规划权是地方政府的提款机！

规划权是地方政府的提款机!
 
规划权是房地产体制的核心地带！房地产的真正奥妙在规划。
 
——题记
 
当人们聚焦房价高低和房地产的腐败时，我则跳出方外，找到了纪伯伦，把目光集中到人民清明智慧的觉醒，呼唤一种回归本源的居住文化。我能感觉到个人声音的微弱，甚至能听到我的呼喊招致的笑声。但我还是要喊，不为别人，为新一代，也为了我的小女儿。当然，我并不孤独。这里有一位网友的跟贴为证：“人性中最高贵的是精神，我们不可以被当前物欲的现实囚禁住以致泯灭掉我们的性灵。我们应该为我们的社会找到每一个中国人都共同需要的生活的精神支点”。
 
许多网友不耐烦了，催促我说一点现实的问题。有些给我戴上了“有良知学者”这顶高帽子，诱导我说实质的东西。还有不少热心网友主动为我提供了丰富的案例，让我解说分析。其实，网友的担心是多余的。我不会当逃兵。在我对形而上的问题探讨之后，当然会对形而下的体制问题进行深入探讨。
 
我早已厌倦了经院式的旁征博引。这回我们通过网友提供的案例来解说体制。
 
案例
 
北京某高尚小区，最早是个有点背景的人，以帮助一个职业学校立项重建的名义，通过同学关系，获得了10万平方米土地，申请了2.16万平方米的建筑面积。学校报答他的神通，分给他4000平方米占地和一个楼座1.08万平方米的建筑面积。他借此获得了农业银行2000万贷款，有了原始启动资金。后来经过7、8次特权运作，4000平方米占地上的1个楼座变成了2个楼座，建筑面积更被提高到4.4万平方米。按理，拿到了这么大的红头文件，已经可以满足了。可是开工建设后，熟稔规划运作的开发商，却有点把持不住自己了，最后的建筑面积超过5万平方米。可是办销售许可证的时候稍稍碰到一点麻烦，也懒得去走那么复杂的程序。为了压低成本，问计于规划委的一名科长。科长被服侍得舒服了，大包大揽。谁也想不到，竟然制造了一个复印，把建筑面积由4.4万平方米改为4.9万平方米。借此竟然就稀里糊涂地拿到了后续的所有正式批件。
 
后来还是碰到了一系列问题，比如办产权证时的测量就是一个障碍。如果按规定来，纸里包不住火。可是他搞掂了测量部门，把整体测量改为分户测量，然后再按一定的比例分摊共建面积。这样就把所有的违规都避开了。经过一系列特权运作多出来的面积为：5.08-1.08= 4万平方米，按10000平方米的售价，去掉所有4000元的成本，也就是每平方米多收入6000元。总共多收240000万元。一个特权运作下来，一个占地4000平方米的建设项目，就多贡献了2.4亿多元。不能不让人动容。这个小区名为高尚家园，实际非常狭促，没有地面停车场，楼座四周只有一条单车道，开车技术稍不过关，常常会碰到墙。后来，因为学校的草场被巧妙地用做了小区的活动场地，引起学校的诉讼。还因为楼房的建筑质量太差，业主不断投诉，问题一时没法解决。业委会经过努力，法院、公安机关、人大代表也切入了，这才把后面这些故事给折腾出来。
 
房地产体制的核心地带
 
这个案例不大，但是典型。
 
这个案例显示了，政府权力是怎样在2年之内，把一个两手空空的人迅速造就成亿万富翁。行政权力，可以是一把手，也可以是体制中的一个环。一个处长、一个科长、一个办事员，只要是在关键岗位上，就可以形成很强的特权。在他通过一系列关节获得规划委4.4万平方米的红头文件，已经不容易。具体走了什么人的路子，因为有红头文件就一切都合法了。不合法的部分，只是那个经办人员伪造文件通过后续一系列行政审批环节。据说，相关人员获得不俗报偿。
 
这个案例还显示了，开发商的暴利，往往来自于对公共权利的掠夺。扩展出来的4万平方米，那是原本1.08万平方米业主的公共空间，那是他们的草地和活动的地方，可是现在却被精巧的算计与行政权力这个帮凶被剥夺了。本来一个占地4000平方米的地块，建设1.08万平方米已经勉为其难了。可是，当1.08万平方米被放大了4倍多，还冠冕堂皇地走过了所有的行政审批，使得行政权力沦落为开发商掠夺公共利益的帮凶。
 
