地产调控管官还是管民_

今年4月"国十条"出台以来，为抑制过快上涨的房价政府不断出台严厉措施，然而一轮接一轮的房地产调控并未使高涨的房价回落，反而在短暂的观望期后，出现8、9月份的上涨势头，于是政府开始向购房者大举"限购令"，希望通过提高贷款比例限制民间购房需求。然而，房地产市场的症结并不在此，谁才是最应该被调控的对象，是政府还是购房者？
房地产调控应当管官还是管民

管住个人住房贷款
2010年9月，中国房地产调控升级，六部委联合出台了包括提高贷款首付至3成、停发第三套贷款等在内的五项政策，该举进一步收紧了4月份国十条的首次调控政策。
10月20日，中国人民银行北京营业管理部披露，北京市房地产类贷款增速从今年5月开始连续5个月回落。9月末，个人住房贷款余额3425.1亿元，同比增长20.5%。

管不住天量信贷流入楼市
为了在国际金融危机中保增长，中国推行了"直升机撒钱"式的宽松货币政策，天量信贷伴随着四万亿投资计划出笼。
尽管现在货币政策已经收紧，但2010年，中国信贷总额仍比2008年和2007年同期分别多增1002.4亿元和863.3亿元。2010年每个月房地产投资大概为5000亿左右，占信贷总量的30%—40%，地产贷款依然是银行信贷投放的核心领域。

管住开发商捂盘
据机构统计，上海9月份上市的楼盘中，有超过9成的商品房项目单次推盘量不足3万平方米。而有的新开楼盘在取得预售许可证后，仅推出1套房源。
此外，北京、成都等地也有楼盘被曝"捂盘"，其中不乏知名企业的项目。
而9月底出台的楼市调控的升级版，要求对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，继续加大曝光和处罚力度。
中国银监会也发文要求严控房地产开发贷款风险，不对囤地、捂盘的房地产开发企业发放新增贷款。
事实上，从今年七月起，针对当前商品房销售中 "少量多批"、"捂盘惜售"有所抬头的情况，上海、北京、深圳、广州杭州等地相关部门已经采取各种手段进行制止，上述城市的捂盘、惜售现象减少。

管不住地方政府"捂地"
即使管住了开发商的捂盘惜售行为，但土地供应量不足的问题仍然无法根本解决。
今年4月份国土资源部宣布2010年计划住房用地供应量为18万公顷（1公顷=1万平方米），同比大幅增长138%。然而，一线城市因前三季度实际供地进程远落后于全年供地计划。
北京今年计划供应2500公顷，截至10月14日，已供应住宅用地合计705万平方米，完成不到28.2%。而上海上半年的供地量也仅完成计划供应量的29%。
广州截至今年8月31日，仅推出了住宅用地59.85万平方米，完成供地目标的12%。深圳计划年内土地出让供应60公顷商品住房用地，截至10月中旬，仅公开出让两宗土地，其中一宗限于特定用途。
虽然供应量在年初公布的清清楚楚，但各地政府积极性不高，距年底仅剩2个月，从各主要城市目前的完成进度来看，几乎都难达标，而有何惩罚措施并没具体说法。

管住个人购买指标
9月底的升级版调控政策除了进一步要求首付提至3成的门槛外，还要求二套房首付一律5成、以家庭为单位仅限新购一套房，同时对第三套房贷喊停。个人购房条件被提高，并加大了购房成本，使得购房者需求受到遏制。
事实上，早在4月调控新政出台后，调控举动就明显打击了部分资金实力较差的购房者。 迄今为止，包括4大一线城市在内的14个城市出台了住宅"限购令"，其中，深圳政策最为严厉，对市场的影响也最大。
 
管不住地王指标
今年3月，两会上要求地产调控的声音未落，央企就在北京土地上市上创造了"一日三地王'的神奇纪录。
今年9月，全国总价最高的记录被打破，南京临江老城改造建设投资有限公司以200.34亿元挂牌底价获得南京下关滨江两大型地块，据相关报道称，央企中冶置业持有该公司80%的股份。凭借着财大气粗，央企参与地块排名招标往往使土地价格猛升。
央企频频在"地王"争夺战中胜出，也已经成为了中国房价"疯涨"的中流砥柱。

