神马文学网郎咸平近日在苏州深入浅出痛抨《房十条》指大祸将临！
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 17:12:47
主持人：朋友们，后经济危机时代下的高端地产趋势论坛现在开始，让我们用热烈的掌声有请郎咸平教授上台为我们做精彩的演讲。
A .引子 整个经济体系丧失了免疫力
郎咸平：其实各位朋友，全世界没有一个国家会关心今天这个主题的，全世界也没有一个政府会如此调控房地产到这种可以说是已经走火入魔的一种情况。我举一个例子来讲，我们甚至前阵还说要推出物业税，什么目的呢？要打压房价，各位朋友，这个话出来之后震惊全世界，你知道为什么吗？物业税是打压房价的吗，连一个最起码的道理都不懂，所以对于这样的政府调控我只有四个字可说——无话可说。
连一个最起码基本观念都不懂的地产管理单位，你要我郎咸平跟大家谈什么呢，有什么可以谈的呢？甚至有人跟我说这次“国十条”出来对于我们地产商的影响，我想“国十条”，不知道出了多少条了“国三条”、“国七条”、“国十一条”我都搞糊涂了，最好建议政府从001开始编号，国001、国002，按照我们的估计现在应该是国0097差不多了，出了这么调控措施，是纯粹没事找事还是多事？出了90几个调控措施之后的今天还需要我们来谈这个无聊的题目我不懂为什么，那么就是你这90几次都是失败的，那么到今天房价如此失控。全世界各国推出物业税的目的是为了筹措裁员以做地方政府发展之用，而且非常具体的。
比如说以美国为例，物业税收集之后只能做两个用途，第一个当地警察之用，第二公立学校，一概不能挪为它用。不像我们一样当财政支出，爱怎么干怎么干，这是不可以的。而且话又说回来了，全世界只有我们中国是以商品屋为主的市场，你绝对是不可想象的。我们就以新加坡为例，真正像我们这样的高端楼盘，像这样到处卖的商品屋只有3%你相信吗？我们再以瑞典为例，一半的楼盘都是老百姓自己合资建房，我们可以吗？甚至你会怀疑到底我们是不是社会主义国家！比如说我们以年轻人为例，今年毕业以后我们把年前推向市场希望透过商品屋里满足住房的需求，全世界中国人还是这个样子的，是不可想象的。
所以今天我来之前，我都不知道该如何讲这个讲题，而且时间非常的短，对于这个题目而言，你会发现整个中国是个及其荒谬的地方，比如说全世界有哪一个行业的商人可以经常去爬山、谈人生、谈哲学，是哪一个行业的商人。你以为我们房地产难道没有事干吗？那我再请问你，像我们东莞这些制造厂商的老板、董事长有没有可能去爬山、谈人生、谈哲学？没有可能的，因为他忙的不得了，为什么呢，你从这个小事情看的出来，这个市场是绝对的畸形甚至可以孕育出一批无所事事的地产开发商，这个是完全不可了解的。
那么我请问你为什么会走到这一步呢，其实话又说回来这次“国十条”推出，最近4 月19号推出调控措施，我们很怀疑说你为什么现在推出，去年干嘛去了？怎么不早推出呢，所以不由的我们会想到一个比较荒谬的道理，因为这一两年来的折腾我们地方政府该卖的地也卖了，该圈的钱也圈了，我们地产开发商这一年来赚钱赚的是心惊胆跳、六神无主，可是不管怎么讲那该赚的钱也赚了，这两个利益集团已经被满足的结果所以我们推出“国十条”相对容易一点。
