束老太拿地引质疑 沈阳地产界直呼看不懂

　　束老太太4.6亿自然人身份拿地引起沈阳地产界哗然，记者经多方采访后，为业界解答众多猜测质疑——

　　自然人拿地合法并非炒作

　　连日来，新浪乐居一则“束桂香老太太以自然人身份，用4.6亿拍得大东区工农北路地块”的新闻震惊沈阳地产界。历来习惯于开发商拿地的地产圈，突然出现以自然人身份拿地,而且相比于万科2月拿地时的价格，平均每平方米高出1000元，更让业内猜疑这个老太太身份，及其拿地的初衷，众人首先质疑束老太太拿地的动机，并猜测她的背后隐藏着一个财富集团，甚至有人怀疑束老太太是在炒地。

　　带着种种疑问，7月7日，记者先后采访了沈阳土地储备交易中心、沈阳市房地产开发协会、保利辽宁分公司、沈阳格林地产等负责人，为这次自然人身份拿地事件所产生的众多疑问，一一揭开迷底。

　　沈阳地产界直呼看不懂

　　束老太太以自然人身份拿地，在沈阳地产圈掀起了一阵不小的波澜，格林生活坊营销总监曲恒君说：“我听同行论起此事，后来上网看到这则新闻，觉得很奇怪，从来都是开发商拿地，怎么自然人还可以拿地吗？”

　　曲恒君同时说，自然人拿地后，引发出两个新问题，第一，是否符合国家转让土地的相关规定；第二，即使符合规定，但开发土地的主体，必须是具备开发资质的开发商，束老太太如何解决资质问题？

　　沈阳市房地产开发协会会长赵昱认为，自然人拿地在沈阳还是一个新话题，按常理说，拿地的主体，应该是某个企业或者组织，而且，现在业界对束老太太的身份及其背景都不清楚，还无法判断其动机，具体解释权在沈阳市土地储备交易中心。

　　自然人拿地沈阳并非第一次

　　由于自然人拿地第一次被媒体曝光，因此此事引起众人质疑，不具备开发资格的自然人，是否能像开发商一样，合法拿地？沈阳土地储备交易中心有关负责人在接受记者专访时表示：“以自然人身份拿地，在沈阳并不是第一次出现。去年就有一例，以前也有，这次因为媒体报道，引起大家关注。”

　　这位负责人还称，以自然人身份拿地，符合国家转让土地的规定。记者查询了沈阳市土地储备交易中心的《工农路北地块挂牌交易公告 沈土挂【2010】16号》，看到其中第三条如此对竞买人资格进行规定：“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可报名参加。”也就是说，根据国土资源部与省市的相关规定，在土地公告竞拍后，如没有特殊规定，自然人有资格对所公告的土地进行竞拍，合理合法。

　　三个月内必须成立公司禁止炒地

　　有媒体披露了束老太太的身份——一位来自辽宁北票农村的71岁老太太，以她的实力，如何拿得出拍地资金？她的背后是否有财团支持？如果她炒地，岂不是违背了国家有关规定？自然人虽然可以拿地，但却不具备开发资格，只有具备开发资质的开发商，才能进行土地开发，束桂香又如何操作？

　　中心负责人拒绝向记者透露任何关于束桂香的信息，他说，对于中心来说，只要束桂香提供了转让土地必要合法的手续及拍买保证金，并符合拍卖手续，中心没有理由对其资格进行质疑。

　　这位负责人同时向记者解释，转让土地时，中心在合同中会规定，束桂香必须在三个月内成立开发企业，这是必要条件之一；同时，合同还会规定，新成立的公司，竞得者必须占有51%的股份，绝对控股，这也是防止竞得者炒卖土地的办法。

　　南方很常见事先没与政府沟通

　　此次拿地新闻的核心，即在束老太太的自然人身份，而且在沈阳地产界闻所未闻，业界对束老太太拿地的动机，普遍存在猜疑，还有一位开发商老总认为，不排除一个开发商躲在束老太太背后，进行炒作的可能。而保利辽宁分公司副总经理何智韬在接受本报记者专访时却表示：“以自然人拿地这种现象，在南方经常出现，在沈阳是第一次听说，所以引起关注。”

　　何智韬同时介绍道，南方自然人拿地的案例表明，自然人竞得者在竞拍前，普遍是因为自然人在获得资金后，来不及成立新企业，也没有时间及渠道，像其它开发商一样，与政府进行过磋商。于是是在现场硬碰硬，不断举牌，用高价竞拍土地。

　　自然人拿地后开发困难较多

　　据网络报道，最近三年来，武汉、长春、福州、浙江金华等地都出现过自然人身份拿地的情况，而且都颇为神秘，但随后的地产开发，却面临诸多困难。

　　这次束老太太拿地，同样面临着不小的困难。目前业界取得共识，即束老太太身后有一个大财团，有媒体称其女婿是做房地产生意的，猜测是女婿借老丈母娘之名实施拍地开发。但事实上，老太太身后的人物是谁并不重要，最重要的是自然人拿地后，接下来如何一步步合法地进行开发。

　　首先，按土地转让规定，三个月内必须成立开发企业，而成立开发企业并非像成立一般企业那般容易，必须通过层层审批。其次，束老太太的拿地成本价格为4900元/平方米，比同一地段的万科贵了1000元左右。现在楼盘的容积率一般为3%，楼面价格则为4900÷3=1633元，按现在高层的建筑成本计算，每平方米2000——3000元，两项相加，此处开发的楼盘，其土地成本与建筑成本合计最低为3600元/平方米左右，再算上营销及各种手续费用，定价应该在5000元/平方米以上，这对于工农北路这个地段，是不是太贵了？或者说，投资者对未来此地段的预期，仍然有利润可赚，这才出手。

　　自然人身份拿地，在沈阳第一次引起关注，其进展如何，同样会吸引众多目光。束老太太一夜之间，已然成为新闻人物，接下来就看束老太太如何运筹帷幄，开发楼盘。

　　新闻背景：71岁束桂香巨资拿地

　　7月2日，沈阳土地储备交易中心公告“工农路北地块拍卖交易竞得结果”，神秘的束桂香老太太以自然人身份拍地一事被确认。此次拍卖的土地编号为2005-049的地块，位于大东区工农路北，临东北大马路和观泉路，面积为94789平方米，土地起拍价为3800元/平方米。

　　6月25日，沈阳土地储备交易中心的大厅内上演了场激烈的土地竞拍争夺战。最终，一位穿着朴素，看上去年逾六十的老人束桂香以4890/平方米的价格摘得位于大东区工农路北，临东北大马路和观泉路，的地块。据悉，拍卖当日一品牌开发商与束桂香争拍此地块，但最终因价格原因溃败。资料显示，位于该地块的邻近地块，国内龙头企业万科在今年2月份拿地的价格仅为3900元/平。

(黄进 李俊蓉)