专家在线：《谈如何做一名优秀的甲方》—工成网

网友：要做好前期手续的办理工作，以您的经验需要如何做？

嘉宾：第一要熟悉图纸。而且是要从建筑专业施工图看起。
第二要梳理各项手续的脉络。很多手续是可以同时办的，这样可以节省时间。有些手续是有先后关系的，如规划许可证，是要施工图审查合格，以及抗震、防雷等等图纸审查结束以后才能办的。了解了这一点后，及早准备就不会吃亏。
第三就是要求设计院准备的资料，自己要多学习，这样才能避免在资料上出问题，避免走很多弯路。实际上前期浪费时间最多的并不是打通人脉，而是准备资料上。我之所以强调先从建筑专业施工图看起，这也是为了办理前期手续服务。


网友：我国的大部分项目的评价与决策，很大程度上都是领导拍脑袋定方案。很多东西不满足领导说要上马就上马。如何科学决策，把资金投放在更加高效的地方？

嘉宾：要想科学决策,必须有一个理解科学决策的领导来支撑,否则这事不要想,有时还是需要拍脑袋的,不拍还不行.特别是先有决策,后有科学的项目。


网友：在我国实行监理制度以来，一直没有一个正常的环境，监理成了一个可有可无的东西，没有得到重视。出现问题拍不了板，出了事故也不负责任。什么东西都是甲方说了算。如何才能把甲方和监理的权责分清呢？

嘉宾：目前的现实造就了监理处于夹板地位,监而不理,这是建筑圈的大环境所造就的,这是谁也没有办法的事。监理还是得在夹缝中寻找自己的权利与地位,在甲方授权的范围内做好自己的工作。


网友：我们这里的乙方都是甲方领导关系户，甚至是领导的领导的关系户，很多时候牛逼的不得了。今天就有个上上上级的关系户过来对数，说话超大声，还不怎么讲理的，我们领导已经让步不少了，可还是不满意，连他们自己的资料都想改了那多些钱。真不想跟他们对数，呵呵。怎么处理？

嘉宾：抓住他们的漏洞,让他们多在你们那转几个圈,他就实实在在了,当然你要有理有据抓住他的小辨子,不然他不反咬你们一嘴?


网友：国内大型项目甲方如何选择项目运作方式才能最高效进行管理？

嘉宾：我个人认为,直接由专业的项目管理公司来做可能会比较好。但因涉及到权利的问题,许多业主是否能舍得放权呢?看来得有制度来保障才好行驶。


网友：现在的大学毕业生（包括博士，硕士），就业首选是业主（也就是甲方吧），再就是设计院，再就是施工或者监理单位。请问，毕业生去甲方合适吗？就本人来说，我是设计院的，经常被甲方叫去施工现场，发现很多甲方代表水平很差的，出现问题什么决策能力都没有。

嘉宾：我感觉,大学生先再一些有实际技术含量的单位,比如设计,施工,中介等做做较好,对这个行业有了较深理解后,再来做甲方这样一个综合协调部门可能会更好。


网友：在国内项目实施中，国内大部分项目的投资都是国家投资（政府预算，专项建设资金等）或者集体投资或者贷款等方式。甲方实际上指的是投资人的代表人或者代理人。而实际操作过程中，甲方代表人很大程度上通过伙同勘察，设计，监理，施工等控制工程，捞取不义之财。比如，在我国公路行业，这种情况很多，抬高造价，控制施工中标单位，获取巨额好处费。请问嘉宾，怎么杜绝这种腐败？

嘉宾：其实很难杜绝,特别是这些没有真正的业主到位的情况,我想是不是也类似于国个政府的高薪养廉?给工程参与人员很高的待遇,让他们感觉到再为一点点小利不值得.另外,监督机制非常重要,没有监督十分容易生产腐败。


网友：我国目前的大型项目基本上是国家投资（铁路，公路，民航，大型工业基地等），实际上的甲方是政府，使用的也是政府资金，归根结底是纳税人的钱。而这种情况最大的弊端是，政府对于投资的效益和后评价是很少顾及的。很多投资都变成了重复建设，低水平建设，浪费建设。
请问嘉宾，如何对甲方实现转型，从政府脱离出来，提高投资效率和效益？