当你满足利益集团之后这个方案也比较容易推出，你回想一下，为什么我们经常会听到媒体也好、老百姓也好批评地产开发商和地方政府会形成一个牢不可破的利益集团呢？这是第一个问题我们所要思考的，不过我想从这做一个切入口，请各位朋友再想一想你除了透过政府和开发商所开发楼盘你能够合法的购买之外，你有没有可能自己集资，有没有这种可能性想想看？没有可能性，这是不合法的，也就是说我突然想到一个很有趣的比喻，你知道什么人会去婚姻介绍所吗？就是谈恋爱不太会谈的人，不太吸引人的人可能到婚姻介绍所去找对象，如果哪一天政府突然规定不许谈恋爱了，谈恋爱而结婚者一律不发结婚证，必须到婚姻介绍所去，那么各位知道什么结果吗？婚姻介绍所的中介费要保证狂涨，为什么？你正利用你的条款，你是特意的形成这样垄断的组织，那么跟我们个人是一样的，比如说我们小产觉悟了等等的，我们讲的更具体一点，我们能不能够像美国、瑞典等等一些国家一样，如果我们像德国一样，能不能够按照政府的一些规划一些详细条款推出之后我们自己买一块地皮，我们自己盖房子可不可以，不可以的。但是我告诉各位除了中国之外其他国家都可以，为什么呢？
我们已经透过一些规则、法条的设定不允许我们自由恋爱，只要自由恋爱者就不发结婚证，把我们全体推向一个垄断组织那就是地产开发商和我们地方政府，那么请问各位朋友你是不是已经具备了一个垄断的前提，因此价格只有涨而不会跌，这是第一项要素，我们必须牢记在心里。
还有第二个问题，我也请各位注意一下，我刚刚讲过新加坡的例子，真正意义上的商品屋连5% 都不到，那么在谈谈香港，如果各位朋友有机会去香港旅游，香港导游会带你到处参观说“各位请看一下，这是李嘉诚先生住的房子，这是李兆基先生住的房子等等”，他会以一种旁观者，一种比较激动兴奋的心情向你介绍一下香港名人的住宅，你从他的谈话里面你看不出他丝毫的不满，甚至你看不出他的仇恨，各位知道为什么吗？因为香港远远超过半数的居民他是享受香港政府所提供的公屋，这个公屋是个什么性质呢，它既具备了经济适用房的特性，也具备了廉租屋的特性，我们就以香港如此之贵的地方而言，它廉租屋每个月租金才几百块，甚至还有到两三百块的，但是内地和香港的薪资收入这可是差距颇大的，为什么香港能够提供如此廉价的廉租屋呢？因为这是政府的责任，全世界各国的政府没有一个政府不把这个事情当成同等大事来办，因此经济适用房跟廉租屋在我们听起来是天方夜谭，在其他国家已经实施的非常多了，那么就以我们所熟悉的香港为例，你要香港做到廉租屋跟经济适用房那需要经过非常严格的审核，而且香港的公务员系统不但廉洁而且高效，绝对不会像我们这边的经济适用房一样，比如说我们常常讲的很多例子，到地下室一看又是宝马又是奔驰车，这种不公平现象让老百姓如何能够心理平衡，那么就是因为一个经济发展到一个阶段之后，老百姓居者有其屋的情况之下，你在让商品屋随着市场供需而发展老百姓不会有怨恨，这个世界本身就能够达到和谐，那你说以我们政府官员之睿智之出名难道他会不知道吗，那么我们就翻翻历史，1998年国务院出台了一个23条，里面怎么规定的？也就是说我们执政的目标是希望往后能够构建80%的经济适用房，10%的廉租屋，还有10%的商品屋，从1998年到2003年房价是相对来说比较稳定的，当然我不能说是因为这个法案的贡献，可是各位想一想如果我们走上这一条路的话那就是新加坡模式、香港模式，不至于走道今天，可是到了2003年也是有政府单位公布了一个18条，对于所谓的经济适用房给予了一个莫名其妙的解读，那就是具备保障性质的商品屋来取代的经济适用房，那么到2003年呢香港、新加坡模式就此消失，我们老百姓再也无法享受到新加坡人能够享受到的一切福利，所以80%的经济适用房在2003年的18条当中全部改成了商品屋，再加上原本规划的10%就高达90%，再加上我们地方政府毫无动力去做廉租屋，因此从2003年之后就已经孕育出一个非常”良好”的环境了，全世界唯一百分之百商品屋的国家——中国，在这两个背景之下已经奠定了今天房价毒瘤的基本格局，也就是说中国地产的问题是一个结构性的问题。
