城里人和乡下人

城里人和乡下人    《金融时报》中文网特约撰稿人吴占杰  

    中国改革开放三十年来，情况发生了很大变化，城里人和乡下人都出现了一批先富裕起来的人。今天的乡下的有钱人可以在北京王府井附近或者是上海黄浦江边买套高级公寓，如果他们喜欢独立住宅，也很容易从这两个大城市著名的别墅区购买一栋别墅。眼下虽然获得这两个城市的正式户口还不太容易，但是基本生活诸如工作，子女上学已无多大问题。反过来，一个城里人要想购买一处乡村住宅却不容易。即使有胆大的艺术家或是喜欢乡村生活的自由职业者购买了城市郊区的乡村住宅，几乎这类交易也都处于法律的灰色地带。

    造成这一尴尬局面的原因是，现行的法规规定农民无权将自己的住宅（含住宅附着的宅基地）出卖给城里人。除非这些土地被国家“征用”，售予房地产开发商，再变成价格昂贵的商品房。因为宅基地的所有权归“集体”所有，农民个人没有所有权。当这些土地被“征用”时，通常农民仅得到少量补偿。相比之下，农村土地变成商品住宅的绝大部分增值，则以土地出让金和销售利润的形式流入地方政府和房地产开发商手中。

    此种情况在世界各国并不多见，市场化国家绝大部分的私人住宅都拥有产权，以及住宅所处土地的所有权。事实上这种尴尬不仅仅限于打算购买乡村住宅的城里人，乡村住宅的主人也很尴尬。作为全家最重要的财产住房不但不能自由出售，甚至急用资金时也无法作为抵押物从银行获得贷款。随着城市化的发展许多农村人口已经移居城市，可是他们在乡村的最主要财产住宅却很难变现。由此一方面造成农村宅基地的浪费，另一方面使农民有限的财产没有机会转变成为融入城市生活的资本，从而使得他们在城市的立足变得更加困难。

    在中国很多大城市周边，都存在一些利用法律灰色地带，分享城市化好处的乡村。他们在集体所有的土地上建设住宅，再以低于市场上商品住宅的价格，出售给城里人。此类住房的产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，被称作“小产权”房。（相对于房地产开发商在国有土地上建造的“大产权”住宅而言）。

    由于价格上存在明显优势，小产权房为很多城市里的新移民和低收入群体解决的居住问题，也为兴建小产权房的村镇带来财富。但是，小产权住宅的存在也威胁到了大产权住宅的市场。一方面，建设部多次叫停各地兴建的小产权房项目，另一方面，国家在法律和实践中也不赋予小产权住宅完整的私人产权，小产权房在转让、抵押、继承等方面的权利都得不到法律保障。

    在高速城市化的进程中，农村土地的产权是一个不能回避的问题。立法保护农民对其私人住宅产权的完整产权，并授予其住宅所处宅基地长期使用权（比如等同于城市住宅的70年土地使用权），是缩小中国城乡贫富差距，保护农民权益，解决农村征地过程中的官员腐败和社会矛盾突出的重要途径。
 

    《物权法》的实施也为解决这一问题预留了法律空间，刚刚闭幕的十七届三中全会再次显示了中国共产党推动农村变革，保护农民权益的决心，尽管此前呼声甚高的允许农村土地承包权流转的具体政策并未出台，但随着农村人口的大量转移，社会保障体系的建立和不断完善，农民土地承包权和宅基地使用权长期化、可流通化的应该是一个大方向。

    现实中，在沿海发达地区，如广东、浙江等地，农村土地集约化经营，宅基地的适当集中和置换都已经开始。天津也在积极探索用农村宅基地置换城市住房的工作。经济发展推动着土地使用的变化，这些变化已经走到了国家土地法规和政策变化的前面。诸如像大城市周边出现的所谓小产权房问题，都是法规和政策落后于经济发展的一种体现。

    希望于中国政府的职能部门，能够在中共十七届三中全会的精神指导下，制定出相应政策。促进城乡协同发展，节约土地，提高土地利用率，并在土地的升值过程中，增加原有土地持有者“农民集体”收益的比例，而不是使原有的土地持有者仅仅获得补偿几年农产品价值的收益。

    农村土地特别是农村宅基地的私有化也许尚需时日，但是私有化是解决目前农民住宅没有产权、不能自由交易和不能获得银行抵押贷款的可行的好办法之一。一些以中国人多地少反对农村住宅私有化的理由很难站住脚。不少市场化（私有化）国家和地区的人口密度、人均拥有的农用土地明显差于我国，但是土地私有化并没有影响他们的经济发展，相反生产要素在城乡之间自由地双向流动，实际上有助于城乡经济的协同发展，有助于加快城市化的进程。

    中国是一个人口大国，不是所有的人都满足于城乡二元分割的社会生活。在越来越的乡下人可以到城市购置房产的同时，部分城里人向农村迁徙也属正常。人人拥有选择自己合法生活的地点和方式的权利。政府作为社会的管理者应该为这种迁徙提供合法的途径，以杜绝或减少那些灰色交易。

    如果法律能够为城乡之间双向自由移居的创条件，中国的城市发展不应该是简单地发展城市，特别是大城市，更多的应该是城乡协同发展。将城市发展的成功经验借鉴给农村。很常见这样的事实：在很多税收丰厚的城市，有的路灯几年之内就淘汰更新，而相当多的农村地区还很少见到夜里开路灯。在城市里已经发展到分类供应自来水，中水及桶装饮用水的时候，还有很多农村没有用上自来水。这些农村并不是指很偏远的山区省份，北京周边100公里范围内的没装自来水管网的乡村还有很多。

    一个国家的富裕不仅是城市的富裕，而应该是城乡共同富裕，这样中国才能真正地进入现代化。

          注：本文仅代表作者本人观点。