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来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 04:25:14
大连房价贵的原因——原来如此
先给大家讲一个民间的传言。薄××是北大的毕业生，且获得中国社会科学院研究生院硕士学位，担任大连市长以后，很想再提升一下自身的品位，因此就去找大连理工大学的一个老学究（毕竟在大连，理工大学还是最有名气的）。老学究就问他是否能按时来上课，薄××说那是可不能的，老学究说，那我授给你博士学位也是不可能的。
这事儿不知怎么让东财校领导知道了，东财就捎话给薄××：来我们东财吧，不用来上课，一样授给您博士学位。夏××当时是担任东财校长助理，由此机缘就担任了薄××的博士生导师。
仅仅作为导师，是完全不足以使薄××对夏××青眼有加，以致把夏××一路提携到他的接班人这个位置上。应该说，夏××在金融经济方面很有造诣，薄××经营城市的理念很大程度上是受夏××的启发和影响，这才是根本的原因。
导师毕竟是导师，薄××仅仅是“不求最大、但求最佳”，到了夏××，就变成了“大大连”。看似矛盾，其实一脉相承，本质上仍然是经营城市那套理念。
2004年全年以及2005年一季度，是大连KFS最为风光、最为得意、也最为它们怀念的一段美好时光，在这期间，大连的楼盘没有卖不出去的，卖出去的楼盘没有不大赚特赚的。
有句老话，狗有吃肉的时候，但狗也有挨打的时候。实际上，2002年，就是大连KFS非常难熬的一年。在这一年，大连市政府启动35个地块、占地175万平方米的旧城区改造工程，但是，其中有一百万平方米是老厂区改造，并没有增加刚性的购房需求，而且同期建设经济适用房56.8万平方米，解决了部分中低收入家庭的住房问题，使大连市区人均住房使用面积提高到15.6平方米。
我们要记住，2002年，大连SZ是李×永×金。今天，我们为什么怀念李×永×金市长，因为这一届大连政府和市×长还是实实在在的为LBX着想、为LBX办些实事。
然而，事情到2003年1月12日发生了变化，这一天，大连市第十三届人民代表大会第一次会议选举夏××为市长，几乎同时，人大通过了新一届政府和市委提出的《建设“大大连”规划纲要》。
建设“大大连”需要钱，钱从那里来？我们的人民政府当然想到了人民，钱从人民手里来，用LBX的钱来建设大大连！方法找到了，我们的政府行动起来也是大刀阔斧，请看下面一组数据：
2002年（李×永×金），大连市拆迁面积仅40余万平方米，同期建设经济适用房56.8万平方米，动迁居民6141户，当年安置拆迁居民5717户。
2003年（夏××），全年拆除旧房260万平方米，动迁居民2万余户，同期建设经济适用房仅40万平方米，缺口220万平方米。
2004年（夏××），仅解放路改造就拆迁建筑面积195万平方米，动迁户数3.7万户，10.5万人，同期建设经济适用房仍然为40万平方米左右。
动迁，从客观上逼得动迁居民加入购房大军。据大连统计局抽样调查，动迁后的居民大部分希望改善居住条件，住上新房。
所谓的市场刚性需求，就这么被政府刚性地制造出来了。我不由得想起鲁讯先生说过的话：世上本没有什么刚性需求，动迁的多了，自然就有了刚性需求。
大连一直是国内房价高的重点城市之一，由于动迁的居民往往收入很低，买不起中心区（原居住区）的房子，逼得政府不得不另谋出路，也就是在2003年，大连规定：外省市人员只需在大连主城区购买价值在35万元以上（含35万元）的商品住宅或50万元以上的公建商品房，就可以在主城区落户了，而且其配偶及未婚子女可以随迁。而大连市2003年以前原有的购房落户政策规定，购房款达70万元才可落1个人户口，再增20万元，一家3口可落户，此外每人还要加上5万元的城市增容费。
为宣传新的落户政策，进一步拉动大连房市，大连政府在国内开创先河：政府出面到东北、香港等地巡回演出，替大连楼市宣传，甚至包机请哈儿滨款爷到大连参加房交会。从这一年开始，大连房交会就变成了政府搭台、KFS唱戏、LBX买单的房涨会，
另外，也是在2003年，大连政府还建立了土地储备制度，有意控制土地发放数量，这就造成2004年土地供应量少，挂牌数量少，房地产开发项目少的三少局面。