还有网友提供的一个案例，说明了上面这个案例还没有说清的许多事情。某市有一个楼座，占地8000平方米，建筑面积2.1万平方米。开发商想把建筑面积提高到5万平方米，又不愿意按商业地价缴纳出让金。按照规定，需要补交商业开发地价接近1亿元，可是如果按照原来批复此地块作为农民征用地的补偿，也就是缴纳500万元地价就行了。这里既有更改规划面积的难题，又有1亿元与500万元地价的博弈，要是在前些年是很容易的一件事。可是，这些年运作日益规范化。要想运作成功，只有城市一把手的一支笔，才有这样的权力。偏偏这个城市的一把手还是新到位的。新到任的一把手都有三把火，如何能让他的第一把火就熄灭了呢？开发商动用了一点心思。跑到北京找到一点高层关系，这个高层的亲戚就去了一趟这个城市，见到了市长。市长在面见这位重要客人时，随便翻了一下卷宗，便把文件向主管部门的头头一递说，就这么办。没用5分钟的时间，一切正事处理完毕，便进入了非正式交谈。这是市长最看重的。这个网友讲的这个故事，我不知真假。但是看上去跟感觉到的东西是一致的。这个案例揭示了一个重大的主题：规划权是地方政府的提款机，一把手想给谁就给谁。
 
规划权是地方政府的提款机！房地产的真正奥妙在规划。到底土地上可以批多少建筑面积，可以建什么样的物业，不归规划部门的专家说了算，而是归主管市长或者部门一把手说了算。执政官想让谁富，谁就能富。想断绝谁的致富之路，谁就没辙。你去任何一个城市看，管规划的局长一定是城市一把手的红人。没有办法不红。因为房地产作为一个被少数人垄断的提款机来说，就是规划这一块。当然地政也可能搞名堂，就是在地价的测算与征收上存在着谈判余地，但是规划是龙头。任何一把手都知道规划的利害。不站在一条线上的规划局长，就必须靠边站。媒体报道说跳水运动员田亮成了房地产亿万富翁，有网友问我可信度怎样？他听了我提款机的说法，恍然大悟。
 
到这里，我们就来到了中国住房危机的核心地带。
 
天壤之别的体制
 
发达国家的城市开发，大致是这样的过程。政府通过立法，通过对城市的整体规划，然后再通过公开招标，对整体规划进行实施，主要是构建一个城市的地下基础设施，待所有地块都已经被地下完备的基础设施涵盖了，再行进入终端开发。一个人，可以自己去找地。规划一旦经过立法通过，就是板上钉钉不能有另外的变化。再大的行政长官不具备调整的能力。那是个公开的、透明的、长时间的论证过程。每一点调整都在全体市民的眼皮底下进行。
 
在这种规划体制下，房地产开发方式比较简单了。我们不少开发商都对美国订单式开发推崇有加，可是一直就没见哪一个开发商真正采用订单式开发。订单式开发方式的实质，是以规划的黑洞或模糊趋于消失为条件的。谁想要建住宅了或是租用商业楼盘了，在现有的楼盘中找不到合适的，就可以自己在城市总体规划中寻找到适合建设的地块。选到了合适的地址，就可以找个中介房地产商去办相应的手续。房地产商就会跟着个终端客户签定一个租约或称订单，他就可以去寻找房地产的投资者。这个投资者可能是私募基金，也可能是公募的证券化房地产基金，或是哪个公司或个人。如果这个最终使用者，希望自己来投资，自己拥有产权，那么开发商就会替他到相关部门那里跑手续，手续跑下来，土地证直接落在这个终端投资者的名下。美国的开发商更多是个掮客。
 
西方的成熟地块是直接对着最终使用者去的，而中国的地块则是对着小利益集团开发商去的。正是对着小利益集团去的，许多谈判才可以顺利进行。如果换成对着公众，势必就要有透明、开放的压力，那样一切龌龊勾当就可能大白于天下或根本不可能发生。
 
在我国获得建设用地基本有两个合法路径，第一个合法途径是农户获得宅基地，在上面建设自主的房屋。近年来许多城市人大擦边球，通过农民获得建房权力，虽然没有产权证，但是也避开了层层审批。第二个合法途径就是城市开发土地直接给了小利益集团开发商。因为我国还没有一个正式的物权法，由于我们的城市土地，还不是真正的熟地，可以直接在上边按照规划建设。
 
我国城市政府获取土地转让收益，而把“生地”转卖给开发商，开发商把自己的小区开发，还要代替政府做一些攻坚项目，然后再卖给购楼者。政府官员在那里坐享其成，他收收钱，就把土地开发的责任交给了开发商。开发商则正中下怀，这正是搞名堂的地方。只是最近几年，才有了公开招拍挂，公众才得以看到一点点过程。而拍卖前后还有一系列闭门运作，不为大众所知。大致的情形是，开发商多提前做局，又是政府部门还给出谋划策，一定要特定地块交到特定开发商手里。开发商就是通过招牌挂的形式拿到土地，也可以跟城市政府谈判，把一次性交的地价分展成横跨几年分期交付。这个谈判过程是如此的隐秘，以至于一些高端楼盘已经全部售罄，就是连开始承诺的征地价款还没有付完。凡是合同没有执行的地方，总是有一些的独特的安排，总是有一大批相关人士从中获得了好处。难怪媒体称，房地产是官商勾结最厉害的领域。
 
