仲大军：明年房价要受宏观政策的影响

仲大军做客《中国观察》

导语：

2009年以来，全国的一些大中城市的房价就像是失去了控制的列车。现在，国家对房地产市场亮出了新的信号灯，国务院房产新政对于房价亮出的是什么样的信号？房价泡沫的根本原因又是什么？

对于这样的疑惑，研究经济多年的仲大军这样给我们解答，明年房价要受另外一些宏观大的政策的因素影响。“假如明年通货膨胀预期被遏制了，炒房的热潮也就被遏制了，房价就不可能上涨。现在所有房价上涨都是在通胀预期下面产生的，如果我们国家从根本上消除的通胀预期的话，大家就会理智。”

观点：

“国四条”没有什么亮点”

“国务院遏制房价新政策没什么亮点。因为房地产业根本的硬伤的没有得到解决。 现在，和房产有关的基本制度都还没有建立起来。房子不需要一次性买70年，房子购买后要每年每年分期缴纳地税；另外，物业税和购房以后增收资产税，这些都没有建立起来。”

 “我们该考虑回归计划”

“现在人们该设想下，我们对房产的调控是不是要回归一下计划经济。从纯市场行为是不是要引进一些计划行为，适当地遏制一下。 比如整个房地产住宅行业进行政府的国家调控和管理，把这个领域从体制上、机制上怎么进行改造，都需要思考。”

仲大军简介：

1993年被新华社世界问题研究中心聘为特邀研究员；1995年调国务院发展研究中心《中国经济时报》任编委，高级记者，数家研究机构特约研究员；2000年仲大军下海创办民营研究机构——北京大军经济观察研究中心，现任中心主任，研究员。

以下为仲大军访谈实录：

主持人：网友们，大家好！欢迎大家来到《中国观察》，“中国观察，解读中国热点”。

面对着疯狂的高房价，政府终于决定不再沉默，在12月14号那一天，温家宝主持国务院常务会议时提出要遏制部分城市疯狂上涨的高房价，并提出了一个四项调控措施，这一次国务院新政策被称为“新国四条”。

国务院”新四条“能否给疯狂楼市降温？今天我们有请到大军经济研究中心主任仲大军老师来给我们分析解读。

我们已经给房产业“加油”太多

仲大军：大家好，网友好。

主持人：仲老师，这次“国四条”出台的背景为何？

仲大军：肯定是针对当前不断上涨的房价，这么一个势头来的。在大众买不起房的这么一个背景下，针对社会需求。

主持人：现在有评论说国家政策有一个三级跳，从”抑制投资“到”营业税优惠取消”，再到这次“遏制房价过快上涨”，您觉得一系列的措施变化体现了国家政策的哪方面调整呢？

仲大军：降温。坦率的说，从原来的加温开始变为降温。

很明显，去年美国经济危机，金融危机爆发以后，我们国家受到很大影响，首先是进出口下降很大，一下子把我们GDP就拉下去了。

增速下去以后，导致整个经济出现了一种下滑的局面。这种情况下，我们开始加大了刺激经济力度。出台的全是升温，加温的政策。其中也包括房地产给了很多政策，买房优惠、降低税率等等。但是，意想不到的是，刚刚加温没有几天的时候，房地产一下子就涨上来了。

主持人：对，涨的特别快。

仲大军：去年短短的不到半年的时间，房地产价格就开始稳步上升。

这时候大家突然发现中国经济周期变得缩短了，以前经济衰退到复苏往往要持续三四年，大的经济周期往往得四五年。可是现在呢？现在世界经济发展的特点就是变得特别快，特别是中国。

经济冷，一下子好像很快；经济说热，也一下子就热起来了，变得冷热无常。在这么一个状态下，就需要调控政策，吃药。吃什么药？怎么开药方？就需要我们思考了。

通过这次房地产这样的变化，首先让我们思考当时刺激经济的计划是否恰当，是否有些过度和过分。要先找到原因才能找到后果。

如果当年不是过分恐慌？如果不是过多放出如此天量的信贷，如此拧开了货币供应的龙头，那么房地产业，其他有些产业能这么火爆吗？这说明我们宏观调控的力度可能过头了，所以说现在就赶快调整。

