郎遥远：楼市是中国经济一张浮肿的脸

楼市是中国经济一张浮肿的脸

以“稳定房地产市场，防范金融风险”为主题的2008长三角区域房地产论坛日前在上海举行。国家住房和城乡建设部、中国房地产协会、上海市工商业联合会，以及国内知名房地产企业、房地产及金融界专家等300余人出席了论坛。全国政协副主席、民革中央常务副主席、著名经济学家厉无畏（图左）出席论坛并发表主旨演讲。我在论坛上做了《地产商的社会责任》主题报告，赢得与会者广泛共鸣。
多年来象服用了伟哥一样坚挺的中国楼市，终于跌了。跌得那么兵荒马乱，跌得那么人心惶惶，跌得开发商无可奈何花落去。楼市踉跄而跌，是一群良知学者和千千万万普通百姓梦寐以求的事。按理，飙升的房价嘎然而止，幸福应该写在他们脸上。但是，从经济学家到小百姓，没有人从下跌的楼市中，读到一丁点胜利的快慰。
前段时间关于中国楼市的纷争，可谓唇枪舌战，五花八门。我之所以不著一字，不发一语，乃因为中国楼市热炒多年，当下需要的是痛定思痛的冷思考。对深圳楼市涨跌的娱乐化打赌也罢，对潘石屹斗地主般的政治清算也罢，对银行断供的捕风捉影也罢，对政府救市正反观点的剑拔弩张也罢，对楼市逆转上扬的美好预期也罢，在我看来，都未点中要穴。就像中医把脉，只感受到脉搏之跳动，而未能诊断出病根。
中国楼市的涨，不仅仅是一幢幢建筑物的价值提升；中国楼市的跌，也不仅仅是一幢幢建筑物的价值回落。楼市早已是中国经济一张浮肿的脸。楼市有病，是中国政治体制沉疴与经济发展新病所导致的。冰冻三尺，非一日之寒。以涨跌看楼市，一定不识楼市真面目。
今年上半年，中国楼市风云骤起，各路专家纷纷亮相发声。在一片见仁见智中，我最为推崇经济学家易宪容的观点。易宪容是最近一年来频频出镜的“明星”人物。而最让人对他侧目的，是由于他在去年7月就我国商品房价格走势发表的一番说法所引起的轰动。他认为上海房价应跌50％，北京应跌30％。此言一出，舆论大哗，普通老百姓为之喝彩，但房地产老板却视其为另类，视其为PK对手。易宪容认为，研判房价的高与低应该有三条标准，一是房价跟居民的可支配收入之比，应该保持在3到6倍才是正常的；二是个人的按揭贷款与每月收入之比，不能超过35%；三是家庭为购房而体现的总负债率不能超过50%。我国的房价已远远超过这三条标准，如此下去，大量资金拥进市场，只会增加炒作，带来大量泡沫，更带来金融危机。易坚定地表示：“我的观点不会改变，因为我有坚实的经济学理论作支撑。市场价格永远是波动的，哪里有大涨，哪里就会有大跌。至于目前的房价为什么没有出现大跌，这主要是由于利益集团过多地渗入，但历史将证明我是对的。”
深圳楼市率先下跌，继而引发全国十多个一线城市楼盘降价或低迷的多米诺骨牌效应，给易宪容一个迟来而苦涩的有力论据。但北京与上海的房价，至今基本岿然不动，并没有如易宪容预言的跌破眼镜，莫非他的经济学理论只对了一半吗？
在我看来，北京、上海房价没有应声而降，更证明易宪容的观点正确。因为“这主要是由于利益集团过多地渗入”。北京是中国政治、文化中心，无比庞大的利益集团以及政治文化的巨大软实力，将在相当长时间内抵御或化解冲击北京楼市的不利因素；上海是中国金融中心，国内外利益集团的触角四处可及，巨大的经济实力做后盾和支撑，也将使上海楼市继续坚挺一段时间。房地产商的经济利益背后，往往伴生着政府高官的政治利益。
经济学家赵晓给出了最悲观的判断：楼市岌岌可危，搞不好就是第二个股市。处理不当，将会蔓延。继“银行先死论”后，断供危机更加危言耸听，与愈演愈烈的救市呼吁配合得天衣无缝。房价越跌，断供越多，最终危害的是银行的金融安全，政府对楼市救还是不救？楼市到了非救市不可的地步了吗？
