4　20:52:01　
　　　　http://blog.sina.com.cn/shihanbing
　　　　
　　　　建议大家把石寒冰的blog和楼主的帖子对照着看。
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　　你不用着急，我已经开始写潘时之争的帖子了，最迟后天就能贴上来，到时候欢迎你来拍砖。
　　
　　作者：陆发爱　回复日期：2007-3-4　22:08:32　
　　　　佩服楼主,居然这么有耐心和别人一一解释,不过你再怎么说人们也不满意,他们希望每个人都能轻松地买上个100平米的大房子.他们不知道我们以前还没饭吃饿死过很多人,他们不知道我们的人均收入才多少,每个人才创造了多少财富,就是想和发达国家一样,每个人有房有车,那可能吗?
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　　非常感谢你的支持，天涯大约有1/5的明白人，你是其中之一，正是因为有你们这些明白人，这个帖子才最终写完。
作者:临渊 提交日期:2007-03-04 22:50　　作者：agalia　回复日期：2007-3-4　13:34:35　
　　　　吴向宏：任志强没有资格批评政府
　　　　http://www.sina.com.cn 2007年03月04日09:17 南方新闻网
　　　　　　经济人之吴向宏专栏
　　　　
　　　　　　最近，地产界名人潘石屹、任志强先生和媒体界名人时寒冰公开辩论，相当惹人注目。话题先是在潘、时之间，说房价该涨还是该跌——后来说着说着，就变成了这几年房价飞涨的原因何在？大致来说，时先生认为，房价飞涨是因为黑心地产商们囤积居奇，牟取暴利，只要政府继续现行调控政策，敲打几个地产商，房价就会降下来。而潘、任二位，尤其是新加入战团的任先生，坚持说房地产商没有错，错在政府执行了错误的收紧供给政策，人为造成了房地产供不应求。
　　　　
　　———————————————————————————————————————
　　事实是这样吗？搞来一个所谓国际商业顾问的断章取义的帖子就敢来瞎叫唤，我要是有时间，一巴掌就拍死你这只.......
作者:临渊 提交日期:2007-03-05 22:15　　作者：大梦初醒258　回复日期：2007-3-5　11:35:37　
　　　　　　　不知楼主在那个城市，会有90平米十来万的房子，平方单价都没超过1500，看楼主的文章，当地的收入，单职工每年2万元，有这么好的城市吗？我只知道我所在的城市，我的收2万多点，位置离市区不要太远的房屋起价也要2700，刚开发的什么经济适用房，均价也要2400
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　　调查而不是怀疑,否则,我们就没有讨论的基础.
　　
　　
　　
　　作者：agalia　回复日期：2007-3-5　11:39:03　
　　　　　　
　　　　吴向宏是“所谓国际商业顾问”，你临渊又算什么东西？
　　　　
　　　　吴向宏和时寒冰在自己的专栏和blog里用真名发表文章，你临渊却是用化名在这里打着开启民智的幌子在这里舔任、潘的屁股，你收了既得利益者多少钱？
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　　关于潘时之争的帖子,我承诺明日此时发上来,如果你实在着急,我可以先发一部分上来,你会知道谁添谁的屁股?
　　
　　
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作者:临渊 提交日期:2007-03-05 22:27　　 我看潘时之争
　　 ----兼论如何做一名好的砸帖党
　　
　　 生活在网络时代的百姓是幸福的。以前的纸媒时代，如果你在报上读到了一篇你认为是SB的文章，除了拍烂桌子之外，上哪去问候作者的老娘？
　　 在新兴的网络媒体中，新浪是比较擅长策划文化战争的，这不，一个纸媒的主编与两个房产大亨论战正酣，而且是现场直播，刹时吸引了无数的眼球。新浪的广告更好卖了。新浪是做新闻起家的，而天涯是做杂谈，百度是做搜索，腾讯做即时通讯，淘宝做电子交易，这个格局的形成是近几年的事。往后倒数7年，新闻、杂谈和邮箱的老大是网易，搜索的老大是雅虎，即时通讯的老大是腾讯，电子交易的老大是易趣。除腾讯之外，几年弹指一挥，网络城头变换，江山已尽数易主，为何？其实这缘于丁磊的一个非常非常小的决策失误。地球人都知道，网易是做免费电子邮箱起家的，它的一个非常大的优势是掌握了163这个资源，由于这个网址简单好记（这是当时上网拨号的接入号码），所以最初的网民几乎登陆必上163，而且人手一个以上免费的163邮箱。当时网易的论坛在全国是最有影响的，就象今天的天涯。所以最初的砸帖党（也叫砸铁党）就诞生于网易（砸帖党，一个久违了的组织，现在好象没有人这样叫了吧，天涯叫什么？砸神，拍砖手，砖神，私下认为还不是太传神），之前叫板砖或拍砖。当时的网易热闹啊，有发帖的，有砸帖的，还有拍马屁的——我们称之为MP党，砸帖党可以不砸发帖的，但是必砸MP党。然而，快乐永远都是短暂的，应该是网易的总部迁到北京之后吧，丁磊同志意气风发，酝酿改版，当然，他假惺惺地让手下制订了一个改版的方案发到论坛上征求网友的意见，绝大部分网友（包括笔者本人）是不同意的，好好的一个版面，大家都习惯和熟悉了，改什么改？当然，和绝大多数政策一样，不因为你不同意就不执行了。于是，网易论坛由此分化，很多高人都跑到了新浪天涯或其他地方，记得当时有位网友写了首诗评论此事，我还记得最后一句，叫“莺莺燕燕已天涯”。多好的诗句呀，我敢保证丁磊同志会一辈子刻骨铭心。