结构一那就是不能自由恋爱，自由恋爱不能拿结婚证，必须透过地方政府和地产开发商所形成的垄断集团而向他买房子这是第一点。 第二个任何具有保障性质的住房，包括经济适用房和廉租屋在2003年之后基本消失，那么这个就是两个畸形结构的开始。下一个等什么呢？下一个就等一个导火线，如何让中国的房价在这两个畸形结构之下全线失控。那么一起回到2006年，各位朋友记不记得真正让我们记忆犹新的，甚至真正意义上的房地产泡沫是从 2006年下半年开始的，请问各位为什么，我前面讲两个结构性问题不至于使房价上涨需要一个推力，这个推力就来自于2003年左右所开始的投资经营环境全线恶化的现实情况，也就是说从2003年左右开始我们中国以制造业为主的企业家，他们所面临的投资经营环境已经开始全面恶化了，所以到了2006年下半年我们已经发现了大量企业资金不做实体经济，流出来炒楼炒股从而造成2006年惊心动魄的楼市泡沫、股市泡沫，而更让我感觉道大惑不解的是就是当时除了楼市、股市之外竟然还出现了我们前所未见前所未闻的所谓普洱茶跟红木家具的故事，你甚至发现这个社会资金已经泛滥到什么地步呢，炒楼炒股本身已经不能满足这些资金的去除，还必须进入红木家具跟普洱茶的系列，这已经是一个国家危机的开始，那么在2006年的时候我就对于当时所谓的房价的泡沫问题股价泡沫问题提出了看法，我认为这个是投资经营环境全面恶化，也就是说中国经济全线出现危机的开始，而各位理解我们中国所谓的主流学者大家跟我的看法是背道而驰的，他们说这一切都是因为经济发展太成功了，老百姓太富裕了，所以我们才有这么多的钱才炒楼炒股，他们把这种现象归置与叫做流动性过剩的解读。
什么叫流动性过剩呢？那就是你手上的钱太多了，炒楼楼市泡沫，炒股股市泡沫，在这两个完全不同理论背景之下政府要做出一个宏观调控的抉择，因为政府希望透过宏观调控来控制泡沫，各位朋友请注意这是政府开始调控房价时代的真正开始，可从2006年开始全错，一直错到现在，那么政府当初的宏观调控的是什么样的思维呢，他们认为透过提高利率等等方式希望能够收回流动性，因为很多学者说了，这些就是因为流动性过剩所造成的，所以话又回来了，什么叫流动性过剩，那就是手上钱太多了，炒楼楼市泡沫，炒股股市泡沫，所以政府的知觉反应就是提高利率收回流动性，因为在他们想法里面只要把流动性收回了就好了，我们手中的钱就少了，就不能炒楼了，甚至不能炒股了，因此问题一并解决，好了，到2007年政府六次提高利率，各位朋友还记不记得2007年股价、楼价怎么变动的，我先不谈楼价先谈股价，六次提高利率的当天股价毫无例外六次全部上涨，为什么？政府不是提高利率了吗？提高利率不是收回流动性了吗？那么我们手中钱不就少了吗？不就不能炒楼炒股了，楼价应该跌股价也应该跌为什么不跌呢？
因为政府政策的目标全错了，我讲到的才是对的，那就是2003年之后我们经济已经生病了，生了第一个病就是我刚才高度各位的投资经营环境已经全面恶化，所以到2007年政府每一次提高利率就是进一步的打击了我们第一个病，使得我们以制造业为主的民营企业他们所面临的投资经营环境更加恶化，而更加恶化之后是什么结果呢？他就更不想干了，因为他从实体经济拿出更多的钱去炒楼炒股，这就是为什么2007年六次提高利率股价连续六次上涨，楼价你们也知道也跟着水涨船高，到了2007年年底，中央经济工作会议正式拍板宣布双房，那么这个就是我们这么多年来第一次看到极其严格宏观调控，当时我在各地演讲我就直接摆明了我态度，我说中央经济工作会议的结论全错，你越如此严厉调控最后的结果股价、楼价更行失控，为什么？因为这种严厉的调控会使得我们第一个病更加恶化.
