叶檀：中国房地产商在“现金榨汁机”下颤抖

房地产市场信息的混淆程度与争论之激烈可以与股市媲美，目前的争论聚焦于两个方面，一是由王石卖拐引发出的中国房地产市场拐点论；二是由潘石屹百日剧变所引发出的对开发商大量倒闭的推测，2007年房地产上市企业年报现金流为负，引发出更深刻的忧虑，谢国忠这位有名的资产价格乌鸦嘴表示，中国房地产商一半以上会破产倒闭。
房地产市场正在验证政府的紧缩政策的强大威力，房地产公司将进入兼并高潮，拥有现金者拥有未来。
本轮房地产调控的最大特点是让政府承诺对保障性住房承担责任，这是2003年以来房地产市场的最大变化，经历房地产的急升与急降，政府终于划清房地产市场中政府的界限。这是相当困难却又必须做出的重要政策，否则，中国的房地产将是市场与行政的交界线中牵扯不清。
政府下决心拆除房地产产业的投资根基，通过大力推进保障型住房可以解决部分住房难题。但投入之少使得依靠保障型住房与限价房稳定房价的做法几乎不可能实现，预算投入68亿元，比去年增加了17亿元，增长了25%，比例很大，但绝对数太低，与去年5.1万亿的财政收入完全不匹配，这只能说明以往投入少到可笑，而绝不能证明目前投入已经过多，实际上，这些投入远远不能满足低收入阶层的住房所需。
本轮调控的另一个特点却被有意忽略，那就是，政府下决心禁止市场将土地与楼市作为投资项目。本轮调控以来颁布数十道政策，核心只有一个，就是抑制房价过快增长，使房地产价格恢复平稳，制止将房地产作为投资人民币资产的项目，成为重中之重。看来有关方面已经认识到，仅靠增加中小套型住房供应根本解决不了供需不平衡与成本收益不平衡问题，必须使剥离出住房的投资功能，才有可能抑制房价。
政府采用的是资金挤压术。主要表现方式是，控制以房地产为主的抵押信贷，严控二套房贷，从去年以来，以大型国有控股金融机构到目前的民生、光大、招行3家银行已严令抬高二套房贷购房门槛。
国务院在2008年工作要点中，明确指示要打击炒楼活动。中央政府首次以严厉的措辞，指责楼市炒家扰乱市场，助长楼市泡沫，加剧金融风险。更重要的是，国务院明确指令国家发改委牵头，住房与城乡建设部等配合，采取措施，打击炒楼活动，4月3日，新组建的住房和城乡建设部接受的最新任务是，严打炒房炒地等违法违规行为。原定于3月28日在港交所挂牌的恒大地产最终折戟，随后证监会表态，对募集资金用于囤积土地、房源或手于购买开发用地抢救无效 的IPO，将不予核准。这让40余家排队等待IPO的房地产企业感到绝望。
房地产商在政府的现金榨汁机下颤抖，普遍生存困难。
根据陆续公布的上市房企年报，每股现金流出现了巨额负数：保利地产-7.65元、招商地产-4.74元，金地集团-7.52元等。据统计，42家A股房地产上市公司2007年的经营活动产生的现金流量净额为-365.99亿元。四大开发商2007年的存货周转率也是历年来的最低值。万科的年度存货周转率只有0.42，5年来持续下降。金地集团的年度存货周转率为0.31，保利的存货周转率只有0.25，招商地产的更是低至0.16。由于项目建设周期一般为2-3年，按照存货在2.5年内销售并回笼资金计算，存货周转率应该不低于0.4，但是这几大开发商中，只有万科的存货周转率稍高于0.4。这说明以往房地产商以土地储备代替现金的生存模式，一旦市场冰冻期到来，脆弱的资金链受到严厉考验。
上市受挫的恒大地产的资金链条就非常典型，据公开数据显示，恒大地产过去一年里屡成地王，储地暴增8倍到4580万平方米；而截至今年1月，恒大未偿还银行贷款及其他借款总额超过111亿元，且不包括向机构投资者融得的10亿美元资金。早在去年9月，恒大地产资产负债率就高达95%以上。