　　 人上了一定年纪，就喜欢回忆过去的快乐时光，而且说话罗嗦，专家称之为老龄化倾向，请对“老年人”保持宽容！回到我们的主题。
　　 各位看官，一个报纸评论版的主编和房地产大亨之间有什么好争论的呢？我们知道，房地产大亨是媒体的衣食父母，得罪了衣食父母能有什么好果子吃？从这点来看，我们是不是应该向时先生脱帽致敬呢？因为他体现了富贵不能淫的文人气节和知识分子压抑已久的良知。且慢，无数事实告诉我们，任何偏听偏信都会蒙蔽我们的心灵，让我们做出非理性的判断。就这一事件来看，其背后的真相究竟如何？我可以简单推测几种可能的真相，供网友们参考：
　　 A．时先生个人或媒体的良知；
　　 B．利益集团的搏弈；
　　 C．扩大个人或代表媒体的知名度和影响力；
　　 D．A+B+C
　　 我们知道，房地产品的地域属性非常强，一般而言，当地的房产广告投放主要集中在当地的媒体，这与在全国范围内销售的产品有本质区别。正是因为如此，所以房地产广告不会选择央视或其他地方媒体，这也是为什么央视敢于忽悠任志强而不会忽悠王建宙（移动集团老总）的原因。同时我们也知道，证券行业和房地产是属于竞争关系，流入房地产业的资金多，流入证券业的就会少，打击房地产业就会给证券业带来机会。在不涉及到切身利益——即做与不做都不会影响广告投放的前提下，适当地表现一下知识分子或媒体的良知，我以为，这是可以理解的，同时，此举还可以扩大个人或代表媒体的知名度和影响力，扩大受众群体，可以说是一箭三雕，何乐而不为？当然，扩大知名度和影响力那是后话，前提是你的炒作要成功。因此，我个人比较倾向于D这个答案。可能会有网友置疑我的小人之心，可是，就争论本身来说，最少是可以省略到A和B两方的，XX报的主编就一定要透露身份么，你尽可以象本同志一样用一个网名嘛——如果如果我上述BCD的答案是错误的话。当然，这还不是我们讨论的主题，我们要讨论的是，他们究竟在争什么，谁胜谁败了，败的原因是什么？作为一名有志加入“砸铁”这一光荣而有前途职业的网友，从中要吸取什么样的教训，力争在今后的“砸铁”事业中做到“砸之必中，中之必伤，伤必动骨，始不妄言”，这，是需要比较高超的手段和讲求策略的。
　　 任何争论或讨论，都可以理解为砸与反砸的斗争，对象可以是一对一，就好比我们和办公室同事的争论；可以是一对N，譬如诸葛孔明先生；可以是N对N，譬如发生在中国历史上最著名的百家争鸣，或者说我们要讨论的潘时之争。这里需要说明的是，任何争论，不管是几对几，只能形成两派，如果没有第三方（也就是看官），这个争论是没有意义的，因为争论的输赢往往来自于第三方的判断，而非其中的一方会主动认输。自古文无第一武无第二，作为“砸铁党”特别是见习“砸铁党”成员，要切记这点，譬如和老婆吵架这样无意义的事情要尽量少做，做了即是败了。
　　 又扯远了，再次纠正到主题。那么，一个是报纸评论版的主编，一个是房地产大亨，他们在争论什么呢？显然不会是报纸编得好不好，当然是与房子有关。事情的起因是这样的。
　　 在中国比较有头有脸的房地产大亨中，任志强、王石、潘石屹是比较有知名度的，好象他们也挺爱爆点光。老任脾气比较火爆；老潘温文尔雅，有些小资情调，爱沾点文化气息；老王比较洒脱，爱旅游，特别是喜欢从事户外高危运动。2007年2月8号这一天，三人组之中的老任在湖北出差，老王不知道是在旅游还是在拍广告，老潘刚好没事，想起几天前接受北京某媒体采访时受的一肚子鸟气，就想写篇文章宣泄一下（当然，这里不排除老潘想利用网络忽悠房价的想法）。文章叫《年前再谈房价》，发布在老潘自己的博客上。核心内容是什么呢？七大因素影响房价，07年房价仍将上涨。这与我写的《一个房地产策划师眼里的“高”房价》没有大的区别，只不过我的分析居多，而潘的数据居多。这篇文章“恰好”被上海证券报评论版的主编时寒冰先生看到了（非常冤枉，我的文章要比老潘足足早了十三天，老潘是背了黑锅的，时先生更应该骂我，如果他愿意“不耻下骂”的话），2月15日，时先生在《上海证券报》上撰文《潘石屹竟然如此忽悠房价》（请注意，这是开始砸铁，首先是选择对象，时先生不砸老临而砸老潘是无比正确的，老临与老潘比，一个是小虾米，一个是大鳄鱼），其核心内容是潘石屹的土地供求论是“障眼法”，因为国家出让10000平方米土地，哪个开发商会建10000平方米的平房？刀锋一闪砍向老潘，且看老潘如何接招？
