中国财富快速向少数人集中 房地产成造富梦工厂

2010年02月13日 10:02:42 　来源：《瞭望》新闻周刊


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财富正在快速向少数人高度集中，展现了中国经济的增长活力和创富环境，也暴露出当前财富分配格局的失衡。
在北京后海著名的酒吧街附近，经商的陈先生拥有一套四合小院。这是前些年他花1200万元买下的。
当大多数人还在为“蜗居”而打拼的时候，陈先生的“豪宅”无疑令人羡慕。可他并不住这里，将此作为私人会所，专门用来招待官场和生意场上的朋友。
在这套四合小院的会客厅里，摆放着一些古色古香的物件。其中一把太师椅是陈先生当年花20万元买下的，如今有人开价180万元购买。他拒绝了，说自己不差钱。客厅里还有许多木雕，比如绿檀做的大龙雕、白杨做的狮子雕。他说自己不懂收藏，就是觉得好玩。也有来的朋友看着喜欢的，他随手就送人一件雕刻。
在中国，类似陈先生这样的富人群体正在快速崛起。尽管有关富人的话题日益受到社会关注，不过这个群体依然充满“神秘色彩”。
《瞭望》新闻周刊记者最近通过采访部分企业主、高级经理人、职业投资者等富裕人群，以及专业财富调查公司，尝试粗线条地勾勒出中国富豪的“财富地图”，以此探寻财富流向的某些规律。
中国版的财富聚集
在国际金融危机的大背景下，发达国家的财富大幅缩水，而中国则逆势快速增长。膨胀中的中国富豪群体备受关注。这是各路财富调查专业人士的共同看法。
在中国从事富豪排名已10年的胡润百富榜董事长胡润接受本刊记者采访时说：“中国财富正在以飞快的速度增长，向富人集中。2004年以来，个人财富达到10亿以上的人数大幅增加，当年资产达到10亿元的巨富我们只找到了100个，而今年仅我们找到、在榜的就有1000人。”
从企业家财富的角度记录中国民营经济的发展轨迹、调查财富在不同行业分配的财富排行榜——福布斯富豪榜也显示，近年来中国富豪上榜门槛不断抬高。2009年，中国大陆400名富豪的上榜门槛，从2008年的12.2亿元跃升到历史高点20.5亿元(约相当于3亿美元)，前40位富豪的身家全部达到70亿元(约10亿美元)，而2008年只有24人达到这个标准。
来自国内银行的权威数字证明了这一趋势。据招商银行与贝恩管理顾问公司联合调查发布的《2009中国私人财富报告》显示，2008年，中国可投资资产1000万元人民币(不包括房产和企业价值)以上的高净值人群达到30万人，共持有可投资资产8.8万亿元。而当年全国城乡居民储蓄余额是21.8万元，千万富豪的财富占比为40.37%。2009年预计高净值人群将达32万人，可投资产超过9万亿元。
波士顿咨询公司发布的2009全球财富报告称，2008年中国百万美元金融资产(不包括房产和企业价值)家庭的数量为41.7万户，这一数值已超越德国和英国，全球排名第三。尽管目前无论是家庭数量，还是这些富裕家庭掌握的财富总额，中国都还远远落在美国之后，美国的富裕家庭数量是中国的9倍多，但中国富裕家庭掌握的财富在迅速膨胀。预计2009～2013年的五年内，中国财富市场将以年均17.2%的速度增长，百万美元资产家庭数量预计将从2008年的41.7万户增加到78.8万户。
“因为中国快速的经济增长、以及未来可能产生的人民币升值等因素，财富的天平正在向中国加速倾斜。”福布斯集团副董事长克里斯托弗·福布斯2009年11月在上海出席福布斯中国财富榜发布会上说。
通过广泛的访谈，本刊记者了解到，财富高度集中于东部地区，北京、广东、上海、浙江、江苏五省市的富人群体占到总量的六成以上，长三角地区占到三分之一强。波士顿咨询公司的大中华区合伙人兼董事总经理梁国权说，波士顿咨询公司调查发现，半数以上的富豪集中在广东、上海、浙江、北京、江苏、山东六个省份。其中，北京、广东、上海遥遥领先于其他地区。
房地产与资本市场：造富“梦工厂”
当前，中国富人的致富“路线图”特色鲜明。本刊记者调研发现，房地产业成为中国内地富豪们的最主要的财富来源，其次为资本市场。
