论房地产开发企业营业收入的会计核算

 
论房地产开发企业营业收入的会计核算
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时间：2007-7-25 8:59:00   作者：郭毅飞   来源：边疆经济与文化2007年第2期发表评论查看评论
        
摘　要:随着房地产业的蓬勃发展,房地产开发企业有了更广阔的发展前景,其对国民经济的重大影响力,要求我们必须了解和掌握房地产开发企业营业收入的核算范围和确认原则,并通过案例说明其核算方法,这将有助于逐步规范和完善房地产开发企业收入的会计核算。
关键词:房地产开发企业;收入确认;会计核算;开发产品
房地产业在国民经济的发展中,起着越来越重要的作用,尤其是在近几年,更是扮演了带动投资和刺激消费的角色。房地产开发企业,是指按照城市建设总体规划,根据市场需求,实行自主经营、自负盈亏、独立核算,具有独立法人资格的经济实体。它为人们的政治、经济、文化生活提供了一定的空间场所,可以说没有房地产开发企业也就不会有良好的城市建设。因此,为了房地产业的健康发展和良性循环,大力规范和加强房地产开发企业的会计核算,就显得极为迫切了。
一、房地产开发企业营业收入的核算范围
房地产开发企业的营业收入,是指房地产开发企业在开发经营过程中,由销售开发产品、出租商品、提供劳务、以及其他多种经营活动所实现的收益,分为主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、出租产品租金收入和代建工程结算收入等在主要开发经营过程中实现的各种收入。除了上述的主营业务以外的其他业务实现的收入,均应在“其他业务收入”科目中核算,如商品房售后服务收入、材料销售收入、固定资产出租收入和无形资产转让收入等。另外,房地产开发企业出售的周转房,在旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款,也属于房地产销售收入核算范围。而房地产开发企业出售自用的作为固定资产核算的房产则不能作为房地产销售收入的核算对象。
二、房地产开发企业营业收入的核算
(一)主营业务收入的核算
为了核算和监督房地产开发企业主营业务收入的实现情况,《房地产开发企业会计制度》规定,设置“经营收入”、“经营成本”等账户进行核算。“经营收入”账户是核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的收入,并按收入的类别设置明细账,期末无余额。“经营成本”是用来核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的成本。
1.开发产品销售、转让收入的核算。开发产品是指已经开发完成的产品,主要包括开发完成的土地、开发建成的房屋、开发建设完成的配套设施及代建工程等。在开发项目竣工验收、办妥移交手续前,所收到的款项均为“预收账款”,据此交纳的营业税费等在“应交税金———应交营业税”中核算。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后,方可确认房地产销售收入的实现,将“预收账款”转为“营业收入”。
(1)企业对外转让商品性建筑场地,在办理转让手续并将账单提交买方后,按转让价格借记“银行存款”、“应收账款”等账户,贷记“经营收入———土地转让收入”。月末,按转让的商品性建筑用地的实际成本结转,借记“经营成本———土地转让成本”,贷记“开发产品———土地”。
(2)企业出售商品房竣工验收后,提交购买方,并办理移交手续,按销售价款借记“银行存款”、“应收账款”等,贷记“经营收入———商品房销售收入”。期末,借记“经营成本———商品房销售成本”,贷记“开发产品———商品房”来结转出售的商品房的实际成本。
(3)企业有偿转让配套设施和完工代建工程的收入核算与销售商品房的核算相同,仅在“经营收入”、“经营成本”等账户的明细科目上稍有区别,这里不再赘述。
(4)企业销售周转房收入的核算。如果周转房不再作为安置拆迁居民的临时住所,而是改变了用途转作商品房对外销售了,可视为周转房的减少,按转售时购销合同中双方规定的价格借记“银行存款”、“应收账款”等,贷记“经营收入———商品房销售收入”。期末在结转其作为商品房销售的实际成本时应注意,要按周转房的摊余价值借记“经营成本———商品房销售成本”,按周转房累计摊销额借记“周转房———周转房摊销”,按周转房的原值贷记“周转房———在用周转房”。
为了使大家更准确、直观地理解销售周转房的会计核算,下面用一个案例来说明。
[例1]建安房地产开发公司将开发完成的房屋用于安置渤海小区的拆迁居民,该周转房的实际成本为2000000元,当月应计提该周转房费用12500元。两年后,渤海小区居民回迁,建安房地产开发公司决定将该周转房作为商品房以1500000元的价格出售给建华房地产开发公司,已收取入账了500000元,其余款项尚未到达。根据以上业务应编制如下会计分录:
(1)开发完成周转房交付使用,
借:周转房———在用周转房　　　2000000
贷:开发产品———房屋　　　2000000
(2)每月计提周转房的摊销,
