华裔富豪在美国一次买8000套公寓 欲抄底商业地产

　　华裔富豪斩获美国8000套公寓

　　前不久，《华尔街日报》公布了一条在美国房地产行业颇为惊动的消息——David Liu，一名华裔富豪豪掷4.8亿美元使其在一夜之间从无名之辈成为曝光在美国地产新闻头条上最吸引眼球的人物——他以这部分的资金收购了美国8000套公寓，成为了美国租住公寓楼最大的买家之一。

　　“美国租住公寓的最大买家之一”，这样的描述并不显得夸张，至少在今年是如此。据了解，他最近做出的一笔交易是，其公司Standard Portfolios支付了约1.33亿美元现金买下凤凰城地区以前属于加州Bethany Group of Irvine公司资产的七座公寓楼，并为后者承担债务。

　　记者从美国市场数据分析公司Real Capital Analytics网站上了解到，在最近半年，凤凰城总共卖出38座公寓楼，交易额共7.67亿美元。

　　刘先生在凤凰城的交易中，以相对较少的现金实现了规模化。受聘协助凤凰城房产购买交易的公寓住宅投资银行机构Hendricks & Partners合伙人佛雷斯特(Mark Forrester)说，刘先生承担前业主高达1.2亿美元的债务，这些债务被重组为交易的一部分。此外，他还为这笔交易下了175万美元的定金。出手阔绰使得他成为众多竞拍者中的赢家。

　　据Real Capital Analytics的消息，上述交易之前，Standard Portfolios今年早些时候还斥资2.96亿美元购买了得克萨斯和马里兰州大约16栋公寓楼，这些公寓楼此前也是Bethany Group旗下分支机构所有。另外，Standard Portfolios还购买了佛罗里达的一栋公寓楼，具体价格未披露。

　　刘先生的代理人奥斯古德(Mark Osgood)说，刘先生的资金来自其中国项目，他在北京等城市拥有数套公寓及多个商业地产项目。

　　像Real Capital Analytics等市场数据分析公司在统计美国房地产的外国投资时，却并未将刘先生的交易计算在内，因为他的公司Standard Portfolios注册地在美国加州。

　　如果按总部设在中国的投资者计，今年中国对美商业地产投资仅为6260万美元，按国别计排全球第十二位。

　　《华尔街日报》认为，“不过中国其他投资形式显然在不断增多，因为中国这个世界经济增长引擎不断产生数十亿美元现金盈余，这些现金都在寻找投资机会。例如，中国主权财富基金中国投资有限责任公司一直在研究购买以美国为重点的房地产基金股份。这些投资也不会被Real Capital Analytics统计在内，因为中投公司不会直接投资美国房地产。”

　　香港PE公司收购美国大型商场

　　无独有偶，中国以基金公司形式出现，对美国房地产投资的案例在此消息公布不久前就已经出现在了美国媒体的报道中。10月6日，《洛杉矶时报》以一篇题为“1.48亿美元，比佛利山庄物业被易手”的新闻报道，陈述了一家来自中国香港的私募股权公司收购了美国一大宗地产物业的新闻事实。

　　这家叫Joint Treasure的PE公司在该地区还拥有贝弗利威尔希尔酒店(Beverly Wilshire Hotel).

　　此次，Joint Treasure在位于威尔希尔大道买下了一处叫 Robinsons-May 的商场，并计划将空置的商场夷平，在原址建造豪华公寓和零售商场。

　　这家在比佛利山曾经耀眼一时的Robinsons-May旗舰店由于其母公司联邦百货公司(Federated Department Stores Inc)在2006年决定不再续订其租约，导致该商场于当年关闭。

　　Joint Treasure的高级顾问Daniel Yiu称，“此次收购的地段是无法复制的好地方。”并且表示他们只对黄金位置的优质物业收购有兴趣。

　　Joint Treasure对于收购后项目的改造很具信心， Daniel Yiu透露，目前虽然他们还不确定何时公司对该项目的计划书能完成并从市政府那里获得通过，并且美国房地产市场还处在未复苏的状态，但他们不打算浪费时间，希望尽早投入项目的运作中去。

　　“美国房地产市场在目前还是非常低迷的，但是我们不能干等它有了起色才着手实施我们的工程，那样的话将太晚了。”Daniel Yiu如是说。

　　由于该集团已经在洛杉矶县拥有最好的酒店，即贝弗利威尔希尔酒店，所以该公司并不打算建造高端酒店，而朝着高级住宅公寓的方向发展，从而避免同自己项目产生竞争。

　　据了解，Joint Treasure此次是代表了三个财团进行在美的物业收购，其中包括了香港著名的珠宝首饰品牌周大福集团。

　　明年美国或出现全球最大年度房地产投资增幅

　　这两次不论是来自中国的个人或公司的投资举动，都引起了美国当地的震动，尤其是在美国的房地产行业仍处于萎靡阶段，这些或被认为“抄底”捡便宜，或显示了对美国市场前景的乐观估计。事实上，全球资金对美国房地产的投资正在显现出越来越丰富与充裕的趋势。

