美国次级债危机为中国房地产业敲响警钟

作者：王方    文章来源：每周地产评论    点击数： 228    更新时间：2007-8-23
美国次级债危机为中国房地产业敲响警钟！
王方
各种数据表明：美国的房地产已进入到了下降通道，而因此引发的次级抵贷款危机正在波及全球，美联储主席伯南克上个月估计，次级房贷市场危机造成的潜在损失估计在500亿到1000亿美元之间，悲观人士则认为会达到1500亿美元左右。更为重要的是，这次依靠低利率和过剩流动性制造的“次级债危机”将结束长达5年的全球经济繁荣期。
如何来看美国次级债危机？我们还得从头说起。
纵观美国房地产市场，自从2000年末IT泡沫破裂，2001年“9·11”后，在前美国联储主席格林斯潘主导下的美联储为了拯救美国经济、增强人们的投资信心，他从2001年1月开始的短短2年半间，将美国的政策利率从年6.50%下调到了1.00%，美国经济也随之迅速恢复。更重要的是，美联储的负利率政策（考虑美元贬值及通货膨胀会更低），直接刺激了房地产市场并开始迅速膨胀，炒房投资盛极一时。从2002年起，美国房价每年以10%上涨,2005年，房价上涨17%。美国平均房价2003年—2006年四年涨幅超过50％，1995年—2006年房价翻了一番多。
正是在流动性膨货膨胀带来物价上涨压力之后，美国在2004年6月以后变更了利率政策，将方向转到缩小流动性上。此后17个月连续加息之后，利率达5.25%时，房价出现下跌，高利率的次级抵押贷款用户因无法承受增长的利息而开始破产，成为此次次级债危机的起源。尽管8月9开始,美联储连续向金融系统注入“救市资金”，但其波及范围也越来越大，且难以根治其根本问题。
毫无疑问，现在看来，全球资产价格普遍上涨、资金成本过低，全球流动性过剩的罪魁祸首就美联储的低利率政策。2001年随着美元不断调低利息及贬值，其他国家也纷纷追随美国，实施了低利率政策，包括中国在内的许多亚洲国家。数据显示： 在利率被下调之后，企业与家庭开始竞相贷款，对房地产、股票等进行投资。结果出现的过剩流动性导致全世界的房价和股价飙升。美国的房价自2001年以后每年上涨了5~9%，英国、法国的房价每年上涨了几乎2~3倍。股价也显示出飙升趋势，美国的股价自2001年以后上涨了50%以上。
对中国而言，笔者认为，也是受全球流动性过剩的影响，中国房价从2004年以来出剧烈性暴涨，比如一线城市深圳住宅价格，2007年上半年涨了52%，近两年上涨幅达120%以上。近日的官方公布的数据显示：全国的新房价格在7月房价涨7.5% ，二手住房销售价格同比上涨7.3%，其中，在70个大城市中，深圳二手房同比上涨16.1%涨幅居全国第一，新房同比上涨13.9%涨幅居全国第二。
中国市场毫无疑也是全球流动性过剩的一部分，不仅受其影响，也是积极参与制造者。2007年7月CPI增至5.6%，可谓是10年来最高点，这是对中国低利率政策、货币贬值、通货膨胀，以及高贸易顺差最好的说明。其实，中国为了刺激经济、刺激内需在2000年前后施行了相当长时间的低利率政策，一时间中国经济进入了高储蓄率的低利率时代，低廉价的资金直到2005年后得到了总爆发,一方面股市火爆，一方面楼价上涨难以得到控制！
中国流动性过剩，尤以房地产市场上表现为甚，尽管2005中国进入了加息通道，但步伐仍然较慢，过多的资金大量涌入房地产市场，从而形成回报率很高的投机市场。相对于美国的次级抵押贷款而言，中国的低利率政策与银行是高房价的重要推手。与美国次债市场相近的是，中国的商业银行急于在房贷市场分得一杯羹，一手放低首付，甚至零首付；一手放宽审批条件，联合开发商、中介大做“虚假抵押”合同！再加上高储蓄率下的低息及中国特殊房地产市场宏观政策垫底，因此，中国商业银行的低成本的资金供应大胆出笼，并毫不掩饰地涌入房地产市场是不言而喻的。
就深圳房地产市场而言，投机比例保守在40%左右，银行起了至关重要的作用。目前，深圳二手房与新建商品房交易面积的比例为1.15∶1，二手房交易量已超过新建商品房，足以看到这个市场交易活跃程度。银监会要求各家银行的信贷规模增长不能超过15％，而今年上半年，深圳信贷规模同比增长已经超过16％！下半年的信货放缓已是必然。
深圳银监局局长于学军对媒体表示：“今年上半年，不少人都在买房、找贷款，银行也想方设法推销抵押贷款。物极必反，应当注意啊！”他介绍，今年上半年贷款中个人消费贷款增长最为突出，其中短期增加45.6亿元，长期增加425.4亿元（上年同期分别为4.9亿元和121.2亿元）。这是个很大的问题，包含房地产泡沫和股市暴涨等内在原因。去年，深圳个人住房贷款增量已经超过北京和广州，位居全国前列。不过，现在各家银行已经开始收缩房贷业务，严防房贷风险。
很显然，过多的流动性及高房价带来的系统风险引已起了银行高层的密切关注！据媒体报道，深圳相关银行或提高首付，或加大审查力度，只对优质客户开绿灯，一些银行明确表态“‘投资客’一概不贷”。笔者认为，如深圳的商业银行信贷任由深圳房价疯狂发展，后果与美次级债危机并无二致！
关于高房价引发的美次债危机的根源，据《财经》杂志透露，近日，美联储前主席格林斯潘在接受《华尔街日报》采访的时候，透露了当时降息之初没敢说的话——“我们知道我们在做一些有害的事情，虽然当时不知道后果会如何。我们清楚，信贷市场是不该这样的。”
之前，格林斯潘曾为此发表见解指出，美国次优抵押贷款市场违约上升的风险，可能会波及其他经济领域，但尚难以发现房屋市场低迷扩散的迹象，美国房屋市场疲势似乎更多归因于高房价，而非抵押贷款质量下滑。对次优贷款的担忧不是一个小问题，但主要是因为一些买家购房较晚，房价已大幅上升导致浮息贷款利率调高后令投资者难以承受。但笔者认为这一点，格老是难以自圆其说，因为正是因为低利率刺激了投机、抬高了房价，而高房价也会让以投资为目的次级抵押贷款质量不断降低。正如美国抵押贷款银行家协会首席经济学家道格·邓肯所言，历史经验已经告诉人们，在繁荣周期见顶时发放的贷款，其坏账率往往是最高的。而中国正在上演这部历史。
在当下中国房价不断高涨的状况下，美国次级债危机当是一个警钟。笔者认为，中国金融部门应该适时紧缩银根，谨慎放贷；另外，政府还应该不遗余力地帮助中低收入者置业，严控房价非理性暴涨。
事实上，中国也到了要全面制止通货膨胀与物物暴涨的时刻了，随着美国及中国利率的不断上调将根本上改变流动性过剩状况，金融资源应该会得到更好的配置！(每周地产评论)