嘉宾：现在不是学习国外,准备搞项目管理公司嘛,但可能也不会一时就能有所奏效。其实关键要有一个好的监督机制,及终身负责机制,我理解这样做的话可能更好,能让大家感觉不要为了一时之利而毁了终身。


网友：为甲方，在勘察，设计，施工，监理四方中，为了项目顺利实施，最关键是控制好哪一方的工作？

嘉宾：都需要控制,勘察设计是基础,施工是核心,监理是工具。


网友：发现问题是不是不要直接找施工单位，而是发单子给监理，责成监理去处理？（因为可能监理的角度更为专业？而一旦索赔事件发生，施工单位往往会抓住你所说话中的不当之处大作文章，甚至扯皮）。
不知我这个观点是否正确？

嘉宾：如果这个工程设有监理,且你所提的这些职权是监理,请你不要超权,要一级一级地来,这一方面是对监理的充分授权,也是对自己的自我保护,不该自己直接管的事,管多了,有时对自己也没有好处的。


网友：在我国的工程事故中，一旦出现灾难性事故，就要通报，很多情况是由于设计不合理，或者施工有问题等造成。而结果是，甲方蒙受了很大损失，并且甲方的领导人也面临处分，比如杭州地铁事故。甲方在这种情况下如何保全自己？

嘉宾：现行的安全追究方式下,你不可能完全保全自己,现在的理念是,施工单位出了问题,建设单位也要承担责任,因为你没管好施工单位嘛,而不是象过去我们所做的,施工单位出了问题由施工单位负责,甚至可以写到合同里,但现在不行.
比如象出了重大事故,难地方的父母官都可能脱不了干系,他们又招谁惹谁了呢?


网友：如果有一位大学生毕业，毕业就想去做业主方前期的手续办理工作，您认为这样对他的职业成长是否是较佳方案？

嘉宾：我认为还是先做两年设计比较好，可能是因为我觉得我的设计院工作经历对我帮助很大。我个人认为先从设计入手会比较好一点。当然有人说，做了项目甲方代表后再做前期可能更好些。也有人说先做施工，再做甲方代表，再做对外协调。我的理解是先做设计。我的看法是，因为前期手续要经常捧着图纸去政府部门，所以做过设计的人员会有优势。当然做别的工作经常接触图纸也有这个效果。当然先做施工，再做甲方代表管理现场，也是有优势的，但是对做前期手续帮助不大。


网友：人们常有这样的“误解”，说有的人天生是做协调的料（即对外拉笼关系），有的天生就是做技术的命（即做事循规蹈矩），您如何来看待？

嘉宾：我认为做业主代表其实是同时需要两方面的能力的，即技术能力与人事能力。我认为不管是勘查设计施工监理甲方都是同时需要分别具这两种能力人的。我认为，“技术”+“人术”=真正的人才。所以业主单位也可以象施工单位那样组织项目部，让不同专长的人各尽其能，让项目顺利运转。但现在大部分业主单位，除了搞房地产开发的，还没有这种意识，因为这两种能力很难并存在同一个人身上。


网友：在做对外协调工作，您认为个人能力占多大因素？您认为要做好对外协调工作，需要个人具体些什么样的能力或基本素质？什么样的人从事这些工作才能做的更好？

嘉宾：我认为个人能力和企业的社会地位影响力对半开。而且个人能力里面还细分为两部分，一部分是准备资料的刀笔功夫，一部分就是协调社会关系的能力和个人的气度。也就是说，我认为“拿下所有的社会关系”其实只占总能力的四分之一左右。


网友：大家好象有一种共识，说是技术很容易学，但要学成一个好的甲方很难，需要十年之功。这其中重要的功夫就是前期手续的办理。如果这些社会关系您都能拿得下，可拿年薪四十万，您如何看待这些认识？

嘉宾：我觉得这个因素应该分两个方面来说，一方面固然有个人能力的因素在里面，另外一方面，你的位置也很重要。简单的说，就是实际上你在单位的实力地位也决定了你能有多少活动能力。


