楼盘成本清单曝利益链 地方政府系最大赢家

http://news.QQ.com　 2009年10月27日04:47经济参考报　 邓华宁我要评论(29)
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本报讯 在本报记者的要求下，南昌红谷置业投资有限公司总经理汪斌为记者提供了一份其开发的楼产项目“地中海阳光”的成本清单。记者发现，开发商、地方政府、银行、媒体四个利益体形成一条“泡沫”制造链，将房价不断推高。
汪斌为记者“清算”了政府从中的收益，发现政府收益超过了房价的1/3，可以说政府是房地产最大的赢家。
开发商是利润的第二大主体。“即便是中部地区的城市，一个项目赚1000万元的纯利润也很常见”，南昌市一名开发商坦言。
江苏省长发都市房地产开发公司董事长周力明说，银行是吃了买房人再吃卖房人。近10年来，房地产开发贷款始终是银行利润最大的一块。
“媒体非常有用。”汪斌坦言，行业内基本上是成本价的3%至5%要投放至媒体。媒体为楼盘销售造势，炮制出诸如某楼盘“消费者连夜排队买房”等“新闻”。
高地价——高房价的恶性循环仍在继续。“国企抬价的现象很普遍，抢地抢得像疯了一样。”南京市浦口区国土局一位不愿透露姓名的干部告诉记者。
记者近日在江苏、江西采访时，多位基层国土部门干部向记者反映，近期多个城市土地拍卖中频频出现国企制造新“地王”现象，地价纷纷超过2007年的历史最高位。
南昌市土地交易中心主任钱友庚认为，“地王”频出不是好现象，除了制造房价上涨外，过多的资金沉淀在房地产对宏观经济的损害很大。
他认为，土地市场和房地产市场都有潜规则。国有企业不怕地价高，因为资产在账上，拿到地就可以再去融资再去搞项目，这里亏损那里能赚回来。房地产上市公司进入一种“高地价→高股价→更高地价”恶性循环。“国企现在不差钱，上市公司可以圈股民的钱，但是地价和房价高企带来的巨大系统风险最终要金融机构和股民承担，最终买单的是老百姓。”钱友庚说。
学者羊慧明等业内人士表示，如果国内一线城市房价继续被哄抬炒高，将可能重蹈东京楼市“急涨长跌”的覆辙。事实上，北京、上海的人均收入还不到东京的1/10，而房价已比肩东京。换言之，京沪房价已经把未来十余年的空间都透支了。日本的地产泡沫是一个富裕社会的泡沫，都拖垮了日本经济，而中国还是一个整体不富裕的社会，出现超过日本的房地产泡沫，其灾难性后果将更可怕。
专家们表示，当前经济尚未企稳，全球经济还在萧条期的情况下资产泡沫膨胀，对中国而言绝非福音。泡沫加速膨胀后一旦货币政策调整、社会预期改变，泡沫随时可能破裂，将动摇市场信心，居民财富损失和金融机构资产损失都会严重影响经济复苏。
在记者的要求下，南昌红谷置业投资有限公司总经理汪斌为记者提供了一份其开发的楼产项目“地中海阳光”的成本清单。从这份清单可以粗略地发现，房价的构成中，存在多个利益体，其中，开发商、地方政府、银行、媒体算得上是前四大，他们形成一条“泡沫”制造链，从拍卖土地价高者得、虚假宣传误导消费、囤积居奇哄抬房价、高息放贷加重成本等方面，将房价不断推高，以攫取更大价值。
住宅楼盘“地中海阳光”位于南昌市红谷滩新区，目前其市场销售的均价是每平方米约4720元。这份清单显示，“地中海阳光”每平方米建筑面积商品住宅成本是3946.61元。
在3946.61元/平方米的成本价中，土地使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米，前期工程费是95.37元/平方米；房屋开发费每平方米1828.23元；管理费94.82元/平方米；财务费170.48元/平方米；销售费用(90%为媒体费用)160元/平方米；其他费用201.1元/平方米；税费695元/平方米。
