杭州豪宅逆市热销隐情：开发商炒房团联手博弈

2010-09-04 19:06:45　来源:中国新闻网(北京)跟贴 24 条手机看股票银监会已经关闭上第三套房贷的闸门，一日8个新开楼盘立刻售罄，真实性着实让人质疑。有记者在杭州一高端楼盘售楼现场注意到，一位自称是温州籍投资商，家庭年收入为200万至500万，而驾驶的车辆竟是别克君威。
房产新政百日，杭州东南西北13个新开楼盘集体打折。8月份，杭州8个楼盘1530套豪宅逆市热销。楼市明显回暖，似乎正在变为现实。
作为民间资本最为活跃的一线城市杭州，一直是中国楼市的风向标。
解码杭州豪宅“热销”疑云?
商品房成交量一直是楼市冷热的晴雨表，杭州房产新政百日几度挑战着“刚需”的承受能力。4月，“恐慌性购房”、“10分钟售罄”，杭州楼市出现非理性购房；5月，伴随着第一轮房地产新政出台，房产销售“旺月”变成“望月”；6月，楼市出现转折点，房产成交量出现较大回升；7月，开发商安奈不住信贷政策的宽松出现集体打折，成交量均创下房产新政百日新高；8月，第三套房贷全面停贷政策之下，600万起价的千套豪宅出现逆势热销。
种种迹象已经表明房地产市场泡沫巨大已经成为不争的事实，过热过冷都是非健康状态。在政策趋稳的情况下，买卖双方看上去已经很谈定，杭州房地产市场历经4个月几轮拉锯战，目前已显示回暖趋势。
百日新政之后，调控政策的边际效应下降，无论是滨江城市之星的千万豪宅热销，还是保利东湾、万科杭州三大楼盘畅销，都伴随着“价格让利”。一些开发商适时进行价格让步，一些“刚需”拾级而下，成交量明显回升。
银监会已经关闭上第三套房贷的闸门，一日8个新开楼盘立刻售罄，真实性着实让人质疑。有记者在杭州一高端楼盘售楼现场注意到，一位自称是温州籍投资商，家庭年收入为200万至500万，而驾驶的车辆竟是别克君威。也有内部消息披露：“个别人员参考高价炒作房号。”
记者了解到，截止晚上21：00，西溪蝶园8月21日已销售210多套，销售率超过8成。而据杭州透明售房网显示，截止9月3日下午14点30分，万科西溪蝶园已售162套，可售99套。事实上，杭州“当天售罄”的楼盘在杭州透明售房网上的表现也大相径庭。
有业内人士强调指出，以万科房产3个新开楼盘劲吹降价促销风，王石现身说法带来热销，但殊不知万科的房价原本就比区域高出2至3成。再加上赠送空调打95折蝇头小利，能换来楼市的长治久安的和政府宽松的政策环境，对企业的长远发展具有绝对利益。
“万科地产、恒大地产的打折促销手段无疑是明智之举，销售业绩一路领跑市场同行，开发商在不断通过‘明降暗升’的手段刺激购房者。”许多开发商均意识到，为了尽快回笼资金继续购地盖房牟利,，务必要降价加快售房速度,既得利益又迎合了市场需求。
著名独立地产评论员王智中也认为，开发商根据市场情况，适当降价让利，这是调控希望达成的结果。他同时又担忧，如果资本家和资本机构以及媒体跟风炒房，继续助推房价，将会导致房地产宏观调控政策面临空前压力，考验决策层调控决心。
炒房团猛虎下山 民间资金豪赌楼市
一项被广泛引述的调查结果显示,全国660个城市有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这足以说明，投资性需求仍然主导了当前房地产市场。
1999年,温州的民间资本开始进入上海、杭州等地的房产市场,并逐渐形成规模效应。据公开统计，房产调控之前约有10万人在炒楼市，仅仅温州的民间资本就达到6000亿，约有2000亿的温州民间资金投向各地房地产，剩余的大量资金也在捕捉投资良机。
楼市回暖，炒房团当属背后始作俑者，温州炒房团沉寂了4个月后又重出江湖，重拾对房地产信心。
温州房地产炒房团团长王珍楠预言，市场将迎来新一轮的投资热潮，现在投资潮还处于起步阶段。他们认为，政府的宏观调控持续了4个多月，而房价并未有大幅度的下滑。最恐惧的房地产保有税，目前看来出台比较困难，威力不大。
在既得利益者的眼中，房地产即是中国经济、中国经济就是房产，中国的房地产业带动着相关56个上下游行业，房地产持续2个多月保持非常低的成交量，对于经济的影响很大。此外，还有一部分资金潜伏在房产调控中，没有撤离。并坚信，调控只是一种姿态，并不会持续下去。
利益集团硬着陆 VS 中央政府软着陆
“我们最担心政府继续拿出一些‘核武器’，你要是从了，就不用把‘核武器’拿出来了。我都‘从了’，你们也‘从了’吧，赶紧降价。”素来力挺房价的房地产“大炮”任志强(博客)，在博鳌房地产论坛上向数百开发商发出了这样的论调。
看似一句带有调侃味道的呼吁，“劝降”弦外之音折射出开发商对中央后续政策出台“核武器”的担忧，希望房地商识时务，实现软着陆保全眼前利益。?
经历过93年房地产泡沫的房地产界人士都知道，当时中央政府是如何铁腕整顿房地产的，硬着陆的做法后遗症威猛。尤其是今天，各方利益集团都已经蔚然成势之后，中央政府只能采取软着陆的做法，但政策的力度和执行的效果至今尚未完全体现。
 
既得利益集团认为，中央政府担心硬着陆，所以调控伊始就首鼠两端，不敢用核武器，不敢戳破房价泡沫，要抑制房价过快上涨。所以利益集团便打赌，政府不会让房价真正降下来。但地方政府、开发商、炒房客均唯利是图，要将房地产硬着陆进行到底，导致楼市场始终难以摆脱暧昧。
事实上，谁是真正受益者，或许很难定言，但是老百姓确要为已经透支未来的房价买单，更多民众抱怨不公。
近日，国务院副总理李克强多次强调，房产调控丝毫不能放松，主流声音也不断表示，房价合理回落是大势所趋，并警告开发商不要挑战政府承受底线，操纵楼市逆势上扬。
虽然目前房地产市场已趋于稳定，但如果所谓的回暖伴随着价格的反弹，那么，出台更严厉调控政策的可能性并非不存在。在多方因素的压力下，一波新的降价潮已是箭在弦上。空置房调查已经拉开帷幕,或将带来新一轮调控。
(本文来源：中国新闻网 作者：成效伟 见习记者 沈兰)