深度分析17 城里人已购农民房将受保护 - 时事经济 - 明鉴阁 学习文史知识|弘扬中华文...

 深度分析17 城里人已购农民房将受保护
宋庄房讼, 宅基地, 深度分析, 农民房
本帖最后由 朝熙路客 于 2008-12-26 17:16 编辑     我对农民宅基地的买卖问题一直比较关注，已经对其中几个案件跟踪了好几年，今天看到的这个报道恐怕具有很大的现实意义，实在值得探讨一番。为了把问题说清楚，下面我全文抄录这个消息。    据《北京青年报》12月26日A7版报道，记者从海淀法院山后法庭了解到，针对农村宅基地上房屋买卖引发的案件数量持续上升，海淀法院山后法庭就此专门调研提出四项原则，其中之一是经过大队、乡、镇逐级审批并办理相关手续的房屋买卖行为，在审批手续真实的情况下，应确认为有效。     据介绍，农村房屋买卖行为早在十几年前就陆续发生，2000年前后进入高潮，而到2005年土地价值迅速升值以及北京市的拆迁范围不断由市区向郊区扩展后，当初将自家住房卖给城里人的农民，在土地现价远远超出卖房价的情况下大量反悔，纷纷以法律规定农村房屋不允许转让为由提起诉讼，要求收回住房。北京最为著名的宋庄画家村案，就是此类案件中的典型案例。     山后法庭刘伟庭长告诉记者，对于如何审理农村宅基地上房屋买卖纠纷，北京市高院两年前曾出台《会议纪要》规定了几项原则，其中之一就是什么情况下非村集体组织成员购买农民房将被认定为有效。山后法庭就是根据北京市高院的《会议纪要》精神，结合审判实践中的具体实际提出经过大队、乡、镇逐级审批并办理相关手续的房屋买卖行为，应确认为有效。此举目的在于维护交易稳定，鼓励当事人在房屋买卖过程中遵循诚实信用原则，保证社会经济秩序的安定发展。     负责此次调研的山后法庭有关法官告诉记者，法院在审查大队、乡、镇逐级的审批手续时，只审查上述手续是否真实，在审批手续真实的情况下，就将认定买卖行为有效。     此外，如果原告方对乡镇一级政府的审批手续提出异议，只能通过行政诉讼要求撤销该审批手续。在生效的行政判决撤销审批手续的情况下，购买农民房的行为无效，否则法院将认定该买卖行为有效。    我觉得，海淀法院提出的这四项原则中的关于“经过大队、乡、镇逐级审批并办理相关手续的房屋买卖行为，在审批手续真实的情况下，应确认为有效”的原则，是一个继“宋庄房讼”判决后的一个重大进展。这应该是处理类似“宋庄房讼”诉讼案件的最彻底解决办法。    为了更清楚说明问题，有必要回顾一下“宋庄房讼”一案的几个关键点。    第一、２００２年７月１日，马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》，将诉争房屋及院落以４．５万元的价格卖给李玉兰。    第二、２００６年２月份，由于马海涛夫妇听说北京地铁8号线将要修到宋庄，周边房价因此大涨，于是反悔并起诉到法院，要求确认买卖房屋的购买合同无效，并判决李玉兰返还房屋。    北京市通州区法院一审认为，李玉兰系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，判决李玉兰将诉争房屋及院落腾退给马海涛。李玉兰不服提出上诉。    第三、北京二中院经审理认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。于是维持了一审判决。     二中院也在判决中指出，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。但鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。    第四、事隔16天，在二中院终审认定“画家村”农村房屋买卖合同无效后，画家李玉兰将卖房农民马海涛告上法庭，索赔48万元。    法院审理后认为：合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。李玉兰与马海涛所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。    考虑到马海涛作为出卖人，在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。    法院同时认为，对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。 综上，法院判决，马海涛承担70%的责任，须向李玉兰赔偿18.5万元。    应当说，法庭最后的这个判决是公平的，这个判决保护了双方当事人的利益，同时也分清了诉讼双方的过错大小，对那些故意钻法律空子的人一个警戒。但是这个判决还是不能彻底解决问题。    因为，作为农民马海涛一方，原本是打算利用法院判决要回房子，然后等待拆迁时拿到拆迁补偿赚上一笔，而且房子是打算白要回来，根本不打算或者没有钱去补偿李玉兰。现在判决把房子升值的部分作为补偿给李玉兰，这是马海涛不能接受的。因为这笔预期收益马海涛并没有到手，相反却要提前为李玉兰变现。这叫偷鸡不成蚀把米，打不着狐狸惹身骚。    所以，这个判决尽管公正却在马海涛那里难以实现。而判决不能执行就将存在隐患，故而我认为不是很彻底解决这类问题。     ------本文来自明鉴阁文史论坛，详细地址：http://www.hismirror.cn/viewthread.php?tid=2674