中国房地产应尽快走出“三误” 泥淖 //北京楼市形势急转直下 首次出现买家违约潮

中国房地产应尽快走出“三误” 泥淖
2010年04月23日 08:11:31 　来源： 新华网综合


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中国房地产市场已陷入误读、误导、误判的“三误”泥淖。如果对此不加以辨别，尽快走出困境，对经济平稳运行会有不良影响。
4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。消息甫出，楼价没见回落，股市却出现了暴跌。股市与楼市对政策的不同反应，令投资人愕然。不仅如此，现在，许多地方将房地产新政解读为是要打压房价，以遏止房价过快上涨势头。
这种解读，有没有道理？有，但不全面，更不是关键。关键在于中国的房地产市场早已陷入误读、误导、误判的“三误”泥淖。如果对此不加以辨别，很有可能会引发更多恶果。
首先从误读说起。这次国务院《通知》的目的很清楚，就是要采取多种手段，遏制部分城市房价过快上涨。《通知》特别列出了几条措施。如，实行更为严格的差别化信贷政策，发挥税收对住房消费和房地产收益的调节作用，严格限制各种名目的炒房投机等。也就是说，对投机性炒房，再也不能姑息。
这是一面。问题的另一面是，要稳定房价、推进保障性住房建设。为此，要增加居住用地的有效供应、调整住房供应结构、加强对房地产企业的购地和融资监管、加大对房地产交易的监管力度，在住房问题上要引导居民理性消费。也就是说，在维护房地产市场平稳发展方面，也要采取实质性措施。
北京楼市形势急转直下 首次出现买家违约潮
2010年04月23日 07:13:17 　来源： 新京报


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连日来，中央调控楼市的重拳频出，继4月15日宣布将购买二套房首付比例提高到50%后，4月17日，国务院又发文严控第三套及以上住房贷款和外地人购房贷款，并要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
北京楼市形势急转直下，在空前力度的新政打压之下，之前疯狂飙升的房价已经停涨，而购房者方面，观望情绪开始蔓延，甚至出现了不少退房现象。
新房市场 降价打折忙 购房者不慌
打折促销初现端倪
新政令开发商猝不及防，一周以来，已有部分开发商悄然推出了折扣优惠。其中，今年涨幅居前的区域如通州、大兴、燕郊等，率先出现了打折促销迹象。
4月18日，通州某项目开盘销售，150套房只针对VIP客户，均价在25000元/平米的基础上优惠4000元/平米，但要求全款支付。4月21日，售楼处称，报价还是23000元-29000元/平米，下次开盘是否有优惠尚未确定。但22日下午，该项目售楼员给记者来电，表示本周末继续开盘，优惠后的均价为20000元/平米。而且与上次优惠只针对全款客户不同，所有办理了VIP卡的购房者都可享受优惠价。
记者还从通州另一项目销售员处获悉，目前均价约24000元/平米，全款购房有2000元/平米优惠，贷款最高可享1200元/平米优惠。
燕郊天洋城销售人员也表示，本月底开盘，均价约1万元/平米。而半个月前记者从销售人员处获得的开盘预计均价是约12000元/平米。
近日，记者以购房者身份致电位于大兴区的鸿坤理想城售楼处，销售人员表示，该项目推出了全款9.6折的优惠。
来自机构统计显示，因为开盘项目郊区化以及楼市新政的持续出台，4月中上旬，北京商品房开盘均价为21058元/平米，相比3月份下跌幅度达到8.7%。
不过，记者采访发现，更多项目在价格上还是采取“按兵不动”的策略，比如京贸国际城仍然是26800元/平米。此外，由于楼市“温度”骤变，一些开发商也决定以捂盘应对，不少计划在4月中下旬入市的项目纷纷推迟至5、6月份入市。
成交量下跌，买家不着急了
统计显示，本月1日至18日，北京纯商品住宅期房整体成交活跃，成交量明显好于3月份同期。但是，自4月15日后，成交量立即明显下滑。北京房地产交易管理网数据显示，4月15日至4月21日，北京纯商品住宅期房共成交1710套，环比上周（4月8日至14日）下跌了近三成。
4月21日上午10点左右，记者来到望京区域中广宜景湾和大西洋新城，逗留期间两个项目的售楼处均未见有看房者身影。中广宜景湾报价为38000元/平米，售楼员说，所剩房源不多，不会降价。大西洋新城目前的报价是33000元-36000元/平米，贷款有9.6折优惠。
