支招：用“土法子”算算你的二手房值多少 - 创业商道管理 - 纵横财经社区

来源：百度文库编辑：神马文学网时间：2024/04/28 11:52:41

1．房屋的折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是50年,那么每年的折旧率为2％；
　　2.户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法媲美新房，如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房（简称\"三小\"套型），则扣减10％；
　　3.房子所在的楼层不同，价格不一样。例如一、二层是基准价，五层、六层扣减3％，七层减5％，而三、四层则加3％，顶楼减5％；
　　4.朝向因素。假如房子没有朝南的门窗，则减5％；
　　5.小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减5％，小区没有单独封闭，也减5％；属于重点中小学区域的房子要加15％；
　　6.习惯性心理因素。该因素也会使人们对买旧房心存压力。花很多钱才买套旧房，这一因素又使房价减8％的价钱。
　　最后，在以上数据的基础上，报价应为同地理位置商品房价格的60％－70％左右，约是当前周边房屋租金的100倍。
　　【例】某房1990年建成，楼层为4层（共6层），建筑面积60平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。
　　折旧率：10年×（－2％）＝－20％；
　　因其是\"三小\"套型：－10％；
　　楼层：＋3％；朝向：南北；
　　非小区和无物业管理：（－5％）＋（－5％）＝－10％
　　重点中小学区：＋15％；心理因素：－8％；
　　当地商品房均价约为4000元／平方米,得出该房产价格为： 4000 ×（1 -20％-10％＋3％-10％＋15％－8％）＝2800（元／平方米）。
　　此房的实际总成交价格约为：2800×100×70％＝19.6（万元）。