“国四条”没有什么亮点

主持人：这次“国四条”相关政策您应该也看到了，它和以往政策相比有没有新的亮点？或者有什么突破性的政策变化？

仲大军：我想没什么亮点吧。现在中国房地产业翻来覆去地就是这么几点，因为房地产业根本的硬伤的没有解决。

主持人：您觉得房地产业硬伤在哪儿？

仲大军：基本制度没有建立起来。

房子不需要一次性买70年，房子购买以后每年每年要分期地交地税；另外，物业税以及买了房产以后必须增收资产税，这些基本制度都没有建立起来。

主持人：相关制度空白？

仲大军：房地产产品始终是一次性的东西，我一次性拿过来，70年消费，这也导致有大量投机买卖空间，导致了大量的投机性资金涌入到这个行业，把这个行业搅的是天翻地覆、鸡犬不宁，普通大众没法买房，造成了人民群众生活的困难。

所以，根本的制度设计，再加上宏观政策，开闸政策，过度货币流动性，导致社会富余资金只好上几个投机领域，要么股市，要么房地产。

加上社会最基本的收入分配不均、不平衡，有钱的有钱，没钱的没钱，没钱的买不起房，有钱的拿了钱以后心里又发慌，心里有通胀预期。如果不花出去又贬值，所以房地产出台的几条这都是微观层面的小措施，解决问题要从根本上大的宏观层面着手，不然就是胳膊拧不过大腿。

大的宏观方面，给大家都造成一个通胀预期的话，微观怎么调控都不行，所以得先消灭这个通胀预期再说。这是导致我们国家现在整个经济层面虚火乱烧的基本原因。

没有这个通胀预期以后，大家就没有必要消费了，没有必要急于消费，急于买东西，急于购物。现在大家都看到了通胀预期，感到有涨价的危险性，所以与其手里拿着钱，不如赶快买实货，保值增值，这是大的宏观问题。所以要从根本上看清这一点。

一个国家对经济影响最厉害的是预期，现在我们消费者也好，生产者也好，不太重视心理预期的作用，可是在经济学上心理预期是相当重要的。这个心理预期是由谁来决定的？就是由大的宏观政策决定的。因为老百姓，企业界、经济圈里的人全都不是傻子，你搞了这么大的信贷，货币如此宽松，放出这么多货币，大家想一想这么多钱出来以后干什么？要是这个钱老老实实待在那儿，不就无所作为吗，肯定要往各个领域钻，今天股市出来以后钻房市，房市出去以后钻艺术品，到处乱钻。

房产是投机者的虚假消费

主持人：所以我们要抑制这些钱的流通渠道。

仲大军：不仅是渠道，还有数量，总量。大家手头没钱，钱少了，谁还买房，谁还涨价啊。

主持人：现在提倡刺激消费，您刚才的理解，我觉得是要控制消费，这不是背道而驰吗？

仲大军：刺激消费，问题是刺激哪些人消费，你要搞清楚。刺激一下投机者消费吗，那叫正常的消费吗？现在你看看房地产业有多少是正常消费？像2007年、2006年，有的城市一半的消费都是投机性的消费，真实的住房消费甚至还占不到一半的比例。这样一种消费你也要刺激吗？

不能说好像看大家都买东西，就认为这是合理的消费，不对？消费里面有虚假消费，有投机性消费，不能鼓励助长这种投机性消费。所以说刺激经济消费也要合理，不是说我们统统只追求一个GDP。我们国家、我们经济最大的误区是盲目地追求一个经济GDP的增速，这就太不科学了。要是仅仅以一个经济增速衡量一个国家质量好坏的话，那就太愚蠢了。

用GDP衡量国家质量好坏很愚蠢

主持人：您刚才提到的调整人的心理预期，这个可以从哪些方面改进？

仲大军：比如说现在中央经济工作会议又开始出台了一些信号，发出了一些信号，首先紧缩银根的信贷，其次是是否继续宽松的货币，这都是大信号，根本信号。这个信号一放出，股市马上就开始往下下降。