“已经有售楼员打电话给我，说有人退房或有改底单的房子，问我是否考虑”，邹女士告诉记者，之前买不到房子她很着急，但现在新政出来后她不再着急了，售楼员却一再打电话给她。邹女士告诉记者，位于通州的珠江拉维小镇、大兴的润丰锦尚，都有售楼员联系过她。
“之前我一直在想怎么样才能摇上号，现在不着急了，如果开盘价还往上涨，那我肯定不买”，报名参加了搜房网团购首开石榴派的陈先生说，原定于上周末举行的摇号推迟了，而且开盘均价也由18000元/平米改为待定。由于这几天他关注到了新政，他已经不再像之前那么恐慌，“届时摇上号了也要看看情况再说”。
温州炒房团乱象调查：炒房客变身房托、中介、开发商
2010年04月23日 08:26:55 　来源： 中国证券报


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调控重拳频出，房地产市场风云突变。从2001年开始在房地产市场翻云覆雨的温州炒房团是如惊弓之鸟，正在快速撤离，还是伺机潜伏，等待又一个良机？
“附近的某某新盘都已经4.2万元一平米了，所以我这个房子4万元一平，一分不让。我在这个小区还有一套130平米、朝向更好的房子，低于5万元一平不卖。”温州炒房客张女士在交易北京东二环某高档公寓的一套房子时，对中国证券报记者报出了比同一小区同样户型的房子贵30%的价格，且丝毫不让价，没有抛售离场的迹象。
中国证券报记者在温州、上海和北京等热点城市调查发现，如今的温州炒房团早已不是10年前温州人集体出动、四处买房的样子，更多地是指具有温州资金背景的房地产投资群体。目前，除了那些个人炒房客，温州炒房团主要分化为三大群体：笼罩着炒房团的神秘光环而与开发商一唱一和的房托、披着“咨询公司”的幌子而神秘运作的地下炒房团、进入开发领域而饕餮上游丰厚利润的二三线城市开发商。
在新一轮调控的重压之下，部分温州炒房客在稳步出货，但没有大幅降价抛售的迹象；拥有大量客户资源的温州中介公司再次受到各地开发商的青睐，生意好了许多；神秘的温州炒房公司在想方设法规避调控政策，伺机潜伏守候良机；立足于二三线城市的温州开发商则看好当地房地产市场，力图深耕。
变形房托 大演双簧戏
多位温州炒房客表示，目前高调见诸报端的温州炒房团以房托居多。这些房托收取的是房产商的“出场费”，每人几千元到几万元不等，视促销业绩而定
“国家调控政策越紧，我的生意就越火。新‘国十条’出台后，登门拜访的外地开发商都快把我的门槛踩破了，他们请我们帮助向温州客户推介促销。我最忙的时候一天要接待7个来自全国各地的开发商。”温州百盈房地产营销策划有限公司总经理张和平最近忙得不亦乐乎。
张和平的公司专门为温州人提供二三线城市异地楼盘投资代理服务。2001年，他跟随温州第一批炒房团到上海购房。见识了温州人的资金实力之后，他马上转行干起来了房地产中介。“去年市场火爆，房子不愁卖，开发商都很牛。今年调控从紧，销售遭遇寒流，开发商找上门的生意明显多了起来。我现在同时操作十多个楼盘。来温州推介项目请炒房团捧场的开发商主要有两种：一种是开发项目总盘子很大，而当地的消费能力有限，一种是房子不好卖。”
“现在的炒房团和我们最初做的完全不一样了，有点变味，更像是房托。”作为温州炒房团第一任团长，李女士回忆说：“2001年到2004年，我们几乎天天组织温州本地人去购房，每次都能组织100-200人，经常包机、包车，集团行动。温州人像蚂蚁一样有明确的分工合作，集中资金、信息优势‘攻城略地’。走到哪里都是地方政府和开发商的头等贵宾。”
多位温州资深房地产投资客也表示，目前高调见诸报端的温州炒房团以房托居多。这些房托收取的是房产商的“出场费”，每人几千元到几万元不等，视促销业绩而定。
温州第一家房地产中介公司创办者陈先生，现在是陕西一家有温州资金背景的房地产企业副总经理。多次组织过炒房团的他告诉中国证券报记者，由于温州炒房团的购房路线已经成了房价上涨的“风向标”，不少开发商和温州炒房团合伙演起了双簧。温州炒房团现身某某楼盘，出手阔绰地将多少套房子收入囊中的报道，大多是双方一唱一和的“杰作”。