管住个人住房需求
各地"限购令"实施后，其效应已逐渐显现，个人住房成交量萎缩，包括改善性需求甚至刚性需求无一"幸免"。
据中原地产数据显示，在"限购令"作用下，上海、深圳和杭州3个城市10月上旬的成交量较9月最后一周分别下降1成、6成和5成。
从成交数据看，以北京为例，10月上旬二手房总成交量为1948套，相比9月同期下调63.4%，均价也随之下调0.6%。商品房（除经限）住宅成交量也从9月上旬的3219套下跌到10月上旬的2060套，跌幅36%，均价亦明显下调。 广州受地方的"限购令"影响也比较突出。
10月前10天广州楼市疯狂签约的势头在10月15日广州"限购令"出台后戛然而止。10月16-18日三天，签约量一共只有1344套（10月10日当日签约量为1483套），均价也从1.24万/平方米滑落至9502元/平方米。

管不住地产支柱地位
根据国际经验，一个产业的增加值占GDP的比重达到5%时就成长为支柱产业。早在2003年的"国18号文"首次明确指出，"房地已经成为国民经济的支柱产业"。
近几年，由于房价持续高涨，房地产业成为拉动地方GDP的最主要因素的同时也拉高了房价，因此成为当前国内最受诟病的行业之一。
今年10月18日，在中国政府网刊登的《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》文件中，列举的支柱产业中已经取消了房地产业。
正如一些学者所言，不管这是否具有象征意义，一个产业拉动了50个左右相关产业的发展，对于GDP的贡献约11%，加上14%-15%的间接贡献，房地产对于整个国民经济的贡献超过25%，对税收的贡献更是超过35%。 中国经济早已经被房地产高度绑架。

管住"房产税"
10月23日，《中国经营报》报道，房产税或将在山城重庆"先行先试"。
据了解，重庆市目前上报至财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部的试点方案，采用了"套数越多、面积越大" 税率逐级提高的累进计税方式，其原理与个人所得税的累进税率相同。而财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部已经启动了对房地产税的会签程序，其中就包含采用累进计税方式的"重庆方案"。
不出意外，中央政府将在年底中央经济工作会议后，对住宅征收房地产税的总体精神进行明确，并在此之后，对重庆、上海两地的住宅征收房地产税的试点方案进行批复。
很多业内人士担心，房产税的初衷是占用过多资源的人群将缴纳更多的税款，通过此举地打击炒房者的信心，但实行起来会不会增加大多数普通居民的税负负担。

管不住土地出让金上缴
土地出让金在地方政府财政中占比相当大，部分地区土地出让金能占到财政收入的50%以上，北京去年就达到45.9%。
据中国指数研究院的一份报告显示，今年前三季度105个重点观测城市土地出让金收入总额高达1.17万亿，同比增长75.2%；而2009年全年为1.5万亿。 但这些巨额资金并未形成透明的管理机制，造成了房地产开发成本无法核实、地方政府截留土地出让金，私自处理挪用公共资金等现象。
今年两会，政协委员李晓林提案建议，今后各房地产开发企业的土地出让金收缴到账后即刻转缴至中央政府，由中央来统一支配使用，以弱化各地政府高价卖地冲动。然而，此举并未得到认可，最终不了了之。
而土地出让金无法行之有效的管理，必将助长地方政府的"暗箱"操作。

管住"炒房客"
政府的"限购令"在限制普通住房者购房需求的同时，也抑制了投资房地产的炒房客。
9月底，三套房贷全面喊停，市场进入观望期无人买房，此举极大地打击了炒房客利用财务杠杆在房价快速上涨后出售套利的举动。
目前，在"限购令"与加息两大利空打击下，投资客撤离楼市的迹象相当明显。
一位已经拥有5套住房的投资者表示，"现在通胀越来越厉害，现金是每天都在贬值，但除了楼市我实在找不到什么好的投资渠道"。
而在楼市调控政策的影响下，一部分资金转而投资商铺，还有一部分资金选择在加息背景下抄底股市。

管不住炒地者
2006年，李泽楷旗下公司盈科集团5.1亿元竞得工体北路4号地后并未动工，2009年又以9.2亿元转手倒卖，后因闲置过久被处以土地总价1%的罚款，即510万元，减去期间改规划补交的款项。盈科集团在该项目赚得近3.8亿元。
付出的代价则是被限制在京公开拿地的资格，9月30日仅半年时间，该公司的拿地资格被悄悄的恢复了。盈科集团从在这场炒地交易获利丰厚，却只受到象征性的处罚。
据国土部数据显示，截至去年9月30日，全国闲置土地总计达1457宗，闲置面积达9772公顷，而且70%以上为住宅用地。
SOHO中国有限公司董事长潘石屹曾表示，中国有三分之一的房地产开发商公司就是倒土地的，从来不盖房子。

