市场经济条件下，空置住房无罪,“炒房有功”

商品房空置其实是个伪问题 最近关于全国空置6000万套房的说法，引起各方关注。支持者认为，这6000万套空置房表明房地产市场投机性太浓，需要进一步挤压泡沫；反对者认为，数据出处可疑，并且不具有权威性，很难说明问题。事实上，商品房空置其实是个伪问题。 何谓空置率：说不清道不明的概念关于空置率的争论早已有之。2005年12月，国家统计局第一次公布了一组关于空置率的统计数据：到2005年10月末，全国商品房空置面积达1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积为6204万平方米，商业地产空置面积上半年为2878万平方米。国家统计局表示，全国商品房空置率已达到26%；2006年2月，国家统计局又公布了新的数据：2005年前11个月，商品房空置面积达1.14亿平方米；该年购置土地面积中，未完成开发的土地面积近1.7亿平方米。然而对比两组数据，究竟什么是空置率却让人有点莫衷一是：究竟是无人居住的住房比例，还是未能出售的新房比例，甚至开发商拿地以后未开发比例？06年的数据有将火烧到开发商身上之嫌，任志强随即表示，他推算出中国住房空置率不到4%，与统计局数据差距巨大。从2008年开始，国家统计局不再发布商品房空置面积。该局一位负责人士指出，目前该商品房空置和空置率定义，与国际不一样，导致争议很大. 关于空置率的争论早已有之。2005年12月，国家统计局第一次公布了一组关于空置率的统计数据：到2005年10月末，全国商品房空置面积达1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积为6204万平方米，商业地产空置面积上半年为2878万平方米。国家统计局表示，全国商品房空置率已达到26%；2006年2月，国家统计局又公布了新的数据：2005年前11个月，商品房空置面积达1.14亿平方米；该年购置土地面积中，未完成开发的土地面积近1.7亿平方米。然而对比两组数据，究竟什么是空置率却让人有点莫衷一是：究竟是无人居住的住房比例，还是未能出售的新房比例，甚至开发商拿地以后未开发比例？06年的数据有将火烧到开发商身上之嫌，任志强随即表示，他推算出中国住房空置率不到4%，与统计局数据差距巨大。 从2008年开始，国家统计局不再发布商品房空置面积。该局一位负责人士指出，目前该商品房空置和空置率定义，与国际不一样，导致争议很大。  市场经济条件下，空置住房无罪  空置率一开始就具备了强烈的道德含义，06年的数据显然可以用来指责开发商的囤地行为，然而，囤地难道有罪吗？维持房价上涨势态，不断推高房价，是政府为了自己和开发商共同利益而做出的必然选择，双方基本的利益格局是，政府通过垄断土地吃大头，地产商通过囤地吃增量。如果地产商不囤地，那么大部分的收益都会直接让政府拿走，因此地产商必须囤地，房子修得越晚，他们获取的增量就越大。对于老百姓来说，应该反对政府通过土地垄断认为制造的土地供应紧张，帮着政府指责开发商囤地，其实就是鼓励政府吃独食。 现在板子终于打到了“炒家”身上，但最基本的法理问题还是没有解决，买房必须自住吗？房子能不能用于投资？难道要在住房领域恢复已经随着改革开放而废除的“投机倒把罪”？谴责炒房的人往往以“住房是特殊商品，不可当普通商品对待”来辩解，首先这一说法没有任何经济学上的理论依据，目前国内外也没有把住房当成“特殊商品”，以禁止炒房的方式成功控制房价的现实依据——经验恰恰证明，无论土地还是粮食，凡是我们把某一物质当成“特殊商品”进行管制，由于管制之后价格失去作用，则必然出现短缺，而当我们放开粮食贸易，不再把粮食当做特殊商品，粮食再也没有短缺过。 