手把手教你投资房产秘诀 看大势选时机重理性

买好租好卖的房子
购买房产是财富增值的最好方法，特别是在上海这个区域。很多年前我在房地产公司，但是没想到要自己买房，当时住房都是分配的。1995年我就觉得应该去投资房产。我第一套房子买在莘庄，当时上海几乎没有商品房，这个房子是深圳的开发商过来造的，房型非常好，81平方米22万元买下来，但买下以后就往下跌，跌到18万元、15万元、13万元，后来装修一下就租出去了。这套房子给我的经验就是输时间不输钱，我看这套房子注重了房型、品质，但是没有注重地段。 2004年我以40多万元的价格把它卖掉了，中间我也获得了这么多年的租金。
投资房产要做到不输是最重要的，第二个就是要平常心，我从来没有想过买房子三个月就抛掉，我会考虑自住和投资两方面，可以自己住，又能租得出去。第三，买房子一定要在自己能力承受范围内，这几年我一直在市中心买95-107平方米的小两房，因为这类房子好租又好卖。
买二手房要等得起
投资要选适合自己的，而且自己也熟悉的产品。因为我以前在房产公司开发的以住宅为主，对住宅比较熟悉，所以也基本投资这类房产。
新房子就要选品质好的小区、房型好的房子，我倾向于买楼层低一点的，等到过两三年再卖掉的时候，跟楼上的价格也差不了多少。投资二手房我的心得是不着急，要有耐心。比如在中山公园买二手房，我看中这个小区了，就等中意的房源出来，一是等急卖的，比如卖了房马上要出国的，二是等对行情不了解的，比如我买过一套房子，卖家长期在外地，不知道上海的行情，委托一个中间人负责，中介人也没有多关注价格，挂了个比较低的价格，就被我等到了。
时时关注市场状况
我投资也是要看市场、看经济情况的。 2005年政策要来的时候，我提前感觉到了，马上把高架边上一套已经升值300%的房子抛掉，因为这套房子在高架边上，有瑕疵，升值空间不大了。卖掉以后我加了二三十万元，在碧云边上买了一套品质好的，租金比原先那套高一倍。我的心得是要不断地把有瑕疵的房产换成品质好的，这样升值空间会成倍增长。 2003年我觉得应该买别墅了，就买了一套。我选择别墅的标准是25公里以内，两层楼的别墅，占地面积要大，要宽敞。现在这套别墅也涨了300%以上。
投资房产较安全
上海这个城市机会多、潜力大，但是房产对任何城市来说都是一个支柱性的行业，政府、国家都对它进行一系列的扶持，所以这个产业是前途无量的。因此，它的发展方向比较坚定。
购房要确定大的方向，要在政策很平稳的时候买。比如顾村，华山医院的北院都开建了，说明政府下决定要把这个区域建好。投资顾村先不说能赚多少钱，起码投资在这里不会赚不到。还有世博辐射到的区域和中心城区。比如静安区是上海面积最小人口最少的区，但是很多人在考虑子女教育的时候，会优先考虑静安区的房子。静安区房子抗跌，市场火的时候也是涨得最高的。
我认为，投资房产还是比较安全的。你让很多老阿姨去研究上市公司的业绩，她没有那么高的水平，但是房子，她看看房型，两房朝南、全明，再问问价格和月租金，就能盘算房子值不值得买了。很多人一旦股票基金不行了，第一个想到的就是投资房产。如果房价一直跌，说明政策、国家经济出了问题。政府很鼓励这个行业发展，不需要国家投入很多，就能对GDP做相当大的贡献。所以一旦市场不行了，减税、减息的政策马上就会出来。房地产业牵涉的行业面也很广：银行、保险、建材、装饰、纺织等等，一旦这个行业不行了，很多行业都会受影响。
老百姓投资不外乎就是股票、基金、国债、房产，最近股票跌了，股民本来处于心理恢复的阶段，现在又受打击。不管怎么说，投资房产，相对于其他几种投资方式来说，比较稳定，当然回收的比例要分阶段性，2008年市场房价始终低迷，但是2009年2月份开始大涨，如果3月份买了房子，8月份卖掉，利润一般都在20%以上。
