我国房地产企业的利润是高是低

有位作者著文指出，企业的合理利润应为5%，而房地产企业的利润远远高于5% ，因而利润过高。还有人认为，房地产是首当其冲的暴利行业，许多亿万富翁就是搞房地产发家“暴富”的。而利润过高，必然会提高房价，而且有可能产生“高额利润驱动”的严重后果。

辨析的意见有以下几点：

    (一)如果对一年经济活动的利润进行统计, 可以统计出这一年全国的年社会平均利润率、各行业的年平均利润率和各企业的年利润率。这些利润率有高有低，而且每年都会有变化。例如，在一个国家的经济繁荣发达时期，社会平均利润率就比较高，有时会高出10%甚至20%；而在经济萧条时期，社会平均利润率就会比较低，不仅会低于5%，有时还会出现许多亏损行业。在同一年内，各个行业的平均利润，也不会相同，例如，有些正在采用高新科技的“朝阳”行业或产品紧俏行业的利润会高于社会平均利润，而一些“夕阳” 行业或产品滞销行业则与之相反。在一个行业中的各个企业，由于管理水平、科技水平和经营能力的差别，企业利润也会有很大差别。此外，企业的产品在市场上是畅销还是滞销，也会影响其价格和企业利润。因此，把各行各业以及各个企业的合理利润定为5%，不符合市场经济的运行规律。

    （二）在市场经济条件下，水平（含管理、科技和经营水平）高的企业会获得较高的利润，水平低的企业只能获得低利润甚至亏损。这种差别就会推动广大企业不间断地去努力提高水平。而一些停滞不前、长期亏损的落后企业，则会在竞争中被淘汰。市场经济的这种优胜劣汰作用，是加快社会经济、社会生产力和科技发展的强大动力。如果把5%的利润作为合理利润来锁定所有企业，就会把充满前进活力的市场经济变成“一潭死水”。

    （三）在西方国家，房地产属于风险性产业。当国民经济走向繁荣发展时，房地产业会率先发展，而且会取得高于社会平均水平的利润。在西方国家市场机制相当健全的条件下，其平均利润一般会达到20%以上，高的会达到40%。而当国民经济走向萧条时，房地产企业又会率先滑坡，平均利润极低甚至全行业亏损，并导致一批企业停业或倒闭。因此，在西方国家市场经济充分发育的正常情况下，房地产企业的全行业利润，将随着国民经济的衰荣更迭而更迭。明白了房地产企业利润这个高低更迭的特点，就不会片面地去抨击其繁荣时期的高利润，也不会片面地去“怜悯”其衰退时期的低利润或全行业亏损。

    （四）十几年来，我国的国民经济持续地高速发展。按理，我国房地产企业应该连续地出现行业高利润，而事实却与之相反。据中国统计年鉴的统计，1996年全国房地产企业的平均利润为盈利0.91%，1997年为亏损4.66%，1998年为亏损3.61%，1999年为亏损1.16%，2000年为盈利1.62%，2001年为盈利2.29%， 2002年为盈利3.6%。以上统计数字说明，这些年来我国房地产企业的整体利润水平，属于低利润行业。在报上发表文章的作者，没有去查统计年鉴，而是按国外的常规，或者几个高利企业的例子推论，作出了不符合我国房地产企业实际的结论。

    （五）我国房地产企业这些年平均利润低，主要原因是：全国房地产企业统计数为3.2万个（2001年进行一次性统汁，包括了有执照而无经营活动的企业，共51901个），每年建成住房6.8亿平方米，平均每个企业只摊上2万多平方米。“僧多粥少”，造成占总数2/3的企业因任务不足而处于低利和亏损状态。由于这些企业总认为房地产企业是高利企业，因而宁愿承担低利和亏损的风险而“赖着”不停业，仍然在那里“等待”着获取高利机会的到来。更主要的原因是我国的市场经济还不够发达，企业适时进退市场的自觉性低，使得许多低利和亏损企业不能及时淘汰。以上，就是这些年来全国房地产企业平均利润低，而且有3年出现全行业亏损的主要原因。解决房地产企业平均利润低的前提条件是，大力发展市场经济，充分发挥其优胜劣汰的作用。主要办法是，推行房地产企业集约化、规模化的结构调整，加快产业现代化的步伐，减少企业数量，提高企业素质。

    （六）有人说，房地产全行业利润低或亏损，恐系统计有误。因为它不符西方国家经济繁荣时期房地产企业应获得高利的常规。何况，全行业出现低利也不符合房地产“支柱产业”的“身份”。

对于统计数字有怀疑，可以拿出真凭实据来，请统计部门去核查修改。如果没有真凭实据，统计部门也没有修改，则只能以统计数字为准。

    由于国情不同，西方国家有的常规并不一定全都适合于我国，本文第（五）节的分析就说明了我国的特殊情况。因此，决不能生搬硬套西方国家房地产企业利润的“常规”，来否定我国实际的统计数。