《福布斯》全球版副主编范鲁贤在2009福布斯中国财富榜发布会上说，通过对比中美两国的前400名富豪，发现“美国与中国最大的区别，是美国的地产商在富豪榜的前40位基本上已经消失，而中国有154位个人或家族房地产富豪扎堆在这个400富豪榜上”。
在2009福布斯中国富豪榜榜单中，前10位超级富豪中有5人从事房地产投资，其中3人的财富完全来自房地产领域；前40位巨富中，有19人从事房地产投资。
“房地产业确实是中国富豪们的主要财富来源，”胡润告诉记者，在胡润百富榜上榜的行业中，房地产超过制造业、金融与投资业，高居第一。他解释说，房地产富豪“扎堆儿”的现象，是“中国和美国不同的土地制度和城市化不同的发展阶段造成的”。
“这一现象耐人寻味。”范鲁贤说，美国与中国富豪榜的另一个巨大的区别，是美国有41位富豪来自文化媒体产业，而中国这一比例很低。
资本市场是中国富人的另一致富领域，特别是创业板创造了大批财富新贵。不过，创业板新贵无一染指房地产，从事IT、医药产业的人数最多；其次是制造业。《2009胡润创业板富豪榜》从众多创业板上市公司股东中筛选出其中的33位，门槛为5亿元，上榜企业家总财富(截至2009年11月1日)达到398.5亿元，平均财富12亿元，其中17位上榜企业家财富超过《2009胡润百富榜》上榜门槛10亿元。
波士顿咨询公司对中国富豪财富来源的评论称：四成多的中国富裕家庭，是房地产、工业制造业领域的企业家。国际金融危机之前，不断上涨的房价、源源不断的外贸订单帮助他们发家致富。
中国富豪财富积累时间超短，暴露出其财富来源的路径问题。胡润说，在国外，挣一个亿的财富，平均需要15年时间。把1个亿变成10亿，国外需要10年时间，而在中国只需要3年，比在国外短得多。中国千万资产以上的富裕人士平均年龄39岁，亿元资产以上富豪的平均年龄为43岁，整体上比国外年轻很多。波士顿咨询公司在其财富报告中说，中国“一些原本名不见经传者，会在一夜之间成为全国皆知的富人。”
（责任编辑: 潘晓亮 ）

虎年期待：多少人能圆梦保障性住房
2010年02月14日 12:26:36 　来源：新华网


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对于大量城市中低收入阶层的住房困难户而言，２０１０年也许就是圆梦的时候。（资料图片）
新华网北京２月１４日专电（记者　罗宇凡）“蜗居”“蚁族”“房奴”……２００９年的流行词折射出中国人的住房之痛。过去的一年，热火朝天的楼市并没有惠及所有的人，对于城市的中低收入阶层以及大量的“夹心层”而言，脱缰的房价只能让他们的住房梦显得越来越遥不可及。
新的一年总有新的期望，面对２００９年高涨的房价，人们最大的愿望也许就是能住进属于自己的房子。岁末年初，一系列遏制房价过快上涨、加大保障性住房建设力度的政策密集出台，对于大量城市中低收入阶层的住房困难户而言，２０１０年也许就是圆梦的时候。
全面出击　中央力促保障性住房建设
在２００９年１２月召开的中央经济工作会议上，作为保障民生的重要措施，大力推进保障性住房建设再次被提上了议程，作为２０１０年中央经济工作的重点，保障性住房建设将成为解决居民住房困难，遏制房价过快上涨的重要手段。
中央经济工作会议刚刚结束，２００９年１２月１４日，国务院常务会议召开，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，提出加强和改善对房地产市场的调控，重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。在此次会议出台的“国４条”当中，更是明确提出，要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到２０１２年末，基本解决１５４０万户低收入住房困难家庭的住房问题。
