苏岭：碧桂园被指“零地价拿地”(南方周末 2007-11-15)

碧桂园被指“零地价拿地”
2007-11-15 15:33:25  来源: 南方周末  作者: 苏岭

图：这就是碧桂园在张家界拿的那块地

图：这就是知情人士提供给记者的两份协议
两份“秘密协议”引发悬疑
在万众瞩目的房地产领域，国家相关政策与地方政府发展冲动，以及地产商的逐利本能，三者之间究竟是如何博弈与互动？招挂拍、限制屯地、禁建别墅等一系列政策如何逐一被规避？
这是张家界风景区保护规划之外的一个缓冲区，有山、峡谷、水涧，“翻过山就是张家界国家森林公园景区”，面积1039.15亩(约69.28公顷)，距城区15公里，距武陵源景区14公里，距黄石寨景区7公里，地属张家界市永定区沙堤乡板坪村罗家岗(以下简称罗家岗)。
在当地人眼里，它没什么好，只是一幅丘陵地区偏僻的荒山。而某广州房地产咨询公司总经理则向南方周末记者如斯描绘：“如世外桃源，有山有水，漂亮得很。一栋栋别墅可以依山势而错落。”他曾跟随碧桂园集团董事会主席杨国强多年，熟谙不同土地的价值。
此地经张家界市土地交易中心挂牌转让，2007年6月6日，碧桂园竞得成功，转让金额1.18亿元。
但知情人士向南方周末记者提供了一组名为“张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议”和“合作开发合同书”的复印资料。这两份分别签发于2006年12月16日和2006年10月18日的协议，均为张家界市永定区人民政府(甲方)与张家界高骏投资有限公司(乙方)签署，并签字盖章。
这些资料显示，在土地挂牌出让前，湖南省张家界市永定区政府已与张家界高骏投资公司签订了“秘密”协议。协议上赫然列明：“该期用地成功出让后，按出让成交价款的25％计土地出让金，该25％出让金的15％部分上缴省政府。甲方将该两笔款项(一、成交价款扣除上缴省政府的土地出让金15％部分，二、竞得者上缴的契税)，于竞得者支付完该地块地价款之日起10个工作日内一次性全额支付给乙方，作为偿还乙方对该地块的投资款和收益及对该地块公建配套和基础设施建设的投入。”
据此计算，该地块上缴给省政府的仅为成交价款的3.75％，即442.5万元。其余的96.25％将全部返还给高骏公司。
而本报记者查到的工商登记信息显示，张家界高骏公司的两个出资人杨继东和欧光毅，均为佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司员工。据最近公开的新闻信息，杨继东为碧桂园控股集团投资部经理，欧光毅为碧桂园控股有限公司总裁助理。
如果确实存在这两份协议，那么，“这基本上是零地价拿地。”国土资源部中国土地勘测规划院地政研究中心副主任唐健说。
上门找地
罗家岗这块地是碧桂园集团创始人杨国强发现的。在成功开发长沙碧桂园后，他开始属意张家界。张家界国家森林公园以其独特的原始自然风貌闻名于世，1988年被国务院定为国家重点风景名胜区，1992年，联合国教科文组织将其列入《世界遗产名录》，跻身于世界著名风景区的行列，1994年被原国家林业部命名为“国家示范公园”。
然而到张家界的游客的人均消费仅420元，远不及同样久负盛名的黄山和桂林，也赶不上近几年火起来的丽江。“张家界没有一家五星级酒店，无法承办国内和国际大规模会议，没有高端客户。境外以中等收入的韩国游客为主，欧美游客少。”张家界市永定区商务局局长龚朝明说。到张家界的国家领导很多，也只能住在城区内的某四星级酒店，其标准实际只相当于三星。
龚朝明告诉南方周末记者，2006年8月14日，在省里某领导带领下，杨国强来到张家界。此时，碧桂园远未像现在这样声名显赫。张家界当地政府人员通过上网才知道“碧桂园是中国那么大的企业”。旗下楼盘均建有五星级酒店的碧桂园，恰好与“就需要一个五星级酒店”的张家界对上了路。
次日，张家界一位市领导、永定区区长陈雪楚和区商务局局长龚朝明等人陪杨国强到张家界四处看地。杨国强想找的地方要“相对独立、不受外界环境影响；周边环境景观比较好；建成后，无视觉障碍；交通便利”。当地推荐了四五块地，其中一块为五组坡的地，风景好，但杨国强嫌“山上地方好，周边差，看到的是破烂的城市”。看了三天，未有满意。
