神马文学网房地产市场需要进行两大替换
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/30 00:44:41
收紧二套房贷的要害在于削减投资性购房的风险。
与自住性需求与工资、储蓄挂钩截然不同，大多数的二套房属于投资性购房，是推动房地产泡沫的主要因素。因此，要抑制投资性住房，最好的办法就是降低金融杠杆比例，让投资者通过储蓄而不是银行信贷购买投资性住房。
目前二套房贷的收紧政策正是这么做的，提高首付款比例与提高利率，正是降低房地产投资杠杆的重要手段。
但政策在这方面并不清晰。国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》），明确贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。该《通知》划清了二套房贷与改善型住房之间纠缠不清的界限，无论是否属于改善型住房，首付比例均提高至四成。令人遗憾的是，在二套房贷利率方面仍然语焉不详，什么叫提高首付比例方面“严格按照风险定价”，并未有具体标准。
经过2008、2009年房地产市场的大起大落，许多政策底线已被突破。如首付款比例一度以改善型住房的名义突破，而二套房贷利率也可以灵活操作。如2007年9月27日，央行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。但随着2008年，房地产市场急转直下，房地产市场成为拉动内需的重要手段，房贷利率并未按照上述规定严格执行。
面对《通知》所说的“风险定价”，银行方面左右为难，无法操作，因此在广州多家银行暂停了二套房贷的审批工作，以待政策明确。有关方面理应尽快出台细则，以免市场停止运作。如果给予银行房贷利率市场化定价的权力，不妨直言，以便尽快推进利率的市场化改革。
房地产新政陆续出台，房地产市场进入观望期。12月，五大城市二手房住宅市场成交量正在全线溃退，深圳下跌幅度最大，达到21.55%，北京次之，为 21.38%。北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超过20%，上海和广州下滑幅度相对较小。据中国指数研究院统计数据显示，元旦节后第一周（1月 4日-10日）主要城市购房需求继续锐减，楼市成交面积普遍出现下滑。数据显示，在监测的31个城市中，成交面积环比下跌的有23个城市，占74%。其中，9个城市环比跌幅超过40%。
房价大涨大跌都不是健康稳定发展。中国房地产要健康发展，就要进行两大替换：一要以自住性需求替换投资性需求，如此可以夯实中国房地产市场的消费基础，尽可能做到居者有其屋。二是以居民自有资金替换信贷杠杆。以防止房地产市场泡沫化，进而危及中国的金融资产。通过降低投资性住房的金融杠杆比例，银行资产相对安全，目前房贷在贷款余额占比为20%，越来越高的房地产泡沫将使这部分资产泡沫化。
通过自有资金购买高端住宅有极大的好处，一可以回收社会闲置资金进入生产领域，二不会产生金融泡沫，三可以让房价回归正常的消费价格，使多数中产阶层可以通过商品房市场解决住房。
1月13日，住房城乡建设部副部长齐骥先生表示，住房城乡建设部的工作目标是，尽可能地多提供普通群众能够消费得起的中低价位普通商品住房。对一些城市，住房城乡建设部还要求增加限价普通商品住房的供应，满足普通群众或者中低收入群体能够支付得起的住房。这就是第一个替换，希望政府部门能够落到实处。
二套房贷收紧并不意味着高端物业绝迹，相反，这只代表政府降低投资价格、回笼现金的努力，是紧缩货币政策重要的辅助工具。