神马文学网王智中：一套空置别墅 消灭一个中型企业 - 王智中的日志 - 网易博客
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/08 14:27:21
--兼评任志强先生只说对了半句话
“国10条”赶在任志强先生在美国时出台，这印证了“国10条”并没有征求任志强同志的意见(呜呜…)，否则他不会有“万言书”的感概了。我把任先生的“这只是一个开始”一文打印出来，整整13页(很敬业啊!)，仔细研读了5篇，最终发现了他只说对了半句话，那就是标题“这只是个开始”，全句应该是“天变了，这只是个开始”!
通读任总文章，很明显他是一个市场原旨主义者(注：中国市场原旨主义领军人物芧于拭和吴敬琏对中国楼市早已发表了不同看法)，我很佩服他的坚守与执着，但是人生的另一种智慧是“解放思想，与时俱进”(伟人的话!)。
1998年，朱副总理带领大家搞的“房改”，本意是为了抵御金融危机，培植新的经济增长点。诚然，“房改”确实不负使命，出色地完成了历史任务，并且通过23号文件确立了三级住房供应体系。
这个文件出发点是好的，但是太理想化了，在执行过程中出现了两个重大失误，那就是“一级市场的绝对垄断+二级市场的绝对市场化”。这在世界没有的“极左极右”的房地产政策，更多的发达国家是“一级市场的市场化+二级市场的有限市场化”，我们完全搞反了。一级市场的绝对垄断是<宪法>第十一条规定的，这是伟大革命的政治成果，房改并没有触及，而中国最大失误在于实行了全世界最“市场化”的房屋交易政策，没有物业税、没有遗产税、甚至没有交易成本、没有套数限制、没有区域限制(韩国前总理卢武玄因为没有首尔户籍只能在老家跳崖)。
正如一个职业炒家所说，“俺不是没有钱，而是没有身份证”，正是一种无管制欲望，导致房子被恶炒，远离生活必需品的定位，成为一个投资品，而这些投资品大量空置(对于投资品来说，其实没有所谓“空置”概念，只有升值贬值概念)。据有关数据显示，中国空置房可能高达6500万套(含非商品房)，相当于2009年全年销售套数的7-8倍。
本人也特地去北京周边调研，有的别墅区入住率只有1%，“动物的入住率远远大于人类”，这是社会资源的巨大浪费，因为一个1000万空置的别墅至少占有500万元银行贷款，相当于消灭了一个中型企业，减少了50-100个人的就业机会，仅我调研的一个社区就变相抢占了6万人的就业机会 (而全美上周首次申请失业救济人数是2.4万)。
“国10条”最重要目标就是调控这些投机、投资需求，当然不小心打压了首次置业需求，这是“精度”的问题，正如小平同志所说“打开门窗，蚊虫也会进来”，同样“关闭门窗防盗，亲威也进不来”。
为什么这个时候重手打压楼市呢？我认为是基于一个战略层面的思考，并不是某些人所说仅仅为了打击投机的问题，更不是所谓的政治人物的威信问题。
11年“房改”过后，我们现在面临的最具挑战的问题是什么？那就“民生恶化”，这总不能说“与房改没有一点关系吧”，而几乎所有信息都表明，如果不重新“定义楼市”，崩盘几乎不可避免。与崩盘相比，与民生恶化，与社会失衡相比，投机者、无辜的中产阶级利益受损又算得了什么呢？况且在国家领导人看来，只要房子没有搬到国外去，“肉都烂在锅里”，又有什么关系呢(中国也没有富人乱世成功的历史)？而失去民心，什么时候可以重塑，这是决策层考虑的。
如果上面的政治、经济假设是成立的，所以我们很容易理解为什么会重手调控楼市，有些人还天真地认为调控会很快结束。那只有一种可能，出现了比“高房价更可怕的社会问题”。
是房地产投资下降引起的失业率增加吗？不会的，因为房地产投机市场也会增加失业率(房地产比较收益高，会吸干其它产业资金，失业率同样增加)。
是重大自然灾害吗？除非是全国性的，否则也不太可能。
世界经济二次触底，这是可选项!
所以，我暂时还看不到政府收手的原因，所以投资者都必须慎之有慎，我的建议是，“如果后面有一种狼在追，你必须要做跑得最快的那只兔子；如果做不到跑得最快的，那也得是跑得时间最长的那只”!
强烈建议政府，不要为了调控而调控，“以时间换空间”，实施“一级市场的有限市场化+二级市场的有限市场化”， 那就是“改变土地供应的渠道，增加土地供应，控制过度需求，增加保障房建设力主度”。
后记：本人与顾哥、夏亚的“中国首档地产脱口秀”节目在和讯财经正式开播，本期讨论“房产新政，谁的死刑判决？！”
http://house.hexun.com/2010/sanrenxing/index.html；请收阅！