后行至往武陵源景区的路上，杨国强见到一条小路，提出上去看看，意外发现罗家岗这块心目中的“世外桃源”，“很兴奋”。杨回广州后，碧桂园很快向永定区“项目服务办公室”(由区商务局、国土局、建设局等部门组成)打来30万经费，委托他们和乡镇、村里调查有多少地、山、树木、农户。他准备在此建五星级酒店。
不过，碧桂园将建的并非寻常的五星级酒店，而是产权式酒店－－山坡上建别墅样式的房，再配一栋五星级酒店。别墅样式的房可出售使用权，土地产权归碧桂园五星级酒店。
而就在2006年5月30日，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求从即日起，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。“别墅用地不批了，但是以产权酒店这个名称去出售国家也没有说不能，就是说变通了。”广州知名地产人士黎文江对南方周末记者介绍说。
挂牌转让
紧接着，张家界永定区国土局着手这块“没人看得上的地”的土地储备工作，报省里、“农转用”(农用地转建设用地)、搞集体土地征收。
“城里的土地不必土地储备，有意向、规划，变成净地、熟地就可，随便卖都有人要。这块地如果没有意向，谁敢拿那么多钱储备？至少我要得卖出去，在国家规定的标准价之上。”永定区国土局局长赵云海说。
在罗家岗这块地变成熟地后，2007年5月10日，张家界国土局将之公告到中国土地市场网和《张家界日报》，进行挂牌转让。“因为像这块地，难以形成竞争的局面，挂牌只要一家都可以搞。”赵云海说。
在2004年国土资源部“8·31”大限后，规定土地转让一律经招拍挂，不得搞协议出让。
沾了碧桂园的光，九十多户农户得到了张家界征收农地以来最高的补偿。其中最高的拿到七八十万，最少也有30万，且补偿直接划拨到户。房屋、耕地、树林、苗木、坟地等都有补偿。
“挂牌公告后，打电话来了解这块地的人比较多。公告显示是张家界的地，没有具体位置。但来现场看的只有一个福建房地产老板。”张家界国土资源局土地交易中心主任黄祖平说。
塔斌聪就是那位来看现场的福建地产商。5月19日到现场看后，塔也钟情这块地。他前后来了三四趟，还带来了公司的考察团队，考察周边市场、张家界当地情况、旅游情况，甚至张家界森林公园每天的门票收入。
公告起始价为每亩9.3647万元，除碧桂园外，塔斌聪以自然人身份报了名。5月28日，塔斌聪交了1800万保证金。碧桂园亦于次日交纳保证金。
当天，赵云海和永定区财政局、发改局、商务局、国土局、监察局和计委等领导“关”在某处，手机全部上交。他们研究此块地的出让底价，确定为每亩11.2万。“这个价相当高。以前城区的熟地，我们卖过每亩七八万。而这里自来水将从城区接，要搞双回路的电，还要搞进来的路和里面的路，还有煤气，有线电视，这些都是发展商自己搞，折算进去每亩要二十多万的成本。”赵云海说。
6月5日，挂牌截止日，下午四点，张家界碧桂园凤凰酒店公司一次就报到每亩11.3万。塔斌聪未报价。碧桂园获得此地。
次日上午10时截牌，碧桂园与张家界土地交易中心签成交确认书。随后，一次性付清1.18亿元。
秘密协议？
就在挂牌截止前两天，“湖南有很多朋友”的塔斌聪得到可靠信息：罗家岗地注定归属碧桂园。
那两份复印资料显示，2006年10月18日，张家界高骏投资公司(以下简称高骏公司)与永定区政府签署《合作开发合同书》，确认了“该地块在公开出让前的整理和开发的合作事宜”。合同核心是永定区政府负责规划和土地储备等事宜，高骏公司投资搞该地块上的“三通一平”。
在合同的第二章“甲乙双方义务”和第五章“该地块的出让”，甲乙双方关系似乎倒错。其中第五章第十四条约定，“该地块公开出让时的出让起始价由甲方征求乙方意见后确定，该确定的出让起始价及出让价款的具体返还事宜由双方订立补充协议。乙方对该地块供水、电力、排污、燃气市政管网等公用设施用道路的投资费用由竞得者返还给乙方。”