关注政策重理性
要重视政策因素。在我们国家，政策是有决定意义的，有时候利空政策一来，“兵败如山倒”。我们这些年从业就碰到过这种情况。 2005年以前，谁拿到房子谁有本事，结果政策一来，一套三房两厅两卫房子，一两个月几十万就跌下来了。
2005年以前的8年时间，市场是不理性的市场，但是自从2005年6月1日之后，5.55%的全额营业税和后来普通住宅、非普通住宅区分的差额营业税等一系列税收政策出台，不管是自住购房客户还是投资购房客户，在购房过程中都十分理性。这段时间上海出现了这8年中间唯一房价下跌的时段，而且跌得很厉害，因为政策有大的波动，市场出现不稳定因素，风险就很大。所以，投资房产理性很重要，不能买一套房子想着过三个月能赚钱，要尽可能往投资而不是投机的方向去想。
反过来说，不管是中国十大首富还是世界十大首富，十个人里最少有四个人发家的历史中有投资房产的经历，比如李嘉诚。李嘉诚很经典的一句话，投资房产没什么窍门，就是地段、地段、地段。意思就是要选择区域，根据自己的实力选择适合自己的范围。
要微涨不能猛涨
从目前的预期看，是流动性过剩造成了房地产上涨，大家都认为在一二年之内，通货膨胀是必然的，所以大家拼命地买房子就是要抵御通货膨胀。但是如果把炒房作为投资，这对国民经济的发展是比较危险的。所以我的观点就是房子要微涨，不能猛涨。
买房区域怎么选
我买房子是作为抗通胀的手段。如果作为抗通胀，今年我赞成大家买，因为政府发这么多货币，明年必然通胀。被轮番炒作过的地段，不要再去买了，而要买没有炒作过的地段的房子。只要有居住价值，小区品质好一点就可以。但是3-5年内，房产市场必然有大的调整，起码会停滞不前。
理性投资者在选择区域的时候，首先要知道这个区域的状态，比如崇明的定位是国家级的农业生态岛，没有被炒作过。自己住和投资都比较合适。再说区域价值和交通配套：大桥、隧道都要接入崇明岛，从江苏海门到崇明有崇海大桥，启东到崇明有崇启大桥，以后南通到上海可能直接从崇明就过来了，崇明把江苏和上海连接起来了，以后上海的轨道线还要通到崇明岛，而且还有可能延伸到江苏，仁济医院在崇明也有分院，而且档次很高。
投资地段推荐
因为有大浦东的利好消息，三四月份我和几个朋友预订了万科的金色城市。通俗点讲，国家往哪砸钱多，我们就去买那个区域的房子。原浦东和南汇交界的部分，潜在价值是巨大的，将来会是大浦东的中心，以后的财力物力一定是很大的投入，房价一定会被迅速拉起，尤其万科和几个大的开发商都在这个区域有动作。
往南沿着沪南公路，御桥板块，大的配套设施很快会跟上来，再往南，绿地东上海我们也买了好几套，还有闵行浦江镇的房子我们也买，但不是把它作为一个好的投资品种。
不建议普通人投资
房产不适合普通老百姓投资，市场规律和政策很少有人能把握得准，又要动用比较多的资源。我自己买过几套房子，帮单位也投资了几十套，但是我依然认为这不是好的投资品。我买房子主要出于改善的需求，挑自己喜欢的去买。有一次在新华世纪园，给公司买了7套，单价6000多元买入，2.3万元卖出。货币是有时间价值的，22万元买进房产，10年以后46万元卖掉了，我认为这个投资是失败的，这十年里GDP的增长也不止这个幅度。资金使用是要计算成本的，赚到了高于GDP增幅的收益，才算赚钱。
价格不会永远涨，每个人都觉得自己不是最后一个接棒的傻瓜，而一旦有风吹草动，你可能就是最后一棒，很少有人能踏准节拍，所以对一般的投资我推荐基金和信托产品。