购房必读 住房必读——一位七十八岁老人的建议【組圖文】

说到买房子、住房子，有一些事情必须弄明白，如果糊涂不明白，就会受蒙骗、受欺骗。下面我们分别来讨论一些具体问题。

一、 住宅小区产权问题

说到产权、恐怕有些住房业主只会想到自己买下的那套住房的产权是自己的，总会忽略整个小区产权这一问题。关于小区产权，可作如下具体说明：假设房产开发商(以下简称建设商)建设的小区共有1000套住房，每套建筑面积为100平米，总建筑面积便是10万平方米。小区的住房、绿化场地、道路、景观、电梯、地下停车场和用于小区物业管理的堂馆等等公用设施的建设费用以及小区用地投资，建房商自然都要算入成本之内。如果总成本投资为2.5亿元，要赚的利润为1.5亿元，则每㎡住房售价便是4000元，也就是说，这一售价价值就包括住房，小区场地和场地内的一切公用设施。也就是说，小区内每寸土地和一草一木的产权即所有权皆属于小区业主，住房产权属于个人，公用设施和公用场地产权属于全体业主，这是首先要弄明白的问题。

已颁布的物业管理条例第二十七条条文是：业主依法享有的物业公用部位、公用设施、设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。所有权是的根本，有了所有权，便有使用权。“或者”二字表示二者仅可指定其一，如果指定使用权，便没有所有权，“或者”二字是否欠妥?是否改为“和”字，或将“或者使用权”删去。

二、 套内公摊面积

所谓“套内公摊面积”，显然是建房商自撰的一个词儿。购房人发现套内建筑面积出入较大，很可能也是因为政府房管部门勾结偏袒建房商，实测时不认真负责，不透明不公平，没有民众监督，房产证上填写的面积数字不真实。这时建房商会糊弄人，说出入是因为公摊面积大，因此我们必须讨论“套内公摊面积“这个问题。

图一表示相邻的大小相同的两户无叠层平房人家，套内建筑面积是房舍墙壁的外围长度*外围宽度(长*宽)，买房时出钱买多少㎡，套内建筑面积就应该是多少㎡，一算就知道。

图二表示非平房住房，图一中原平房之上建有第二层，原来的两户人家便“被抠出“ABCD这块长方形面积来建立通往第二住房的楼梯，建房商把这块面积诡称为”套内公摊面积“。住户自己可以观察计算门前的这块面积，通常为6-7㎡，两户人家各摊一半。和无叠层平房住户相比，每套住房的套内建筑面积便减少3.5㎡左右。

图三表示，某一电梯楼某一楼层通道两侧住着8户人家，图中阴影部分表示电梯底座面积，也就是电梯升降口的大小，通常是两平方米左右。它包含在8户人家通道面积ABCD这个大长方形之内，也就是说阴影部分的面积，不需要再做另外考虑。每户人家的公摊面积是多少，只按公摊的ABCD总面积来计算。至于阳台面积全封闭者，按长*宽来计算，未封闭者，按二分之一长*宽来计算。

说到这里，一个很值得研究的问题就出现了，如无叠层，则无“公摊“。建多层楼房时，一层楼房得摊出地面建梯，为第二层楼房服务，第二层摊出地面为第三层服务，依此类推。建房商利用地皮建楼，楼层越多，利润越丰，显然各层住户被抠出一些套内建筑面积，建立公用楼梯，实质上是为建房商提供无偿服务，这种“购房人买单，建房商受益”，把公摊面积算在住户套内建筑面积内的现象根本不合理，这一重大课题所以长期存在无人关注，如下社会心理也许是其形成因素：(1)缚于传统，木然无思，视而不见;(2)不存乐观，知而不言，缄口隐忍;(3)处境优越，自有门路，忽视公益;(4)没有知识;盲目从众，得过且过;(5)”杂文报“报道的一些民间房地产纠纷，投诉人有理有据，有关部门却冷漠推脱，使民众对现实失去信心和希望。前面已对”公摊面积“作出分析评论，认为不公道合理，建议立法废除，建议开展公众讨论。

