双竞双限房

刘奎

标 题

关于尽快推出“双竞双限房”的建议

建议、批评和意见内容

　　“双竞双限房”，是近几年来社会各界比较关注的解决中等收入住房的较为理想的住房开发模式，通过竞地价、竞房价限面积限一定年限内不得转让的方式，由政府在土地拍卖时控制房地产开发商应得的利润，对具有囤积土地、捂盘惜售、用时间换空间的投机性房地产商给予控制和打击，使得房地产商取得土地后在最短的时间将产品推向市场。（当对地产商的利润进行政府控制必然使得地产商只有在最短时间内将产品推向市场，才能形成地产商自身应得利润和良好的资金回笼。）

　　２００６年５月出台的“国十五条”第六条规定：要优先保证中低价位。中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租房的土地供应。其年度供应量不得低于居住用地的７０％，土地的供应在限套型、限房价的基础上采取竞地价竞房价的方法，以招标方式确定开发商。

　　２００６年１１月，广州在全国率先实施了双竞双限的土地招拍挂，随后几个月又退出了九幅双竞双限土地。广州市政府表示，在“十一五”期间，广州市在土地招拍挂项目中双竞双限项目将占到广州整体土地转让的４３％。北京、上海等大中城市陆续都在实施或计划实施双竞双限土地的招拍挂行为。很多城市在解决居民住房的问题上实施了梯级规模式——特困家庭由政府提供廉租房，低收入家庭由政府提供经济适用房，中等收入家庭由政府通过控制地产商的开发利润和动作周期提供双竞双限房，高收入家庭由市场提供商品房——本人以为这种模式系统解决了各个层面的人群的住房问题。把前两个梯级人群的住房问题归结为政府的一种责任，第三个梯级是市场运作与政府调控的一个有效的结合，第四个梯级完全按照市场化运作。这样充分体现社会主义市场经济对房地产行业的强有力的调控，对平抑商品房的无序涨价将会起到积极的作用。

　　针对目前济南房地产行业的现状，捂盘惜售，有意放慢开发速度，用延长时间换取市场高额利润的现象，建议政府相关部门尽快研究实施“双竞、双限土地”的市场供应问题，使济南市房地产市场尽早进入一个良性、有序的循环轨迹，使老百姓能够真正住上物有所值的商品房。

答 复

刘奎代表：

　　您提出的“关于尽快推出双竟双限房的建议”的收悉，现答复如下：

　　住房问题是重要的民生问题，是政府的一项重要职责。我市将在进一步健全廉租住房制度，改进和规范经济适用房制度，整顿和完善普通商品住房市场的基础上，积极研究并适时推出限价商品房，逐步形成由廉租住房、经济适用房、限价商品房和普通商品住房组成的梯度住房供应模式，满足不同社会群体的基本住房需求。实施“双限双竞”普通商品房建设，是国家为抑制近年来部分城市的商品房价格过快增长和解决中等收入家庭住房问题的一项重要措施。

　　一、“双限双竞”普通商品房的政策背景和取向

　　改革开放以来，经过住房制度改革等一系列政策推动，我国住房供应逐步形成了商品住房与政府保障性住房并行的“二元化”住房供应体系。其中，政府保障性住房包括经济适用房和廉租房，经济适用房主要面对城市低收入家庭，廉租房主要面对城市困难家庭。最近几年，随着我国经济社会的快速发展，商品住房市场发展迅速，但是受土地价格、建筑材料价格、人工费用等商品房开发成本增长，以及投资型置业和供求关系不平衡等因素的影响，商品住房价格也随之大幅度增长。特别是部分城市商品住房价格过快上涨，其价格已严重脱离了本身价值，出现了房地产过热现象，大量中等收入家庭，一方面不能享受经济适用房和廉租房政策，另一方面又没有能力购买商品住房，形成住房供应的“夹心层”。在这种形势下，国家为防止房地产“泡沫”产生，稳定商品住房价格，保障中等收入家庭住房需求，于2006年5月，制定出台了，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）文件。提出“各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应”。首次明确了“双限双竞”普通商品房的概念。2007年11月，建设部齐骥副部长在深圳主持召开了全国“双限双竞”普通商品房座谈会，齐骥副部长明确：“双限双竞”普通商品房是政府调控商品房价格、解决中等收入家庭住房问题的一项重要措施，各地要结合本地房地产市场情况，开展“双限双竞”普通商品房建设，建设规模由各地根据商品房价格情况自行确定，商品房价格相对较低的城市，要做好政策准备工作，在适当时机会推出“双限双竞”普通商品房。从近期情况看，温总理在政府工作报告中，已提出将中等入家庭住房纳入政府保障范围。因此，实施“双限双竞”普通商品房建设，将是今后一个时期房地产开发管理工作的重点。

　　二、兄弟城市的主要经验和做法

　　目前，“双限双竞”普通商品房建设还处在试行阶段，由于国家尚未制定统一的政策和办法，兄弟城市在建设模式和管理模式上也只是进行了一些探索。综合来看，主要有以下几个方面：