两个月后，高骏公司和永定区政府再次细化了返还条款。在那份2006年12月16日签订的《张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议》里，土地出让金的96.75％将返还给高骏公司。
高骏公司是一家私营企业，由杨继东和欧光毅两个人各出资500万，2006年10月10日在张家界工商局注册。在注册资料里，南方周末记者见到杨继东和欧光毅的自然人股东身份证明，均由佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司出具，证明为该公司员工。
参加挂牌的张家界碧桂园凤凰酒店有限公司在罗家岗地挂牌公告前两天，即2007年5月8日才注册。
“分明是为了零地价而搞的动作。等于大儿子投资，二儿子拿地，最后都是老子受益。这种情况，让我怎么去举牌？从1个亿飙到50个亿，他也不怕我啊。卖50个亿，高骏公司得48亿，我怎么跟他玩？”塔斌聪对南方周末记者说。
而永定区商务局和国土局皆否认存在秘密协议。他们说所谓的协议是2006年9月28日，在长沙举办的2006中部博览会上，他们与碧桂园签订的投资意向协议书，内容是“他愿意来投资，我们欢迎”。而当时《张家界日报》的报道，已经在庆贺此成功的招商——“永定区成功签约张家界碧桂园五星级酒店，该项目投资达10亿元人民币”；2006年12月20日，永定区商务局2006年的工作总结，重心即是“在‘中博会’上成功签约了碧桂园超五星级酒店项目”；在张家界市商务之窗网站上，2007年3月12日，副区长郑文举也大谈这一招商业绩。
只赚吆喝，不赚买卖？
如果按照这两份协议，这块土地几乎相当于“赠送”，五星级酒店建成后的各种税收尽量减免，看起来，张家界当地政府未能从罗家岗地块上赚到什么。岂非只赚吆喝，不赚买卖？
“我们招商不像过去随便招，要选择品牌大、有实力的公司，能够真正拉动我们的
经济发展。”龚朝明认为碧桂园这样的公司将给张家界带来不可估量的影响，并且碧桂园有经营五星级酒店的长期经验，契合2006年11月召开的湖南省第九次党代会和湖南省旅游产业大会提出将张家界打造成旅游精品的构想。
2007年5月18日，国家旅游局和湖南省政府在长沙通过了《湖南省旅游业发展总体规划》的评审。规划提出要建设长沙、张家界两大旅游核心，构建大长沙、大湘西、大湘南三大旅游板块，形成湘西生态民俗旅游走廊、湘东文化与休闲旅游带、长常张核心旅游发展轴、泛珠旅游发展通道四条黄金旅游带，将湖南建设成世界性旅游目的地。
张家界国家森林公园令人流连忘返，但在不少游客心中，张家界市却有些脏、乱、差，令本地人常感到脸上无光。某次，跑出租的张先生载了一个美籍华人，那人对他说幸亏先去了景区，如果先到张家界市，恐怕早打道回府了。
最大“地主”
拿地的热情，碧桂园一直未有消退。2007年10月26日，碧桂园又通过挂牌转让，以1.99亿元，拿下安徽省巢湖市巢湖南岸的一块地，面积约997.08亩。
而截至8月15日，碧桂园比4月在香港联交所主板挂牌上市时，新增35平方公里土地储备，共储地45平方公里，成为中国房地产企业最大的“地主”。这使持有碧桂园控股有限公司七成股份的杨惠妍，10月8日，以个人160亿美元的净资产，被《福布斯》亚洲版评为2007年中国(内地)首富。
在上市招股书上，“拥有最庞大和低成本的土地储备”是碧桂园最大的卖点之一。无人知道从贫瘠乡村走出来的杨国强，是否对土地怀有独特的情结。
不管怎样，土地也以最大价值回馈了它的“主人”。业内土地成本普遍达到建筑成本的30％左右，而碧桂园仅是7％。然后，又利用之，在资本市场赚了个盘满钵满，资金又回流过来买地，买地再影响股价，形成资金的循环流。而这，在2007年正成为中国诸多房地产大鳄们的核心运营模式。
这种循环使杨国强的家庭财富距他一直的偶像李嘉诚只有咫尺之遥。他创业仅20年，李嘉诚奋斗了半个世纪(李的个人净资产为220亿美元)。他也快接近连续第14年名列《福布斯》美国富人榜首的比尔·盖茨的1／3(盖茨2007年个人净资产590亿美元)。
