公务员福利分房屡禁不绝 学者称可能致阶层对立

　　4月23日，北京天气放晴。

　　位于北京东五环外朝阳新城马路以北的几百米长的围栏工地，一片热火朝天的景象。建筑工人的口哨声、传输水泥吊车的轰鸣声、加固钢筋网的叮叮当当声此起彼伏，响成一片。

　　这就是近期被热炒的某部内部定向两限房——金隅景和园现场。

　　据悉，这块地在2005年就已是荒地，一直在长草，现在才开发令人费解。居住在朝阳新城的一位人士透露，她在2005年以3000元左右的价格购买了经济适用房，目前金隅景和园定性为限价房，价格涨到6千多，同时由于该地商品房对外销售的价格均价是1万7，所以某部的购房者至少赚了一倍。

　　记者从某部内部事业单位证实了上述消息。即去年的确被通知可以购买此限价房。但是很多人考虑到本地区域有火葬场等因素放弃了购房机会。

　　某部一位人士指出，福利分房在机关、事业单位普遍存在，而且都是走正常程序，农业系统收入低，很多年轻人没有住房，即使买限价房，很多也有压力。

　　记者调查网上爆出的公务员福利购房版本，逐渐揭开了一些部委、央企变相福利分房的面纱。

　　赚了一倍

　　根据此前媒体披露的消息，北京某房地产开发公司定向向某部出售E4#楼、E5#楼和E6#楼约300套限价房。记者调查发现，该E4#楼、E5#楼和E6#楼，规划分别属于2009规(朝)建字0239号、0238号、0236号确定的项目，建筑单位是北京金隅嘉业房地产开发有限公司，销售许可证为京房售证字(2010)限5号，名称成为朝新嘉园，另一扩展名为金隅景和园，项目为住宅楼。

　　金隅景和园项目去年6月26日举行开工典礼。规划居住区占地面积12.97公顷，总建筑面积约35万平方米，其中限价房建筑面积约29万平方米，预计将于2011年底全面实现竣工交用。

　　该建筑楼盘对面朝阳新城的一名经济适用房业主称，由于该区面积巨大，所盖的楼层多，可能不仅为某部定向购房。北京一位房地产协会人士指出，该地距离北京东风农场很近，预计某部能够在此定向购房，可能与都属于农业口有关。

　　但是这位熟谙房地产内幕的人士告诉记者，这个限价楼盘能拿到销售许可证，说明此前已经拿到了土地部门、规划部门和建设部门的许可，未来办理房产证难度不大。

　　这位人士说，某部职工本可以单个在外边申请经济适用房或者限价房，而现在能定向整栋购买，肯定得到了上级主管部门以及北京市相关部门的同意及开发商的支持。

　　某部下属一个事业单位人士告诉记者，此次定向限价房，实际上去年就已经分完，今年只是最终确认签合同而已。“这个福利分房，其实在别的事业单位也存在。但是奇怪的是，很多人此前不看好此地，结果错过了机会。”

　　哪里来的土地

　　北京市房协住宅学术委员会委员蔡金水告诉记者，某部定向瓜分限价房的情况在福利分房方面还是比较好的，有的权势部门甚至可以空手拿房。

　　目前网上流传一个北京内部福利分房的细目，记者调查发现所述基本属实，而其分房的手段也是各显神通。

　　比如北京东三环的和谐雅园，西三环益丰苑小区， 西直门某铁路住宅小区，职工内部价格远远低于市场价格。

　　上述楼盘无一例外都有规划证和开工证，但是很难查到土地审批，这些楼盘提供的信息显示，销售许可证均无。房地产开发的内部人士指出，这是这些楼盘对内部进行销售的证据。

　　住房和城乡建设部研究中心副主任王珏林告诉记者，这些楼盘能建起来，要么是获得了划拨或者转让土地，要么是在自己土地上盖房，因为如果是走商品房路子，这个土地要招拍挂，显然是不可能那么低价。

　　记者从北京相关房地产部门获悉，上述相关的楼盘都有自己的土地来源。

　　比如西局某楼盘，有内部人士爆料，其土地是北京发改委和规划委在规划和审批别的用地时代征而来。“比如规划了2个楼盘，要代征用来建设道路、绿地的土地，但是地拿来后变更了性质，变成了经济适用房地，然后再找一个开发商来集资建房。这样的结果是自己一分未出就拿到房屋。”

　　中石油被爆在北京东北三环太阳宫附近以9000多元/平方米的团购房价，购买某开发商市场价达数万元楼盘，行业人士表示，这个情况在各大央企也普遍存在。

　　大部分是小产权房？

　　住房和城乡建设部研究中心副主任王珏林则告诉记者，目前地方政府控制相关部门变相福利分房的能力有限，原因是很多地并不掌握在地方政府，而且很多房屋盖完后不一定需要通过地方政府来要商品住宅产权。

