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中国楼市空前失衡的5个证据 
标签： 房地产 房价 楼 分类： 房地产评论 2010-09-20 17:10从以下几个新闻来看，中国楼市在调控之前，进一步失衡（蓝字是我的一点想法）：
1、国土资源部 3月29日公布的《中国城市地价状况2009》显示：从2005年到2009年，北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5个典型城市租价比走势大体相同。从投资回报率上看，在国土部选取的2009年六个样本城市中，其住宅租价比均低于下调后的5年以上个人住房贷款利率。
越是权威部门的数据，越可能在胡扯。我根本不相信北京的房产出租收益率能有3.81%。据我个人观察，应该在2%左右。
2、3月中旬，美联物业提供的国内四大城市最新供楼负担比均在50%左右：深圳52.7%、北京59.9%、上海55%、广州46.5%。计算方式为按揭月供除以家庭月收入。假设前提为购买60平方米住房，以二手房价格和统计局最新公布的家庭月收入平均水平为准计算。
中介机构的数据还是比较靠谱的，因为这种机构如果数据不可信，就卖不掉，他们就是靠一些有价值的服务或是数据吃饭的。不过这四大城市平均的单套住宅成交面积应该在100平方米。所以实际的负担比要高于以上的数字。另外，中国以前公布的家庭收入，是不包括私营企业从业人员的数据的。就最近公布的数据，去年非私营企业就业的人，年薪在3.2万左右，而私营企业从业人员的年薪在1.8万左右。
当然，目前的楼市早就不是普遍人玩的游戏了。
3、3月下旬《新京报》报道：据多家中介公司统计的近期成交数据，北京平均售租比为550∶1。据荧灿地产等公司3月25日公布的数据显示，北京售租比超700∶1的小区占六成。
当然，很多囤积房产，或是以负的现金流（每月房租少于按揭还款支出）出租房产的人来说，他们并不在意这点小小的损失。就以2009年来说，房产空置也许损失了3%，但当年北京升值一倍的楼盘比比皆是。因此未来的房产税，我估计几乎肯定在1%以下，并且不大可能对一套房和二套房征收，因此同样在中短期之内对楼市有明显的抑制作用。
4、4月中旬，物业顾问莱坊与中房驰昊联合发布的研究报告显示，2009中国一线城市与美国主要城市房价价差大幅收窄。上海核心区一手房均价在去年首季仅为纽约曼哈顿地区的两成四，这一数字在今年同期升至五成八。2010年第一季，上海核心区（包括黄浦、长宁、卢湾与静安区）一手商品住宅价格按年大升89%至每平方米7500美元，而同期纽约曼哈顿的一手房价下跌20%至每平方米13000美元。
中国的房价高于一般的经济体，有它的基本面的支撑。比如中国人对房产的偏受，地方政府对土地财政的依赖，房改之前中国对住宅建设的欠账，还有中国的人口因素。不过这些基本面的推动力再强，中国的房价也不可能涨到天上去。难道只有京、沪、深这些地方的房产市值象当年日本东京地区那样超过了美国整个国家的房地产价值，中国的地产泡沫才会破裂？中国在人民币汇率问题上咬得比较紧，根本不考虑任何大幅升值的可能，恐怕就是吸取了日本当年汇率大幅升值，最后过把瘾就死的教训，难道房地产问题上会置若罔闻？
5、北京中原地产选取了1000位购房者作为样本进行抽样调查，调查显示，今年3月份购房者中投资比例首次达到了41.2%，甚至超过了去年市场最火爆的11-12月份，通州、望京等热点区域投资比例已经高达5成。
炒房人在房价上涨时对房价的推动力有多大，在房价下跌时对房价的助跌力量也不会小。只有自住需求，才是楼市稳定的力量。