11月11日，一向低调的杨国强现身中山大学：“我们在香港上市后取得150亿现金，买了些便宜的土地。有媒体说我们囤地多，土地可以开发27年，但他是按照我们以往的发展速度来算的。我们上市后发展的速度很快，明年我们计划开发1000万平方米，近两年要开发2000万平方米。我们也希望尽快地把土地建好，房子卖出去，这也是调整房价的一个办法。”
为了杜绝房地产企业囤积土地，借大量圈地来炒作房价，2007年10月28日，国土资源部相关负责人在对近期土地调控政策进行解读时强调：各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，为此国土部门已经制订了详细的方法。据香港媒体报道，在10月27日，国土资源部土地利用司的三名查察人员，视察了碧桂园在重庆长寿湖地区储备6300亩土地的情况。
毫无疑问，2007年是属于碧桂园的一年。连它的证券代码“2007”也反映着这一烙印。
在机遇与变轨并存之下，难以预知这个由“一只老虎带领一群羊，打败了一只羊带领一群老虎”的碧桂园，是将带头调低房价，还是将挨上一记涉嫌囤地的重拳？
是否真的存在这两份协议？这块一千亩地项目是否就是按这两份协议在运行？本报将就此进行追踪报道。
权威专家解读秘密土地协议

“这明显是一份政府和开发商签订的不能拿到桌面上的私下协议，通过这个合同，我们可以明显看到在土地正式招拍挂出让前，无论是政府的土地出让底价还是最终的竞得人，都已定好了。土地出让前的招拍挂只是一个形式，一个假象”
解读人：国土资源部中国土地勘测规划院地政研究中心副主任、研究员唐健（上图）
“这个开发商很强势，政府都得听他的”
南方周末：按照那份2006年10月18日，张家界市永定区人民政府和张家界市高骏投资有限公司签订的《合作开发合同书》(以下简称《合同书》)，第五章第十四条规定“该地块公开出让时的出让起始价由甲方征求乙方意见后确定，该确定的出让起始价及出让款的具体返还事宜由双方订立补充协议(该补充协议作为本合同附件八)”。怎么看？
唐健：这明显是一份政府和开发商签订的不能拿到桌面上的私下协议，通过这个合同，我们可以明显地看到在土地正式招拍挂出让前，无论是政府的土地出让底价还是最终的竞得人，都已定好了。土地出让前的招拍挂只是一个形式，一个假象，是为了能够顺利地获得土地使用权而采取的一种手段，通过这种假招拍挂，规避国土资源部经营性用地的土地使用权应采取招拍挂方式取得的政策。是国土资源部一再强调要严厉打击的“暗箱操作”行为。
南方周末：在2006年12月16日双方签订的《张家界市凤凰酒店项目土地储备出资协议》(以下简称《协议》)中，第一条“经张家界市地价评估所评估，该地块评估价格为9.3647万元／亩。甲方同意该评估价作为该期批准用地出让起始价，乙方予以同意，甲方承诺不变更该出让起始价”，意思跟上面一样？
唐健：这个开发商很强势，政府都得听他的。国土资源部和监察部都要求，招拍挂底价要根据评估结果和产业政策集体决策，并严格保密。在这个合同中，甲方事先已将底价告知乙方，并且还征得了乙方同意，甲方承诺不更改该起始价，完全违背了国土资源部和监察部的有关要求。
南方周末：第二十二条“该地块出让后甲方收到每笔土地出让价款时，应将该款项支付给乙方，以作为返还乙方的投资款以及乙方对基础设施、公共配套、体育公园的建设费用”。这怎么看？
唐健：这里隐含的意思就是说，这块土地的最终使用者就是乙方，招拍挂就是形式。我们还可以看出，地价款最后都会返还给乙方，这样，即使出让价再高也是自己的钱进自己的腰包，只不过划转了一下。
国土资源部规定，在2004年8月31日之后，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。被业界称为“8·31大限”。但从相关协议上看，它实质上仍然在搞协议出让，走了一下“招拍挂”的形式。
“开发商拿地成本还不足出让金的零头，差不多是零地价”