这个市场很敏感的，宏观政策一改动，下面微观市场马上就跟着调整。现在就非常敏感。中国经济，我发现发展到现在是一种非常敏感的经济，“神经质”的经济。

不买房，钱也在缩水

主持人：“敏感的经济”这怎么理解？

仲大军：中国经济受西方经济的影响很大。因为现代西方经济发展到后来是一种恶性的投机性经济，从实物经济进入到一种虚拟经济以后，虚拟经济带有非常大的投机性。这个投机就随着消息的变化迅速地变化，它和实体经济、原来实物经济有很大的不同点。

我们中国经济，现在是“未老先衰”，还没有进入发达国家，就先染上了他们这些“病”。中国也有大量虚拟经济存在，就给投机大量的空间，而这种投机性就使经济，使物价带来极大的不稳定，一会儿下降，一会儿上来，现在是剧烈上涨、剧烈下降，很不正常，很不理性。

在这种情况下，消费者到底怎么对待这种局面？当你是一个普通的消费者，你想买房但现在并没有购房需求，你要不要跟风？如果你去跟风，越跟风房价越涨，越涨越跟风，虚拟的需求越膨胀。非真实的需求一膨胀以后，导致房地产商误以为有这么多需求，就猛盖房子，买地，地价涨上来了，买钢材、水泥，都涨起来了，然后带动整个物价往上涨。接着消费者感觉到通胀预期来了，果然是要涨价，现在不买的话，再往下更涨，我更买，这就形成了一个恶性循环。越涨越买，越买越涨，涨到最后的时候总有断裂的时候，最终是货币说了算，货币量已经到穷尽了，到达购买极限的时候，甚至负债的时候，再支撑不下，就像美国华尔街，金融危机，一下子就垮了，气球就破了。

所以最终资金的问题，一垮掉以后房价就摔下来了。原来买投机性的房子，一下子就下来了，贷款也还不上，所以坏帐、窟窿都出来了，我们国家就处在这么一个危险的进程当中。

通货膨胀像强盗，百姓像羔羊

主持人：我能不能这么理解，现在房价这种市场它的游戏规则是一个不好的规则的时候，普通消费者是不需要跟着这些规则来追逐的？

仲大军：坦白说，中国老百姓也很无奈，普通大众也很无奈，手里就这么点钱，假如不买房子，就只能看着我的钱在这儿缩水，通胀到来的时候，物价上涨的只有时候，任何通胀这一波来临的时候，就是一个强盗，一个掠夺者来了，通胀就是一个最大的掠夺，老百姓是羔羊。

为什么在这种通胀中，我们自己无形当中财富就缩水了呢？这是一个大的国家调控的问题。我们怎么调控，怎么政策，才能不让人民大众的财富就这么轻易的缩水？今天，我不想着重在房地产几条上讲，我想谈一个更大的问题，因为决定中国人民命运不是仅仅这么几条的问题。

储备外汇是对中国经济的掠夺

主持人：这个怎么解释？

仲大军：我们不能光看国内，通胀好像我们起源来源于国内，其实并不是如此。这波中国通胀的原因很大一部分来自于外部。

比如说我们这些年拼命的节省过日子，拼命地出口，卖出东西，赚点钱，攒起来，拿着大量美元，结果攒多了以后，突然发现美元随时随地就可以贬值，你辛辛苦苦挣了这么多家底，随时随地就化为乌有。

接着，钢材、铁矿石上涨，物价也上涨，我们就没有购买力了。所以说我们搞外向型经济，搞了这么多年，突然发现我们这种发展是建立在一个非常危险的基础上，建立在以美元为主导的这样一个经济体中，你拼命搞出口，换汇，换外汇，突然发现我们上当受骗了，我们付出了这么大的实物资源，换回一堆纸钞，随时随地会贬值，还买了美国的国债，也不知道怎么样。所以我们的财富在无形中，时时刻刻都面临缩水的危险。

