绝大多数人不知道的房价秘密 -精彩这一天 文远 -搜房博客

   一个城市的房价，不能局限于某一时段、某一因素来讨论的，这点可能让你失望，因为我们习惯面对问题，找出一个答案，或找一个替罪羊;但是我告诉你，关于高房价这个事，你至少得找出数个支撑的理由，找来找去，能把你自己也绕进去了。如果不信，你接着往下看。

   先提出几个论断，未必百分之百正确，你要老纠缠着不放，那就没意思了，好东西正是这些论断导出来的——

   A．在包括全国排名的70个大城市中，约有七成到九成的人买不起房子;

   B. 在包括全国排名的70个大城市中，工薪阶层的收入差距并不大，举例：在一个小城镇的中学教师年收入约为4万元;在大城市能略高些，但只有1~2倍的差距;

   C．随着城市经济发展程度、活跃程度、中心程度，买不起房子的比例依次上升。像北京买不起房子的人肯定比沈阳多，沈阳比鞍山多;

   D．随着城市经济发展程度、活跃程度、中心程度，高档楼盘越来越多，上海、杭州、北京等是第一类城市;深圳、广州、南京等是第二类城市;青岛、大连等是第三类;长春、尔滨等是第四类……

   E．从2000年开始，如果你在职场的话，你的职称升职了许多;同样，你的工资也应该翻了几番，这是一个上升的趋势;

   F．舒适、牛逼、刺激，人生三种需求层次，出自郑也夫《后物欲时代》，较马斯洛的需求理论多了个精神刺激;

   ……

    还有很多，就不一一列了，这些就能推导出绝大多数人不知道的房价秘密来：

结论1：房价与收入没有关系

   这或许让许多人失望。经济学家习惯用数学模型来推导出房价收入比，1比6还是1比20的，我可以负责告诉你，那是错的。因为数学模型本身的因变量和常变量的设置就有问题。我曾想借鉴这种打法，从高端住宅、普通商品房、保障性住宅列出三个数字模型，搞到最后，才发现是缘木求鱼，房价与收入根本没有关系。

 1．1高端住宅的定价由金字塔塔尖的人的喜好决定的。

    十年前，高端住宅的广告语是“百万买宅 千万买邻”;如今，广告语早已变成“世界的眼光 亿万身价”，这样的房子永远是普通人买不起的，十年前的百万也好，如今的千万也好，总之，你得用想像来形容那里的世界。与古时候的士大夫家斗蟋蟀、玩收藏差不多。房子，不是舒适牛逼的概念，是低调的奢华，玩的是刺激……

1．2数千万、亿元的高端住宅对社各界是有利的。

   拉动内需，普通人能刺激出多少内需——本来钱就不够花。拉动内需，关键是要让有钱人把钱花出来，然后带动一大串人的就业问题和吃饭问题。上亿元一套房子，光纳税就得六七百万地，然后不得雇保姆、工人什么的，又带动了就业，总比这些富豪把钱花到国外去，把钱放在银行里强。

1．3普通商品房的定价也与城市人均收入无关。

   现在城市里，经过自1998年房改以来，城市里65%的市民有了自己住宅。而拥有二套房或二套以上人也约占30%以上。好了，如果你想卖一套房，市场价为8000元一平，你会低于市场价20%出售吗？肯定不会。当全社会有一半人不想降价，还有四分之一的人不关心房价时，房价与城市人均收入关系只能渐行渐远。

（延深阅读，摘自任志强博客，他写得有些硬：）

   城市中高档住房中约20—30%的房屋被并不在这个城市中拥有户籍的外来家庭所购买。这些家庭的收入则是这个城市之外的富裕家庭。于是房屋的价格不是按照这个城市自身的平均消费能力而定价的，而是按照高端收入家庭的消费能力定价。 当然个人购房消费信贷的政策也大大提高了家庭的消费能力，特别是提高了年轻人的可支付能力。通常一个人的收入曲线是随着年龄和技能的提高而先低后高的。而消费信贷则可以将这些收入曲线拉平并将后期的高收入前移，形成当期的消费。

   许多人在批评购房信贷让许多人成为了“房奴”，并因为为了还贷而减少了当期的消费能力。除非是过度的购房消费外，否则从经济学的逻辑上看结论是相反的。 当人们为了购房而能力不足时，如果没有个贷的帮助就要拼命的储蓄，一方面要有大量的租房费用支出，另一方面要减少日常的当期消费以增加储蓄，这对本就储蓄过度并消费不足的中国经济而言必然是一种难以进行结构调整的灾难。除非永远打消了实现住房梦的欲望，否则就只能拼命的储蓄，这种情况下可能增加当期的消费吗？ 当个贷将收入曲线的前低后高的情况拉平时，合理的住房消费中还贷的部分大约与租用同等住房的费用相同或略低。但只要满足了一个家庭当月还贷的金额少于家庭收入的50%时，反而提高了当期的消费能力。）

1．3保障性住宅的房价也与城市人均收入无关。

   这点应该没有争议，略去。

（写累了，这周先不写了，等等看看反响。来个精彩预告）

结论2：房子投资功能是第一位的，居住功能是第二位的。

   这个问题非常关键，认请这个问题，决定了居民家庭财产的保值与升值。经济学家们讲的是房子首先是用来住的，商品的属性这一节这只适用于考试或者讲课，是骗人的。在目前如果只解决居住问题，那么租房可以渡过幸福的一生，什么也带不走，什么也没留下。但在在现实生活中，不管房价现在是五千还是一万，只要三年后能涨到一万五，你买不买？只要三年后能买出去，当然要买，而且是要贷款买。这就是社会上许多人的小九九。

2．1 吊诡的房奴，才过三年就解放了

2．2 你该不该买房，买什么的房

2．3 士不可以不弘毅，任重而道远。