南方周末：《协议》里面的备忘录作为《合同书》的附件八，其第二条规定“该期用地成功出让后，按出让成交价款的25％计土地出让金，该25％出让金的15％部分上缴省政府。甲方将该两笔款项(一、成交价款扣除上缴省政府的土地出让金15％的部分，二、竞得者上缴的契税)于竞得者支付完该地块价款之日起10个工作日内一次性全额支付给乙方，作为偿还乙方对该地块的投资款和收益及对该地块公建配套和基础设施建设的投入”。比上面这条更加细化了。
唐健：对，一样的意思。算起来开发商只付了土地出让金的3.75％，就是应该交给省政府的那部分，只有这部分当地政府是无权减免的。开发商拿地成本还不足出让金的零头，差不多是零地价。正因为存在着这样的私下协议，“地王”不断涌现，土地拍卖价不断创出新高，造成土地价格虚高，房地产泡沫就是这样产生的。
南方周末：该上缴的契税是多少？能减免吗？
唐健：1997年10月1日实行《中华人民共和国契税暂行条例》的第三条规定：“契税税率为3％－5％”。“契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案”。按规定，契税不可减免、返还。
南方周末：第三章第十条“该地块的征地、拆迁安置补偿费用及因取得征地和其它合法用地手续而向国家、省级政府交纳的税、费由乙方负责按本合同第四条约定投入，甲方进行总包干承包(包费用、包完成期限)”。土地转让前期的费用应该由谁来负责？
唐健：按照规定，城市分批次用地的有关费用，包括征地补偿安置费用、基础设施开发费用以及应缴纳的规费应由城市人民政府承担，待土地出让后由用地者以土地出让金的形式缴纳。但事实上在实际操作中，这些前期费用都是用地者承担的。很多地方都存在这种做法。
土地要招拍挂，而招拍挂之前不可能确定业主，但现在一般都是业主先定。
南方周末：第七章第二十七条“该地块的用途暂定为酒店及体育公园配套，甲方应争取让上级政府允许在该地块或与该地块相连的其他用地中建设商品住宅。并由双方进行住宅部分土地的储备合作，双方的合作形式不变，其他事宜由双方另行协商”。怎么理解？
唐健：如果说可以建商品住宅，这个地的储备也是按他这种方式运作，都是对开发商有利的条款。比如你这个地，也是为了开发商有利，他也可以去修改规划。这块地原本不是住宅，但是建了一个酒店，修了公园了，肯定会带动其周边的地价随之上涨。这个时候，你再建商品房，肯定房价也就上去了，开发商又可以获利。这些都是对开发商有利的事情。
“按这个《协议》，这个地全部都不算闲置土地了，这就规避了‘不能囤地，马上建’的政策。”
南方周末：在《协议》的附件九“罗家岗地块出让条件”第一条，“由于该地块占地规模和投资大，为能成功开发该地块，竞得者须将该地块进行整体规划并逐期开发，该整体方案在规划部门批准后，竞得者可据市场需求自行决定该地块逐期开发的期数及每期开发的规模。市、区政府不以该地块中的张家界一块地逾期开发(主体酒店部分不超过2006年9月26日在中博会上签订的开发建设协议书中约定的开发期限)为由处罚竞得者或收回该地块中未开发部分的土地，并承诺不按闲置土地处理，且不以土地闲置为由向竞得者收取任何费用或罚款。但竞得者不得使该地块全部处于停工状态。”
唐健：1999年4月26日国土资源部发布施行的《闲置土地处置办法》规定第二条规定，“闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：(一)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；(二)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的等”。
按这个《协议》，他这个地全部都不算闲置土地了，他这就规避了“不能囤地，马上建”的政策。
从2006年7月1日开始，出让土地还有《国有土地使用权出让合同补充协议》，对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度等做了明确的约定，开发商必须遵守。
南方周末：在这个附件九，“竞得者可在该地块上依规建设可售的产权式酒店，政府部门应许可竞得者可将该产权式酒店对外销售。该产权式酒店附带花园出售的，政府部门应为买受人办理该花园的土地使用权权属登记等有关手续”。