２００９年１２月２８日，国务院总理温家宝在接受新华社记者独家专访时表示，要加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。对于这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。１月１０日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，出台了针对房地产市场更加具体的１１条调控措施，其中首要的就是增加保障性住房和普通商品住房的有效供给。
在中央和国务院一系列指导性意见的推动下，各职能部委的具体措施相继出台。住房城乡建设部副部长齐骥１月１３日在国新办新闻发布会上透露，今年各类带有政策性和保障性住房的数量，包括限价普通商品住房、经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房，再加上即将启动的城市和工矿棚户区改造，共计将有６００万套房子开工建设。２月２日，国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，为贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，今年国土资源部将加大保障性住房用地供应和监管力度，确保保障性住房用地的有效供应。
（责任编辑: 杨倩 ）

春节购房八攻略：小心“特价房” 多比较缓签单
2010年02月14日 07:03:36 　来源：三秦都市报


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春节临近，很多人想利用春节长假实施买房计划。需要提醒的是，在春节前后这个特殊时段选购房子，一定要多长个心眼，全方位了解所要购买的房子。本报记者为您提前整理了一些买房实践经验，供您把关参考。
攻略一：环境考察
开发商的宣传不要轻易相信。一定要到实地看一下房屋周围环境，听一下周边是否有噪音，感受一下周边的生活环境，弄清出行和将来的规划等。
攻略二：工地“搜查”
冬季，工地基本“停工”，显得冷清，也显得更加清楚。对于购房者来说，可以直接要求进入工地，认真地查看项目的材质、原料、施工质量等。楼面、墙壁、棚顶，一览无余。要选到一个好房子，学会鉴赏是关键。
攻略三：室内检查
冬季太阳斜照，采光更是忽略不得。冬天采光好，其他季节也都会好。首先看一下楼间距是否合理。有些小区的楼间距虽然符合标准，但是由于朝向度数不合理，周边建筑物遮挡，这都会使采光大打折扣。再说通风，冬天的房子一般都关窗，如果此时通风效果能达到预期，那其他季节就不用操心了。当然，如果你选的房子恰好在风口上，也不利于室内保温。
攻略四：物业“抽查”
现在的购房者对物业越来越重视。冬季，百草凋零，整个园区最真实的面貌显现出来。购房者可以一览园区的实际情况。看看这是不是一个成熟的社区，看看物业是如何给业主营造“迎新春”的节日气氛的，从细节看服务是否到位。
攻略五：多比较、缓签单
春节期间，很多开发商都推出打折、送装修、送家具等众多优惠让利政策。但购房者要保持清醒头脑，不要轻易签单，多和一些已经买房的人交流，可以更直接了解相关楼盘的确切信息。
攻略六：广告内容进合同
签订合同之前要看清“五证”、“二书”；谨慎查看合同上的每一小点；要求开发商将广告内容直接纳入合同，如果他不同意就表明心里有鬼，买房人可得擦亮眼睛。
攻略七：认清“礼品”性质
对于开发商做出的“赠送承诺”，买房人要把握好以下4点：第一，赠送的“东西”是不是开发商自己的。若不是，开发商就无权赠送。第二，开发商的承诺是否具体。第三，开发商赠送的东西是否能记在买房人产权证上。第四，如果开发商的承诺未能做到，买房人能追究开发商什么责任。
攻略八：“特价房”须小心
节假日期间，有些楼盘会打出让人惊喜的“特价房”广告，事实上，这样的“特价房”一般只有一套，最多几套，甚至没有，仅是以“特价、低价”为幌子，吸引购房者的注意。一般来说，“特价房”大多是位置不佳、朝向采光不好、户型结构存在问题的一些房子。