同样头疼的还有寄生在卖地财政上的地方政府，他们的预算外收入可能锐减。去年年底北京就有两幅地块流标，而其他地方政府也放慢了土地拍卖步伐，国土部最新通知亦称，今年起对土地价格的监测城市将从50个扩大至105个。税源增长不快的地方政府将如何应对财政收入下降的挑战？西部某地块几年之间地价上涨20倍的噬血模式如何变革？
现金为王而不是土地为王，导致开发商的生存模式发生新一轮变迁。类似万科这样的企业提前一步收到了现金为王的信号，从去年开始就降价销售，大房地产商手中大约都拥有一份各公司现金流的状况，对于哪家公司资金链紧崩成为流血的猎物，可能成为下一个顺驰心里一清二楚。于是，各家开始比拼融资与营销实力，争取成为猎食者而不是成为不幸的被猎者。
恒大正积极转战私募融资，同时启动了一个500亿的年度销售计划，为此广州等多个楼盘正批量降价处理。越来越多的房地产商降低赢利预期，以争取回笼更多的资金，金地集团负责人表示："会考虑做价格的调整，来加快销售速度。"
行业政策的出台，绝不可能是为了对该行业实行一剑封喉的必杀术，而是为了该行业实现优胜劣汰的健康发展。那些只能适应市场高峰期不顾风险控制的弱势企业将会在这一轮新的洗牌过程中倒下去，潘石屹的"百日剧变"说提醒了我们一个时间节点，许多房地产企业会在今年年中被淘汰出局，谢国忠这次预言可能成真，甚至房地产的洗牌比谢国忠所说的更加惨烈，全国6万多家最终会有三分之二退出舞台。
需要提醒的是，过度的现金挤压术不是好事，截至2007年12月末,上海中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2%,银行信贷资源进一步向房地产业聚集，银行风险逐渐显露。
如果连风险控制能力强的公司都无法生存，都中国的房地产市场就会成为抄底资金的囊中物。我们需要的是一个健康的市场，而不是在行政、现金、道德的三重挤压下萎靡不振的房地产市场，鉴于我国城市化的进程需要进一步加快，因此，房地产市场需要大力发展；第二，购房者不要奢望房价会出现雪崩性下挫，从五花八门的信息发布单位的统计数据中，我们大致可以得出如下结论，在国际化程度不高的城市，一旦临时炒作资金回抽，房价可能出现深幅下挫，而在北京与上海等城市，尤其是这些城市的中心地段的高楼楼盘，则无大幅下跌可能，在一些资金流入的综合开发区，房价也未能下挫。总而言之，房地产市场进入现金为王、并购重组的战国时代时代，产业生存链接突变，各地房价涨跌互现。
本轮房地产调控有得有失：所谓得，是初步划分了市场与政府公共产品的边界；所谓失，是在一些具体举措上有矫枉过正之嫌，使得一些具有优质基因的公司同遭池鱼之灾，并且将房地产市场的乱象归咎于开发商的道德缺失，而不是检讨初期规划的不科学与不完善。经过两到三年的调整，房地产市场将重新走上正轨。政策也将适时调整，否则，房地产市场会成为金融风险的导火索，也将成为人民币资产的估值低洼区，形成外资挤压内资、或者内外资勾结占据市场的态势。
与股市一样，楼市也是政策市，因此，各方非常迷信政府的行政力量。最终，市场规律会占据上风。新一轮变局之后，如果仍然不能划清公共产品与市场产品的分区，那么，变革就是失败的。
注：我绝不主张房价应该大涨，相反，房价应该维持稳定，通过收入的提高将缩小收入房价比，进行缓慢转型。以往让购房者承担，现在让开发商承担，双方一团混战，除了混淆事实之外，对认清形势、缓解危机没任何好处。 □ 叶檀　 新民周刊