　　 2月15日，也就是时寒冰先生发稿的同一天（请砸铁党们记住这一时间关系，这很重要），老潘撰文回时寒冰先生，就“障眼法”问题进行了正面回复，称“政府出让土地的面积和房屋的销售面积都是建筑面积，两者是可比的……我在写文章时曾担心许多社会上行业外人士可能不了解这个房地产行业的常识。所以，我特意指出政府公开出让的土地面积是建筑面积，并在博客上写明：‘以上的数字都是建筑面积，是可比的。’希望贵报能尽快地更正这一错误，以免你们的报道在社会中造成概念的混乱和不良影响。”这里笔者点评一下，老潘还是比较高明的，一下子就抓住了问题的实质，这就是“砸铁党”党章所要求的“砸之必中”。同时，老潘还温文尔雅地丢了把飞刀给时先生：“另，文章中还提到一土地学会计算出北京市即使在未来不给房地产发展商一块土地，他们手中的土地还可以开发十五年。这种说法是没有任何具体数据支持的，这个说法的依据是什么？假如开发商手里有可供开发15年的土地，这与现行的中央政策和法律也是严重违背的，因为现行的法律和政策规定：一年不开发的土地要收闲置费；两年不开发的土地要无偿收回。”这就是开始反砸了。从砸铁的速度和效果来看，老潘应该可以算是一个一等一的砸铁高手了，但他还不够狠，不能算是超一流高手，这是由于他的性格决定的，他还不能做到“中之必伤”，这就给对手留下了起死回生的余地。当然，这是后话。我们先来看时先生如何来接这把飞刀。
　　 2月16日，时先生撰文《回潘石屹先生信：忽悠不忽悠看数据》，文中首先指出老潘数据与北京国土局所公示的数据不符，使自己这个“外行人”误以为是土地面积，并建议老潘今后写文章使用“规划建筑面积”（看到这里笔者先自己偷偷笑一个，文人果爱咬文嚼字，不过建筑面积和规划建筑面积的确是不同的，老潘这里犯了点小错误，但是如果真是懂房地产的人是不会在意这个错误的，时先生这里显然是在吹毛求疵）。那还有一把飞刀呢？时先生说：“北京《地产新闻》执行主编李伟介绍说，目前关于北京开发商囤积土地的数字有两个，一个是14410公顷，相当于300多个天安门广场的面积；另一个数据是9000多公顷。按照1：3的容积率，这些土地建设成为住宅小区，按照北京市2004年2500万平方米的销售量，至少能出售10年。”请注意，其一，时先生的上述说法是“听”人介绍的，而非调查或确切数据；其二，销售10年与开发10年是两个完全不同的概念，不能混淆，先不讨论它们的关联性；其三，上文说的是15年，这里换成了10年。论战到这里，只是一招，我个人认为时先生已经落了后手了，之所以他还在支撑，乃是他手上还有一个“北京市国土局所公示的数据”。我们接着来看下一回合。
　　 2月16日，老潘再次撰文回时寒冰先生，此文老潘说了四点，其一是关于“规划建筑面积”的问题，老潘试图去解释，越解释效果越差（其实老潘在这里只需要顺着时先生的意思说，“对，是我的笔误，的确是规划建筑面积，只是业内人士习惯这样讲”就够了，笔者按）；其二是解释了房地产市场一级市场和二级市场的区别（估计老时看不懂，实际上很多人都看不懂，简单点说一级市场是土地，二级市场是一手房，三级市场是二手房，笔者注）；其三是解释了土地的出让方式，特别提到了行政划拨用地是不能建设商品房的（这其实已经不是辩论，是开始扫盲了，笔者注）；其四是对所谓“北京《地产新闻》执行主编李伟”的说法提出置疑。通篇来看，老潘在字里行间显得对此次辩论有些意兴阑珊了，因为他并没有真正解释清楚“北京市国土局所公示的数据”如何的不符，我的理解是，要把这个问题弄清楚，无非又是一篇大的扫盲贴，老潘肯定不想这样做，这是他性格的原因。
　　 2月16日夜，时先生回文《再回潘石屹先生信》（现在的信息传递速度真是快啊，这要是回到古代，不知要跑死多少匹汗血宝马），果然，老潘让人抓住了辫子，他的“建筑面积”错误被时寒冰先生无限放大，而且语调之尖酸刻薄连老临我都为之击节，这就是“砸之必伤”（笔者点评：时先生果然是高人，深知砸铁的要害，他老时说错话不要紧，因为他不是专业人士，而老潘说错了就要命了，砸铁党员要切记）。随之时先生拿出痛打“落水狗”的姿态，再次翻出土地供求问题。这一回合，时先生不仅顺利找回先手，还砍伤了潘石屹，可谓是得意而归。
　　 到此时，这场辩争的第一阶段宣告结束（因为潘石屹没有再回信），实际上两大高手过招只进行了两个回合，各出手两招。第一回合，潘石屹占了先手，第二回合，时寒冰先生反先并砍伤潘石屹。请注意，辩论的双方一般是不会有输赢，从现实上看，潘时二人通过论战迅速聚集起了一帮拥趸在继续战斗。网络的论战胜败并不是关键，因为作为有身份的人士，任何一方都输不起，所以主动认输的情况不容易发生。而网络辩论最关键的是双方要能相互利用，只要达到某种目的，赢也是赢，输也是赢。文无第一武无第二嘛，反正两人不用上擂台真打死一个人，谁输谁赢谁来认定呢？
　　 2月18日，时寒冰先生再次发文《三致潘石屹先生：我帮您揭下画皮》，这篇文章文笔之犀利前所未见，行文如行云流水且高潮迭起，非常耐读。显然，这体现出时先生这个主编的位置并非浪得虚名，同时，我认为这也让潘石屹这位“文学青年”颇为汗颜。遇到这样的超一流高手，砸帖砸到这份上一个老潘显然不够用了。文章很长，只能就其精彩的地方简单点评几段。
　　 首先，时先生说：“您这样迫不及待地露骨地刻意强调四环之内土地供应不足，很容易刺激政府的供应欲望吗？您知道将有多少文明、古迹毁在开发商手中吗？您知道四环之内将有多少无辜的人被赶出城市才能满足您的需求吗？您知道他们因失去原有家园，无助而悲凉地留下的哀伤的泪水是多么令人难过吗？”