动迁、35万落户政策、土地储备制度，三管齐下，一方面使购房人数大增，另一方面又控制了土地供应数量，导致了商品房的供应减少，其三是政府达到了最终目的：使KFS求地若渴，导致2005年土地放量挂牌时价格的飞涨。大连政府就这么用饥饿疗法拯救了大连的房市（或者说是地价），“真实”地制造了市场需求，使大连房价从2002年那一场雪后，开始了令人瞠目结舌的飞速上涨，其影响一直波及到刚结束的7.1房交会。2003年，大连房价的增长速度首次超过人均GDP及人均收入的增长速度，当时房价仅次于上海，北京，深圳和广州四城市，居全国第5位，2004年大连商品房平均房价上涨了14.5％，2005年1－4月平均又上涨了11.7％。
夏××为首的这一届大连政府为什么不余余力地动迁、卖力地推动房价上涨？其根源在于现行的国家干部考核制度，因为房价上涨，税收增加；房价越高，建造档次越高，越添“形象工程”、越使“政绩”添彩。本质上就是变卖国有土地来实现任期内的政绩，实际上是变卖老百姓的根本利益来实现他们自身的价值。而这一切，都是借建设大大连的名义、借改善投资软环境，借城市化的题目，借高新技术产业的概念等等之下堂而煌之的进行的。
总之，2003年，是大连房市重要的转折年。在这一年，由于夏××担任大连市长，薄×ד经营城市”的理念在大连借尸还魂，而且变本加厉。政府开始大量动迁居民户，创造刚性需求，加之出台外地人买新楼落户政策，遂使需求猛增，加剧了大连楼价在2004年的攀升。
事情，并不完全按当官的意愿顺利的发展，也是在2003年，出于对强行动迁的愤怒，南京市民翁彪自杀和安徽农民朱正亮在天×安×门×广×场×自×焚，两起事件当时在全国非常轰动。两个小人物无奈的抗争，其效果是戏剧性的，竟然对全国房价产生了影响，使政府和KFS不敢再明目张胆的强行动迁，
据大连统计局调查，许多动迁的居民不想拿动迁补贴，那补贴实在太低，这些居民往往要求KFS给一套产权房。个别的提出2套、3套甚至更高的要求，要求得不到满足就坚决不迁，政府部门也没办法强迁——怕伤民，或者说，怕LBX闹事！
几年前，大连某著名开发企业在一次拆迁中遭遇了一户“有身份、有背景”住户的阻挠，该住户一开口就是“先给我5套房子再说”。开发公司多次做工作无果，只能决定不拆迁这户，因而也造成了新楼盘边上留着一栋旧房子的尴尬局面。开发商尚自庆幸：幸好这栋房子在地块边缘，幸好只有一户。
必须承认，大多数开发企业在拆迁中还是本着积极的、协商解决问题的态度的，不想因为拆迁而造成恶劣后果，因此不得不增加几十万、上百万甚至更多的拆迁成本。
动迁补偿在城市中心的房价构成中占很大比重，且是刚性的。大连房价从2003年开始升高，与动迁补偿的增长绝对相关。比如中山区、西岗区商品住宅新房售价很快攀升到7000元/平方米以上，3200元/平方米以上的动迁补偿是其重要原因。
由于地价、动迁费用的升高，造成房价升高，房价升高，进一步促使地价、动迁费用升高。加之炒房的随风而动，大连的房价，就这样在恶性环境中螺旋中上升。
《工人日报》最近刊登一篇文章，引用如下：
“从1994年开始，北方某大城市每年都要完成100万平方米左右的危陋平房改造，房地产市场状态平平。进入2003年，由政府掌控的拆迁突然发力，当年累计拆迁量接近500万平方米，直接导致城市住房需求暴增，进而吸引大量游资兴风作浪，迅速刺激了商品房价格连番跳涨。短短几个月内，中低档商品房价格由每平方米3000元左右飞升至4500元左右，高档楼宇每平方米售价竟然超过1.2万元。
在我们有关房价虚高的记忆中，这座北方大城市的运作模式并不陌生。通过大规模的集中拆迁，大量廉价土地轻而易举地被地方政府掌控起来，进而转手以更高的价格落入房地产开发商的囊中，迅速建成楼盘回销给大批因拆迁而被迫跻身购房大军的城市平民……在这个不乏权力引导的流程中，政府得到了漂亮的市容和丰厚的土地出让金，开发商得到了虚高房价带来的超额利润，所有代价的最终承担者不言自明。”
文章中所指的北方某大城市究竟是那个城市，也是不言自明。
副市长宋××在2004年“城市发展论坛”上说：我可以负责任的告诉大家，大连房地产没有泡沫。大连房价的增长速度与GDP的增长速度以及人均收入的增长速度没有量级差异。
我很无语。
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大连的房价在东三省是最高的，市内四区已经有两区过万（中山区、西岗区）一区近万（沙河口区）了，大连地区居民收入水平在东三省虽然位于前列，但是受限于东三省的大气候，大连地区在全国还算不上是高收入地区。一个奇怪的现象是，与其相隔仅300公里、收入水平相当的沈阳，后者房价只有4000多，是什么现象造就大连的高房价呢？个人认为有以下几个因素：
一、土地资源匮乏。
[ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ]由于位处丘陵、半岛地区，大连的土地资源极其有限，相较于沈阳广阔无际的平原，大连的土地可谓稀缺，甚至到了为了获得一块土地不惜耗费大量人力、物力填海造田的程度，最近沙河口区某块地皮拍卖，楼盘建筑面积平均土地成本5000多，加上建筑成本、管理成本、利润，可以预期该楼盘会把大连的房价过万的区提升到三个。但与此形成对比的是旅顺口区却有大量的闲置土地，另外机场现在的位置恰好处于副城区内（这里早期是郊区，周围全是苞米地，但现在机场旁仅仅一个泡崖小区就有20多万居民）机场不时起飞的歼6、歼7，噪音极大，而且不安全，而旅顺因为驻军，所以开发受限。
个人观点：大连的驻军当然是针对日本、南韩、朝鲜的，但是现在有谁还敢对中国这个崛起的巨龙发起本土战争呢？战争概率相对较高的中、日也只可能在某些岛屿或海域发生局部战争。所以，机场可以迁到郊区，不差那几十公里的距离，而若真有间谍要刺探旅顺驻军的基本情况（绝密的内部秘密应该不会被探走的吧），根本就阻挡不了，有若干次我和日本人在一起，根本就不知道对方是日本人，无论行为举止和语言，那些久居中国的日本人和中国人外观上看不出任何区别，所以旅顺应该全面开放。
效果：旅顺和机场的土地大大缓解土地紧张局面。
二、城市魅力造就需求量大。
大连的城市建设是有目共睹的，在此无须累述，而冬无严寒（今天的温度是0-7，老有春天要来的感觉)、夏无酷暑的北纬30多度的海洋性气候， 加上三面环海，海景众多，成为东三省居民养老、移民、及投资的首选。在高档居住区听到的大多是东北口音（大连老居民多来自山东半岛，故而具有浓重的胶东口音）。辽老大虽然早就不是老大了，东三省也不再是全国的工业龙头了，但是基于基数庞大，富人总量还是很可观的。大连本就是个小地方呼拉一下来那么多人，真的是招架不了。我们翻开地图就可以看到， 假设东三省是气球，大连就是个气球的口。赚够钱的到大连养老，暂时离不开的买套房子闲着等老了过来住，或者利用购房落户政策给儿女买套房子落户，生活、工作全有着落了。
我这可不是信口雌黄，亲眼所见的例子不在少数，而且“东北虎”下山那叫一个大手笔啊，很少贷款的，偏爱海景房，有时甚至一买就是几套。远的不说，一个熟悉的北方人，买了两套大面积住宅豪华装修一年也住不上半个月，也不出租，两套公建交给一工友代租，直看得我们这些小工薪吐舌头，而这相较于那些大、大的款，他就不值一提了，反正也不是俺的钱，就不吹了。
[ 转自铁血社区 http://bbs.tiexue.net/ ]但是，这其中存在一个不良现象是，某些TANGUAN在老家不显山、不漏水，而在大连这个远离老家的地方，大手笔购买豪宅，这个，好像不太好。比如某位朋友两口子年收入10万元，而老家的亲属从工资看只有3万有余，朋友正核计贷点款买第二套房，不曾想老家亲属到大连居然面不改色心不跳地现金拿下两套住宅，叫一向以高收入而在亲属中自豪的朋友羞愧不已。当然了人家的钱很有可能是来路光明正大的，咱不便乱猜疑。
导致大连房价居高不下的当然还有一些普遍存在的客观原因，和大环境是相吻合的 ，比如国人投资买高不买低、物价上涨、年轻人没房不结婚、结婚先买房等等一系列因素导致而成。
但是说一千道一万，已经涨上去的中、低档房子还有降价的空间吗？我看是够呛，倘若手里有闲余资金，到最偏僻的地方（郊区还是有3000左右的房子的）买套房子，等着20年后郊区变成主城区吧 ，否则，等老了只能去乡下买房了，以便腾出地方给孩子结婚用了（馊主意，农村的小产权房不许城市户口的居民购买，而城镇的楼房，也不便宜啊，努力工作多挣钱吧）。
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我是大连本地人，我不太清楚大家的收入情况怎么样，但是依我现在的经济水平，一个月2000的工资，靠我自己一个人这辈子都别想买房，当然有一部分原因是自己的工资太低，另一部分原因.....
作者： kevin 发表于：2009-5-16 14:09:08 第 3 楼 TOP↑顶一下~
作者： 219.128.12.* 发表于：2009-5-17 10:28:04 第 4 楼 TOP↑ 没钱去租房子 别在这唧唧歪歪的 你生下来国家就应该给你一套房子是吧 见过不要脸的 没见过你这么冠冕堂皇的不要脸的 还这数据那数据 你以为你是谁啊 权威机构啊 最看不起你这样的 有时间去多赚点钱 在这装什么学究 作者： 218.24.150.* 发表于：2009-10-8 11:23:04