     据了解，我国尚无统一的支柱产业标准。专家们写论文使用的标准有多有少，概括起来主要有以下6条：增加值或投资额占国内生产总值和总投资额的比重大；就业人数多；行业关联度和带动力强；较高的产业集中度和骨干企业市场占有率；上交税费多；持续发展的贡献率大。近十多年来，我国的房地产业在以上6条标准方面表现都很突出，因而成了名副其实的支柱产业。至于这些年出现的全行业低利润或亏损，主要是有2/3的企业任务不足造成的，但它并不影响全行业上交税费。据世界各国的资料表明，房地产税占城市收入的比重，发达国家高，可以达到10~15%；发展中国家低，只有1~6%。我国目前为3%左右，但近几年每年的平均增幅都超过20%。如果房地产税加上土地出让金，则成为城市财政的主要来源。这里还要指出，占房地应企业总数1/3任务饱满的企业，数量近1万个，主要是房地产的骨干企业。，它们不仅企业利润比较高，而且产业集中度和市场占有率高。而骨干企业能否发挥产业集中度和市场占有率高的重要作用，正是支柱产业的一个重要条件。

    （七）在市场经济的年度运行中，各个行业都可能出现一些获得高利甚至暴利的企业，房地产业也不会例外。但不能因为出现了一些暴利企业或项目，就“以点代面”把整个行业说成是暴利行业。

    这里要着重指出，由于我国的房地产业属于“新兴”产业，许多调控企业利润的法制还没有跟上，加上其风险性产业的特点，出现高利和暴利的“机率”，一般会大于其他非风险性行业。特别是1992—1993年房地产发展过热时期，由于管理失控，当时出现的高利和暴利企业或项目的事例更多。直至今日，这一问题仍然存在。因此，必须十分重视房地产企业出现高利特别是暴利的问题，决不能因为这些年行业平均利润低而加以忽视。房地产企业出现高利或暴利，各有其不同原因。应当通过具体分析，采取区别对待的政策和措施。

    （八）有的房地产企业，在实行科学管理、采用先进技术和提高经营决策能力等整体水平方面，都优于其他企业，并因而获得了高利。对此，应采取鼓励政策，并通过市场经济优胜劣汰的作用，推动广大房地产企业努力提高水平，加快前进步伐。

    （九）有的房地产企业获得了高利甚至暴利，属于管理工作没有跟上。例如，一个中等城市开始开发某一片郊区时，每亩土地的出让金为10万元。过5年后，这一片郊区各方面的条件初具规模，每亩土地的转让金就涨到了200万元。如果有一个企业在郊区开发之初取得了较多的土地，按照开发量超过总量25%即可转让土地的规定，把拥有而尚未开发的土地转让出去，就可能获得20倍的“暴利”，而且不“违法”。对于这种情况，有的国家采取征收“受益税”（含土地和房地产受益增值）或“土地增值税”、“财产税”（因财产定期评估，就包含了增值的内容）的法制来抑制其获取暴利。而我国的土地增值税还起不到抑制暴利的作用，其他方面的法制还没有跟上。这也是近几年一些城市出现“圈地热”的主要原因之一。此外，西方国家主要是通过调控占住房总量大多数的“社会住宅”（相当于我国的经济适用住房）价格来平抑房价，而我国目前建设的经济适用住房占总建房量的比重还不大，调控房价的力度也不够大，也就会给某些企业因定价偏高而多获利留下可钻的“空子”。

因此，对于因为管理没有跟上而出现的企业多获利或暴利的问题，还得狠下功夫，通过有针对性的制定法规和采取有效措施来解决。

    （十） 最近报刊上有篇文章通过一些案例指出，通过房地产获得企业暴利和某些人“暴富”，主要来自违法活动。一种情况是官商勾结。例如，有的“官”把低价土地或“油水”大的项目，出让给某些有“关系” 的企业或有来头的“商”，让他们赚大钱；有的“商”在取得土地后，凭借自己的关系，向银行贷得巨额资金来开发，从而获得暴利。如果勾结的“商”可以把钱放进自己的腰包，就成了“暴富”。另有一种情况是违法不究。例如，有些企业或“商”， 违法地圈地和炒地而获取暴利，主管的“官”没有制止和追究。应该看到，因违法而获取暴利，特别是与腐败结合起来的违法活动，在各地确实时有发生。虽然为数不多，但却具有极强的腐蚀力和破坏力。对此，必须引起高度重视。除了继续加强相关的法制建设外，特别要加大查处和打击腐败的力度，一定要做到违法必究。对于有些房地产企业的偷税漏税和欺诈等违法行为，也应认真查处。

    (作者系中国房地产及住宅研究会常务副会长)