空置率一开始就具备了强烈的道德含义，06年的数据显然可以用来指责开发商的囤地行为，然而，囤地难道有罪吗？维持房价上涨势态，不断推高房价，是政府为了自己和开发商共同利益而做出的必然选择，双方基本的利益格局是，政府通过垄断土地吃大头，地产商通过囤地吃增量。如果地产商不囤地，那么大部分的收益都会直接让政府拿走，因此地产商必须囤地，房子修得越晚，他们获取的增量就越大。对于老百姓来说，应该反对政府通过土地垄断认为制造的土地供应紧张，帮着政府指责开发商囤地，其实就是鼓励政府吃独食。 现在板子终于打到了“炒家”身上，但最基本的法理问题还是没有解决，买房必须自住吗？房子能不能用于投资？难道要在住房领域恢复已经随着改革开放而废除的“投机倒把罪”？谴责炒房的人往往以“住房是特殊商品，不可当普通商品对待”来辩解，首先这一说法没有任何经济学上的理论依据，目前国内外也没有把住房当成“特殊商品”，以禁止炒房的方式成功控制房价的现实依据——经验恰恰证明，无论土地还是粮食，凡是我们把某一物质当成“特殊商品”进行管制，由于管制之后价格失去作用，则必然出现短缺，而当我们放开粮食贸易，不再把粮食当做特殊商品，粮食再也没有短缺过。 “炒家”也在为社会解决住房问题 人们在谴责炒房者的时候，往往忘记了炒房者和建房者一样，也在为社会提供解决住房问题的手段，因为他们“炒”的房会拿来出租，而租房和买房一样，都是解决住房问题的手段，租和买从个人实际情况出发，都有可能是最合理的选择，两者没有高下之别。 对炒房者的潜质还蕴含着一个假设，即炒房者只是将房屋空置，待价高以后出售，问题是炒房者既然选择炒房牟利，为何不将空置房屋拿来出租，以获取的租金收入炒跟多的房子？须知在大多数城市，如果办理三十年按揭的话，一套房子的每月收取的租金已经足够支付至少一半以上的按揭，因为炒房者有钱，所以宁愿空置住房也不拿来换取租金的说法不合情理，也与我们日常生活中接触的现实不符。 空置率一开始就具备了强烈的道德含义，06年的数据显然可以用来指责开发商的囤地行为，然而，囤地难道有罪吗？维持房价上涨势态，不断推高房价，是政府为了自己和开发商共同利益而做出的必然选择，双方基本的利益格局是，政府通过垄断土地吃大头，地产商通过囤地吃增量。如果地产商不囤地，那么大部分的收益都会直接让政府拿走，因此地产商必须囤地，房子修得越晚，他们获取的增量就越大。对于老百姓来说，应该反对政府通过土地垄断认为制造的土地供应紧张，帮着政府指责开发商囤地，其实就是鼓励政府吃独食。 现在板子终于打到了“炒家”身上，但最基本的法理问题还是没有解决，买房必须自住吗？房子能不能用于投资？难道要在住房领域恢复已经随着改革开放而废除的“投机倒把罪”？谴责炒房的人往往以“住房是特殊商品，不可当普通商品对待”来辩解，首先这一说法没有任何经济学上的理论依据，目前国内外也没有把住房当成“特殊商品”，以禁止炒房的方式成功控制房价的现实依据——经验恰恰证明，无论土地还是粮食，凡是我们把某一物质当成“特殊商品”进行管制，由于管制之后价格失去作用，则必然出现短缺，而当我们放开粮食贸易，不再把粮食当做特殊商品，粮食再也没有短缺过。 “炒家”也在为社会解决住房问题人们在谴责炒房者的时候，往往忘记了炒房者和建房者一样，也在为社会提供解决住房问题的手段，因为他们“炒”的房会拿来出租，而租房和买房一样，都是解决住房问题的手段，租和买从个人实际情况出发，都有可能是最合理的选择，两者没有高下之别。对炒房者的潜质还蕴含着一个假设，即炒房者只是将房屋空置，待价高以后出售，问题是炒房者既然选择炒房牟利，为何不将空置房屋拿来出租，以获取的租金收入炒跟多的房子？须知在大多数城市，如果办理三十年按揭的话，一套房子的每月收取的租金已经足够支付至少一半以上的按揭，因为炒房者有钱，所以宁愿空置住房也不拿来换取租金的说法不合情理，也与我们日常生活中接触的现实不符。