到了2008年终金融海啸还没有开始的时候我们正式进入所谓的前金融危机时代，广东省制造业已经倒闭了30%，江浙两省制造业已经倒闭了20%，请问各位这是什么意思，请你们每位朋友听清楚，这就是说从2003年之后以2006年为例只要你在中国看到了泡沫它就是一个未来更大危机的前兆，记住我这句话，而2006年泡沫所显示的就是2008年制造业的大量倒闭，这个时候政府才意识到宏观调控政策全错了，到了9月 16号政府觉得还是郎咸平比较靠谱，虽然讲话比较难听一点，究竟讲的还是对的，所以把宏观调控做了180度的大转变，从过去的绝对紧缩变成绝对的宽松，又错了!这些人是教不会的，净走极端。
请问各位朋友，从2006年到今天你们每一个人得的第一个病就是我刚刚一再高度各位的投资经营环境恶化，是改善了呢还是更加恶化？当然是更加恶化，几个原因我随便举一个例子。
第一人民币汇率在这几年升值20%严重打击了我国出口制造业。
第二个原因三年之前政府调低出口退税比例，一直到去年7月份才发现搞错了，又调回17%，问题是在你三年前干嘛调低呢？你是不是多事，调低出口退税比例结果又在出口制造业背后上横插一刀，真的是多事，而且非常明显的看出政府对于经济形势完全误判。
第三个原因2008年推出的第一个劳动合同法，这个法案的推出使得我们中国三分之一的制造业立刻陷入困境，从而造成企业输的结果，只要企业输劳工就输，劳工输政府就买单政府也输，因此一个法案能够造成企业、劳工、政府三输的局面那是非常不容易的，我们都做到了。 第四是我刚才讲的宏观调控，全盘错误。
第五个因素去年开始税费摊牌的增加进一步打击了我们第一个例子，所以我非常简单谈一下这几年发生的事情，你发现政府政策的问题使得我们今天每一个人的投资经营环境还不如2006年，还更恶化了，你们可能觉得很气概，郎教授你怎么谈的事情跟我们想的不一样呢，怎么越恶化楼价越涨——这就是中国，但是我们中国生的病还不只这一个，金融海啸这题目所定的，使得在坐的各位生了第二个病，什么病？产能过剩，其实请你想一想金融海啸这个病毒本来跟我们是没关系的，那是金融，我们中国的金融我们那么多银行也在这，也不跟别人挂钩，自己玩自己的，你激动什么呢，我们还受了不少冲击为什么？那又回到了我们政府，那就是因为地方政府这么多年来错误的政策所导致的，使得我们整个经济体系丧失了免疫力，什么政策？两个：
第一个你们非常熟悉的抓建设拉动GDP。第二个招商引资。
其实各位要想今天房地产走到这个地步和过去历史息息相关，我今天希望透过一个小时演讲把这个事情跟各位做一个比较清楚的梳理。
B。错误的政策： 第一个抓建设拉动GDP。第二个招商引资
第一个什么叫抓建设拉动GDP，那就是各级政府透过修桥铺路等等方式，当然还通过房地产拉动等等方式拉动我们GDP，这几年根本不是我们经历什么了不起的增长，基本上都是基础建设房地产所拉动的结果，也就是说钢筋水泥所拉动的结果，这就是为什么2008年我国GDP当中57%是钢筋水泥呢，从而使得消费压缩到只有35%，到2009年更糟糕67%是钢筋水泥，消费只有29%了，你们做地产业好、做其他行业也好，你听到这个数据我告诉你你一定有恐惧的感觉，全世界没有这种国家，其他国家的消费都占到GDP的 80%，全世界只有一个国家是30%以下的，那就是中国，所以从这些数据你可以慢慢感觉到一种恐惧了，这些数据合并上房地产的发展这是一个多么可怕的结局啊，你有没有想到。
第二招商引资，我们各级政府为了招商引资什么都敢签、什么都敢卖、什么都敢干，没有不敢的，什么环境污染、资源破坏、当地民众受到剥削根本不在乎，各地政府疯狂招商引资的结果像我们苏州就是一个最好的例子，这个产能是大幅度的爆炸大幅度的扩张，我们产能已经高达了GDP的70%，好极了，第一个政府使得消费与2008年为例只有35%，第二个政府使得产能变成70%，有70%的产能却有35%的消费，那么各位朋友，你消费不了的那部分叫做什么呢？就叫做严重的产能过剩，那怎么办呢，你这个问题不解决中国经济马上解体，走不到今天了，所以我们就推动了一个史无前例的大规模的出口，让美国人去消费，把我们过剩产能给吸收掉。