管住保障房门槛
保障型住房的申请从一开始就是比较困难的事，这其中包括对户籍、户型、人均面积和家庭资产的众多要求。让很多处于中间地带，无钱买商品房的购房者站在了门外。
有数据显示，北京2005年到2009年70%的土地供应给经适房，但此间面向社会供应的经适房仅7%。 地产商人任志强曾感叹："大部分的经济适用房都供应给公务员。"

管不住机关自建房
目前，出现了一种为党政机关和企事业单位"特殊群体"供给的经适房，其准入和退出由自建单位掌握，不受政府监管。
今年8月，深圳市侨香村和深云村两处经适房项目准备定向配售给深圳市机关事业单位的工作人员，但2009年建成时政策已变化，配售时遭到群众普遍质疑和反对。最终因不知该分配给谁，白白空置了一年。
据了解，侨香村每平方米造价2817元，配售价3000元。而周边二手楼盘价格已高达近3万元/平方米。

管保障房任务
今年，各级政府在国家保障房任务的要求下，纷纷推出保障房建设计划，此举加大了保障房的供应量。
今年，北京市计划新开工建设和收购各类政策性住房13.6万套以上，占全市新开工住宅套数50%以上。同时，今年北京还将确雹工各类政策性住房4.6万套。
截至今年8月底，北京市今年实现新开工建设各类政策性住房10.9万套，实现全年政策性住房开工计划的80%，竣工2.1万套，完成全年竣工任务的46%—、竣工面积分别是去年同期的4.4倍和2.4倍。
截止到今年10月20日，上海已累计供应保障性住宅用地764公顷，基本完成全年供应770公顷的目标。 已完成保障房土地供应的明细包括：经济适用房用地119公顷，公共租赁房用地14公顷，动迁安置房590公顷，中小套型普通商品住宅用地41公顷。

管不住政府问责
尽管各地政府在今年都加大了保障房计划，但上下各级政府并没有对自身设定严格的约束，一旦实际没有完成供应计划，该如何对地方问责并无说法。
今年深圳计划安排20亿元用于保障房建设，计划建成5万套住房，建筑面积达280万平方米。截至10月21日，深圳住建局发布公告表示，深圳第二次（或2010年度）保障性住房申请复审结束，6385户过关者信息开始公示。而从去年底开始原定复审15天的申请时间，却持续了半年之久。
不仅如此，深圳2006年-2010年"十一五"规划中计划建设保障性住房14万套，至今仅完成1万套，不足总量一成。此外，去年全国保障房建设的任务只完成3成左右，而这些均未见实质性处罚。
政府也公开表态今年国土部清查1408宗闲置土地时，明确说明有六成是政府原因所致，最终没有明确说法。

管住小产权
所谓小产权房，通常也称"乡产权房"，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。由一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的"商品房"。
从法律上，小产权房的存在是合法的，对外销售是违法的，这正是目前清理的重点。 国务院此前成立专门领导小组以负责小产权房的摸底和清理工作。要求所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售，并拿出清理方案。

管不住"无产权"
居民购买了房屋，所拥有的房屋的产权是永久性的，没有年数限制。一般说的50年或者70年的概念，指的是购买房屋上交土地出让金的年限，这有三种情况：一是商用住房性质结构的房屋，属于公共建筑，年限是30-40年；二是砖混结构的房屋，年限是50年；三是框架结构、钢结构、整体现浇等结构的房屋，年限是70年。
对住宅满70年后土地使用权的处理办法由"无偿自动续期"变成了"按照国家规定自动续期"，至于续期是否续费，目前尚未有定论出台。
中国房地产市场的调控，目前来看应该是一场持久战，在限制需方之后，下一步更为严厉的措施应该指向另一方——土地资源的供给者，这势必会冲击地方政府现有的财政格局和发展模式，但为了中国房地产乃至整个经济的长远健康发展，长痛不如短痛，决策层也应该有壮士断腕的勇气和决心。