　　 这是倪萍阿姨最擅长的煽情手法，通过弱者凄凉的背影反衬出开发商的无良，就能够团结到更多的人去共同打击要砸的对象，这是砸铁党最惯常的手法。可是用上这一手无疑是把双刃剑，就好比围棋里的骗招，对手不知道上当了你就大得利，知道了搞不好就会崩盘。譬如时先生提到的文明、古迹保护的问题，这是开发商的责任吗？开发商是想毁坏文明、古迹就毁坏得了的吗？还有，时先生您知道现在城市里有多少人在等着拆迁吗？如果被拆迁人走的时候脸上挂有泪水，那多半是笑出来的（特别是嘉禾事件之后）。不要把现时代的拆迁等同于封建时代的圈地运动，二者是没有可比性的。
　　 接着时先生又说：“一个开发商为了赚钱放下自己的良心还不算卑劣，因为逐利是商人的本性，但是，如果一个开发商一边沿着别人的眼泪，血腥地进行财富积累，一边又把自己包装成清纯的道德楷模，四处招摇讲什么企业社会责任就算不上厚道了。”
　　 这段讲得非常精彩，砸铁党要切记，首先，不要把自己包装成人民的代表道德的楷模，其次，对于“人民的代表或者道德的楷模”你尽管放马去砸，我包你一砸一个准。
　　 接着，时先生又引用了千龙房产家居频道佳煜的评论：
　　 “现在这几个房地产商基本上都不怎么需要搞媒体公关了。如果有什么事，老潘就在自己的网上召集一大帮记者聊天，然后把稿件给各个媒体发表，很多网站如接圣旨一样一字不落地发……难道媒体已经成了房地产商的御用文人？或是被他们养着的门客？以公信著称的媒体难道病了？”这段话的落脚点在最后一句，什么叫以“公信著称”？你媒体历来就是D的喉舌，几时代表了公平正义与良知？你时先生不是资深的媒体人士吗，媒体是如何病的你真的不清楚？你既然说到“媒体公关”，说明你非常清楚公关的含义，这本身不就是腐败吗？又谈何公平正义与良知？所以时先生这一段与其说是砸潘石屹与北京某些媒体搞广告和新闻交易，更不如说是搬起石头砸了自己的脚。
　　 接着，时先生话锋一转，又转到了房价上，他说：“提到鼓吹房价上涨的开发商，许多人常会想到任志强，实际上，任志强与潘先生相比真的相差太远了。任志强谈房价，总会归结为一点，即政府应该承担更多责任。应该说，任志强起码讲到了一个非常重要的问题。”
　　 高人！笔者为时先生击节。砸铁党们要切记，在论辩的过程中千万不能树敌过多，你的枪要三点一线，始终瞄着一个“敌人”，在需要的时候，要注意拉拢和团结“敌人”的同志。
　　 “在媒体工作的人都更感受到官商勾结的力量对房价的推动作用，因此，我尽管对房价持续上涨所造成的民生问题深感忧虑，但同时也认为，官商勾结所造成的房价上涨的力量是很难阻止的。因为公众的力量是分散的，开发商与开发商的联手、官商的联手，可以轻易化解掉调控政策，房价不涨都难。”
　　 这里，时先生用了一个小小的语言技巧，“在”….工作的人“都”，这说的是媒体群体的感知，而后转到“我”对…深感忧虑，这代表的是个人的良知。别小看这一语言技巧，它一方面可以勾勒出“我”的高大形象，同时，还表明了“我”的孤独，再接上“公众的力量是分散的”，无疑是在号召大众的支持。这种表现技巧比老潘这样的“文学青年”显然要高明多了。
　　 接着，时先生又引用了2006年4月27日《中国青年报》的一篇文章：
　　 “潘老板也是很爱鼓吹“房价会涨”的，潘老板也偏好盖250平方米以上的大房子。但是，我还是相信潘石屹所说“其实开发商比老百姓更害怕房子涨价，因为那就像个不知道什么时候爆炸的炸弹一样”，是句大实话。潘石屹是在海南炒房热中发达的，在当年的涨价狂潮中，他作了一次常识判断，及时抽身。我相信潘石屹还有一个商人的基本理性：任何一项商品，价涨得离谱都会出事儿。而一个行业一旦崩盘，所有的商人都会没好日子过。”
　　 我不知道时先生引用这段文字是什么意思，忽悠房价上涨与害怕房价上涨本身就是一个悖论，潘既然“害怕房价上涨”是句大实话，那为何还要“忽悠房价上涨”？我的理解是，时先生真正想用的是最后这句“任何一项商品，价涨得离谱都会出事儿。而一个行业一旦崩盘，所有的商人都会没好日子过。”但是，从砸帖的角度来看，这里的逻辑性似乎出了一点小问题，砸铁党们要切记，否则你们会被铺天盖地的砖头砸死。
　　 “其三，中国股市的繁荣是开发商噩梦的开始，从现在起，中国股市倘若持续繁荣三年以上，开发商们就等着为自己料理后事吧。…….尤其值得主意的是，面对股市的火爆所带来的可观回报，一些人甚至将房子典当去炒股。”
　　 笔者认为，这其实更是一个危险的信号，作为一个证券类报纸的主编，时先生难道不知道上世纪末的股市大跌给多少家庭带来着深重的灾难？股市的繁荣当然是开发商的噩梦，可对于时先生所代表的广大人民群众来说，股市和房地产难道是一个好一个坏？正如老潘是站在房产的角度看房产，时先生难道不是站在证券的角度看证券吗？
　　“正是开发商们连年制造的房价上涨，导致房价脱离实际需求——许多人买不起房，同时也导致投资价值急剧变小。这些因素决定着，一旦房价下跌，开发商甚至找不到接盘的！作恶者必遭天谴！所谓报应是永远存在的。”
　　 笔者认为，这段论述是这篇文章的一大败笔，请大家注意，房子是掌握在自住购房者、投资人和开发商三方手中的，一旦房价下跌，是所有人的资产同时蒸发，这个“天谴”并不仅仅会落在开发商的头上，且与股市不同的是，由于预期利润的存在，在房价下跌的过程中，开发商与“人民”并不是站在同一起跑线上的，假定房价跌至成本价止跌，那遭“天谴”的会是“人民”而不是开发商，时先生的这个“诅咒”是针对谁呢？