　　（一）关于建设模式。在建设模式上，多个城市是采取“政府主导、市场运作”的方式，即：政府确定地块并完成土地前期熟化的基础上，通过市场评估和政府核定，确定价格，以市场招标的形式确定开发建设单位。这种方式符合“双限双竞”的基本框架。但是也有城市是按照政府运作的方式实施。比如成都，主要采取土地协议出让的方式，由政府指定国有房地产开发企业建设。这种方式的优点是政府容易控制。

　　（二）关于销售对象。目前，各城市对销售对象的要求标准不一，建设部也尚未明确。综合来看，一是对户籍的要求。除深圳考虑其移民城市的特点，要求在本地工作五年以上，其它城市都要求是本地常住户口。二是住房面积的要求。比如，广州要求首次置业，成都要求现住房面积在55平方米以下。三是收水平的要求。比如，青岛要求人均年收入低于上年度城市居民城市居民人均可支配收入的1.5倍。四是其它特殊条件的要求。比如，城市公益性和基础设施项目的被拆迁户、危房户和劳动人事部门批准引进的人才等。

　　（三）关于价格问题。各城市一般采取市场评估和政府核定的方式确定价格。首先，政府委托具有一定资质等级的评估机构，对出让地的商品房市场价格进行评估。其次，政府物价部门对价格进行核定。最后，按照一定比例下浮，确定其销售价格。比如广州为30%、南京和青岛为20%。对于政府最终确定的销售价格，各城市在概念上有区别。有的为最高限价，比如广州，具体销售价格由开发建设单位根据房屋朝向、楼层等情况确定，最高不能超过政府限价；有的为平均价格，比如南京，开发建设单位根据房屋朝向、楼层等情况，可按政府限价最高上浮10%。

　　（四）关于交易和流转问题。在交易环节上，各城市都参照经济适用房的申购流程，实行申请、审查、发证和摇号选房制度，对于限价商品房的二次交易，各城市都规定购房人在办理房屋权属登记之日起，5年内不得出租和转让，5年后如需转让，须全额补交政府优惠的土地出让金。

　　（五）关于建设标准。一是户型要求。按照2005年“国八条”的要求，普通商品房的户型为120平方米以下，最高可上浮20%。各城市在“双限双竞”商品房的户型控制上，结合“90、70”的标准，大都是以建设90平方米以下户型为主，配合建设部分100平方米以上的户型。二是质量要求。各城市明确“双限双竞”普通商品房严格执行国家有关强制性标准和规范，有的城市还要求其住宅性能标准评定不得低于《中华人民共和国国家标准住宅性能评定技术标准》规定的1A级技术标准。三是产业化要求。各城市在实施“双限双竞”普通商品房建设中，按照“四节一环保”的要求，注重引导推进住宅产业化技术的应用，对住宅产业起到了较好的引导和示范作用。上述要求，都是按照事前要求的原则，在土地“招、拍、挂”之前提出，在项目验收环节把关。

　　三、下一步我市工作设想

　　总体上看，虽然目前我市商品房价格还处在同类城市中中等偏下的位置，价格问题还不是特别突出，但是在兄弟城市商品房价格已经过一轮快速增长的情况下，我市商品房价格补涨的压力现实存在。2007年，我市市区商品房城房指数上涨10%以上，交易均价达到每平方米5200元左右，中等收入家庭无力购房的问题已逐步显现。因此，我们正在积极做好“双限双竞”普通商品房建设与管理的各项准备工作，拟在适当时机推出部分限价商品房。

　　（一）加强组织领导。由于“双限双竞”商品房属于政府保障性住房，其建设与管理涉及部门多、工作复杂，市建委向市政府建议在市建设项目审批小组的框架下，吸收物价、房管、民政等部门参加，成立“双限双竞”普通商品房建设领导小组，采取分工负责和集体决策的工作机制，主要负责制定相关政策，编制建设规划、确定建设规模、明确建设地块，合理配置户型结构比例，核定销售价格等事项。从而形成形成高效运行的管理体系。

　　（二）建立项目运作机制。按照我市新的城市发展框架，结合城市基础设施建设情况，考虑商品房价格情况，科学确定我市“双限双竞”普通商品房建设规模和具体地块，对拟开发的地块，编制确定房地产开发项目，确定开发项目的规划条件和建设条件意见，测算项目价款底价，变生地为成熟的房地产开发项目，并对项目进行包装后纳入房地产开发项目库。根据市场有效需求情况和区域开发重点，在适当适当时机，以市场需求为导向，以项目为形式，以土地市场为平台，有计划、有重点地分批实施招标、拍卖或挂牌出让。

　　（三）制定管理办法。主要是结合我市经济社会发展现状、居民收入情况和住房条件，明确“双限双竞”普通商品房的购买对象、二次流转、价格标准、销售程序等相关政策规定。

　　感谢您对济南城市建设的关心与支持，欢迎您继续提出宝贵意见建议。

济南市建设委员会

 二OO八年三月十日

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何谓“双限双竞”？

　　是指在限套型、限房价的基础上，采取竞房价、竞地价的办法挂牌出让土地。竞投分两轮竞价，第一轮竞房价，并确定最高限价。从竞买人报出的房价中剔除最高报价和明显偏离市场价格的报价后，取平均值作为未来房屋的最高售价；如果全部报价均明显偏离市场价格的，则市政府确定最高售房价格。

凡认可该售房最高价格的开发商，可继续参与第二轮竞地价程序，价高者得。

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