任志强：房地产已不是暴利行业 政府受益最大

　　翻开2009年美国的财富排行榜，在前30位中，仅仅有一名是从事与房地产行业有关的商人，他就是杰克罗森。然而，在杰克罗森投资的所有行业中，房地产的市值仅仅占据了它个人财富26.5%，更多的涉足领域是在电讯、卫生保健、化妆品等三个行业。同样，日本第一房地产大亨川本源四郎也只位于日本富豪榜的27名，而名列前茅的一些富豪都是从事金融，消费类的商人。

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　　另外，在欧美，日本等发达国家，房地产商需要将整个行业的成本，利润等公布社会，受广大消费者监督，通常来说，利润只能维持在2%-4%之间，而在中国，房地产商没有被要求公布各项数据，这种不透明的业内潜规则也让房地产商有了很高的回报率。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示：“中国我们看到房地产行业利润回报率很高的同时，实际上是根据了70个大中城市，尤其是一线城市的非常丰厚的房地产的回报率。”

　　那么究竟为什么，中国的房地产商都个个腰缠万贯？在此前央视财经频道《环球财经连线》节目中，任志强在接受芮成钢独家专访时，发表了他自己的观点。

　　芮成钢：我看到有报道说，美国的，包括一些发达国家，利润率都很薄，都很公开，都在6%左右，我自己个人也认识一些欧美的做地产的朋友，确实好像没有中国那种热火朝天的干劲。

　　任志强：那你就说错了，大部分基金投入会6到8，如果养老基金连6到8都没有的话，美国就不会有这么多基金去参与房地产了。比较稳定的是6到8，那么在新房生产的时候，通常要到15，保障性住房，国家规定的要不然人们就不去做了。我们现在大概平均像你说的，2004年的宏观经济调查，就是普查，经济年报普查我们大概只有6.4，全行业如果你按上市公司的报表，把所有的上市公司的报表集合起来，另外上市公司都算上了，不到8。这个利润率实际上是很低的，但是从毛利率看，它好像很高，毛利率是指什么呢？是指这个东西的卖价和它的成本相比之间的空间。

　　比如说我举个例子，一万块钱房子，可能我的成本只有七千多，中间有三千块钱的空间，意思就是我可能有接近于30%的毛利率，比如扣掉5.5的税，那就是还有24左右，这就是我们公布的报告。但是24要分成三年，因为我这一个产品生产是三年周期生产的，那每年就剩8%了，没有一个是不算周期的，它会觉得你的24是很高的暴利，可是别人觉得可能是两分钟生产一台电视机。8分钟生产一台汽车，而我们要三年或四年时间才可以完成一个项目。而我的资金在一开始买地的时候50%就投入了，所以折算完了以后，按三年半算的话就是6点几，我们都有专门的报告。

　　芮成钢：这个是说中国房地产，你的观点是此时此刻已经不是暴利的行业了，曾经是暴利的行业吗？

　　任志强：曾经也不是，应该说有一些项目是暴利行业，比如说早期获得的土地长期没有开发，没有连续作业，而是捞一把就走的。

　　芮成钢：为什么统计数据显示，中国所谓的顶级富豪有近一半都是从事地产行业的？

　　任志强：你说得很对在苏联的富豪里头，资源类的占得多，不管是金融资源，矿产资源等等都好，房地产只占两家，连2%都不到。那么中国为什么，因为和土地资源相关的，和国家的所有的资源相关的，只有这一个是公开的。比如说煤老板，大家都说煤老板很富，但是煤老板不公开，他们没有上市的公司报表问题，还没有资金问题，因此大家不知道。

　　芮成钢：但是为什么老百姓把矛头指向地产商，这似乎在政府、地产商、老百姓之间有一种说不清，道不明，剪不断理还乱的情况。

　　任志强：其实很容易就说明白了。 第一个应该说是政府拿了最大的这一部分利润，但不在于，我不认为政府拿最大利润是错，这个可能我和老百姓想法不一样，我认为它拿了最大利润的这一部分，只要没糟蹋了，用在了道路市政，公交，学校医院各种福利上，老百姓是还原了。

　　我们现在公布的情况来看，政府拿了大概要50%到60%，高的部门，像北京的核心区的话，政府要从一万块钱拿走70%，拿走七千块钱，这个比例确实很大，政府是第一受益者。但是这三者之间的关系，我觉得最重要的是政府没有把应该承担的地方保障责任承担，它总想上市场去承担保证公平的问题，这是做不到的。

　　今天我们看看新的国十条，仍然是在试图用市场的办法，银行信贷的办法去调节公平，这是不可能做到的，从经济学上来说，市场一定是独立的，你想让市场去承担公平，要市场干吗呀。所以这个责任关系一定是对立的。 从发达国家看，大概20%到30%的租赁住房，我们现在全国算起来公租房只有8%、7%，这个比例显然我是不够的，所以就造成了上下之间的两头的矛盾。 没人去说政府，因为它本来就不够那个标准，所以它一定要骂上头。这就是政府过度的许诺，过渡的许诺体现在比如说90、70，我希望你多盖小房子，普通住房小户型，低价位，这就是想让在商品房里头政府不减少地价，而让开发商去承担够不着的那部分人的住房问题，这就是过渡许诺。

　　但是你像香港法律上明确规定，如果你工作不满七年的话，你连申请政府的公租房的权利都没有。这法律呢？也就是说，你要满足一定的工作年限才行，但是我们现在许诺的结果就是我今天参加工作，恨不得今天我就应该有一个政府保障的房，或者今天我就可以卖得起商品房，这是完全不可能的事。