　　记者了解到，目前北京市能审批发放产权的只是部分房屋。有些部委以及企业或者学校等，如何盖房，以什么名义盖房，北京市相关部门无权管辖。

　　此外，有些部门也有很多自有土地。这些土地建房，地方政府也只牵扯到规划施工等问题。如果这些地方盖的房屋要产权，则需要与房地产管理部门沟通。

　　比如1998年国家房改前盖的部委住房，即央产权，后来都拿到产权，可以对外上市。但是1999年国家明令取消福利分房后，部委盖的住房，相当多的并没有办下产权来。“这个房子可以住，但是产权证办不下来，实际上就是小产权。”多名部委人士告诉记者说。

　　蔡金水则告诉记者，实际上，很多单位以房屋翻新或者危房改造名义建设的房屋，甚至还不需要涉及产权证问题，因为过去就有产权证，现在只是重新办，办成什么样子而已。

　　这个说法在多个小区得到了证实。比如西直门铁路危改小区1号楼，建筑层数为地下一层和地上十层。建设单位为北京京铁房地产开发公司，施工单位为中铁六局北京铁建公司四十二项目部。

　　某部委一位人士指出， “这些房子尽管没产权，但是分了也是福利，也不存在以后不能住的问题。”

　　住房双轨制？

　　1998年国家房改以来，国家部委和机关严禁福利分房。2006年建设部、监察部、国土资源部出台《关于制止违规集资合作建房的通知》规定，“对利用职权及其影响，以‘委托代建’、‘定向开发’等方式变相搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益的，要追究有关单位领导的责任。凡以集资合作建房名义搞商品房开发，对外销售集资合作建成的住房的，要没收非法所得，并从严处理有关责任人；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。”

　　2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出，单位集资合作建房只适合距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业。“各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。”

　　不过，目前各地实际的集资建房、定向开发仍很多。比如北京西局某住宅小区就是以小区合作社的名字委托北京城建公司建设的。该项目小区建筑面积约145530平方米，造价20355万元，地上最高16层，地下2层，框架结构。

　　该种采用BT(建设－移交)建设模式，按照住房和城乡建设部研究中心副主任王珏林的看法，其实“就是找个施工队施工的形式，本质上与集资建房无异，也与定向开发无本质区别”。

　　而这种住房合作社很是普遍，比如曾经有国土房管局合作社、广厦住宅合作社、市科教住宅合作社、政华住宅合作社、社团住宅合作社等。

　　北京市房协住宅学术委员会委员蔡金水指出，这种合资建房的好处是，很多刚刚工作不久的小年轻都能分到大房。

　　他建议国家应该做好第二次房改，严禁部委机关福利分房。“不能搞变相的福利分房。如果他们都买不起，一般百姓就更加买不起。这不公平。”他说。　肖明 李娇凤

　　公务员分房，损不足而补有余？

　　“凡有的，还要加给他叫他多余；没有的，连他所有的也要夺过来。”马太福音中的这句话正成为中国住房保障情况的现实注脚。

　　“某部集资房，位置西直门铁科院院内，均价2000，周边50000，公安部集资房，位置广渠门外，均价4500，周边35000……”

　　在高房价下公务员享受特殊福利房早已不是新闻，然而最近在各大网站上广为流传“某部团购经济适用房”，“公务员买房内部价”等帖子还是狠狠刺激了一下大众的眼球和神经。

　　禁令下的公务员福利分房

　　公务员住房享受特殊待遇问题并非一时兴起，而是长久存在。然而政府针对公务员福利分房、集资建房问题，不乏三令九申。

　　在1998年7月国发23号文吹响终结福利分房的号角之后，1999年，国务院针对公务员人群专门下发了《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》，规定“从1998年底起，在京中央机关和国家机关停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”。

　　但实际上福利分房的末班车并没有在1998年驶入终点，国发23号文中规定：“在一定时期内，国管局、中直管理局可统一组织建设经济适用住房，按建造成本价向在京中央和国家机关职工出售。”

　　2003年8月国务院开始规范集资、合作建房，其出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求，任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。

　　2006年8月，建设部、监察部、国土资源部三部委更是联合发出通知，严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。

　　然而禁令不断之下，有部委、机关打着“经济适用住房”的旗号为公务员集资建房的现象仍在继续。以北京为例，在广安门、广渠门、三里河、新街口等周边环境较好的成熟生活区，已建起大批“公务员经济适用住房”，被列入了当年的经济适用房计划针对公务员定向发售。

　　北京华远集团总裁任志强公开表示“大部分的经济适用房都供应给公务员”。

　　数据显示，北京市2005年到2009年公开的土地供应量，百分之七十以上的土地用于建经济适用住房和享受经济适用住房等政策的住房。然而这期间面向社会供应的经济适用房的全部数量，加起来大概只有百分之七左右。