　　戴德梁行在10月14日发布的《The Great Wall of Money》报告指出，2011年投向环球房地产市场的投资金额将高达2,810亿美元，较本行在2009年12月估算本年的投资金额高出22%。

　　报告指出，2011年最大的房地产投资年度增幅将会出现在美国，预计总额为970亿美元，较戴德梁行在2009年12月对于本年的估算多出高达54%。这个结果显示美国物业市场前景受到投资者追捧，与本行较早前评定的美国物业投资合理价值指数(89) 的意义不谋而合，该指数显示大部分美国市场的房地产价格都处于投资回报吸引的水平。

　　戴德梁行市场预测及策略研究部助理董事Nigel Almond说：“目前美国物业市场的投资前景与一年前截然不同，去年美国大部分市场的回报评级均属低于指标，即预计风险后的预期投资回报低于该类物业的应有回报率。过去一年间美国物业市场的交易量低于欧洲及亚太区，可见美国物业的投资价值亦较少受到投资者所注意。”

　　投资者为了分散投资风险，因而继续选择通过参与不同地区的市场买卖和投资于不同类型的物业的方式。大部分投资者的资金目的地仍然超过一个国家，但这种情况的比例已从去年的70%减至56%，这样的数据反映出，越来越多资金只投向单一国家，当中又以美国最受投资者欢迎，占了单一目的地资金的51%。

　　戴德梁行环球研究主管Hans Vrensen表示：“按目前环球房地产的投资趋势来看，我们预期明年的投资额会进一步提高。过去9个月我们已看到资金的走向跟此前大不相同，预计当中以美国的投资增长会较亚太区和欧洲更加显著。”

　　“在2008年和2009年的经济衰退期间，美国跨境投资额跌幅最大，而今年的跨境投资同比增幅高达176%，”仲量联行国际资本集团美洲地区董事总经理Steve Collins补充道，“从2010年迄今为止出现的几宗大型交易来看，投资者已开始回归美国市场。”

　　英国高富诺转战中国商业地产

　　在中国对美国商业地产表示出投资热情时，全球资本对中国的商业地产投资同样也抱有同样的兴趣。近日，英国老牌投资商高富诺以近15亿元的总价，将上海长风国际娱乐商业中心收入囊中。

　　记者从戴德梁行上海处了解到，该项目收购成交单价约1.7万元/平方米，项目被整体收购。在此前开发商北京天鸿地产的建设规划中，这一项目涵盖了写字楼、酒店、商业娱乐中心。

　　于2005年在上海建立办事处后，高富诺集团已在上海收购了3处豪华住宅地产，然而从今年开始，善于操盘上海豪宅的高富诺已经纷纷出售了一批持有物业，主要原因是中国一线城市豪宅租金相对较低的收益。

　　高富诺至10月中已售出上海新天地附近翠湖天地28套中的25套房源，高富诺还表示将出售另一上海的豪宅项目华山夏都。

　　事实上，早在两年前，高富诺就对中国的商业地产显示了浓厚的兴趣。当年，高富诺就传出消息，成立一只6亿美元的基金，用于投资中国的购物中心。

　　长风娱乐商业中心的收购无疑是高富诺在中国转型的一个标志，高富诺集团行政总裁陆智德表示，除了住宅投资策略转为侧重参与开发之外，商业地产将会在日后的发展规划中占据重要地位，并表示商业资产管理团队已经组建完毕，其已在北京、深圳、重庆、大连等多个中国城市展开调查，以期尽快确定投资目标。

　　全球跨境商业地产投资复苏

　　10月出现的一系列商业地产投资的消息，是今年下半年全球商业地产投资复苏的一个信号。实际情况是，从今年上半年开始，全球跨境商业投资就已经活跃起来。根据仲量联行的统计，截至2010年上半年，中国已经跃升为全球第四大跨境投资目标市场。

　　“由于全球各市场的经济指标好坏不一，加之投资者开展尽职调查导致交易过程延长，预计今年下半年的商业地产投资额的增长幅度将不及上半年。但是，估计2010年全年的投资总额仍将达到2750亿-3000亿美元，远超2009年的水平(2090亿美元)，跨境投资者仍将表现活跃。”仲量联行国际资本集团总监Arthur de Haast如是表示。

　　仲量联行的最新研究显示，全球房地产市场跨境投资额已回升至金融危机前水平，在此带动下，2010年上半年全球商业地产交易额较去年同期增长近一倍。

　　今年上半年全球商业地产投资额累计为1320亿美元，远超2009年上半年的760亿美元 。而跨境投资在整体投资额中的比重也从2009年上半年的31%，回升到目前40%以上(43%)。这表明，随着市场信心的提振、房地产投资重新转向全球化及对价值的追求，市场整体状况已得到改善。

　　其中，截至2010年上半年，英国是最受跨境资本青睐的市场，跨境投资额高达70亿美元，德国取代美国跃居第二。

　　尽管美国市场的总交易额从2009年上半年的22亿美元上涨至今年的43亿美元，但仍从2009年上半年的全球第二退居至2010年上半年的全球第三。

　　中国则从2009年上半年的5.8亿美元上涨至今年上半年的近43亿美元，几乎与美国持平，跃升至第四位。