问题是美国人消费是怎么消费啊，基本上都是借钱来的超前消费简称泡沫消费，搞了半天吸收掉我们过剩产能的都是泡沫消费。
只要是泡沫就一定会破裂，问题是怎么破裂——金融海啸，2008年11月在这个之前中国出口增长率每一年都是30%以上，2008年11月份首度转为负2.2%，2009年全年负16%，我们出口价不要了，美国人不消费了，那么咱们产能过剩危机立刻暴露了，所以又生了第二个病。那么请你想一想，到了这两年我们中国经济不是你们所想的因为好了才发生泡沫？不是的，而是我们陷入更深层的危机，我们不但有着2006年的同样的危机第一个病投资经营环境恶化，而且已经更恶化了，而且金融海啸冲击下来我们生的第二个病叫做产能过剩，那么请问各位朋友，当你们做企业生了这两个病之后你会做什么，我们就以2009年1月份的数据为例让我感到触目惊心，1月份出口下跌17%，进口竟然暴跌43%，哇这个太可怕了，其中原油之外的原材料下跌50%，进口机器设备暴跌40%，各位你知道是什么可怕的意义吗，为什么我们会经历这一年来的楼市泡沫，就来自于这一点，那就是我们中国的制造业是什么制造业啊？简单的讲就是进口原材料、进口机器设备的粗加工，如果一月份进口原材料跌了一半，进口机器设备跌了4成你知道是什么可怕的意义吗，你能不能够用心体会一下这个危机有多可怕，那就是在我前面讲的两个病没有解决的情况下我们以制造业为主的民营企业家已经不想干了，所以不需要进口原材料，那么不想干要干嘛呢？我们发现大量制造业资金流出实体经济从2008 年年底开始到2009年初，开始进入楼市、股市，买汽车买奢侈品，从而造成一系列的所谓的回暖，那就是我们媒体经常吹牛的说我们中国的股市从2008年 11月份开始领先全球四个月之久回暖，中国楼市2009年在全世界极度萧条情况下我们一枝独秀，汽车呢？整个去年全世界下跌20%、30%情况之下我们逆势增长46%，奢侈品呢？全世界下跌5%到15%之间我们逆势增长20%，所以我们统计局也好、政府单位也好、媒体单位也好，我们领先全世界回暖了……
各位你以为今天的楼市是因为回暖所造成的吗，你完全搞错了，告诉你一个正确的答案，我们不是领先全世界回暖，我们是领先全世界生病，就是因为这两个病没有解决，以1月份数据来看企业家根本不想干了，不想干的结果大量实体经济资金开始进入楼市、故事、汽车、奢侈品，造成发烧了，因为生病就一定会发烧，哦，这么讲就清楚了，原来中国是领先全世界发烧，这就对了，这就很合理了，否则一点都不合理。
C.中国领先回暖，就是我们不正常—连续开了六大虎狼制药要治病：头痛医脚
请您想一想就你这两把刷子你领先全世界，你觉得可能吗？我08年就说了这句话完全是对的，你凭什么？其实我再给你说如果全世界只有你中国一个国家回暖了，那就表示你跟其他的国家都不一样了，再想你自己如果你这个人跟别人都不一样，到底是你这个不正常呢？还是别人都不正常请你想一下，因此中国领先回暖，就是我们不正常，相信我讲到这里大家都听懂了。原来中国是全世界唯一的国家生的两个病，一个投资环境全面恶化，第二个是严重的产能过剩，所以大量资金去炒楼炒股，等等造成发烧现象。
我们把它误读为回暖，这就是为什么我们地产开发商去年赚钱是赚的心惊胆跳，因为你心里清楚地很。你是市场的操作者你非常清楚你赚的这个钱都是不正常的钱！都是我们经济发烧的钱，所以今天听演讲我把你过去一年的恐惧感告诉你，原来赚的是发烧的钱，很多的股民在去年的时候也捞回不少钱，是不是？为什么呢？发烧的钱。既然发烧了，我们一定要付出代价，然后我们的政府，开始治病从08年十月份开始，连续开了六大虎狼制药要治病，如果能够对对症下药，药到病除的结果，08年年底的09年年初的泡沫现象就应该得到缓解。好，各位朋友再想一想，如果哥们用错药了呢，那发烧就更严重了，你们都应该听懂了，下面的话就不用多说，其实你们比我聪明都听的懂，咱们看看这些药方是怎么来的，当然今天时间有限我就不要讲太多了。