网友：请问，甲方在项目实施过程中，如何才能最大程度上规避风险？

嘉宾：要规避风险,首先先要识别风险,只要能将绝大部分风险因素都识别出来,再想办法规避就是一件很容易的事了。我们不怕问题来了解决不了,就怕问题与危机就在眼前,你还一无所知,那才是最危险的时刻。


网友：如当施工方认为是甲方的问题导致协调不够，该如何回复施工方？

嘉宾：你先让他说说应该怎么办,你听有有没道理再做决定.有时候真的是自己的问题,有时是别人想拿你当枪使或推脱其的责任,让他先说个怎么办,我们再拿脑子来想一想。


网友：您认为在办理前期各项手续的过程中，做这些对外协调工作的关键是什么？或者说是怎么样开展工作才能使这些对外的工作顺利些？

嘉宾：这里有两个因素：一个是和政府机关的沟通，一个就是勘查设计单位对业主前期工作的支持。因为我们是大型企业，是当地的重点引资对象，所以一是请当地政府中负责招商引资的干部为我们协调。另外，我们用的建筑承包商一般在当地人头也比较熟，也可以帮助我们来解决一些问题。


网友：甲方代表要具备什么能力?

嘉宾：从技术方面来讲，做为甲方，不可能各方面的知识技能都具备，但可以都要了解一些，并且精于某些方面。在施工过程中，甲方代表不可能代替监理，和施工方的质量检验员来管理工程质量，但需要让他们知道你的能力.要懂得建筑方面的相关理论知识（如项目合同、技术、质量、安全、预算等方面管理知识）；较强的综合协调能力，能及时有效地解决现场各单位间的协调配合问题；较强的前期预测能力，能够根据工程进展要求各参建方提前作好自身工作，如设计提前出图、施工提前进料、各家施工单位之间工作交接等）；较强的服务意识等。


网友：如何扮演好甲方代表这一重要角色？

嘉宾：树立一个理念。一定要树立依法办事正确理念，履行建设单位赋予的管理职责，按照合同约定检查工程监理单位的监理技术人员是否客观、公正执行监理任务，切实维护建设单位的利益，确保建设工程质量和如期竣工。
练就两手硬功。首先，练就一手过硬的专业技术功。甲方代表要懂得工程管理、施工技术、质量检测常识，具备较高的专业管理水平，不懂技术就要学，由外行变成内行，努力做一名具有专业技术水平的管理者；其次，练就一手过硬的廉洁自律功。甲方代表管的是国家财产，维护的是集体利益，对施工单位的请吃、小恩小惠，要格外提防。
处好三大关系。一是处理好质量与进度的关系。二是处理好安全与效益的关系。三是处理好技术与管理的关系。
严格四种控制。一是工程进度控制。二是工程成本控制。三是工程质量控制。四是工程安全控制。
坚持五项原则。一是坚持时效性原则。二是坚持服务性原则。三是坚持公正性原则。四是坚持和谐性原则。五是坚持程序性原则。
牢记六点说话。第一点：尺子说话。检查质量，正负误差不能超过国家规定标准范围；第二点：隐蔽工程事实说话。第三点：遇到问题请监理说话。第四点：施工进度天气说话。第五点：工程是否合格请质量检测部门说话。第六点：代表甲方替农民工说话。


网友：要想当好一名合格的甲方代表必须充分理解甲方代表的角色、职责、任务、作用？

嘉宾：甲方代表这个角色应该是一个“协调管理大师”兼“技术人才”的角色，所以他应该拥有比较全面的素质。甲方代表必须拥有的一定的基本素质,同时要不断提高自己的专业技术素质，而且我个人认为基本素质的培养要略大于技术素质的培养，基本素质也就是一些做人做事的原则和方法，主要是做事要严谨，不可一直浮于表面,要静下心多想多学,要勤劳刻苦默默耕芸,甲方代表的工作性质就决定了他不可以像其他岗位一样按时上下班,更多的时间可能要抽调出来做一些琐碎的工作,
甲方代表的管理是一个综合的，全方面的管理。涉及到工程的质量、进度、投资、安全等等方面。管理的关键点是：1）充分利用好监理单位。2）协调工程各施工单位的关系。3）严格按照合同执行。4）处理公司内部关系。5)对于关键的安全点要多控制多管理。