　　 “开发商几乎都说自己的利润率低，但是，今年1月16日，国家税务总局发布通知，要求向房地产开发企业清算土地增值税。开发商暴利的尾巴立即露出来了。据国家税务总局的解释，增值额未超过扣除项目金额(包括20%加计扣除部分)20%的，免征土地增值税。也就是说，假如开发商的利润不到20%，基本上不用缴纳土地增值税，利润率低于30%的项目所承担的税负也会比过去有所减少。既然这样，开发商应该很欢迎才对，结果却是开发商们的一片惊恐和反对之声。据《21世纪经济报道》1月20日披露，“很多项目（利润率）超过了300%以上！”难怪开发商们要跳起来了！”
　　 需要解释一下的是，土地增值税不管收多少，它不会落在“人民”的头上，只能理解为政府和开发商瓜分了这部分利润。当然，按照时先生的想法，政府得多少他是不会管的，关键是这一政策能搞“死”开发商，就皆大欢喜了。问题是，时先生如果仔细阅读了国家税务总局的通知，就会发现一个问题，《通知》规定，如果企业不能提交相关帐簿或者逾期拒绝提交相关帐簿，或帐簿不全或财务管理混乱等情况，税务机关将只能按照1—3%的预征比例进行征收，这是什么意思？这表示，这个通知是有漏洞的，开发商可以选择按1—3%缴税，还是按“真实”的比例缴税，当然，知名的品牌企业是不会这样做的。
　　 接下来，时先生提到了潘的官司，说实话，这让我想起了马克土温先生的《竞选州长》，争论的结果老百姓可能并不是很在意，但过程中论辩双方互揭疮疤，确实是让人既过眼瘾又补身体，我想称之为“网络窥阴癖”，看看天涯上那些绿帽子、鸭子、妓女等等的帖子，哪个不是点击率和跟帖率奇高的？这也是一种策略。
　　 “潘先生所说的自有资金占到30％，由于银行贷款渠道不畅，资金链的断裂风险对潘先生绝对不可小觑。通过预收款可以将成本转嫁出去一部分，但这有一个前提条件，只有房价在上涨的过程中，预收款才能真正能被开发商利用，地产商才能借鸡下蛋实现扩张。一旦房价停止快速上涨，资金缺口如何弥补？理解了这一点，也就不难理解为何一些开发商那么露骨地为房价上涨不遗余力地鼓吹了。如果民众真正有两年不买房，甚至一年不买房，开发商都有可能因资金链断裂而歇菜。”
　　 在这一段里，时先生有一个明显的推论错误，即“一旦房价停止快速上涨，资金缺口如何弥补？”作为证券类报纸的主编，我想时先生应该是精通财务的，预收款当然是开发商资金来源的重要弥补，但他的前提并非一定要房价快速上涨，微涨或者不跌都是可以收到预收款的，因为预收款的前提是，在需求稳定的情况下（这里要求房价不跌），客户可以提前对房屋进行占有，而无须等到房屋交割的时候。
　　 最后时先生写到：“在我记者生涯中，曾经因批评性报道和评论引发不少纠纷和质疑，但从来没有遭遇到今天的这种状况。当我与忠厚的潘先生商榷的稿子发出，那么多人蜂拥而至地到我的博客，用最恶毒和刻薄的语言辱骂我的父母，令人异常愤怒！这种情况是前所未有的。”
　　 笔者本人对这种言行也是异常的愤怒，网络暴民无处不在，当然，我敢肯定，问候老潘父母的人更多。然而，我更关心的是这句：“在我记者生涯中，曾经因批评性报道和评论引发不少纠纷和质疑”，果然如此？时先生何不借助报纸这个平台把矛头直接指向房地产业幕后真正的老大，报纸做不了你可以写博客，只要你敢做，老临我就第一个敢支持你，对付老潘这样的台前人物或者说“文学青年”，我感觉您是把牛刀。
　　 这一回合，时先生发了一招，而老潘没有吱声，我只能说是此时无声胜有声，因为他说不了啦，人家点上了他的“七寸”。而时寒冰先生此时已完成了砸铁党的最高境界，即“砸之必中，中之必伤，伤必动骨，始不妄言”。老潘无奈做了一回垫脚石，只能目送时寒冰先生冉冉升起在紫禁城之颠，等待与另一位绝世高人的战斗，这是后话。
　　 2月24日凌晨，不知道为什么（也许是老潘的拥趸说话太过分了，也许是时先生自己觉得意犹未尽），时先生突然在自己的博客上发出了讨伐开发商的檄文——《把愤怒写在脸上：呼吁一年不买房》。这篇文章写得好啊，字字珠玑，声声血泪，每一个字都在盘子里砸得叮咚作响。如果一定要说有什么毛病的话，我觉得是时间，为什么是从2007年5月开始，而不是发文的当日？是要发动群众进行广泛宣传，还是要给开发商留下“忏悔”的时间？这样的解释显然很苍白，如果时先生愿意抬举老临我一下，费费小指头砸一下我老临，我还真想当面请教一下。
　　 请砸党们注意，这是一个关键的时间节点，在此之前，时先生是不具备发布檄文资格的，因为彼时他发布还是老临来发布，或者名为XXX的愤青来发布，基本是没有什么区别的。而时先生借潘上位之后，与老临之流就不可同日而语了，如同少具才名的骆某人发布的讨武檄文，可以说现在是登高一呼应之者众了。
　　 2月25日，潘石屹回贴（应该不算是回帖，因为老潘并没有明确针对时先生的文章，估计是被那一刀砍怕了）《从市场的角度看不购房运动》。这篇文章洋洋洒洒三千余言，从各个行业比较到房地产业，从住房的历史到现状，从房地产产业链条讲到民工荒，最后落脚在集资建房运动和不购房运动。在这一帖里，老潘说的东西好象一切都与时先生的文章无关，但是最后一句，还是暴露了他的本质：“如果客观地从整体房地产市场和经济的角度，而不是以搞一场表演为目的的角度来看，‘不购房运动’对缓解目前房地产遇到的问题是有利的。”他还是砸了时寒冰先生，但是这个话说得比较隐晦，仅从主观臆测来推断这是一场个人秀。当然，正是因为无所指，时寒冰先生也无法反砸他，这是老潘这一砸比较高明的地方。