观察：2010年整体房价上涨空间大幅缩小
2010年01月08日 07:51:01 　来源：经济参考报


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上海市政府办公厅12月30日发布了《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》，该实施意见从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障以及加强市场监管四个方面采取措施，以遏制地价、房价过快上涨。新华社记者 陈飞 摄
“国四条”出台以来，在很大程度上影响了人们对房地产市场的预期。过去的一年，作为二线城市的福州商品房均价上涨了2000多元，市中心部分新楼盘均价现已达两万元，越来越多原本“买得起房”的城市家庭只能“望房兴叹”。家庭年收入七万元左右的福州市民陈辉对《经济参考报》记者说，飞涨的房价已经让他无力购房改善居住条件，只能在一套60平方米的单位旧公房里“蜗居”，现在他指望“国四条”能够把房价降下来。
在北京、广州、福州等大中城市，受房产交易营业税征收年限由两年改成五年的政策调整影响，二手房市场交易出现了不同程度的下滑，许多潜在的购房者重新陷入了观望。
据美联物业市场研究部预测，2010年，北京二手房市场将出现明显的调整。第一季度历来是楼市的成交淡季，而且2010年的系列政策实施日都是从1月份开始，这使得需求将出现明显的观望。2009年12月因诸多购房优惠政策到期而出现的“恐慌性抢购”已经透支了2010年1月市场，2010年1月北京全市二手房的成交量将出现非常明显下滑。而到了2月由于受春节假期的影响，可能出现自2009年3月份以来成交量首次下跌到两万套以下的情况。
在2010年的新年楼盘报价单中，广州市越秀老城区和天河珠江新城基本都在每平方米两万元以上。虽然有部分开发商着手积极促销，甚至久违的“半价卖楼”重现江湖，但与开发商加快推盘和加大促销力度的积极态度相比，不少市民的看楼购房积极性并不高，大部分都说价格太高了。
据福建麦田房产中介公司总经理黄少华介绍，目前，福州二手房市场以普通住宅为主，不满五年差额征收营业税对这部分房产交易几乎没有影响。但对高档住房转让将产生较大影响，预计2010年起高档房转让将出现大幅度下降，整体房价的上涨空间大幅缩小。
部分业内人士预测，2010年上半年房地产的调控政策还会陆续出台，但未来房价下降的可能性不大。
福建群升房地产开发集团销售部负责人郝先俊告诉《经济参考报》记者，2009年房地产市场快速销售的行情出乎意料，住房供应量日渐偏少而供不应求；土地成本上涨，占开发总成本比例增大，开发商已经没有降价空间，加上现在开发商资金较为充裕，未来房价可保持坚挺。
中国房地产研究会副会长顾云昌说：“虽然已经有一系列政策的出台，我们的社会对房地产的发展下一步的发展大家还是看不透，再加上在2009年出现了爆发性的增长，也就是说好像100米赛跑在激烈的奔跑以后不可能再加速度，能不能在这个平台上站得住，大家恐怕也需观望，对政策也是没吃透，大家都在观望政策下一步会怎么样。”
顾云昌认为，2010年一季度的遭遇不会像上一年的三季度、四季度那么旺盛。他说：“主要原因是，全国的房价已经处在高位，绝大多数城市的房价已经超过了2007年的峰值。在高房价的面前可能会挤掉相当部分的相对低端的需求，中央出台的抑制投资投机性需求的政策，也会挤出一部分的投资投机需求者，这些政策的出台都会影响到我们整个的交易量。我们整个经济还在复苏回升过程中，仍然需要房地产业对经济作出贡献，也就是说仍然需要我们的居民通过踊跃的买房推动房地产市场的稳定，当然主要是满足自住型和改善型需求这样的情况，积极性稳定下来。”
“再加上我们保障性的住房或者是中低价位中小套型的面向中低收入的家庭型住房加大供应量，使整个我们房地产的交易或者房地产销售仍然保持相对于2009年平稳的状态，这是我想2010年的一个走势。”顾云昌说。