中国楼市行情的决定因素，其实在楼盘之外。房地产商一味叫唤政府救市，诚如国务院参事任玉岭之尖刻论断：这是既得利益者“欲望无穷”的反映，也是少数房地产商贪得无厌的再现。楼市该不该救，我想应先剖析楼市混泥土之外的原因，应先穷究房价为何多年来一路猛进，大涨特涨。我认为中国房价的飙升，是“七力”合推的结果。
其一、家本位的传统思想，是中国楼市的文化推手
中国几千年的封建历史，以血缘为纽带的等级观念根深蒂固，因此形成了中国人浓烈的家本位意识。在以家为中心的传统社会，“居者有其所”，成了中国士大夫的政治理想；“我想有个家”，一个温暖舒适而又固定的住房，成了普通老百姓的人生愿望。成家立业是中国传统社会考量一个男人是否成熟的标杆，成家的前提就是要有自己的房子。中国人不但自己要有房，为人父母后，往往还含辛茹苦，积蓄钱财买房盖房，“多求良田屋宅园地，为子孙置业”。中国人不大可能一辈子掏钱去租房，因为那有悖勤俭持家的传统道德，简直与败家丑行无异。故此，传统家本位文化成全了地产商的暴利梦，使楼市成为中国投资领域的硬通货，更大更多的房子，成为国人竞相炫富显贵的七彩旗。
其二、对上负责的现行政体，是中国楼市的权力推手
无论是加快城市化进程，还是建设新农村，对各级政府考核政绩的重要依据就是建设成就，最吸引眼球、最能出政绩的，也就是幢幢高楼和处处新居。每一个城市的楼盘，无一不成为当地政府的辉煌脸面。为了政绩，不少地方政府敢于超大体量征用土地，无序泛滥地开发。因为地方政府只需对上负责，官员只要政绩斐然，就能升官重用，不必对生于斯长于斯的百姓负责，更不顾及当地子孙后代的生存。
其三、对地方财税的巨大贡献，是中国楼市的经济推手
地方政府热衷房地产之目的，更在于土地出让金是地方政府财政收入的最大最肥的一块。正是在这种体制和机制的刺激下，地方政府自然要拼命地炒高地价，绞尽脑汁使商业用地价值最大化。地方政府既然把土地拍卖给房地产发商时要狠赚一笔，房地产商难道就不能按照市场规律，让楼盘价值最大化吗？房地产业对地方政府的GDP和财税收入的贡献巨大，政府官员从心底里根本不愿意房价下跌。官员们的政治力与地产商的经济力，在此拧成了一股合力的利益钢索。
其四、暴利暴利，再暴利，是中国楼市的资本推手
房地产商的恶意炒作，囤积居奇，积压闲置土地，控制房源供给，联手哄抬房价，想方设法榨取购房者最大的利润。房地产业的成本和利润率到底有多少，外界全然不知，这点也是很多人对房产开发商格外不满的原因。但房价的坚挺并非仅仅地产商的单独行为所致，政府、银行都要借助高房价大赚一笔。
《南方周末》曾刊文指出“深圳2007房价暴涨背后的秘密”，写道：最近两年，一些大城市的楼价如同坐火箭一样狂升，普通民众只能望楼兴叹。深圳房价近年来的增速领涨全国，投资与投机的气息充斥着市场。从上海、北京到深圳、广州，庞大的资金将一个又一个城市席卷而下。下一个房价暴涨的城市是谁？何时才是尽头？一个楼盘的市值可买下整个伊利集团，“不是伊利的价值被低估了，就是楼盘的价值被高估了。”一位开发商私下坦承：“现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。”