日本、香港曾经像中国大陆的今天一样，一边在城市中制造着“石屎森林”，一边在房地产上快速制造着地产富豪。但是，房地产泡沫总归替代不了真正的竞争力，所以，20世纪90年代日本香港先后财富泡沫破灭，一下子导致了十多年的萧条。感觉这样的日子，很快会到来。
 
大清算还是小清算
 
控制房价不是不可为，而是想不想为。中央政府所以一直下不了决心，可能是还没有真正认识到住房危机这头庞然怪物，到底会形成什么样的危害。而从多个层面探讨这种危害，正是我前三篇文章的主题。
 
任凭房价上涨，将直接降低我们国家未来的竞争力。判断一个政治领袖魄力的地方，就在于是否能够提升一个民族未来的竞争力。如果我们民族的竞争力，丧失在这一代领导人手里，那么这个罪名很少有人担待得起。毛泽东节衣缩食，开发研究出了原子弹，引来了尼克松主动访华；邓小平打开了国门，搞了改革开放，从制度上焕发了中华民族的活力，创造了20多年的经济奇迹，还收回了香港。可是，这个经济奇迹，却在近十年的过程中，被房地产的混乱和腐败严重打了折扣。而且目前这种全民皆买房的氛围，将直接降低我们在科技创新和产业创新上的投入。如果任其发展，从经济上说，就可能成为历史的罪人。没有哪一个领袖甘愿背负这样的骂名。
 
我们说了，任凭房价上涨，制造或强化新愚民政策，把全民赶往房奴牢笼里的氛围，可能会为少数利益集团谋得实利，但是却会继续恶化国民性格和心理。遗憾的是，这种危险的前景，却在歌舞升平之中被置若罔闻。更有短视的政府和少数利益集团，在一边制造着愚民政策，造成全民奔住房的态势。这种争先恐后的盲动，却正在以极大的速度制造着财富积累的不平等。如果这种分配不平等是出于公约的竞争或者遗产继承，还不至于引发社会问题。
 
任凭房价上涨，就是劫贫济富。贫富差距已经到了今天这样的程度，以至于整个社会缺乏一种安全感。如果人人都不敬鬼神了，一口气过不去就提刀杀人，就是亿万富翁又有什么安全可言？这些散乱的事件，实际上代表了一种怨气的积累。这些天网友的评论，或是激烈，或是消沉，或是愤慨，或是无奈，这反映了我们这个民族的一种意识和情绪。从中国历史看，由此造成的分化，是社会动乱的根源。一位网友跟贴评论，很能代表我此时的心情。他说，“危机四伏，可是政治总是离我们那么远。我们知道要代它受过，却无法去找它评理。”
 
是的，这里涉及一个小清算还是大清算的问题。大一点的清算就是一种大规模的社会动荡。我们都不期望有那种情况出现。中国现在生存的环境并不安宁，经济列强已经渐渐扼住了我们的命脉，我们需要一个稳定的环境，卧薪尝胆，发展我们产业创新和制度创新。我们可以做的，是刹住房价的上升，通过一系列综合措施，给居民开辟投资通道，把国民的心性由贪图安逸转移到自主创新上来。要保持这个大局，就需要对房地产来一点小清算。
 
小清算就是整顿房地产开过程中的秩序，对违规违章的项目该罚就罚，对隐瞒不报的收入课以重税。像我们开始列举的案例，规划部门的执政人员，肯定查不出那么多问题。真正能够把问题曝光的，是合作伙伴和入住的业主。他们受到了伤害，由他们追出了规划文本的7、8次变迁，由他们追出了复印件堂而皇之地过了一道道执政部门审批，换来了红头文件。从这个案例曝光的过程看，小清算实际上比较容易操作，可以从公示土地使用证、规划许可证、建筑许可证开始，让现在已经买了房的业主看看，他们的公共权利是否被侵犯。如果被侵犯，就要加倍补偿他们。补偿之余还要把一大笔资金用于改造城市公共设施和地下基础设施。
 
清算的时刻总要到来。我们需要重新审视我们国家的提升国民福利层次的总体战略，需要检讨我们的城市开发方式和一系列体制安排。不进行果断的整体转型，我们便没法对付住房危机这头凶猛的“庞然怪兽”！