陈先生说：“我们高调现身的目的是配合开发商楼盘销售炒作。开发商对炒房团的要求很简单———买不买无所谓，只要到场就行。我们负责把人召集起来，交通、招待和劳务费用由开发商买单。这感觉有点像明星走穴，我们到开发商的楼盘露个面，然后拿完钱和礼品就走，一般半天就结束。剩下的事情就是开发商发动媒体大肆炒作‘温州炒房团出手了’！这种炒作手段屡试不爽，且投入小产出大。有时候，我们回温州的飞机刚落地就听说我们去过的楼盘卖了几个亿。我们一直是开发商和地方政府眼中的红人。生意忙的时候我们两天之内要赶5个场，就是要到5个楼盘，平均每场每人几千到万把块钱收入不等。”
温州中小企业发展促进会会长周德文也有相同的经历。“前不久，我组织温州中小企业老板去武汉考察几个楼盘，刚下飞机当地就有20多家媒体举着‘长枪短炮’冲上来。事后，当地报纸报道称‘狼来了!温州炒房团大举进军武汉房地产市场。’开发商告诉我们，我们考察过的楼盘每天比平时多了二三百个看房人。其实，在武汉经商的10多万温州人才是当地真正的炒家，他们手握重金且对市场了如指掌。”
新“国十条”出台后，很多开发商专程到温州登门找周德文帮助促销。“以前是北京、上海和杭州的开发商找上门的多，今年主要以沈阳、长春、长沙、武汉、大连等二三线城市的开发商为主。”
任志强万言书评新政 中国房地产没有泡沫
2010年04月23日 08:41 每日经济新闻 【大中小】 【打印】共有评论53条
“领导来电让我闭嘴，少发微博。小潘也说我花钱买丢人，而不是花钱买地。我不介意，我都丢了那么多次人了，还在乎这一次吗？”——任志强语
4月17日,国务院国发【2010】10号文件即《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台。时隔近一周,北京华远集团总裁任志强于4月21日晚针对房产新政发表了长达一万三千字的博文。任志强在这份“万言书”中称,目前的房产新政只是一个开始,真正的重拳还在后面。他认为,中国的房地产没有泡沫,遏制部分城市的房价上涨过快也不是为了将房价打下去,用行政措施遏制的房价、遏制需求而产生的销售下降并非是市场的正常供求产生的信号作用。如果这个问题没有得到真正解决,未来如果消费出现报复性反弹,被压制的需求再一次释放时,或面临着供求严重失衡的局面。
任志强在这篇题为《这只是个开始——我对国发【2010】10号文件的解读》博文中,任志强称近期出台的房产新政为“有病乱投医,治标不治本”。他认为,市场只要用货币与利率的调节加上供求关系的平衡就能平稳解决的问题,而结果却是为控制资产价格的单一目标而可能失去了大局,至少失去了资源配置合理化的适宜信号。
坚持市场调控与加大政府保障缺一不可
任志强在其博文的开篇便点明,国务院10号文件仅仅是个对各部委和地方政府下列计划任务的工作布置,而这些由各部委和地方政府出台的具体措施才是市场中必须执行和遵守的文件,文件的出台是个较长的政策决定过程,市场也一定会在这一系列的政策出台之前采取观望的态度。目前的市场反映最多也就是一种心理的压力造成的刺激,真正的重拳也许还在后面,尚有许多的未确定因素。
任志强在其博文中多次担忧此次房产新政会成为市场经济向计划经济倒退的开始,他表示并不反对政府对市场的调控,但更希望政府用市场化的手段调控,而不是坚持用非理性、非制度化、非法律化的行政干预手段,这种违背市场规律的做法可以满足短期的政策目标要求,但却无法解决可持续的发展问题。
在任志强看来,住房是民生的基础正在于政府必须严格的履行自己保障公民居住权利的责任,而绝不是用市场中的低房价来保障民生,而市场中的房价与民生没有任何关系。用稳定市场中的房价去替代政府保障民生的责任无异于将民生推向火坑,让更多本应由政府保障或帮助的群体备受煎熬,因为他们可能永远也没有能力进入市场。
在1998年23号文件出台之后任志强第一个明确的提出在建立住房市场化的同时应建立强大的住房社会保障体系的。并且是第一个明确提出经济适用住房市场化中的弊病。此次在博文中,任志强又提出应早加大保障性住房建设,在加强该项制度时,首先要解决的是明确保障的对象和明确保障的方法。而不是满足大量借用保障性住房政策的名义而实现收入再分配的利益集团的欲望。尤其是应用立法的方式强制纳入各级人大监督的预算,将土地收益的合理比例部分投入于保障性住房的建设中。发达的城市尽管房价已高,但并不缺少建设保障性住房的资金,中央的补贴资金应明确的向非发达城市转移,恰恰不是向房价高的地区转移。而保障性住房的问责也恰恰不是上下级的关系,而应该是社会公开监督的、人大代表问责的关系。
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