我认识的一位著名浙商，他的企业集团是所在城市的航母型企业，产品线分为防盗门、太阳能热水器、汽车轮毂和休闲运动车等四大类。其防盗门产量连续五年雄踞全国前茅，在中央一套、四套每年投放八千多万广告；其太阳能热水器荣获中国名牌；汽车轮毂畅销世界18个国家；休闲运动车的外贸订单也年年供不应求。他本人是当地企业界红了二十年的常青树。就是这样一位卓越的工业企业家，在2004年去福州开发了一个大盘后，就下决心转战房地产了。因为福州一个楼盘的利润，相当于他集团公司四个产品线近五年利润总和的3倍！房地产的暴利，彻底动摇了一个优秀工业企业家几十年坚持的事业观和价值观。
据工商部门统计，长三角地区上规模的工业企业中，有80%以上涉及房地产业。令人亢奋心跳的暴利，使各路资本趋之若鹜，急剧地向楼市汇聚，房价岂能不水涨船高？
还是马克思那段经典名言，来形容房地产商追逐利润的贪婪，最为恰当：“一有适当的利润，资本就会非常胆壮起来。只要有百分之十的利润，它就会到处被人使用；有百分之二十，就会活泼起来；有百分之五十，就会引起积极的冒险；有百分之百，就会使人不顾一切法律；有百分之三百，就会使人不怕犯罪，甚至不怕绞首的危险。”
中国楼市的暴利，能让房地产商睡梦中笑出声来，还有什么险不敢冒的？
其五、经典策划引爆地产，是中国楼市的智力推手
今日中国，最热闹非凡、五彩缤纷、好戏连台的商业活动，莫过于房地产了。在这个令人眼花缭乱的旋转舞台，最抢眼的也许是各个城市一年一届的房交会。南拳北腿，群英聚会；熙熙攘攘，犹如赶集；人来人往，犹如朝圣；摩肩接踵，好似过节。中国会展经济的魅力在房交会演绎得最淋漓尽致，可谓“万千宠爱集于一身”。
之所以中国房地产业搅得风生水起、声势浩大，除了天时、地利之外，还因为有一批推波助澜者。这是一支绝对不可忽视的力量，集中着中国最优秀的策划人、广告人、设计师、营销专家、市调专家、公关大师，乃至学者、记者等等。他们以卓越的学识和智力，为各地房地产创造新的市场空间和消费空间，而殚精竭虑。他们整合传媒，抢占公众话语权，对消费者进行一波又一波全方位立体式的头脑风暴。他们有“把水鬼骗上岸”的蛊惑力，更有“把稻草说成金条”的鼓动力。普罗大众在他们“语不惊人死不休”的宣传中，惊心动魄，几乎没有不缴械投降，乖乖交钱的。房价在最近两三年的短时间内急剧暴涨，不是市场而是人为驱动的，是某些直接利益相关者或少数利益集团合谋、炒作的结果，这批精英的威力功不可没。
财大气粗的房地产商，往往成了各媒体最大的广告客源。据中国城市晚报联盟统计，近年来各地晚报广告收入的40%份额，来自房地产企业。以至于地方媒体对房地产商的批判，总是格外小心翼翼，生怕惹得财神爷生气。而对房地产企业的各类新闻和宣传软文，充斥版面，连篇累牍。房地产商的大把金钱，侵蚀了媒体的自由独立报格和社会监督责任。我在四川赈灾时写的一篇博文《期待巨富们穿过天堂的针眼之门》，因为抨击地产商们为富不仁，居然没有一家纸媒敢刊登。因为这些纸媒怕得罪了手握大额广告订单的房地产大鳄。
我不由得又想起马克思一百多年前在《共产党宣言》中写的一句名言：“为了拉拢人民，贵族们把无产阶级的乞食袋当做旗帜来挥舞……资产阶级抹去了一切向来受人尊崇和令人敬畏的职业的神圣光环，它把医生、律师、教士、诗人和学者变成了它出钱招雇的雇佣劳动者。”
其六、攻城略地的炒房团，是中国楼市的民间推手
2000年以来，温州一些人士联合起来，动用资金据说有千亿之多，在各地房地产市场频频出手，如飓风一般攻城略地，所到之处房价急升。这就是“温州炒房团现象”。据报载，山西炒房团在北京的能量也不容小觑，他们主要是一些小煤窑主，产业出身，炒房以长线为主，喜购住宅，不少房产宁愿空置也不出租，留待涨价后抛出。