空置率——误打“炒房团”的理由强调空置率顺理成章的逻辑就是，房子也许本身是够的，但都被炒房者鸠占鹊巢，只要打击炒房，也就抑制了房价。不过，著名经济学家薛兆丰曾经提出的“炒房有功论”值得借鉴，薛先生的意思是，价格无非是供求关系的结果，炒房提供的并非有效需求，因为炒房者始终还要将房屋卖出，所以炒房实际上是增加供给，对于控制房价功德无量。随着去年媒体不断披露出的炒房真相，薛兆丰这一见解开始具有先知般的意义，越来越多的调查表明，所谓的“炒房团”主要是在开发商拿到项目以后即开始入场，炒房团的真正意义是帮助开发商解决现金流问题，银行利率居高不下，而且民营房地产商难以得到贷款支持，炒房团其实就是汇聚民间的财富帮助开发商建房，然后从中分一杯羹，炒房团实际上确实是增加了供给。显然，打击炒房团无助于增加供给，供给得不到实际增加，降价就永远是空谈。 “土地紧张论”借空置率瞒天过海 如果有钱人买两个馒头，吃一个扔一个，人们不会觉得这有多么罪恶，而人们听说炒家买两套房子，住一套空一套，却显得义愤填膺，媒体为何对政府的土地管制视若罔闻，却对炒家的“空置”敏感无比？一个常见的说法是中国人多地少，土地紧张，炒房者的“空置”一套，其他人就少住一套。其实开发商这么说说也就罢了，买不起房的人也这么说，就纯属被卖了还帮人数钱，温总理在2010年春节团拜会上表示，要使人民群众老有所养、病有所医、住有所居，凡是打算亲身实践“住有所居”这一伟大构想的，就不能帮着开发商说“土地紧张”。要论土地紧张程度，同是亚洲国家的日本，印度，巴基斯坦，越南，菲律宾人口密度都高于中国；即使讨论部分大城市的土地紧张程度，这一说法也难以成立，以中国人口最多的城市上海市为例，上海是被认为典型的土地紧张，因此房价也一直全国领先的地区，不过截止2007年，上海市的建成面积也才860.2平方公里，其中仅崇明县面积即有1041.21平方公里，而上海共有18个区、1个县，其实再提供数倍于目前的居住土地都毫无问题。 谨防强调空置率，或成为征税理由 归根结底，政府放开多少土地才是蓄水池，打击空置率起到的作用无非是调节水龙头的大小。然而公众在媒体的引导下，对空置率义愤填膺，强烈要求政府增税，就不仅仅是拧开一个水龙头那么简单：今天用空置率的理由让老百姓支持对二套房收税，明天就可以用几张奢华大屋的照片挑起民愤，收大面积一套房（比如150平米以上）的税，问题是，如果只收富人的人税而不转移支付，让富人单纯的承受经济损失，那这种征税无非就等于让富人承受天灾人祸，对社会毫无意义。 国内房价确实畸高，政府在房地产市场上的所得也畸高，不需要靠收税让它更高，刻下，在房价问题上，不是高收入群体、高消费行为让人们买不到房子，而是政府愿不愿意放开土地垄断，真正解决房地产市场的供给问题，以及愿不愿意减轻普通民众负担，让他们获得更多工资性收入，提高居住质量的问题。 与其急着去抓市场上“顺势而为”的“坏人”，不如想一想今天的“势”是如何形成的。相比住房空置率，地方政府控制土地才是住房问题的症结。地方政府永远有“权力更大，管得更多”的扩张冲动，为有关部门以空置率“加强管理”叫好之前，“狐狸分饼”的寓言值得重新学习。 国内房价确实畸高，政府在房地产市场上的所得也畸高，不需要靠收税让它更高，刻下，在房价问题上，不是高收入群体、高消费行为让人们买不到房子，而是政府愿不愿意放开土地垄断，真正解决房地产市场的供给问题，以及愿不愿意减轻普通民众负担，让他们获得更多工资性收入，提高居住质量的问题。 国内房价确实畸高，政府在房地产市场上的所得也畸高，不需要靠收税让它更高，刻下，在房价问题上，不是高收入群体、高消费行为让人们买不到房子，而是政府愿不愿意放开土地垄断，真正解决房地产市场的供给问题，以及愿不愿意减轻普通民众负担，让他们获得更多工资性收入，提高居住质量的问题。