神马文学网如何打破房地产顺周期波动怪圈
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/27 05:06:28
2010年07月15日 14:21:37 来源： 人民论坛 【字号大小】【留言】【打印】【关闭】
编者引言
当前，随着国家出台一系列调控政策，房地产市场价格正处于胶着状态。近几年来，房地产行业已成为中国经济增长的支柱产业；楼市新政，是否会影响到宏观经济的持续增长呢？我们如何做到既稳定房价，又保证房地产及宏观经济的健康发展？德国近年来经济增长强劲，但房价却“10年未涨”，这对我国房地产市场的发展又有哪些启示呢？为此，我们约请专家对此进行了深度剖析。
无论从目前中国经济所处的发展阶段，还是房地产行业的特殊定位来看，平衡房地产周期与经济周期之间的过度关联，打破“一调控就减少供给，导致下一阶段更大的调控压力”的怪圈，减少两者之间的叠加形成的冲击效应，正在成为房地产持续发展、避免宏观经济大起大落的关键问题。
“助涨助跌”，房地产行业放大经济波动
当经济处于新一轮上升和繁荣周期时，房地产作为经济增长的引擎，通过对上、下游行业带动所产生的杠杆效应为经济上行注入强劲的动力。当经济处在新一轮下行和衰退周期时，情况则正好相反。大致来讲，房地产行业对宏观经济而言发挥着类似“助涨助跌”功能，是经济周期波动中最为典型的顺周期波动传导渠道。
特定的开发周期增大了房地产企业应对经济周期的滞后性，而保障性住房建设的相对缺乏也使得商品住宅的波动缺乏相应的对冲力量。房地产开发周期较长，一个完整的开发过程通常包括土地购置、规划设计、建筑施工、项目预售、竣工入住五个环节，时间周期约为3年左右。较长的开发周期与供应链条严重限制了房地产企业应对经济周期和政策不确定性的灵活度。
2007年13%的GDP增长率代表着上一轮经济周期的波峰，房地产开发投资也处于十分活跃的状态。2008年的金融危机冲击了房地产需求，开发商预售款急剧萎缩，资金流断裂的风险加大。在这种情况下，房地产土地购置、开发投资与新开工面积同比增速大幅度下滑，加大了宏观经济的下行压力，房地产的“助跌”作用显现。
2008—2009年的房地产调控作为危机应对型超常规刺激政策的有机组成部分，有效抑制了经济下行风险，因此这一阶段的调控政策事实上成为房地产周期与经济周期之间的缓冲器。
2010年中国经济步入新一轮上行周期，一季度房地产投资增速同比加快近20%，GDP实现11.9%的高增长。通货膨胀、资产价格泡沫以及房地产市场“淡季不淡”的异常表现使新一轮地产调控顺势而生。然而，新“国十条”、地方政府、各部委密集的调控政策通过严格的信贷资金控制、预售款监管将对开发商的资金状况产生较大冲击，进而会影响房地产企业的投资能力，从而在经济平稳回落时，产生下行的叠加冲击。
此外，土地价格刚性加大了开发商逆周期投资的风险。土地购置是房地产开发周期的关键环节，但土地的特性、土地的垄断供给与招拍挂的供地制度决定了地价的调整弹性相对较小。一个重要的证明是，即使是在房地产市场较为低迷的2008年，土地出让价格依然较2007年有稳定的上升。因此，土地价格在地方政府控制下的强烈刚性使房地产开发商难以在行业回调时期，以合理的价格购置新土地，开工与投资增速受到压制，从而在恶化经济周期的同时，也为未来商品房供给量减少埋下伏笔。
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无论从目前中国经济所处的发展阶段，还是房地产行业的特殊定位来看，平衡房地产周期与经济周期之间的过度关联，打破“一调控就减少供给，导致下一阶段更大的调控压力”的怪圈，减少两者之间的叠加形成的冲击效应，正在成为房地产持续发展、避免宏观经济大起大落的关键问题。
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2007年13%的GDP增长率代表着上一轮经济周期的波峰，房地产开发投资也处于十分活跃的状态。2008年的金融危机冲击了房地产需求，开发商预售款急剧萎缩，资金流断裂的风险加大。在这种情况下，房地产土地购置、开发投资与新开工面积同比增速大幅度下滑，加大了宏观经济的下行压力，房地产的“助跌”作用显现。
2008—2009年的房地产调控作为危机应对型超常规刺激政策的有机组成部分，有效抑制了经济下行风险，因此这一阶段的调控政策事实上成为房地产周期与经济周期之间的缓冲器。
2010年中国经济步入新一轮上行周期，一季度房地产投资增速同比加快近20%，GDP实现11.9%的高增长。通货膨胀、资产价格泡沫以及房地产市场“淡季不淡”的异常表现使新一轮地产调控顺势而生。然而，新“国十条”、地方政府、各部委密集的调控政策通过严格的信贷资金控制、预售款监管将对开发商的资金状况产生较大冲击，进而会影响房地产企业的投资能力，从而在经济平稳回落时，产生下行的叠加冲击。
此外，土地价格刚性加大了开发商逆周期投资的风险。土地购置是房地产开发周期的关键环节，但土地的特性、土地的垄断供给与招拍挂的供地制度决定了地价的调整弹性相对较小。一个重要的证明是，即使是在房地产市场较为低迷的2008年，土地出让价格依然较2007年有稳定的上升。因此，土地价格在地方政府控制下的强烈刚性使房地产开发商难以在行业回调时期，以合理的价格购置新土地，开工与投资增速受到压制，从而在恶化经济周期的同时，也为未来商品房供给量减少埋下伏笔。
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