在市场经济条件下，追逐利润是资本的本能；温州商人或山西煤老板有充足的闲散资本，辅助于灵敏的“获利嗅觉”，他们在其他城市购房获利也就理所当然。这种在市场中发现并把握获利机会的能力，完全是正当的市场行为。从根本上来说，通过炒房获利的才能与开工厂、办实业获利的才能并无二致，都会导致社会财富增长，并导致社会资源合理配置。
市场上的追本逐利行为无可厚非，温州炒房团只不过是发现了市场机会，只不过利用资金优势和市场敏感性，在这个巨大的利益链条里分了一杯羹而已。他们远远不能决定市场本身，温州炒房团的存在，正好折射出房产市场存在着结构性的不合理。可以说，这些年房价飙升的主因是地价的飙升，而地价的飙升又是地方政府“调控”的结果。
其七、国际热钱大量涌入，是中国楼市的国际推手
房价的高企和现阶段我国市场上流通过多的人民币有直接关系。人民币的持续升值以及升值预期，吸引了大量国外游资流入了中国市场，这就是所谓的国际热钱。这些“游资”目的就是赚钱，根据资本的“洼地效应”，哪里预期有利润就会冲到哪里。国际热钱前赴后继地通过各种合法的或非法的渠道流入，一方面增加了中国外汇储备从而引发通胀，一方面也推高了中国股市和楼市。
上个世纪的日本，情况和当今的中国类似，日元先升值，热钱流入，后贬值，热钱流出。大量美元在此间暴炒了一把房地产和股票，然后依靠流入和流出的前后汇率差狠赚了一大笔满载出逃。留给日本的是房地产市场的崩盘和股市的漫漫熊途。十六年过去了，日本经济所受的重创余痛尚在。历史经常重演惊人的一幕，中国是否会重蹈覆辙，就要看政府的政策和执行力了。去年六部委出台政策限制外资炒房，就是担心日本悲剧在中国重演。
综上所述的“七力合推”中国楼市，使中国大中城市房价屡攀高峰，高处不胜寒。目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3-6倍，而我国很多城市的这项数值都已经过10，深圳、上海、杭州等个别城市已达到了16倍。房价猛涨，受益的是地方政府、商业银行、房地产商、已购房者。这些群体或个人非官即贵，所以如果不出现特殊的突发事件，别指望短期内房价会下跌。从2005年至今，国家出台了一系列政策调控房价，基本措施都在课各种税、限制户型、打击炒作、提高首付等方式中选择。这些不痛不痒的政策每次出台，都会引起讨论一片，沸腾一片，对抑制快速上涨的房价总是无济于事，房价依然是断线了的风筝，不断上扬。
今年以来中国楼市呈现一副病怏怏之态，首度出现下跌，这并非是国家政策调控见效了，主要是中国经济生病了，病情从楼市中格外反映明显而已。
日益严重的通货膨胀曾是中国房价飙升的火箭助推器，如今成为中国楼市的第一杀手。每个人都感受到了物价的飞涨。随着猪肉鲜菜引领食品类物价上涨，CPI升幅创十年新高，逐渐扩散到居住、医疗、交通、服务等其他各个行业，老百姓口袋里的钱，越来越不值钱。按照国际惯例，CPI指数超过3%，就是有通货膨胀；超过5%，就算是严重通货膨胀。中国近几个月官方CPI都在6%之上。也许大家亲身感受到的，比官方数据还更高，更接近事实。为了有效地抑制通胀，央行出台了史无前例的调控政策，实行从紧的货币政策。广大地产商深感面临资金链断裂的危境，抛出了猪坚强论、百日巨变论、金融危机论等期待政府救市的言论。更有离谱者，说房价下跌，会引起房奴断供，土地流拍，地方一级财政将失去土地收入的支撑而缩减公共支出，导致居民没有便捷的公共交通可坐，没有环境优美的街心花园，甚至低保、学校也难以为继等，危言耸听。