中国社科院财贸所教授况伟大教授表示，房价在2010年上半年可能会有所下降，但下降的程度取决于中央政策出台的效果，还要取决于人们的预期能够持续多长时间。（来建强）
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2010年02月04日 07:51:42 　来源：新京报


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据报道，如中行北京分行的部分支行，已将首套房贷的利率优惠折扣从原来的7折升至8.5折。其他地区，或其他商业银行，也已开始上调了首次购房的房贷利率(据《新京报》2月3日报道)。
市场经济要求政府把维护和稳定房地产市场运行及可持续发展作为调控房地产市场的目标；主要采取市场手段、法律手段，辅以适当但有力的行政手段来调节房地产市场运行中的各种矛盾，实现各种市场行为的规范化，保证各个市场主体在公平环境下有序竞争。从该运行规律分析，高烧之后的市场必有调整的需要。房地产市场亦如此，以使行业的政策性和商业性、保障性和市场性、经济拉动性和经济破坏性能够处在一个合理的博弈区间内。
在新一轮调控下，作为市场利益主体，银行顺周期而为的防范风险举措无可厚非。但回顾过去一年乃至几年的市场乱象，却不难发现背后的规律：正是信贷注入等扩张政策，让楼市在2008—2009年之交陡然升温，又是信贷紧缩、优惠利率取消等政策试图让楼市在2010年表现得更加“适度”。这种不稳定的治理方式带来的冲击，往往使处于市场最前沿的金融机构承受了最终冲击能量，从而出现打在房地产业，却伤在金融机构的现象。
多年来我国房地产业发展迅猛，但与房地产市场健康发展相匹配的、科学完善的房地产金融体系却没有相应建立，房地产业通过企业债券、股票、信托投资、房地产投资基金等渠道直接融资的数量较小，对银行的依赖程度则非常严重。无论是政策性房地产还是商业性房地产都把目光转向了银行业，后者成为房地产融资的主渠道。同样，银行业在“政绩型”短期利益驱动下，争相进入房地产融资领域，将房地产业的大部分资金需求“义无反顾”地背在了自己肩上，同时也将融资风险积聚在了银行业体内。
房地产业与银行业过于紧密地捆绑在了一起，互为挟持。即使如某些所谓专家而言，中国的房价只涨不跌，从长期看，尤其是在人民币利率市场化、弹性汇率制、商业银行深化改革的大背景下，该种融资模式也蕴藏着较大的金融风险。
从单个房地产融资机构的角度出发，有效识别并科学计量房地产信贷所面临的诸如信用、市场、操作、法律、政策和环境等各类风险，并采取相应防范手段，这种能力对其生存和发展至关重要。但就宏观经济和房地产市场稳定而言，该类做法着眼于微观、短期的经济问题，难以解决深层次的、长期的制度性问题和产业的全面重整，即无法取代经济金融体制改革、市场规律和产业政策。
房地产融资风险防范与控制是一项长期而艰巨的任务。根据西方发达国家的经验，化解这种风险的最终思路是建立起多元化的房地产融资体系。这种既包括拥有债权融资、股权融资两种基本形式的一级市场，也包括投资基金、信托证券等多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场。缺乏任何一种市场，都会使市场体系出现断层，妨碍市场运行中的内在联系和反馈回路的形成，必然会影响融资市场功能的正常发挥。一方面，通过新型融资工具引导房地产直接融资，实现增量的优化，另一方面，应当鼓励证券化途径把存量房地产贷款风险转移到资本市场上来。当然，金融产品的开发必须从各国的实际情况出发。同时，完备、高效的组织制度条件必不可少，包括法律制度、监管制度、信用制度及专业组织体系，否则，这些制度直接制约着房地产融资的进程。只有通过两条腿走路的方式，才能使我国的房地产市场和房地产金融市场走上可持续发展的道路，避免其他国家和地区走过的弯路。(工行投行研究中心副处长，经济学博士史 晨昱)
专家：调控房价可否适当剥离住房投资属性
2010年02月08日 08:27:06 　来源：解放日报