　　 但是，从理性的角度来看，老潘这帖并不很高明，硬伤太多，譬如老潘分析了食品制造业、烟草制品业、家具制造业、医药制造业、铁路运输业、道路运输业，得出结论：“而且这些行业一般都是当年消费掉的，不会形成存量的二手市场。”这一结论是比较武断的，同样武断的还有他另一个观点，“中国的住房近百年除了皇宫和庙宇，绝大部分人住的都是土和草盖的房子。与西方国家的房子相比，使用寿命很短，长期保存下来的也不多。”我不知道老潘这样写是为了文章的需要还是他真不知道我们原来的房屋结构，什么叫“绝大部分人住的都是土和草盖的房子”？他是不是读老杜的《茅屋为秋风所破歌》读傻了？此外，中国的房屋寿命短，不仅仅因为是茅草房，现在的房屋寿命也短，很多才建了十几年的房子也在城市改造的名义中拆掉了，是建筑质量的问题吗？我外公的一套青砖房，建在河边，每年被洪水泡一次，还巍然屹立了近百年，如果不拆掉呢？所以，从这点来看，老潘是该砸，两天前才被砸得灰头土脸，现在又跑出来瞎写了。
　　 局面眼见就要失控，如果任由老潘这个“文学青年”就这么瞎写下去，又有某个外行蹦出来拍上一砖的话，那房产界的人还有什么面子？（此时时先生已不着急去拍老潘了）不要着急，房地产“教父”马上就要出马了。 
　张广宁表示，接下来，广州会采取增加土地供应、多建设廉租房、针对中低收入者的经济适用房。张广宁说：“广州未来5年的廉租房建设计划以及经济适用房的建设计划都已经公布了，我认为广州的房价肯定会降下来。所以我提醒中低收入者，如果想买房，先不用着急。”来源：信息时报
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　　呵呵,看了这段我想笑,这不是与你所推崇的时先生的论调刚好相反吗，你把这个贴上来是想反驳我的观点，还是想抽你偶像的嘴巴？
　　顺便说一句，那个帖子我已经发了，题目叫《我看潘时之争——兼论如何做一名好的砸帖党》，欢迎砸帖。
　　
　　作者：agalia　回复日期：2007-3-6　21:53:21　
　　　　上海2月份新建商品房均价跌4.6%
　　　　　　
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　　房价跌了是好事啊，我为什么要忽略这段新闻，况且这是3月6日的新闻，我根本还来不及看和研究。
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作者:临渊 提交日期:2007-03-06 23:54　　作者：agalia　回复日期：2007-3-6　23:26:48　
　　　　我怎么就没看出来张广宁的言论和石寒冰的论调相反呢？能不能请你具体说说看相反在哪里？况且“这是3月6日的新闻”，时寒冰“可能根本还来不及看和研究”
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　　时寒冰说,土地供求矛盾是开发商制造的假象,而张广宁说，要增加土地供给。我不知道你是真傻还是装傻，又或者是瞎叫唤，但愿是前者。
　　
作者:临渊 提交日期:2007-03-07 20:33　　作者：agalia　回复日期：2007-3-7　1:17:45　
　　这是时寒冰2月28日的文章，怎么，楼主也 “根本还来不及看和研究”？
　　　　又或者有意略过？“但愿是前者”。
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　　关于你的时寒冰先生的言论，我想我在《我看潘时之争》那个帖子里已经砸得够狠了，可惜你只是“大概扫了一遍，觉得没什么意义，更是完全没有必要浪费“砖头”“砸”它。”你居然还好意思反过来诘问我没看时先生的帖，呵呵，这年头~~~~~
作者:临渊 提交日期:2007-03-07 21:21　　作者：seamanelec　回复日期：2007-3-7　21:05:32　
　　　　呵呵，我的确是没有本事把一个小城市的房价炒翻倍，
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　　　　楼主帮忙解释一下你说的这是怎么会事，
　　　　照次看来是很有一些人能够把房地产商能
　　　　把房价炒翻倍的，这是不是从侧面看出了抛开
　　　　你所说的一切影响房价的因素不看，
　　　　房价高还是单单可以被炒上去，而且炒得很高的。
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　　单炒房价的说法有何依据?假定一个地方的房价是2500,你明天开一个盘跳到5000,不管你使用什么样的方式,我敢保证不会有一套销售出去。这就是上海的汤成一品失败的原因。房价只能是渐次增长，如果一个地方的房价是2500,你明天开一个盘试探性的开2800元是有依据的。这与市场需求和购买能力无关。
　　
　　
作者:临渊 提交日期:2007-03-07 22:09　　作者：seamanelec　回复日期：2007-3-7　21:54:19
　　
　　我所说的与“市场需求和购买能力无关”是指，即使市场需求异常旺盛与购买能力超级强大，百姓也不可能接受翻倍的跳空开盘。因此，我的假定是不能抛开我所说的影响因素的，而你认为的“抛开你所说的一切影响房价的因素不看，房价高还是单单可以被炒上去，而且炒得很高的。”这种说法不仅没有任何事实依据，我也无法假定出一个案例来，要不你假定一个有说服力的案例我来看看？　
