讲解国税(2009)31号文

解读国税发[2009]31号：房地产开发企业所得税处理变化分析（二）

湖南省地方税务局 www.hnds.gov.cn  2009-03-31　文章来源：中国税网 　　［字体：大 中 小］

四、计税成本的核算
（一）“六个原则”确定计税成本对象
“新31号文”将企业在开发、建造开发产品（包括固定资产）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用定义为计税成本，归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目叫做计税成本对象，其确定原则是：
——可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
——分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
——功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
——定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
——成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
——权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
以上这些原则，是“新31号文”在“原31号文”确定的权责发生制原则、配比原则以及合乎经营常规、遵循会计惯例等原则的基础上，加以归纳提炼而来的，为准确核算开发产品计税成本打下了坚实的基础。
（二）“六项费用”构成开发产品计税成本支出内容
——土地征用及拆迁补偿费。主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
——前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
——基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
——公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
——建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
——开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
“新31号文”对“原31号文”概括性的表述“开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等”进行了细化，明确了开发产品计税成本支出的具体内容，为加强会计核算和夯实税基打下了坚实的基础。
（三）“五道程序”完成企业计税成本核算
——对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
——对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
——对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
——对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
——对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。
“新31号文”对企业计税成本核算的一般程序单独作为一项条款进行详尽表述，按照当期实际发生的、应计入成本对象的、期前已完工成本对象应负担的、本期已完工成本对象分类结算的、本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的五道程序分配企业成本支出内容，完成计税成本核算过程。
（四）“四把尺子”可靠地计量和核算企业开发、建造的开发产品成本
企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益原则和配比原则分配至各成本对象，具体有四种分配方法：
——占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。对土地成本，一般按占地面积法进行分配。
——建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。对单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，一般按建筑面积法进行分配。
——直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
——预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。对不同成本对象共同负担的借款费用等，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
（五）“六种特例”合理分配成本项目
除上述几种分配各成本对象的具体方法外，还有以下几个特殊，需要特别处理：
——接受土地使用权投资企业，换取开发产品的。如为该项土地开发、建造的，接受投资企业需待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。涉及补价，还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
——接受土地使用权投资企业，换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资企业按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。涉及补价，还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
——企业、单位以股权形式将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。涉及补价，还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
——出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%.
——公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
——应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
五、特定事项特别规定
（一）合作或合资开发房地产项目处理。“新31号文”在“原31号文”的基础上明确规定，企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
1、凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
2、凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
（1）企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
（2）投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
“新31号文”不再要求投资方“凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税”与新所得税法相关规定保持一致性。
（二）将土地使用权投资其他企业房地产开发项目处理。企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，投资企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。  （稿件来源：中国税网）
（注：原文件为：关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知）