三、 关于小区物业管理

1、根据小区人员情况和当地经济与民俗情况，依照物权法精神，小区业主可以自己组织人员进行物业管理。已颁布的物业管理条例，竟忽视了业主的这一权利。

2、建房商攫取钻营物业管理，据说北京、上海、深圳等高层电梯公寓小区，物业管理费每平方米是好几元钱，住户每月要花好几百元。如果一小区有2000住户，每住户物管费为500元，物管企业每月总收入便是一百万元。物管服务一般是门卫执勤、打扫卫生和修剪绿化这类工作，并不繁重，是个安闲活儿，2000户用50个工人足足可以照顾下来。如果每个工人工资多算一点为2000元，总工资支出为10万元，物管企业每月净收入便是90万元，一年坐收一千万。贪婪的建房商看出物业管理是个安稳行业，便想出攫取的招数。人们常会看见，在小区建设临近交工时，就有xx物业管理服务公司进驻小区的标语和旗帜，这个进驻小区的物管公司实际就是建房商的内部机构，只是换了个名称。

笔者见过一份售房格式合同，其首页有这样的文字：“本合同是四川省建设厅和工商局根据建设部范本合同规定的内容而编写的”。建设部早更名为住房和城乡建设部，看来所依据的是个是否有过时之处的老本本。客观而言，交待编写依据，不无不可，但建房商的用心恐怕是拉虎皮作大旗，用建设部这一国家部门来唬人，使人们相信他们是按国家规定行事的，从而不思不疑。物业管理条例第一章第二条规定由业主选聘物业管理服务企业，第四章第四十一条规定由业主和物业管理服务企业双方约定服务收费标准，可是所见售房合同却这样说：物业管理服务由我处委托某某物业管理服务公司承担，这个建房商无视国家明文规定。无视业主的存在，业主的权利就像人口被拐卖了一样“被委托“了，其胆大妄为，由此可见。

3、关于物业管理条例第五十四条【专项维修基金】

此资金用于物业管理，根据建房商与物管商相分离的规定，房产开发商无权收取这一基金，但是，如今建房商在售房签约时便要收取数千元专项维修基金，已是一个普遍而长期存在的现象，难道有关部门都绝然不知吗?

物管条例说，维修基金归业主所有，基金的收取、管理、使用方法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定，如果已经制定，则应当写入本条例，使条例内容具体化;如果尚未制定，便是事前空谈!既然说基金属于业主所有，那么谁将是业主授权的代理人来收取、管理、使用这一基金，便是一件要充分考虑的事。

大家都知道，住房建材主要是水泥块体，应当耐久无损。住房水电气供应由相关企业承担，住户按用量缴费。为了做好生意，保证供应，把水电气送到住户家里，水电气管线维修是三家企业自己的事。那么所谓的“专项维修基金“所指的维修专项是什么?未见具体说明，令人遗憾!

现在人们已清醒过来，知道小区业主是小区的主人，物业管理公司是受雇小区服务的，主仆关系必须明确，小区应成立维护业主权利的业主委员会，来选聘物业管理服务公司。物业管理的内容和要求、收费标准要通过双方签约来确定，不能有物业管理公司单方面说了就算数。据说北京、广州、浙江等不少地方，一些没有经过公开选聘签约自己进驻小区的物业管理公司都被赶出了小区，这才是正常的社会现象。据说某地一小区原物管费又擅自进驻小区的物管公司自订为每平方米1.25元。后来小区业主们明白了物业管理服务是怎么回事，重新议定降为0.4元，物管公司觉得还是有利可图，没有放弃，愿意继续服务。

还要说的是，在一定程度上，房屋预售制度就等于建房商拿着购房人的钱建房再卖给购房人。据说国外早已取消这一制度。在我国常会听到“要和国际接轨“，是否也应当考虑取消预售制。

本文提到不少有关房地产开发和物业管理方面存在的问题，希望人们积极参与讨论和宣传，希望有关部门认真负责，进行调查，改进工作。文中提到的《杂文报》是一家敢为民立言的报纸，是一家对人的思想很有启发的报纸，邮发代号是17-10，希望人们坚持订阅。

野贤客

2010年 10月 16日