[原创]房地产之十万个为什么——评徐滇庆《房价与泡沫经济》

[原创]房地产之十万个为什么——评徐滇庆《房价与泡沫经济》
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□　纪彦峰
古人说：当局者迷，旁观者清。但有些时候却不管当局者还是旁观者，一律看不出事态的所以然来。比如这几年我国的房地产市场，有人说房价要涨，有人说房价要降，但是为什么要升、为什么要降？又说不出个所以然来。有人说空置率太高，并且俨然有根有据地告诉大家国际警戒线是多少多少，有人就跳出来反驳。今天统计局发布一个消息，明天建设部又发布一个政策；今天这个专家援引一个数据，说明房地产市场前景广阔，明天又一个专家远因另外一个数据，说明房地产市场已经产生了严重的泡沫……不仅外行看不懂其中的热闹，作为房地产行业内的人也越看越糊涂。活了25年，终于见识了什么叫做“众说纷纭，莫衷一是”，中国房地产市场有太多的怪现象，有太多的为什么让人大惑不解。
不得不承认，我国的房地产市场处于起步阶段，很多环节没有执行标准、没有操作规范，特别是在数据的统计上呈现出非常混乱的局面。最近国家统计局局长也换了，希望新上任的谢局长能好好抓一抓这方面的事情，不管是胡书记还是温总理，他们的决策都是建立在科学的数据之上，如果决策所依据的数据是混乱的、不准确的，那么很难想象制定出来的新政策是切实可行的。同时，政府统计部门发布的信息如果是准确、可信的，那么对房地产企业来说也是一件好事，更加有利于房地产企业清楚地认识市场、制定长远的企业发展规划。
作为一家诚实劳动、合法经营的房地产开发企业，我们对2004年以来的风云变幻会感到非常困惑。一方面，凭我们从市场上得来的直觉，巨大的需求是真实的，房价下跌的理由实在是不充分。但是另外一方面，“专家学者”们又援引数据，在媒体上振振有词地给出上海、北京房价下跌的时间表。我们在拓展市场的时候内心其实是非常矛盾的，究竟是相信自己的直观感觉还是相信部分“专家、学者”的判断？
为什么最近几年伴随着一系列的调控政策争吵声不断呢？更离谱的事情是有个别专家在2004年就预言房价要“大跌”，之后随着政府的每一个政策的出台，专家们都会“跌”声一片，没有人敢说“房价会涨”，只要敢说“涨”的人，要不就是被人斥为房地产商的走狗，要不就被人无端怀疑收受了开发商的银子，招来人民群众的骂声一片。但是为什么截至2007年，全国的房价还是涨成一片？徐滇庆教授在本书中援引翔实的数据和事例，采用科学的研究方法，在本书中大胆预言：房价上涨是长期趋势。他在书中体现出一个学者应有的良知以及严谨的治学态度，他的研究过程让我想起了中央电视台“焦点访谈”节目——“用事实说话”。正是因为用事实说话、用数据说话，再加上严谨的治学态度，笔者认为他对中国房地产市场未来的发展趋势判断是令人信服的。
徐教授认为，之所以争吵声不断，一是因为很多人在讨论问题的时候没有建立一个统一的平台，基本上是盲人摸象，大家各说各的，根本不管别人说话的出发点是什么。举例来说，大家对“空置率”究竟是个啥玩意儿还没有搞清楚的时候，就开始吵吵“中国的空置率”太高了等等，北师大的董藩本来想站出来澄清一下“空置率”的定义，没想到被人骂的狗血淋头。你想一想，你说的空置率和我说的空置率不是一回事，那就根本无法讨论出一个结果来。二是在讨论过程中很多学者学风浮躁，喜欢拿“国际”、“美国”说事但又不愿意下功夫去真正研究“国际上”以及“美国”的房地产，所以援引的资料、证据和中国根本没有可比性；第三是媒体为了吸引眼球，故作惊人之语、危言耸听。这本书最大的可取之处是澄清了很多似是而非的概念，例如空置率、可支配收入（人均可支配收入、户均可支配收入）、房价收入比、泡沫经济等，为大家今后的讨论搭建了一个平台。
如果本书前半部分能够让你得出一个“中国房地产总体形势看好”的结论的话，那么看完后边的部分一定会让你喜忧参半。徐教授在书中澄清了泡沫经济的概念，进一步清晰了房地产业和银行之间的关系，往往是伤在“地产”，痛在“银行”，并对日本、东南亚地区、台湾地区曾经发生的泡沫经济进行了细致的分析。
在言语之间，徐教授客观、真实地揭示了混乱的房地产市场中的一些潜规则，对个别开发商寡头垄断、囤房等行为以及地方政府部门的权力寻租行为提出了尖锐的批评，其“铁肩担道义、妙手著文章”的胆识令人佩服。和房地产这个产业链有关系的企业、政府部门、个人可能是存在问题，但不能因为有问题就要一棒子打死，整天危言耸地听说一些不负责任的话，这不是解决问题的办法。正确的结论是：有问题谈问题，但是房价该涨还得涨，该降还得降。除非出现泡沫经济，否则市场规则说了算。