这种情况下，我们中国怎么应对？我们国内也在拼命发钞票，就好像你兑水，我也兑水，互相都掺水。这里面我们要看到我们国家和外部世界正在进行一场货币战争，进行这种较量，金融上的较量。这个过程中，坦率说我们是非常被动的，我们已经受制于人了，小辫子被人家牵着呢，现在很被动，在这种情况下它到时候一缩水，把你这些人辛辛苦苦积攒的财富全都没有了，化为乌有了，现在很多人都明白过来了。

我前几年一再写文章说不要积累那么多外汇，不要整天追求外汇，追求出口，外向型经济不要搞的太过分，可是那个时候没人听。我们压低我们的资源代价，拼命向外推销，有什么用？人家玩儿了一个金融游戏。

在这么一个大的背景下，国内会怎么样？国内民众财富，人民币这种形式储存的财富，你会怎么样？所以大家时时刻刻存在着这种通胀的危险。正是在这样一种形势下，大的通胀预期，导致基本上很多人都不敢拿着钱，包括投资家们。虽然他们有几千万，几个亿，但是都想钱变钱，随时随地防止贬值的危险。

在这么一个大背景，大的心理预期下，看各个领域，看实体经济，各个领域的表现就知道了，股市也好、钢铁也好、水泥、房地产也好，就可以看清楚看到实体经济中他们是怎么在一种焦躁、不安、恐惧的情况下活动的。

房地产火了，其它消费疲软了

主持人：我们回到具体的国务院提出的“新国四条”，您觉得这次政府提出的“国四条”意图是什么，是否真的进行一个宏观调控，是“真打”还是“假打”？

仲大军：肯定要真打，因为这次房价对老百姓的影响太厉害了。一个是住房，我们住房条件水平没法改善；第二点，即使买了房，也成为世世代代的房奴了，他为了一个房子付出这么多之后，他就减少了其他方面的消费。你们青年人买了房子以后，文化消费下降了，也不敢看电影了，吃饭了，这导致了房地产火了，其他方面没法消费了，把钱供给房地产了，其他方面不敢消费了，菜啊，油盐也不敢多花了，等于把财富都给拿走了。所以房价上涨威胁其他行业。

主持人：这次政府决心很大？

仲大军：很大的，关键是影响到平民大众基本生活问题，这个东西最容易影响到我们的生活质量。

这个调整，具体的那几项，我想还应该采取更多的更大的一些力度，比如说从根本上进行调整的问题。因为什么？现在各个地方政府，地方财政都是一次性财政，一次性把地卖光了，就是现任政府可以搞政绩，可以很宽松，花钱很痛快，不管下届再怎么样了。

这样几个基本政策调整了，我想可能会减少一些这方面的热量吧。我们房地产业，我们始终有一种担心，担心中国经济，房地产如果多少降降温的话，就担心影响中国经济其他领域，就导致我们经济衰退，或者出现低增长这种状况，担心影响我们更大的一些实体经济。其实我想这个也不必担心。

秦始皇的时候的GDP最高

主持人：房地产的位置是不是过分高估了，我感觉它的确是我们的一个支柱产业，牵一发动全身？

仲大军：其实我们房地产业在2007年的时候已经是一个很热的产业了。美国经济爆发以后，给国内房地产业正好降降温，这本来是一个很正常的降温。人发烧了，给他降降温，给他一个调整，结果呢，我们感觉到好像这种降温有点可怕，反而又给它加温，又加上去了，2007年的时候房产本来就够热的了，降温，回到理性更好，结果又加温，又烧上去了。

就好象一个人本来烧到37度，降降温，刚降到36度，突然感觉到36度不行，又加一把温，又烧到38度去了。

主持人：什么原因导致这种政策上的浮动？

仲大军：主要是追求经济增幅。因为我们有一些非科学的认识，觉得只要GDP达到8、9，人民生活才能好。其实不是那么回事，人民生活质量与GDP没有很大关系，如果花很多钱，花在与人民生活无关的大项目上，人民真实收入这几年没有增长，还有很大一部分群众生活质量是下降的。