　　那些没有向社会公开销售的低价经济适用房最后去哪了呢？

　　保障房保障了谁

　　中国政法大学副教授王建勋认为开发商以低价将房子卖给公务员背后可能有权钱交易，并与政府的土地财政也有关联，“政府垄断土地，开发商需要土地和政府部门的审批许可，而事实上各个部委又常常是密切联合、统一战线，开发商为了行事方便，用房子讨好有关部门再正常不过了”。

　　有专家指出，公务员低价购房的秘密在于，一些当地政府利用自身对公共资源的支配权把土地，通过非市场化的低价或无偿“划拨”方式纳入到了公务员福利范围来为公务员提供低价产权房。

　　上海社科院房地产研究中心研究员顾建发认为，高房价下不少部委机关单位甚至把分房子当成吸引人才的一种手段和方式。

　　然而在公务员以不到市场价的几分之一，甚至十几分之一获得住房的背后是全国房价仍在继续上涨。

　　今年3月份北京、杭州、上海等一线城市房价在2009年末基础上普涨20%。重点城市相对2009年1月1日的整体涨幅为39%，其中一线城市上升53%，二线城市上升23%。

　　对此任志强早有断言，“如果全部的商品房住房的消费者只能在全部住宅建设用地的28%之中竞争，那么本就会高涨的房价就必然的畸形暴涨。”

　　王建勋认为公务员享用的福利房会直接影响房地产市场供给，干扰正常市场交易秩序。“大量房子并没有推向市场，交易的房子被预先获得，真正用于交易的房子就有限了，而且当公务员以很便宜价格拿到房子时，开发商会不会把成本转移到其他卖给普通民众的房子上？公务员所享有的这种特殊福利是不是也是高房价的一个助推力？”

　　面对高昂的商品房价格，更多的人将目光投向了保障房，然而资料显示，2009年年初，北京申请保障房达10.45万户，而北京可提供摇号配售的经适房仅约3.2万套，可提供的限价房房源约2.3万套。

　　有学者更是大胆估计，能够在我国住房保障政策中受益的群体恐不足2.5%。

　　引发阶层对立？

　　实际上，即使没有集资建房，团购经济适用房，公务员仍能获得各种各样的政策性住房照顾。

　　在2007年9月之前，北京市公务员家庭购买经济适用房不需财产审核。2008年底，北京市开启了公务员申购限价房之门，有官员称，限价房重点解决的对象包括北京市以及机关公务员。

　　顾建发认为，公务员通过这种楼台先得月的方式“自肥”，导致其社会公信力丧失，侵犯中低收入家庭的利益。

　　有学者指出，如果公务员住房政策耗费成本过大，脱离整个城市公共住房政策而为公务员群体提供优惠政策，会引起公务员与其他阶层之间对立心理的生成。

　　“特殊群体还是要考虑其特殊性。”在深圳市房地产研究中心法律所所长王玉国看来，对公务员住房给予一定倾斜政策并非完全不合理。他指出，大部分国家和地区对公务员住房都有一定的照顾政策，保障公务员住房，跟高薪养廉道理相似，可以减少其权力寻租的可能性。

　　“但是公务员的住房问题不应该与中低收入的住房保障问题混在一起解决。公务员不能抢占中低收入家庭住房资源。”他表示在住房保障法起草过程中也有专家提出要对公务员的住房加以专门保障，“但是因为考虑到住房保障不应以职业来划分，所以在修订中我们对公务员住房问题并未做专门考虑。”

　　他认为公务员的住房问题可以通过行政系统的制度加以规范，通过货币补贴的方式对公务员住房加以保障。

　　中国政法大学教授何兵则认为不宜给公务员以住房方面的倾斜政策，“因为公务员队伍太庞大了。”他指出，如果确有需要解决公务员住房问题，也应该通过压缩公务员队伍，提高工资，让公务员通过市场化方法购房，而不是通过变相福利、隐形福利获得住房。

　　王建勋指出解决住房不公问题的关键在于改革土地制度，打破土地被政府垄断的局面。要让房地产彻底市场化，取消经济适用房等市场中的例外，以促进市场发挥作用，减少权力寻租空间，政府只负责提供合适公正的制度安排而不干涉市场。

　　要解决公务员占用保障房资源的问题，他认为应该通过法律严格规定保障性住房的发放条件，加大执行中的透明度。对于高房价下，公务员同样面临的住房问题，他建议通过大力发展公共租赁房的方式解决公务员住房问题，而不是以给公务员产权的方式解决其住房问题，避免占用过多社会资源。　胡雅君