D.今天你所碰到的三大危机：资产泡沫化、经济停滞化、通货膨胀化
因为我前面已经说了，因为垄断是第一根管子，垄断的管子大概最近比较爽了，已经得到自己想要的，比如说地产开发商房子卖了不少了，地方政府卖地赚了不少钱，因此压力小了可以退出了，那么现在“国十条”真正所想打击的就是这些投机客，你想打击垄断集团吗？不可能，所以投机客看他能扛多久，这个投机客最近少一根筋，政治敏感度不够，尤其是温州的投机客，你没想到说你赚爽了之后跑山西炒煤，最后什么结果呢？当你炒的不亦乐乎的时候政府统统收归国有，又给投资客掐了一把，所以这次“国十条”所真正能够对付的就是投机客，那么房价什么时候下跌啊，就是这些投机客扛不住的时候房价有可能下跌，可是我再告诉各位朋友，这个下跌没有意义的，因为中国的房价以我们购买力举个例子，应该是两块钱，今天房价是多少钱呢？是一百块，就算“国十条”能够打击房价从100块打到90 块那又怎么呢？我们还是买不起，各位你晓不晓得中国有多贫穷，你晓不晓得房价问题变得如此之敏感，甚至我看到房价问题我心都怀有一种极度的恐惧感，因为今天真正在地产市场能够游刃有余的人都是全世界的极少数人，是百分之一的人，你有没有想到未来是什么结局，你晓不晓得未来99%是什么人，给你一个数据，你把全中国的人的工资收入加在一起除上GDP，这个比例欧美是55%，南美是33%，亚洲、菲律宾、泰国是28%，中东、伊朗、土耳其是25%，非洲以南非为例是20%或者以下，中国8%，全世界最低!工资低，你有没有听过我们可爱学者常常说中国是个储蓄大国，什么储蓄大国，哪里的数据，好吧，统计局说中国的家庭储蓄26万亿，除上13亿人口人均储蓄2万元，再把我刚刚讲的1%的有钱人在坐各位扣掉，剩下99%的人人均储蓄7000块，你敢花吗，爸妈生病怎么办，儿女交学费怎么办，只要你女儿考上复旦大学、交通大学一学期学费六七千，刚好人均储蓄，各位想一想今天整个中国的股市两条管子跟下面的岩浆所喷发的楼市是1%的人在玩弄，你把房价炒到了100块，实际上一个工资收入除上GDP等于8%的国家，人均储蓄7000块的国家只能买得起2块钱的房子，这是 99%的人，各位来宾，所以今天我说的你所碰到的三大危机：
第一、资产泡沫化。
第二、经济停滞化。
第三、通货膨胀化。
你晓不晓得谁将是最大的受害者，就是这99%的人，所以讲到这我相信今天演讲你们都听懂了，这一个小时演讲我非常清楚告诉你中国楼市真正本质问题是什么，那么我刚刚讲整个社会问题的严重性，也就是全国90%多的老百姓极其的贫穷，而未来三大危机必然打击到全中国99%老百姓的情况之下，中国楼市何去何从。我根本不想谈这个话题，而且待会你们提问的时候千万别问我郎教授我该不该买楼，我该不该套线炒股，你千万别问我，因为我得先澄清我的立场，我只是个学者，我会把高楼价的背后原因告诉你，你们只要听懂了背后的逻辑今天演讲就算值得了，至于你想干什么，你该怎么办怎么办你别问我，所以我们来一个约定，你不要问我如何做投资，该不该炒楼该不该炒股这个问题不能问之外，其他问题欢迎各位提问。
主持人：再一次感谢郎教授，接下来时间留给大家提问的时间，大家抓紧时间有
问题的马上举手向我示意。
搜访网：我是搜访网的，我想问的问题是，您刚才开始的时候就叫我们所有媒体
停止直播，这一点让我们蛮感兴趣的，我就觉得您有什么不想宣传出去的，或者通过媒
体宣传出去的一些东西，但是您又这样慷慨激昂的跟我们说这一些，我就想您自己内心
是比较矛盾的？