这个时候如果花小钱，花在补贴给这些中低收入群体的话，他的生活质量会好一点。比花那些钱，追求GDP，追求一个数字，人民群众生活感受会更好。

实际上，追求GDP数字完全和整个生活质量有时候并不是相辅相成，说到底是我们对这些问题需要有一个清醒的认识问题。

主持人：我能不能这么理解，GDP不等于一个人的生活是很幸福的。

我们该考虑是否该回归计划

主持人：就是说衡量指标要发生变化，不能以GDP为唯一。

仲大军：对，今年开始改变了，政府一些政绩指标都开始倾向民生了，最近媒体也报道了，青岛注意养老院的问题，注意低保的问题，开始关注民生了。

主持人：现在有这种观点，说“国四条”提出遏制高房价会存在很多障碍，比如说地方利益和民生这种力量是分配不均衡，您觉得这个障碍有多大？刚才你也说到地方政府在大项目上面和民生方面着眼的力量是不平衡的，您觉得有什么办法来解决这个问题？

仲大军：现在有几个利益集团，房地产商、开发商、还有政府部门，都是从各自角度考虑问题。几大利益集团都在博弈。政府想通过卖地，通过活跃房地产业增长当地经济，充斥自己的财政；开发商想赚更多的钱，消费者想买自己的房子。

这几个群体利益博弈过程中，现在我们各方面都要各打几大板。一个方面，政府方面卖地，适当地别卖那么高的价，把基础价格抬起来了，政府财政收入从土地方面收钱适当遏制一下。开发商这些部门也应该注意不要搞那么多暴利，我们国家搞市场化也有的太厉害了，我们从当年计划经济猛然走入市场经济，这种暴利性的行为也太厉害了。所以导致一紧张，房价一下子开发商就提上去了。

现在人们就要设想了我们是不是要回归一下计划，从纯市场行为是不是要引进一些计划行为，适当地遏制一下，比如整个房地产住宅行业进行一下政府的国家调控和管理，把这个领域从体制上、机制上怎么进行改造一下。

主持人：前段时间有一个副部级官员贺铿，他接受央视采访时说可以规定地方政府土地出让金全部交给中央，这样可能会遏制高房价的增长，您觉得这个有没有可行性而言？

仲大军：当然也可以，在帐面上划划帐，这些建议都是具体手段的问题。

房地产业需要很多具体手段来进行调控。一个是土地的问题，首先货币量，这是一个始作俑者；

然后是土地，土地走向市场的时候，这里面价格太高，出让过程中都可以进行一些限制，想想办法；

然后到了市场之后，开发商这块，卖的方面，税收方面，想想办法，怎么来调控。关键是遏制开发商的暴利。这一点从来就没有办法，因为开发商是一个强大利益集团，什么人现在都管不了它，可以说开发商现在人家已经是自成一体了，有很强地捍卫自身利益的能力，只有从税收方面进行监控。

应该对房产商收受暴利税

主持人：税要提高。

仲大军：比如政府能不能进行收暴利税，如果你这个房子卖价很高，超过了你的利润，属于高额利润的话，我们税收是不是要收暴利税。现在西方国家开始实行了，银行发奖金，发红利，英国出台的是收50%的税率，这么厉害。

我们国家能不能对开发商增加这么一个税种？我就不相信我们政府无所作为，政府不是没有作为，而是不作为的问题。我们国家在一个强大的利益集团制约下，我们政府现在不敢作为。现在各个利益集团都有游说，都有说客，都有影响力。你到底敢不敢做。

另外从投机者来说，炒房的，可以收资产税。西方有些人不敢住大房，光交资产税就受不了，就赶快卖掉住小房子去，我们国家没有这种税种，没有这些政府性的手段，那这个市场就像脱缰野马一样想怎么跑就怎么跑，不受控制的市场。

