神马文学网新官难烧三把火
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/08 00:43:37
美
国白宫与国会上周就新的住房法案达成了妥协，联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae, 简称：房利美)与联邦住房贷款抵押公司(Federal Home Loan Mortage Corporation, Freddie Mac)可能即将迎来一位权力更大的新监管者。与其他新官上任一样，这位监管者也会想烧起自己的三把火。
这意味着两家公司有望增强财务基础，以便在住房市场需要时能有足够的实力出手救市。目前的监管者、联邦住屋企业督察局(Office of Federal Housing Enterprise Oversight, OFHEO)主管詹姆斯•洛克哈特(James Lockhart)表示，两家公司目前在这方面做的还远远不够。他在最近的一次演说中表示，这两家公司仍然是金融体系的薄弱环节，跟风险相关的杠杆比例过高。
两家公司的资产负债表是问题的关键所在，尤其是他们的资本金与资产的比例。问题是，这些资产负债表看起来就象古希腊神话中奥吉亚斯(Augeas)国王那30年没人打扫的牛圈一样，可能只有一位金融与政坛上的赫拉克勒斯(Heracles)才能彻底清理。看看下面三个棘手的问题，你就明白这其中的原因。
--不实资本：与银行一样，房利美与Freddie也存在法定资本的要求。但这两家公司的法定资本却是不实的，这一定程度上受到其中大笔递延税项资产的影响。
这些资产本质上是损失，以便有朝一日用来抵消未来的税项。如果两家公司需要现金救急，这些资产基本指望不上。
例如，银行在法定资本中只计入了一部分这些资产。房利美与Freddie应当也是这样，考虑到这些税项资产近期大幅膨胀的情况下更是如此。截至第一季度末，房利美共持有178亿美元的递延税项资产，相当于股东权益总额的45%；而Freddie持有166亿美元此类资产，略高于总股本。
这些资产有效期通常为20年左右，如果要动用这些资产，房利美需要产生大约500亿美元的利润，Freddie所需收益为470亿美元左右。而2003至2007年，房地产净利润总计197亿美元，而Freddie同期总利润仅为74亿美元。
如果一家公司无望动用其递延税项资产，那其通常会冲销其中部分资产。两家公司目前还没有这么做。
Freddie Mac发言人表示，我们对在现有监管环境下经营我们的业务感到非常满意。房利美发言人则拒绝置评。
--被“忽略”的亏损：根据会计规则，申请资产税项递延并不需要实际发生亏损。那些亏损可以在尚未兑现时计入资产负债表，但那些不可避免的项目不能递延；最终，未兑现亏损还是会损害利润。
截至一季度末，房利美债券方面的93亿美元未兑现亏损中有大约54亿已超过12个月。Freddie超过12个月的为兑现亏损有132亿美元。新监管方应敦促房利美和Freddie至少兑现这些亏损当中的一部分，这些亏损从时间上看已不属于“暂时”性质的了。
这么做可能会影响它们的利润，减少法定资本。但其他一些公司如美国国际集团(American International Group)已开始兑现这类损失。
--坏帐：另一个需要采取行动的是两家公司针对坏帐拨出的准备金。这些准备金是作为还款发生违约亏损时对资产负债表的一个缓冲，对银行监管方来说，这是一个很让人担忧的问题，特别是在违约情况加剧的时候。
房利美和Freddie的过期贷款正在大幅增加，但两家公司似乎并没有以相应的速度增加贷款损失准备金。比如，Freddie截至一季度末的不良资产从2007年年底时的185亿美元增加到了228亿美元，而其一季度的准备金只有39亿美元，相当于不良资产额的17.1%。分析师估计，房利美一季度的准备金比例大约是16%。
分析师们说，当一笔抵押贷款出现还款违约后，贷款银行应拨出相当于贷款额20%-40%的准备金。但Freddie和房利美的准备金比例显然都低于这个水平。新监管方应针对信贷问题提出更多的防范要求。