郎咸平：我告诉你从头到尾我都不想宣传出去。我没有任何的矛盾，因为你们这
些人是花了时间来听我演讲的，我是想让你们这些付了成本的人得到你们所想得到的，
我不想传出去，这是我个人的习惯，我就是不想宣传，就是这样。
提问：郎教授你好，我是苏州地产界的，我其实是上海人，我特地从上海赶来听
你的演讲，我只想表明一下我的立场，因为我是郎教授的粉丝，每天跟你的博客，最近
一直在看你的六本书，所以我想提一个简单的问题，郎教授对苏州怎么看，觉得苏州这
个城市在未来十年甚至可能五十年未来的发展您感觉怎么样？
郎咸平：这是个非常大的问题，其实已经不是一个苏州的问题了，我请各位想一
想苏州跟东莞有什么差别，请你告诉我？有苏州的气氛了吗，这么多年抓建设拉动 GDP
，各级政府招商引资的结果和东莞没有差别，我现在看到的都是人造的花园，人造的马
路，有什么苏州的传统的庭院，还有什么？都拆光了，所以中国建筑本身是个非常可悲
的话题，我们举一个例子，这个问题提的非常好，一点都不小，我想请问你，你想留给
子孙什么，你晓不晓得我们这一代在做什么，那么全中国的城市哪一个城市保有真正这
个城市的历史文物精神的请你告诉我.你发现没有，我们是透过什么？不断的透过地方
政府的两大政策扭曲城市的发展，到最后是以GDP 为最好的考量，甚至更可笑的是，你
们现在去欧洲看一下，欧洲一百多年前建的下水道，各位看过电影没有，这个下水道跟
房子一样的大，还可以到下水道来枪战，跑来跑去拍电影，那是一百年前的下水道，我
们的下水道住还可以淹死，可能太窄了，过两年又挖开再建，你晓得这个成本有多大，
你挖一次GDP上升一次，重建一次上升一次，可是对于伦敦来讲一百多年前建设豪华的
下水道在也不拆了因此没有GDP了，而我们呢天天在拆天天在盖，而且我们的房子只有
25年的寿命，我们只要少一年的寿命我们老百姓损失4万亿，欧洲、英国132年，所以他
们盖的房子132年因此无法创造GDP，我们最好了25年倒的一批再盖一批GDP又出来了，
因此对欧洲人而言，他不看GDP的，因为一个GDP为零的国家它的下水道用行止久远、百
年以上。
因此对欧洲人而言，他是不看GDP的，因为一个GDP为零的国家，他的下水道和房
子都是百年以上，他本着人文精神，就在GDP之外保存了下来，那么我们呢？我们刚好
和人家做的相反。一个以GDP为纲的政府，一个GDP推动经济的唯一目标的结果就是天天
开挖。其实那个副部长说是25年的寿命，我现在真是高兴，最好在短一点。为什么要拉
动GDP。我告诉各位，我们今年中国包括苏州在内的城市都有这样的问题。现在怎么样
？整个市容被破坏，大力招商引资的结果，我们有着非常严重的污染。所以今天苏州的
问题有多严重请你想一想。你的生活垃圾和建筑垃圾是怎么处理的？这些问题按照我们
的估计：整个大上海的周边地区会在四年之内，全盘爆炸解决不了。为什么？就是因为
我们这么多年的发展都没有注意到生态的发展，到现在来不及了。而且我们天天这么大
量的建筑，开发房地产。一万平方米的房子他的废料高达500到700吨。你的废料怎么办
？怎么处理？这都是问题。所以我简单的讲，我个人对这几年以GDP为纲的整个发展的
策略，我是反对的。从现在开始我们要进去一个更生态、更环保、更人性化的发展，这
点至少很多城市都不具备。很重要的问题其实可以多讲。
主持人：我们后面的朋友有没有要问的问题。
提问者：郎教授您好，您今天的演讲跟在南京的演讲有一些共同之处：就是教导
我们老百姓认识我们目前的一个现场。但是我们老百姓只能被动的接受。那您作为学者
而言，您觉得面对这样一个现状，你有什么要做的？
郎咸平：我什么都做不到。我跟你一样的水平。请你想一想。你要解决问题，就
必须把这两个管子给拆掉，把这个融浆给降温，可是你觉得可能吗？根本不可能。这也
不是为什么我有充分的无力感，这也是为什么我根本不想接受媒体的采访。我现在只接