汪斌认为，这份“成本清单”说明，政府在从房价收益中“赚了一大把”。汪斌为记者“清算”了政府从中的收益：一是土地权使用权取得费用(楼面地价)701.61元/平方米；二是前期工程费中的“可行性研究费”2元/平方米；三是房屋开发费的8.33%即152元；四是管理费中涉及政府的达50%即47.41元；五是税费695元/平方米。几项合计约1600元/平方米，超过了房价的1/3。此外，政府还要从购房人手中收取税费和房屋维修基金等费用。“政府可以说是房地产最大的赢家。”汪斌说。
从这份成本清单也可以看出，开发商是利润的第二大主体。“即便是中部地区的城市，一个项目赚1000万元的纯利润也很常见”，南昌市一名开发商坦言，“现在的开发商是历史上最厉害的一个商人群体。我们赚取的利润是普通人难以想象的，当然有时候用来打点的钱也是老百姓想不到的。”
房价“成本清单”显示出银行在房地产市场投资中获得了颇丰的效益，其每平方米收益在170元。汪斌给记者算了一笔账，如果是购买一套100万元的房子，从银行获得商业贷款60万元，30年还清，按照现在实行的7折优惠利息，偿还给银行的利息也要10几万元。
江苏省长发都市房地产开发公司董事长周力明说，银行是吃了买房人再吃卖房人。近10年来，房地产开发贷款始终是银行利润最大的一块，主要是贷款利息远远高于其他行业贷款，一般也要达到百分之十几。
记者采访发现，房价“成本清单”中媒体花费占据一席之地，在房价背后的利益链中，媒体作用巨大。汪斌坦言，就“地中海阳光”这个楼盘，目前每平方米160元的推广费用中，有90%给了媒体。行业内，基本上是成本价的3%至5%要投放至媒体。
一位熟悉媒体运作的人告诉记者，一些市场化媒体在推高房价过程中负有不可推卸的责任。近年来，房地产广告几乎在都市类媒体的广告收入中占了1/3，从几百万到几千万不等。
媒体在获取大笔广告费用的同时，也承担了为楼盘销售造势的“义务”，炮制出诸如某楼盘“供不应求”“消费者连夜排队买房”等“新闻”，欺诈群众。仅南昌红谷置业投资有限公司一家为例，今年该公司销售收入约8个多亿，其中，广告费用就达一两千万元。汪斌坦言：“媒体非常有用。”
“现在看起来政府有钱，日子好过，问题是和大众想法完全违背，是走不远的”。江苏银监局局长于学军认为，地方政府不能把经济发展的“宝”压在房地产市场上，否则，政府在立场和利益上，就会和房地产商趋同化，和老百姓相背离。任何商人都是惟利是图的，关键是政府如果在趋利中与其成为“合伙人”，对社会的危害是很大的，因为政府有很多的资源和手段发挥作用。政府本来是公共服务的，如果偏离了此角色，危害很大。
有关业内人士及专家分析，房价暴涨中政府负有不可推卸的责任。地方政府对于“经营城市”“出售土地”的兴趣和冲动，为房地产与地方政府的结盟提供了可能。一些地方政府官员在土地征用、地皮出让、工程项目中的腐败行为，更成为这种联盟关系的粘合剂。
国企疯狂抢地吹大资产泡沫为经济复苏“埋”下地雷
“国企抬价的现象很普遍，抢地抢得像疯了一样。”南京市浦口区国土局一位不愿透露姓名的干部告诉记者，近期南京市要拍卖7幅地块，浦口区打算拿出2块地，但是现在有多家国企来争。
记者近日在江苏、江西采访时，多位基层国土部门干部向记者反映，近期多个城市土地拍卖中频频出现国企制造新“地王”现象，地价纷纷超过2007年的历史最高位。大规模出现的地价新纪录不仅短期内会拉动周边房价上涨，在未来多年内还会因自身成本过高而不断刷新房价纪录。
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