借:开发成本———房屋开发　　　12500
贷:周转房———周转房摊销　　　12500
(3)两年后,周转房对外销售,其摊余价值为:
2000000-12500×12×2=1700000(元)
借:银行存款　　　　　　　　　　　500000
应收账款———建华房地产开发公司　　　1000000
贷:经营收入———商品房销售收入　　　1500000
结转销售成本
借:经营成本———商品房销售成本　　　1700000
周转房———周转房摊销　　　300000
贷:周转房———在用周转房　　　　　2000000
2.企业采用分期收款方式销售开发产品,应设置“分期收款开发产品”科目核算。在提交买方验收,办完移交手续后,将开发产品的实际开发成本从“开发产品———商品房(或土地)”账户转入“分期收款开发产品———房屋(或土地)”,然后按购销合同规定的日期收取第一期款项,借记“银行存款”、“应收账款”等,贷记“经营收入———商品房销售收入(或土地转让收入)”等;同时,按本期收回价款占开发产品销售总价百分比确定当期应结转的销售成本,借记“经营成本”,贷记“分期收款开发产品”。
其核算的方式及特点可通过下面的案例来具体说明。
[例2]建安房地产开发公司销售给建华公司一栋商品房,销售总价为9000000元,实际成本为6000000元,双方签订销售合同规定,采用分期收款的方式在三年内将价款结清。建华房地产开发公司应在每年末支付一定比例的款项,且办妥相关交接手续。据此应编制如下分录:
(1)该商品房交付时,
借:分期收款开发产品　　　9000000
贷:开发产品———商品房　　　9000000
(2)第一年末收到第一期价款5400000元时,
借:银行存款　　　5400000
贷:经营收入———商品房销售收入　　　5400000
应结转的当期成本为:　　　6000000×(5400000÷9000000×100%)=3600000(元)
借:经营成本———商品房销售成本3600000
贷:分期收款开发产品3600000
(3)第二年末收到第二期价款1800000时,
借:银行存款　　　1800000
贷:经营收入———商品房销售收入　　　1800000
应结转的当期成本为:
6000000×(1800000÷9000000×100%)=1200000(元)
借:经营成本———商品房销售成本　　　1200000
贷:分期收款开发产品　　　　1200000第三年年末的会计分录与第二年处理相同。
3.开发产品出租经营收入的核算。开发企业以营利为目的,将开发完成的土地和房屋进行商业性出租,通过收取租金的形式实现其价值,可视为出租开发产品的减少。这种出租经营活动取得的收入应通过“出租开发产品”科目核算。企业将开发完成的用于出租的商品房或商品性土地出租经营时,借记“出租开发产品———出租产品”,贷记“开发产品———出租产品”;按租赁合同规定的日期收取租金收入,不管租赁方到期是否已经交纳租金,当期仍要确认收入,借记“银行存款”、“应收账款”等账户,贷记“经营收入———出租产品租金收入”;在出租过程中计提的摊销额,借记“经营成本———出租产品经营成本”,贷记“出租开发产品———出租产品摊销”;如果企业将出租的开发产品改变用途将其作为商品对外销售或转让时,应按转让的价格借记“银行存款”、“应收账款”等,贷记“经营收入”,按出租产品的摊余价值,借记“经营成本———商品房销售成本”,按出租产品累计摊销额借记“出租开发产品———出租产品摊销”,按出租产品的原值贷记“出租开发产品———出租产品”。
4.其他主营业务收入的核算。房地产开发企业在旧城改造中的回迁安置户缴纳的款项,包括拆迁面积内补偿部分和增加面积部分的价款收入,都应作为房地产开发企业的经营收入,借记“预收账款”等科目,贷记“经营收入”。
(二)其他业务收入的核算
除了以上所述的主要的经营活动外,房地产开发企业还有一些经营活动也能带来资产的流入或债务的抵销。这些非主营业务收入有商品房售后服务收入、材料销售收入、固定资产出租收入、无形资产转让收入等。核算企业中这些业务的收入实现情况,是在“其他业务收入”账户中进行的,并按业务种类设置明细分类账户。该帐户月末转入“本年利润”,期末无余额。
[例3]建安房地产开发公司下属商品房售后服务队,本月取得服务收入200000元,款项尚未入账。同时在售后服务过程中发生劳务人员的人工费50000元,水电暖等其他费用20000元。
(1)取得服务收入时,
借:应收账款　　　200000
贷:其他业务收入———商品房售后服务　　　200000
(2)发生各项税费支出时,
应计提14%的福利费为　　50000×14%=7000(元)
按规定服务业应缴纳5%的营业税为　　200000×5%=10000(元)
借:其他业务支出———商品房售后服务支出　　　87000
贷:应付工资50000
应付福利费7000
银行存款20000
应交税金———
应交营业税10000
参考文献:
[1]　中华人民共和国财政部.企业会计准则———收入[M].北京:中国财政经济出版社,1998.
[2]　中华人民共和国财政部.企业会计制度[M].北京:经济科学出版社,2001.
作者:郭毅飞 来源:边疆经济与文化2007年第2期