银监会调查60家大房企资金链 三成负债率超70%

虽紧犹松还是明松实紧？是当下许多房地产开发企业资金链面对的普遍诘问。

今年年中，中国银监会首先发问，要求银行针对13个与房地产相关的指标做一次完整的压力测试，其中包括开发企业土地质押物等。

“（压力测试）结果好得出奇，我们也都有些怀疑，所以现在专项调研多了起来。”一位大行人士透露。

银监会再度出手，最近亲自选择了60家大型房地产企业集团进行分析，发现了大型房企多头授信、内部关联结构复杂、负债率过高和贷款集中到期等诸多值得重点关注的风险点。“房市步入震荡期，房地产贷款风险需高度关注。”一位监管高层对此总结说。

但多数受访的房地产开发企业并不以为然，普遍称尽管今年4月中旬与9月底，中央两度集中出台房地产调控政策，使得国内房企资金链承受压力，但目前多数房地产企业尤其大型房企集团手头并不紧张。“上市房企三季报显示现金流状况较好，一方面是由于三季度销售回款环比增长20%，另一方面开发商继续收缩投资，环比二季度基本持平。”一份申银万国分析报告称。

央行近日发布的《2010年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年前三季度，全部金融机构本外币各项贷款新增6.54万亿元，其中将近2万亿元流入房地产开发领域，占人民币新增贷款的27%。显然，中国主要房地产开发企业的资金链安危，直接影响到中国银行业的系统性安全。

房企“松日子”

今年监管部门也采取各种政策，意在降低房地产企业的杠杆率。全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，土地抵押贷款收紧使开发资金的流动性降低，目前已使得部分房企的杠杆率从10倍下降到5倍以下。

12月1日，央行营业管理部、北京银监局和北京市建委联行出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》将正式施行。一位业内资深人士称之有助于开发商部分“去杠杆化”，“以前有10个瓶子5个盖就够用了，但现在5个盖只能盖5个瓶子，其他的需要预售款之外的融资去补”。

不过，一位资深银行人士向本刊记者表示，大型开发商通常都是银行争抢的重点客户，即便设置了专门的监管账户，冻结一部分资金的使用，开发商若真需要资金，银行也会通过增加一笔流动资金贷款等方式为它们提供周转，至多增加了一点资金的使用成本，对其资金链产生的实质影响很小。

“现在大型房地产企业，还是很少来找我们（发信托计划融资），”一位房地产信托经理向本刊记者称，“一方面他们比较盘子大，内部可以腾挪资金，另一方面银行对他们很支持。”

中信证券11月1日发布的一份研究报告称，上市房企三季报的一大特点是资金紧张状况得到了缓解，行业的有息负债率为32.37%，比今年中报反而降低了0.5个百分点，全行业的短期还款压力不升反降，货币资金扣减短期借款后占总资产的9.37%，比2010年第一季度末和6月末要低。

一位外资投行人士亦表示，如果目前国内房地产企业出现资金链问题，诱发因素很可能是海外的投资人逼债，国内银行反而从不会如此，这是大家低估了的一点：中国的大型房地产开发商都是“被银行宠坏了的孩子”。

60家真相

银监会最新数据显示，在前述60家大型房企集团所属的847家贷款企业中，同时在两家以上法人银行获得授信的426个，同时在五家以上法人银行获得授信的90个。6月末，60家大型房企集团涉及集团内互保贷款金额1417亿元，较年初增长22.3%。

“调研发现，大型房企集团关联结构复杂，信息严重不透明。”一位接近监管部门的知情人士说。初步统计，60家大型房企集团共有4266个成员企业，平均每个集团71个，有15家集团成员企业超过100个，集团公司治理混乱，跨地区、跨境、跨业投资经营普遍存在。而19家主要商业银行掌握的信息中，对上述集团成员企业的缺失率达28.6%，部分银行掌握的股东信息缺失达50%以上，直接形成关联风险防范的盲点。

“在银行系统，只能显示贷款情况，不会显示授信情况，即使在总行层面，房地产企业互保的数据也不完整。”一位大行房地产信贷部门人士坦承，但这涉及各行的商业秘密以及IT系统完善，短时间内很难解决。“未来一两年的时间，主要的压力还是还款。”

知情人士透露，在前述调研的60家大型房企集团中，有18家平均资产负债率超过70%；60家大型房企集团共有4266个成员企业，其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。

从贷款期限结构看，60家大型房企集团在一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。监管部门判断，随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期，房地产贷款逾期现象可能有所增多。

“开发贷款的周期就是三年左右，2009年的贷款主要集中在2012年到期。”前述大行人士表示，贷款的集中到期会推动房地产商加速房屋销售速度，但想卖就卖毕竟还是理想状态，总体来说，房地产企业合理负债率为60%-70%，另外还要结合公司现金流情况，“年中以来的总体趋势是，大型企业通过销售已经持有较多的现金。”

监管加压

然而，多数开发商担心的是，以“限购令”和房贷新政为代表的严厉调控政策明年还将持续下去，迟早销售回款会出现问题。

一位房企董事长对本刊记者称：“（对开发商来说）预售款的影响最大，接下来是应付土地款，这本身是刚性的，虽不在负债表里，却是真实的负债，再接下来，就是银行的贷款，已经反映在负债表里。”

从销售回款来看，调控政策对购房需求的抑制，尽管对房企销售回款带来直接影响，但目前来看，由于今年前四个月楼市销售的火爆以及9月（销售面积同比增16.6%）出现调控后的销售回暖，这一影响至今还比较有限。国家统计局的数据显示，前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%；商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%。

聂梅生预计，2009年全年商品房销售面积为9.37亿平方米，今年还有三个月时间，如果全年能销售8亿平方米，将与去年的销售额4.39万亿元相差无几，因今年的平均房价上涨了。

从商业银行的贷款来看，尽管今年4月调控政策出台后，5月至8月房地产贷款新增额呈逐月下降趋势，分别为1817亿元、1273亿元、1033亿元、1000亿元，但今年前四个月房地产新增贷款月均投放高达2671亿元，堪称超常，而且今年9月房地产贷款新增额止跌回升，反弹至1385亿元。

今年前三季度月均房地产新增贷款达到1911亿元，高于2009年的月均1647亿元。这意味着，今年初以来商业银行贷款对房地产行业的投放不但没有减少，整体上反而还有所增加。

因此，前述大行人士透露，监管部门在要求继续严格执行差别化住房信贷政策的同时，以集团为单位，以名单为基础，实行集团并表授信管理，集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成。大额集中度风险评估应涵盖银行持有的房地产公司短期、中期票据以及其他形式的各类授信。

“一旦资金回笼出现紧张，应及时采取保全措施。对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，应停止对其发放新开发贷款和贷款展期。”该大行人士直陈监管部门要求令行禁止的决心很大。

对于银行房贷的承压情况，前述接近监管部门知情人士介绍：“银监会也在调整压力测试方法，更准确反映房地产风险，新的方案正在报请。”