用地目光汇集到农村建设用地，是好事还是坏事？ -海博派付琦 -搜房博客

用地目光汇集到农村建设用地，是好事还是坏事？

最近看到任志强先生评论中国住房福利的问题中提到，城市目前的建成区只有3.84万平方公里，但是我们的农村宅基地有16.8万平方公里，大概是城市建成区的4.6倍。无独有偶，中国房地产协会顾云昌教授在房地产策划师培训班的讲课中，也提到类似的数据。这对于城市用地所产生紧张的用地矛盾来说，无疑看到新的方向。

有人算过这样一笔账，假定按全国未来发展到12亿城市人口和按现有人均146平方米占地水平计算，最多占地不会超过9.6万平方公里，约占全国总国土面积的1%，再按同等比例计算交通占地和工业占地也不会超过全国总国土面积的3%，不会超过30万平方公里。

这对于我们现在经常提到的土地稀缺，保18亿亩耕地红线，按照1平方公里等于1500亩来计算，耕地保护面积约120万平方公里，约占国土面积的12.5%。总体耕地、居住、交通、工业约占国土面积的15.5%，大概148.8万平方公里。如此看来，用地的矛盾并不在于土地多少的问题。

但为什么一直以来会造成用地紧张和由此带来房价的上涨问题呢？我的看法主要有如下原因：

首先，由于城市化的发展，因城市的集约化程度、工商业发展带来的良好居住配套、生活配套，就业环境等因素，人口集约化程度也随之增高，由此产生城市用地紧张、交通紧张和居住的紧张；

其次，由于中国南北、东西居住环境和发展的差异性，导致人口密度不同，人口密度偏向东南方向，城市发展不均；

第三，用地的供给，人口相对于集中的大中城市，居住的需求比较大，而能政府的土地供给不能满足城市发展的需求，导致城市用地的紧张，促成和供需的矛盾，地价上涨，土地和住房供应的双不足，必然引起房价的上涨；

第四，城市发展不均衡，导致人口的分散与集中。由于城市能吸纳更多的人口，促进了城市工商业发达，工商业的发达，产生了更多的就业机会，又促使人口的集中。城市就是一个集约化发展的典范，人口迅速大量的几种，对于住房的需求必然相对较大，一线城市房价上涨也是必然。

而为什么农村拥有4.6倍于城市人口的居住用地，而不会产生住房紧张、房价问题？这不仅仅是任总所说住房福利吗？

农村人口的分布不同于城市人口，其主要是建立在以耕作土地而形成自然散居相互依赖的场所，是服务于耕地的配套。与传统的耕作习惯和农业发展息息相关，由于地多人少，所以每户在耕地的比例上，拿出一定休憩空间，供生活居住，这是理所当然的。

现在，由于农业现代化进程加快，农村大量人口富余，农村劳动力迅速向城市转移，人口转移必然对于居住需求发生转移，所以农村人口的住房不是在增加，而是在变量的减少。

由于目前的户籍制度和城市生存的压力，迫使农村转移的大量劳动力不能在城市定居，造成大量人户分离，城市漂泊，农村留根，农村居住面积不能有效快速减少。农村住房条件和人居居住面积很大，但居住品质不高，配套不够，有房而无居住的必要。农村房价的上升，除去城镇周边农村土地因素，主要来自于建材和劳动力价格的上涨。

截至2009年,中国城镇人口已经达到6.2亿。我国城镇化率达46.6%。如果将在城市连续居住6个月以上常住人口计算在内，估计远远不是这个比例，如果按照这个估计想象的空间考虑，城市解决人口居住的土地面积空间仍然很大。

城市发展用地的目光聚集到农村建设用地也许是件好事，但农村也需要发展，农村的发展必然首先要降低或减少人口外流的速度，发展要靠人来发展，农村发展的障碍点就在于：

要解决农村富余人口就业问题，只有在相对集中的县、镇、村或相对集中的区域，有能充分的解决人口就业问题，才能有效地将人口集中化、集约化发展，从而释放农村的住宅用地，可作为建设用地和耕地的补充；

其次，农村工商业基础薄弱，可依托大型村、镇和县级城市的基础，发展工商业，在吸纳人口就业同时，减少大城市人口涌入压力，使更多的人口真正从农业中分离，减少农村居住面积。

第三，快速发展农业现代化，让农业现代化释放更多的农村人口，投入到工商业中，减少农村人口才能减少农村的居住占地，当然，这也需要在户籍制度上作相应的跟进。

第四，快速发展二三线城市和城镇化进程，这也是房地产发展的未来方向，依托房地产的发展，带动二三线城市的发展，才能有效地解决农村人口转移和富余人口就业。

目前，二三线城市和城镇房地产的发展如火如荼，各地城市的面貌也逐渐发生改变，房地产既然能改变和促使改革开放城市30年的发展，未来30年，如果按照这个速度发展农村建设用地，这对于农村工业化进程、商业化进程和农业现代进程有着重大的促进和推动作用，现在的用地紧张，房价上涨，到时也就不是什么问题了。