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日前，中共上海市委书记俞正声在政协会议上说：“上海不欢迎投资性住房。”韩正市长也在“两会”分组讨论时说：“住房这个商品有特殊的功能，虽然也有投资、储蓄的功能，但根本的功能是居住。如果把住房以投资为主了，一定会产生泡沫。”住房以投资为主一定会产生泡沫，这一说法有什么理论依据呢？
进入新世纪以来，我国大中城市房价持续上涨，2007年底大城市住宅价格大多数都涨到2000年的2—3倍。受金融与经济危机影响，2008年房价小幅下跌，但2009年房价展开新一轮上攻，不仅回补了2008年下跌幅度，而且再创历史新高。
2010年1月7日，国务院针对房价上涨过快问题，出台了“国十一条”。这次的房地产调控政策不只强调抑制“投机性”购房需求，而且强调抑制“投资性”购房需求。这是一个重要的政策信号，有深远意义。
2005年的“国八条”、2006年的“国六条”等抑制房价政策，以及2008年底有些地方政府实施的“救市”政策有一个共同特点，那就是：涨得多了，就试图抑制涨幅；跌得多了，就试图抑制跌幅。建设部和其他政府部门的官员也曾经说过，房地产调控的目标是“既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降”。但是，这一目标违背了投资品价格规律，与住房作为“投资品”的根本特征相背离，所以效果不明显。
投资品是指购买后不需要追加新的使用价值，也不需要附加新价值，即可择机出售获利（也可能亏损）的商品。我在一篇学术论文中已经证明了 “投资品无均衡价格定律”，即“涨过头、跌过头”是投资品的根本属性。股票、期货、金融衍生品是纯投资品，住房既有使用品功能，也有投资品功能，是复合投资品。只要住房的投资品属性不被剥离，“涨过头、跌过头”就永远是房价运行的基本规律。住房市场的投资者为了追求盈利或减少亏损，会根据刚性供需态势进行“追涨杀跌”。
我国前十几年和未来几年，年轻人结婚购房、改善型购房等刚性需求持续增长，加之房地产商大量囤地待涨，整体上处于刚性需求大于刚性供给的阶段，在投资者“追涨”行为推动下，住房价格总体上处于“涨过头”阶段。
据测算，大约从2015年起，结婚购房需求将增长到顶峰并逐年下降。大约在2034年，结婚购房需求下降到谷底，比最高峰2015年下降40%左右。此后，计划生育导致的三代人“四、二、一”住房持有结构将使祖辈、父辈去世后，家庭住房明显过剩，待出售住房会大量涌现。到那时，刚性供需结构将逆转，在投资者“杀跌”行为推动下，住房价格将会进入“跌过头”阶段。
既然住房的投资品属性决定了房价既会涨过头，也会跌过头，那么，政府是否应该放弃对住房价格的调控呢？答案是：坚决不能。这主要是由中国的特殊国情决定的。中国的人均耕地面积极其少，要严防死守18亿亩耕地的红线，这使得建设住房所用土地供给难以大量增加。另一方面，2015年以前，结婚购房需求仍在上升，未来几年中国还处于城市化过程中，住房刚性需求量很大。土地供给受限和刚性需求增长两方面决定了房价仍有上涨动力，再加上住房投资品属性，当前仍处于“涨过头”周期内。即使在政策抑制下，近期有短暂下跌，在整体上进入“跌过头”周期之前，房价还会回补跌幅，恢复“涨过头”现象。
住房价格必须调控，那么应该如何调控呢？正确的思路和目标应该是：削弱或剥离住房的投资价值。
房地产开发过程当然要有投资价值，商用房产有投资价值也没关系，需要削弱或剥离的只是住房的投资价值，也就是说，要保留和强化住房的消费品特征，剥离住房的投资品属性，使住房对购买者不具有投资增值功能，这是新时期房地产调控的必然趋势。
住房的投资品属性被剥离、投资价值被削弱以后，购房者无法通过买房来增值获利，住房的投资、投机需求将不复存在，人们也不会买房后空关着等待升值，更不会有炒房团。住房价格即使有涨跌，也只是作为消费品的正常涨跌，而不会出现作为投资品的“涨过头、跌过头”现象。
（上海大学危机与问题管理研究中心主任 孙继伟）