神马文学网告诉你新开盘房子一开盘即卖光的真相
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 11:58:50
疯狂炒房时代的最疯狂现象就是开发商新开盘的房子在一开盘就被卖光“抢光”，让“很多人”彻夜排队也买不到房子！本文将告诉你真相！其实都是房产商土地增值税惹的祸！
现举例说明：
1.先看看开发商建房卖房土地增值税的征收办法：
土地增值税实行的是四级超率累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；
（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；
（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；
（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。
2.扣除项目金额包含:
（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；
（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；
（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；
（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；
（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。
3.假如一个开发商开发一栋房子的所有“扣除项目金额”为100万元，那么如果房子分别以140万、190万、290万、350万卖出去(市场价)，我们来看看地产商要交的土地增值税和获得的利润:
1)如果卖140万，那么增值额为40万，40/100=0.4，适用30%税率,应纳增值税为40*30%=12万元,实际利润28万元，利润与增值额比为28/40=0.70；
2)如果卖190万，那么增值额为90万，90/100=0.9，适用40%税率,应纳增值税为90*40%-100*5%=31万元,实际利润59万元，利润与增值额比为59/90=0.66;
3)如果卖290万，那么增值额为190万，190/100=1.9，适用50%税率,应纳增值税为190*50%-100*15%=80万元,实际利润110万元，利润与增值额比为110/190=0.58；
4)如果卖350万，那么增值额为250万，250/100=2.5，适用60%税率,应纳增值税为250*60%-100*35%=115万元,实际利润135万元,利润与增值额比为135/250=0.54;
4.再看看当二手房卖掉的税费和利润(140平米以下)
1）营业税：成交价的5.55%；
2）个人所得税：成交价的1.5%
3）印花税：房价价的0.05%。
5.再计算一下供应商把新房变二手房获得的利润：
A.那么如果第一次是140万卖出去，第二次卖给顾客是350万；
需要交税合计是350*（5.55%+1.5%+0.05%）=24.85(万)，获得的利润是350-140-24.85+28(第一次交易的利润)=213.15万;
B.那么如果第一次是190万卖出去，第二次卖给顾客是350万；
C.那么如果第一次是290万卖出去，第二次卖给顾客是350万；
需要交税合计是350*（5.55%+1.5%+0.05%）=24.85(万)，获得的利润是350-290-24.85+110(第一次交易的利润)=145.15万;
很清楚了吧，如果第一次以市场价350万卖出去，只获得135万的利润，而变成二手房卖出去，第一次卖出去的价格越低(所谓的团购或内买)，那么开发商获得的利润越高，而且是比一手交易大幅提高了（145万到213万），所以开发商第一次都是内买居多(虚假销售，如果有突然出现的风险，退房也没有成本)，开盘都是做样子的，雇人排队，实际上造成了刚开盘就没房可卖的“畅销”疯狂的场面！