　　
　　
作者:临渊 提交日期:2007-03-07 22:14　　作者：wwwjean　回复日期：2007-3-7　22:05:01　
　　　　　　
　　　　加拿大和美国的房子比北京上海便宜，他们买的上海产桑塔那轿车也比我们在国内买的便宜，他们买的长虹康佳产的电视机也比我们买的便宜，他们抽的我们出口的烟也比你抽的便宜，你还需要更多的事实吗？
　　
作者:临渊 提交日期:2007-03-07 22:45　　作者：seamanelec　回复日期：2007-3-7　22:30:53　
　　　　从我看潘时之争里，我就知道了你是深黯拍铁精髓的老手，但你总这样拍来拍去，不是显得你太幼稚了吗。
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　　砸铁是人生的一种乐趣，我快有十年没砸铁了，这是失落的十年，现在又找回来了。如果你不喜欢人家的某种嗜好，请不要以“幼稚”或者“无聊”等等词语去攻击对方，因为任何人都有“幼稚”的一面，我说的对吗？
　　
　　呵呵，我的确是没有本事把一个小城市的房价炒翻倍，你来吧，留下你的电话或其他联系方式，我们这就很多公司就需要你这样的人，薪水或者分成的方式由你定，要不要我帮你联系？
　　
　　这句潜台词就是，有这样NB的策划人可以把房价炒翻倍。
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　　呵呵，我的文字就那么难以理解吗？居然还可以理解出这样的潜台词，要不要让你的语文老师去帮我打一下分？
作者:临渊 提交日期:2007-03-07 22:50　　者：seamanelec　回复日期：2007-3-7　22:37:23　
　　　　　　大概你也理解到了 秋雨细如愁 的潜台词是在说你说了一堆都是废话，一点问题没解决。也没深入到多深的层次，但人家也给你留了面子吧，说可能是自己是外行理解不了。
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　　 呵呵，秋雨细如愁如果现身的话只怕要被你的言论气死。
　　 算了，不砸你了，给你留点面子。
作者:临渊 提交日期:2007-03-07 22:59　　作者：seamanelec　回复日期：2007-3-7　22:54:33　
　　　　砸铁是人生的一种乐趣，我快有十年没砸铁了，这是失落的十年，现在又找回来了。如果你不喜欢人家的某种嗜好，请不要以“幼稚”或者“无聊”等等词语去攻击对方，因为任何人都有“幼稚”的一面，我说的对吗？
　　　　-----------------------------------------------------------
　　　　你这不是自相矛盾吗，我越来越怀疑的逻辑水平了。
　　　　一方面说“请不要以“幼稚”或者“无聊”等等词语去攻击对方”
　　　　就是我不能说你这样的做法是幼稚的，因为这是你的乐趣。
　　　　但是“因为任何人都有“幼稚”的一面，我说的对吗？”
　　　　这一句又是在表明，你这样的乐趣，也是你幼稚的一面，
　　　　既然你都承认了这是幼稚的一面，我说它是幼稚又有什么不对呢
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　　我说的“幼稚”二字打上了双引号，你没有注意到吗？
　　呵呵，我要去睡了，今天不和你玩了，很有意思的“孩子”。
　　
作者:临渊 提交日期:2007-03-08 12:06　　作者：star_space　回复日期：2007-3-8　09:23:10　
　　　　　　其次，我认为楼主个人主见有问题，不要自以为是，总是作出很多臆断，如“8万元”，
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　　8万元并非是臆测,而是基于两个事实数据基础上的推断,如果你有更合情合理的数据来进行推断,我当然可以认可你的数据并向你道歉。
　　
　　
　　
　　穷人搬出城市，
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　　“穷人搬出城市”并不是我的观点，而是一个“老北京”的调侃之语，而在现实中是不会出现的，因为有廉租房的存在。
　　
　　
　　再来就是不要总以为自己是什么，动不动就教训人，你说的不一定对，就算对，也真的不能证明就能鄙视别人，正所谓闻道有先后，事业有专攻，只不过你在房地产方面行而已，其它方面就一定行吗？
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　　我教训人的前提是某些人在言辞上不尊重我这个帖子及我本人，那些正经讨论的帖子我又有如何的不礼貌的言行？
　　
　　　　再次，就是有的盲目的个人认同，死认任**如何如何，不要什么什么他（我不否认任），
　　　　但从另一方面来说（我说的是气话），他又怎么伟大了？难道他建房不卖钱？难道他解放了中国人民？再极端点，不就是一个商人嘛，与我何关？
　　 ——————————————————————————————————————
