金鸿评论：切莫急病乱投医

金鸿评论：切莫急病乱投医



    近日，恒大和万科在南京的楼盘因为降价引起的相关问题，将要受到物价部门和房管部门的处罚。日前，南京市物价部门已经向南京万科发出《价格行政处罚预先告知书》，对南京恒大还在调查中，但是，“查处是不可避免的”。



    可以说王石流年不利，因为错误言论而招致口诛笔伐的事情刚刚平息；为了让公司度过危机而降价售房又惹上了大麻烦：先是售楼处被砸，接着就是自己的分公司老总被警告——据传，由于万科一直未承诺不降价，某地方一市级高层领导，甚至将万科一名高管训斥了一通，并声称“万科若敢降价，后果自负”。今天呢，又接到了大额罚单。

    如果那些力保房市的地方政府仅仅是为了保房市的话，他们没有必要对开发商下手——把开发商们搞的心寒了谁还再来投资搞开发？一种比较流行的观点认为，相当多的地方政府的财政来源主要依赖卖地，一旦房价暴跌，地价必然暴跌，以后的财政来源靠什么？所以，许多地方官成了比开发商还怕房子降价的人。

     为保房价，各地政府招数连出，甚至有出怪招的，近来传的比较有名的有两件：
　　（1）12月11日，南京江宁区房管局局长周久耕在江宁楼市的“年终总结”上表示，“为防止烂尾楼等一系列连锁反应的出现，房管部门将查处恶意降价楼盘。”

　　（2）前不久，保利、新湖中宝、万达、华润等22家开发商在沈阳市组成不降价联盟，承诺一年内不降价。同时，铁西区区长李松林表示：区政府将先期预存500万元，对参加联盟承诺不降价的开发商因此造成的损失给予赔偿。

    对于这两件事，特别是前一件，闹的是沸沸扬扬。民间对周局长的回报是：有人人肉搜索出周局长在会议上抽的是1500元的“95至尊”。

    对于第二件事，可以说，地方上那点补偿真不算什么，500万不过十几套房子的价格（好象沈阳的房价在四千左右），随便哪个项目卖到尾盘剩点房子都比这个数大。如果开发商真的因为不降价造成了损失，恐怕这个数再加两个零都补不过来。再说，那些钱都是老百姓纳税的钱，公然拿公钱补私利会引发什么后果？还是惦量一下的好。



    当然，许多地方这么多也是迫不得已，一旦财政收锐减，以后的日子是很难过的。不过，以上的办法能起到遏制房价下降的作用吗？

    答案是否定的。原因有二

    其一：用非常手段保房价，有悖于市场规则且不说（我对市场这玩艺没感情），仅仅对开发商的剿杀能力，就是非常可怕的。据中国房地产及住宅研究会等测评，2007年，万科、保利、富力、中海等12家重要房地产开发企业的土地储备高达3亿平方米，如果按2007年的开发速度，消化这些土地储备需要5年以上时间。现如今房市日趋低迷，销售回款减慢，则需要更长的时间来消化这些土地。如果各地都用非常手段，那也许10年、15年都消化不完这些土地。根据现行的用地政策，两年不开发就要收地，那时，开发商就赔得更惨了。再就是，如果开发商自己手里的地都消化不了，那怎么可能有钱再买地呢？一旦土地的需求量大量减少，反而会造成土地价格的进一步暴跌，所以，非常手段损害的极有可能是自己！

    其二，也许可以用非常手段做到让开发商不降价，但谁能做到让老百姓心甘情愿的在高价位掏钱买房？今天的开发商们只所以降价，就是因为在高价位上无人买房，开发商不得不降价刺激需求，不然，谁会跟利润过不去？现在，如果用行政手段阻止房价下跌，只会让打算买房的老百姓形成更强烈的降价预期，结果只能是有价无市！最后先撑不住的，肯定是开发商！（市场经济下，现金为王。）当然，如果在这种情况下还想保房价，只有最后一招了：银行输血。那可是犯中央的大忌的，这个可要惦量一下了。



    另外，不得不说明的一点是，高房价是变相掠夺普通老百姓财富的最快捷手段。现简单分析如下：

    假如中国目前总的财富存量是100万亿人民币，中国70%的普通老百姓拥有总财富的20%即20万亿，现在，在每年这70%的人需要28亿平方的住房（即每年每人需要3平方），那么在下面几种模拟的情况下，老百姓手里的财富数量将会有巨大的差别：

    平均房价1000元/平方时：每年普通百姓花在住房上的总款为2.8万亿，老百姓手里可以剩17.2万亿；

    平均房价3000元/平方时：每年普通百姓花在住房上的总款为8.4万亿，老百姓手里可以剩11.6万亿；

    平均房价7000元/平方时：每年普通百姓花在住房上的总款为19.6万亿，老百姓手里可以剩0.4万亿；

    也就是说，当平均房价到了7000元/平方的时候，只需要一年的时间，70%的普通老百姓手里基本没钱了。这基本可以解释，为什么许多城市大量出现房奴的原因。

    当然，以上的分析仅仅是个模拟，中国的总财富倒底有多少？财富在各阶层的分配比例倒底有多少？我都不是很清楚，所以，这个分析未必准确，它只能在一定程度上说明一点问题，仅此而已。

    不过，上面的分析还是基本上说明了高房价对老百姓财富的强大掠夺能力。由此也可以看出，广大老百姓对高房价的深恶痛绝。所以，那些准备用非常手段救市的地方政府要注意一下了：这些做法极有可能招致民怨沸腾，甚至出现群体性事件。这就得不偿失了。


    综合一下可以得出结论，非常手段保房价只会适当其反。相比之下，倒是深圳的做说比较好：

    曾深圳市地方政府公开表示不会出台救市政策，结果在中央系列政策的刺激下，反而成了近期市场上的成交先锋。

　　据统计，11月深圳全市商品住宅成交套数为6039套，成交面积为55.41万平方米，成交金额69.29亿元。而10月份深圳新房成交总套数为3483套，成交面积为34万平方米，成交金额43.2亿元。11月的成交量较10月增长73%。出现成交量大幅增加的原因是住房成交价在下降——11月深圳房地产市场成交均价为每平方米12506元，环比下跌4.48%。国家发展和改革委员会公布的11月全国70个大中城市房屋销售价格相关数据显示，深圳新房价格同比下降18%，环比下跌2.4%。

　　其实，价格是市场供求的天平，价格下降必然会刺激需求增加。这是最基本的市场规律。在现行的市场经济条件下，按市场规律办事、因势利导才会取得满意的效果。

     在许多情况下，无为而治是最好的。