唐健：产权式酒店就是别墅。2006年5月30日，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。它又一次规避了政策。
南方周末：“政府不对地块每年报建和销售的面积进行任何的限制”，这是何意？
唐健：为了保证出让土地能够得到及时有效的开发利用，防止开发商长期囤积土地，国土资源部要求在土地出让合同中必须明确项目的开工、竣工时间，对闲置土地的认定也很明确。协议上的这些要求明显和目前的政策冲突，其目的就是囤积土地，人为减少土地供应量，造成房价上涨，获得更多的收益。
“这个当地政府把这些都免了，可能就是为了挣人气、制造繁荣景象。”
南方周末：附件九第六条，竞得者可享受一些政策优惠，比如“该地块建设所涉及的区应收的行政事业性收费一律免收，所涉及的市应收的行政事业性收费由永定区促成市政府出具书面文件予以全免”，还有一些企业税、营业税、土地使用税等的减免，感觉这个项目享受重点工程的待遇和保护。
唐健：一个普通的商品酒店开发明显算不上重点，因为国家重点工程一般都是国家重点急需发展的能源、交通和水利这类。营利性的、房地产开发性项目，列入重点工程，我觉得不是很适合。
别的他有一些返还，什么税收返还。有一些地方政府引进资金搞房地产开发，是为了得到房地产税、城镇土地使用税和营业税等。这个当地政府把这些都免了，可能就是为了挣人气、制造繁荣景象，或者就是为了让开发商赚钱。
南方周末：房地产开发所带来的税收在地方政府税收中占多大比例？
唐健：因为房地产开发所产生的相关税收属于地方税种，在很多发达地区，房地产税、城镇土地使用税和房地产企业的营业税，占地方税收的很大一部分。他把这些都免了，那等于政府既没有通过土地出让获得收益，也没有获得引入投资后产生的税收。
南方周末：这块地的面积是69.28公顷。好像很多地方转让的地也介于这个面积左右。
唐健：按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，征收耕地以外的其他土地超过70公顷的由国务院批，他刚好差那么一点，由当地省政府批就完了。现在地方很多都是这样，比如我们下去看好多报地，都是69公顷。
南方周末：报国务院不一定能批？
唐健：主要是审批周期长。
南方周末：这是在挂牌之前搞的一个协议，而且不是用他挂牌去竞得的那个公司名义去。
唐健：这样招拍挂就是形式了，早就内定了。
“政府为了吸引开发商，不惜自己去修改现行规划。这也反映出规划具有较大的随意性。”
南方周末：《合同书》第三条，甲方的义务是负责为乙方搞房地产开发修改土地利用规划和取得合法的一些手续等。这种做法有什么不妥吗？
唐健：按照上述规定，当地政府为了引进这个项目，不惜修改土地利用规划。土地利用规划是由政府批准的，每块土地的用途由规划确定，建设用地项目必须符合规划才能得到批准。政府为了吸引开发商，不惜自己去修改现行规划。这也反映出规划具有较大的随意性。
第三条说乙方负责详细的规划设计，乙方已经负责设计，这很明显地就隐含着，最后的项目肯定是给他的了。
第八条乙方提出来了设计要点不得改变的，规划很多这个东西其实不是你开发商说了算的，尤其提到了该地块的规划也要乙方说了算，这就说不过去了，一个业主、用地者无权干涉政府的土地利用规划。
南方周末：针对这种地方先收出让金再返还的做法，国家有什么管理政策吗？
唐健：《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》中规定，从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。对违反本通知规定，擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，要严格按有关规定处理，并依法追究责任人的责任。
http://www.nanfangdaily.com.cn/southnews/zmzg/200711150743.asp