　　 我从来没有过偶像，也不会死认某人，任的确不过是个商人，如果说他以“解放了中国人民”为己任，我会觉得他不是一个合格的商人，也会为我所不齿。
　　
　　　　最后，我觉得你要看到房子的特殊性，以及现在房地产业的特殊性。如果不是这些特殊性，你就得贵到2000万美元（上太空一次的费用）我也不会说它贵，因为那是”有钱人“的需要。
　　———————————————————————————————————
　　正是因为房子的特殊性，它才是政府的责任，把问题都归咎在开发商身上是不是某些人显得太不智呢？
　　　　
　　　　我认同这个观点：如果整个社会老百姓把大部分人的钱用在房子上，肯定打击了国家的其它经济的活力的。
　　　　—————————————————————————————————
　　这是国家经济发展均衡性的问题，不是你我需要讨论的，当然，国家已经注意这个问题了，央行最新的按揭政策不正是这样吗？
　　　　
　　
作者:临渊 提交日期:2007-03-08 21:56　　作者：star_space　回复日期：2007-3-8　19:15:59　
　　　　8万元并非是臆测,而是基于两个事实数据基础上的推断,如果你有更合情合理的数据来进行推断,我当然可以认可你的数据并向你道歉。
　　　　_________________________________________________________________________
　　　　城市家庭的平均存款约为8万元，也就是说最“穷”的人拿出了三个人的全部钱去去8万元首付款。（8万，15%，70方，如果三个人一年能剩8万，不算银行利息，两个人去付，得用10年，三个人还，6.7年，一人还20年，按现在家庭结构，也就是10年，10年，老百姓买得起房
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　　我不知道你的这个假设与我的那个8万元有什么关系,这里不便作答。
　　　　
　　　　
　　　　　　———————————————————————————————————
　　　　　　正是因为房子的特殊性，它才是政府的责任，把问题都归咎在开发商身上是不是某些人显得太不智呢？
　　　　　　　　我不清楚是谁的责任，政府OR开发商OR两者？从时的最新文章，才得到国外是没有开发商的，所以公开造房成本是最好的回答。
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　　原来你是看了时的文章才知道“国外是没有开发商的”？那就是说你并没有看清楚我的文章，呵呵，没看清楚也来和我辩，如果我砸你你会说我不厚道，不砸你我就只能苦笑一声。
　　　　
　　
作者:临渊 提交日期:2007-03-09 21:55　　作者：star_space　回复日期：2007-3-9　8:45:17　
　　　　你讲举8万元的例子，无非就是说明最“穷”的人能拿出8万元15%的首付款，从而买到房，房子不贵，对不？
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　　我从没有说房子贵还是不贵,这是你的理解错误。
　　
　　就算我没看你的文章，也可能单独拿这个问题与你讨论。
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　　你没有看我的文章，怎么知道我的文章里没有你要的答案呢？-
作者:临渊 提交日期:2007-03-12 14:37　　作者：star_space　回复日期：2007-3-12　08:17:15　
　　　　你讲举8万元的例子，无非就是说明最“穷”的人能拿出8万元15%的首付款，从而买到房，房子不贵，对不？
　　　　　 ~~~~~~~~　__________________________________________________________________________
　　　　　　我从没有说房子贵还是不贵,这是你的理解错误。都不知你是什么根据，能付出钱（首付款）就说房子不贵，如果城市里的水费涨在现在的10倍，16元一吨，是不是大家都能付这个钱的，因而水不贵？
　　　　　　~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
　　　　　　就算我没看你的文章，也可能单独拿这个问题与你讨论。
　　　　　　————————————————————————————————————
　　　　　　你没有看我的文章，怎么知道我的文章里没有你要的答案呢？
　　　　 你就当我理解水平有限，现在来回答我这个问题好啦？
　　
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　　你本来就是理解能力非常有限,不是当不当的问题,此话题本人拒绝再次回答。
　　
　　作者：Denny_Mars　回复日期：2007-3-12　10:51:56　
　　　　帖子太长，LZ难免会忘了自己说过什么话。
　　
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　　呵呵，说过的话可以忘，写在“纸”上的也能“忘”吗？