这些暴利惯了的地产商，只管自己门前雪，莫管他人瓦上霜。他们不知或是视而不见，中国经济已经到了危如累卵的紧要关头。阿里巴巴马云已经向全体员工发出了过冬动员令。中共政治局常委纷纷到沿海省市考察企业，更显解决中国经济危局，刻不容缓，时不我待。当下政府要救的，是整个国民经济，而不仅仅是楼市。政府首先要救的，是大批饱受各种不利因素打击、危在旦夕的外贸企业，而决不会是刚打完饱嗝的房地产商。
当今整个世界在通胀，石油和黄金创历史最高点，而且还在不断冲击新高。世界范围内的粮食、大豆等各种农产品也在纷纷涨价。世界裹挟着中国经济，一起驶上通胀的快车道。长三角、珠三角大批制造企业，由于外贸依存度过高，受美国次贷危机及世界经济衰退的影响，加上人民币加速升值、生产资料及能源价格大幅上涨、劳动力成本增加等因素，导致面临惨淡困境，遭受史无前例的重创和纷纷倒闭，而这些劳动密集型企业的倒闭导致大量的员工失业。中国两个最富活力的沿海发达区域滑入低谷，经济恶化，无疑敲响了中国经济危机的最凄厉警钟。著名财经作家吴晓波说，在30年的历次宏观动荡当中，浙江民企是最顽强的一股力量，在每一轮重大的景气打击，过去他们都顶过来，而这次出现倒闭潮跟无所适从的沮丧景象是前所未见。
前几年中国楼市的大量资金，来自长三角、珠三角传统企业利润的投资，甚至是生产性资金的挪用。有不少企业把工业项目的贷款，挪用到房地产开发，以赚取更高额的企业利润。他们一直是中国楼市最活跃的投资商。现在遭遇经济寒流，企业自顾不暇，自然缺失了重涉房地产业的财力底气与操盘勇气了。
不难看出，暴涨虚高的房价是通货膨胀的根子之一，并正在对中国当前的通货膨胀起着推波助澜的破坏作用。随着一系列宏观调控政策的实施，过热的房地产市场逐步在退烧，消费者的观望期在增强，市场的需求在下降，市场的看跌预期已经形成。今年下半年房产市场的具体走势，应当是“短期难熬，长期看好”。著名经济学家、全国政协副主席厉无畏日前在长三角区域房地产论坛上表示：“眼下房价的涨幅已经开始下降，说明宏观调控取得了初步的效果，接下来政府可能要考虑的就是防止房价暴跌。政府调控的目标并不是说一定要让房价跌到底，而是要让它的涨幅下来，不要超过国民收入的涨幅。”换而言之，要让普通老百姓买得起房子，不要望房兴叹，望房生恨。
是泡沫，必有破灭的一天。泡沫化了的中国楼市，已经浮肿多年，退烧降温，回复正常与健康的状态，本属正确之道。目前楼市和股市都是政府的一块心病，不同程度虚假上涨，是典型浮肿病。房地产价格要理性回归，急涨急跌都对经济发展、对房地产行业发展不利。在房地产整合期，政府应该给不同品质的房地产企业留出发展的空间，使优质企业可以脱颖而出，拉开房企整合的序幕，提高房地产的质量。一味紧缩、一味下跌，只能说明经济激励政策彻底错误，其结果对经济不利，到时挽救所要付出的成本更高。在市场经济体制下，政府应当促进住房市场发育和有序发展，有力监督和调控住房市场，提高保障性住房比例，使开发商不能通过垄断形成定价权，促使房价走势平稳。同时深化政治改革，彻底改变政府官员的政绩考核体制，打造阳光政府，真正做到“立党为公，执政为民”，使中国经济成为名副其实的国民经济，而不是官商经济，不是权贵经济，不是政绩经济。看病治根，根即在此。
泡沫迟早会破的，那就让它早点破吧。我们不怕改革带来的阵疼，因为阵疼带来的是初生的婴儿，是活力，是健康，是希望。健康的楼市，一定闪烁着科学发展观的思想光辉，一定流淌着房地产商道德的血液，一定洋溢着老百姓幸福灿烂的微笑。中国的和平崛起，不仅仅在于世界第四的经济总量，在于天文数字的外汇储备，更在于政治清明、社会安定、人心舒畅，在于老百姓实实在在的幸福日子。