监管方如能推进这类变化并由此强化Freddie和房利美的财务状况，至少将有助于美国从住房危机中摆脱出来。
国白宫与国会上周就新的住房法案达成了妥协，联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae, 简称：房利美)与联邦住房贷款抵押公司(Federal Home Loan Mortage Corporation, Freddie Mac)可能即将迎来一位权力更大的新监管者。与其他新官上任一样，这位监管者也会想烧起自己的三把火。
这意味着两家公司有望增强财务基础，以便在住房市场需要时能有足够的实力出手救市。目前的监管者、联邦住屋企业督察局(Office of Federal Housing Enterprise Oversight, OFHEO)主管詹姆斯•洛克哈特(James Lockhart)表示，两家公司目前在这方面做的还远远不够。他在最近的一次演说中表示，这两家公司仍然是金融体系的薄弱环节，跟风险相关的杠杆比例过高。
两家公司的资产负债表是问题的关键所在，尤其是他们的资本金与资产的比例。问题是，这些资产负债表看起来就象古希腊神话中奥吉亚斯(Augeas)国王那30年没人打扫的牛圈一样，可能只有一位金融与政坛上的赫拉克勒斯(Heracles)才能彻底清理。看看下面三个棘手的问题，你就明白这其中的原因。
--不实资本：与银行一样，房利美与Freddie也存在法定资本的要求。但这两家公司的法定资本却是不实的，这一定程度上受到其中大笔递延税项资产的影响。
这些资产本质上是损失，以便有朝一日用来抵消未来的税项。如果两家公司需要现金救急，这些资产基本指望不上。
例如，银行在法定资本中只计入了一部分这些资产。房利美与Freddie应当也是这样，考虑到这些税项资产近期大幅膨胀的情况下更是如此。截至第一季度末，房利美共持有178亿美元的递延税项资产，相当于股东权益总额的45%；而Freddie持有166亿美元此类资产，略高于总股本。
这些资产有效期通常为20年左右，如果要动用这些资产，房利美需要产生大约500亿美元的利润，Freddie所需收益为470亿美元左右。而2003至2007年，房地产净利润总计197亿美元，而Freddie同期总利润仅为74亿美元。
如果一家公司无望动用其递延税项资产，那其通常会冲销其中部分资产。两家公司目前还没有这么做。
Freddie Mac发言人表示，我们对在现有监管环境下经营我们的业务感到非常满意。房利美发言人则拒绝置评。
--被“忽略”的亏损：根据会计规则，申请资产税项递延并不需要实际发生亏损。那些亏损可以在尚未兑现时计入资产负债表，但那些不可避免的项目不能递延；最终，未兑现亏损还是会损害利润。
截至一季度末，房利美债券方面的93亿美元未兑现亏损中有大约54亿已超过12个月。Freddie超过12个月的为兑现亏损有132亿美元。新监管方应敦促房利美和Freddie至少兑现这些亏损当中的一部分，这些亏损从时间上看已不属于“暂时”性质的了。
这么做可能会影响它们的利润，减少法定资本。但其他一些公司如美国国际集团(American International Group)已开始兑现这类损失。
--坏帐：另一个需要采取行动的是两家公司针对坏帐拨出的准备金。这些准备金是作为还款发生违约亏损时对资产负债表的一个缓冲，对银行监管方来说，这是一个很让人担忧的问题，特别是在违约情况加剧的时候。
房利美和Freddie的过期贷款正在大幅增加，但两家公司似乎并没有以相应的速度增加贷款损失准备金。比如，Freddie截至一季度末的不良资产从2007年年底时的185亿美元增加到了228亿美元，而其一季度的准备金只有39亿美元，相当于不良资产额的17.1%。分析师估计，房利美一季度的准备金比例大约是16%。
分析师们说，当一笔抵押贷款出现还款违约后，贷款银行应拨出相当于贷款额20%-40%的准备金。但Freddie和房利美的准备金比例显然都低于这个水平。新监管方应针对信贷问题提出更多的防范要求。
监管方如能推进这类变化并由此强化Freddie和房利美的财务状况，至少将有助于美国从住房危机中摆脱出来。