我们国家计划经济搞了很多年，后来搞市场经济就变成了一个脱缰的野马，这怎么行？市场经济也是可控的经济，也得有规则，不能说钱都让你赚走了，让平民大众不能活了。我们现在国家经济多么不平衡，两极分化越来越严重，财富高度聚点，向少数人集中。这个时候政府再不作为，再不采取适当的手段，如果这种情况持续下去，必然导致房地产供给出现大量的虚假需求。当一个国家房地产业出现大量虚假需求的时候，总有崩盘的时候。尽管我们时时刻刻地害怕经济降下去，如果你不控制的话，就像一个脱缰野马，跑到悬崖边，摔下去会更惨。

房子就该想火柴盒一样大量生产

建房就像生孩子，太金贵了

主持人：那中央推出的“国四条”，会给明年房价会有什么变化？

仲大军：我们一条条讨论一下“国四条”。

主持人：首先是增加普通商品住房的供给，第二条是继续支持居民自主和改善型住房消费，第三个是抑制投资、投机性购房，第四个是加强市场监督，继续大规模推进保障性安居工程建设。

仲大军：这几点都是一些边边角角的措施，与我刚才说的内容完全没什么关系。

首先增加供给的问题，你增加供给要解决地价高的问题，要解决老百姓自己盖房的问题，现在我们国家住房生产进入到最近二十一世纪以后，整个建设增长速度放慢了，我们国家房地产业增长速度最高的是什么年代？是90年代，那个时候每年的住房同比增长比现在高得多，那个时候政策有利于大量房地产产品的诞生、生产，可是现在门槛高了，房地产业进入门槛高了，各方面成本都高了，包括隐性成本，所以房地产增速放慢，这就导致产品供给仍然处在供不应求的状态。

比如当年汽车，都是贵族开的，后来福特快车采取流水线生产线，汽车一天可以生产好几千台，一下子满足市场了。房地产业也是同样的道理，你把现在房子搞的那么困难，就像生孩子似的，搞的那么精贵，那不价高吗？如果跟火柴盒似的，几千套出来了，房价还高吗，这就是供给问题。

为什么中国房地产生产这几年速度减慢了？大量成本在这里面，门槛高了，隐性成本包括各方面的约束增加了。新“国四条”里面有一个提到的自建房的问题，事实上就是一个给房子增量的问题，放开一些渠道，尽量地让老百姓通过各种渠道来满足建房的需求，用房需求。

所以我们在供给方面要做一些文章，使房地产业就像当年福特汽车一样可以大批的。现在中国产业99%都是过剩，没有一个行业不是过剩的，基本上全是过剩的，供给都是过剩的，因为供大于求，可是为什么房地产业供不应求呢，说明我们房地产业生产制造过程仍然有问题。

就以我们现在建筑能力、手段和技术水平来说，房子可以很快地像火柴盒似的大批供应。但是这里面出了问题，不知道什么原因卡在里面去了，这个要在建设部找原因，要在有关政策法规找原因，是什么原因遏制我们房地产业快速的供给。

房价上涨都是在通胀预期下产生的

主持人：您的意思是，现在“国四条”只是小打小闹，并不能从根本上解决房价这个高膨胀的根源，所以我们明年房价有可能还是上涨？

仲大军：明年房价要受另外一些宏观大的政策的因素影响。我刚才讲了，各种因素都在影响，但是有从根本性的影响，有皮毛的影响，我们还要找出根源性的影响。

假如明年通货膨胀预期被遏制了，炒房的热潮也就被遏制了，房价就不可能上涨。现在所有房价上涨都是在通胀预期下面产生的，如果我们国家从根本上消除的通胀预期的话，大家就会理智，清醒多了。

根本问题是我们扭转大的经济背景，经济宏观背景，把这个调控过来，然后再产生一些具体的房地产业政策、手段，可能就会好一些。

主持人：今天谢谢仲老师作客我们《中国观察》，给我们分析了这么多关于房价的相关规则。

希望我们有关决策者或者是管理者能体会到，最终我们的政策制定和实施是要落实到我们老百姓身上的，是要有利于他们的幸福，有利于他们的生活的向前迅速发展。

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