　　第二次房改：住房保障应以单位为主

　　近期网传各大部委内部福利分房的贴子，引起中国投资学会副会长刘慧勇的思索：是否应该进行第二次房改？

　　刘慧勇正在沿海地区调研，他发现目前沿海城市房价上升较快，而很多二线城市，特别是变相搞福利分房的地方，反而房价很低。

　　他利用银行数据测算发现，变相搞福利分房的地方，实际上是总量增加了保障性住房的供给。这改变了供求关系。

　　“公务员福利分房应阳光化，国家本来就应该把更多的人纳入保障性住房范围，增加保障性住房土地供应，是下一步改革的出路。”他说。

　　刘慧勇曾经上书主张进行第二次房改，并个人起草了住房保障法草案。对当下房价走势如何看待，以及如何调控房价，保障居民的住房权利， 21世纪经济报道(以下简称《21世纪》)记者对他进行了专访。

　　应该大幅增加保障性住房供应

　　《21世纪》：最近讨论有部委买了定向限价房的事情，对此你怎么看？

　　刘慧勇：我认为不只是他们，很多部委单位都在做。这是很普遍的事情，有些是可以查的，但有些查不了，比如部队建的军产房，国土局都管不了。

　　此外，很多央企和有实力的中央金融企业也都在做。这些单位为员工提供福利住房无可厚非。有房可住是居民的基本权利，如果单位的员工收入低，买不起房，单位可以提供住房。

　　他们进行变相福利分房对社会不公平，但是他们有住房，也等于是增加了住房供给，如果把公务员也挤到商品房市场，等于是减少住房供给，房价会涨得更厉害。

　　《21世纪》：房价上涨与福利分房有关系吗？

　　刘慧勇：我的调查结果显示，变相福利分房多的地方，房价反而低，因为这些地方住房供应大。二线城市如长沙、长春，原来有大量的单位供应房，地方政府不是向开发商一个渠道供应土地，而是供应给较多单位。

　　如果北京各单位的房子都解决了的话，商品房就卖不了多少钱。按照任志强的说法，把小产权全取消，把中央机关、部委的建房全取消，北京的开发商就能卖十万块一平米了。

　　《21世纪》：每次房价调控之后，房价就会大涨，是不是调控思路有关系？

　　刘慧勇：目前的房价调控都是从需求的角度在调整，没有从供给的角度来调整。

　　现在的问题是政府垄断土地供应，土地供给不足，另外开发建设的房子也比以前少了。现在中国一年需要17亿平方米的城镇住宅，可是现在供应不到12亿平方米，缺口就有6亿多平方米。这是房价上升的主要原因。

　　目前提高利率，提高首付比例，还是在以需求为中心调控房价，但是应该以增加供给来调控房价。

　　《21世纪》：现在大学、企业、机关一般等都不允许集资建房，实际有很多在建。对此怎么看？

　　刘慧勇：很多单位自己有土地，很多实权部门变相分房，与其这样，还不如公开化。

　　单位筹资建房，虽然国家不允许，但客观上有好处，应该阳光化。如果大家都提倡这么做的话，房价就涨不了那么多了。我在其他城市做过调查而得出的结论是：供地渠道多，单位供房多，房价就涨得慢。不一定都是经济适用房，小产权房也行、筹资合建房也行。

　　应该加快进行二次房改

　　《21世纪》：你觉得需要进行新的房改？

　　刘慧勇：关于第二次房改，首先我主张实施住房保障法。保障法就是用法律的形式纠正一次房改的缺点。所谓一次房改就是1998年国务院发的23号通知，在国家的行政规定上算是最高层次了，但它不是法律，纠正它就要通过法律来纠正。住房保障法就是单位和政府双方都有保障住房的责任。

　　住房保障法要规定居住是人的最基本权利，人的居住权是必须保证的，严格说属于分配范畴。劳动者和雇主属于劳资关系，房子的差距实际上是分配差距的表现。

　　《21世纪》：二次房改有哪些基本内容？

　　刘慧勇：二次房改应遵循城镇住房保障“单位为主、政府为辅”、单位住房保障“实物安居、货币宜居”、政府廉租住房“街道代审、单位转租”、城镇商品住房“面积设限、税收优惠”和建房用地“廉租定价、商品竞价、廉租优先、距离优先”等五个原则。实施二次房改应从用人单位、政府、立法三个方面着手。

　　立法层面，就是要执行住房保障法。单位层面，一方面应鼓励用人单位就近为低收入职工购建廉租房。单位就近拥有房产，只供廉租，永不出售，提职迁出，周转使用。另一方面，用人单位应给无廉租房职工发放足额货币房贴。单位买建房都可以，主要是可租给青年员工。

　　政府层面，市区政府应为既无固定工作单位又无住房的本城区“双无”居民和困难单位提供廉租房。对单位廉租房建设，除了给予用地支持之外，还需要给予必要的资金支持。

　　肖明 李娇凤 李论 来源：21世纪经济报道