受时尚媒体的采访。对你们这种媒体我一点兴趣都没有，就是浪费我的时间，讲了你们
又不听，在激动什么呢？所以这位朋友问我说：“你是不是有什么顾忌？”我毫无顾忌
，我激动什么呢？
提问者：郎教授您好。我有个问题想咨询：最近奥巴马派了一班他们政府的中高
层来中国学习。以后又说美国也有高铁，那我听说里面，中国政府都是错的，那为什么
美国还要派人力学习呢？
郎咸平：我换个话题讲。我们非常的一厢情愿的说盖特纳这个人讲了一口流利的
中文。在我们扬扬得意的时候，我想提醒你一句话：这个人最可怕。一个会中文的美国
人，他绝对不是像你所想的是友好的，因为只有彻底了解敌人，才击败敌人，这就是美
国人的示威，这就是我对你的回答。
提问者：郎教授你好！我想问一下，现在的调控政策还主要是面对一线城市，但
二线城市很多地产商已经转向了二级城市了，在这种情况下，您说的调控措施还会不会
演化下去？传言的房地产崩盘的现象什么时候会发生？另外中国的经济什么时候会出现
一个局面？
提问者：先让我赞美一下您。因为事隔两年之后，我在苏州再次见到您，我觉得
您的风采、您的风度、您的激情、您的睿智依旧。
您今天的演讲只是告诉了我们为什么。虽然您说了怎么办，但是无济于事。我想
结合今天这样的主题我来问一下。针对高端物业的一个提问。因为就是在经济低谷的时
候，高端物业受的影响最少，然后再经济可能上涨的时候，高端物业他的反弹势力也是
最大的，但是现在我要告诉您的是：苏州很多的投资客，现在抱着一个抄底的心态，是
进入一个高端的投资。您说：在短期之内，中国的房价是要继续上涨的，而且在2到10
年之内要崩盘。
郎咸平：那篇文章不是我写的。我已经通过各种管道来解释不是我写的，可是谣
言总是比事实快。所以我五一的假期统一参加周立波的《立波一周秀》然后我请他问我
同样的问题，我再告诉大家不是我写的。因为他的节目有影响力。
提问者：我想最确切的知道这些现在抄底进入物业投资客的未来在哪里？
郎咸平：其实我们整个的问题问的很好。 但是我想提醒一下，我们提的问题还是
很传统的提问，我们应该如何获利？我们的未来怎么样？请大家换位思考一下。如果你
所理解的房地产本质是像我所讲的这个问题一样，你认为这个还有提问的必要吗？如果
这方面是两个管子的畸形，加上地下熔浆不断发烧喷发的结果，这些问题就很难回答了
，你自己考虑一下，你该怎么办就怎么办？这个时候你能不能赚钱呢？还是很能赚钱的
。比如我们楼市、股市也是有很多人赚钱，就是你不要问投资的未来有什么前途，这都
不重要。我只能告诉你我所理解的楼市。
提问者：我想问的是不是关于房地产的问题。想问一个制造业的问题。在2006年
、2007年的时候制造业倒闭了很多，那个时候为什么会产生产能过剩的问题？如果说就
是产能过剩了以后，制造业的倒闭，会让很多的人涌入股市和房地产，造成很大的一个
泡沫或怎样的东西，那是不是我们应该做一些宣导之类的，让一些人重新到制造业来。
还有一个很多人回到制造业会不会造成更多的产能过剩呢？
郎咸平：会的，他问的问题是非常重要的。政府该怎么做？必须先解决民营企业
与制造业的问题。要改善企业家投资环境，要解决产能过剩的原因，包括地方增长的政
策。慢慢要改掉，不能以GDP为纲，不能像疯子一样，这都是一个大的系统工程，这不
是那么容易做的。为什么这个问题我没有在谈呢？因为我已经把病找出来了，我已经告
诉你怎么做了，还有媒体说：郎教授你怎么不提解决的方案呢？我说：我已经提的非常
清楚了。两个管子我告诉你了。这个熔岩怎么燃烧起来我也告诉你了。你要解决就用这
个方式解决。问题是他有没有这个决心去解决。
提问者：郎教授您好。我是一个学土木工程的，但是我对经济方面比较有兴趣的
。我有一个问题很困惑，就是中国如果出售美国的国债会推动美国的社会长期利率，由
此也会对美国的经济有很大的影响。另外一个方面2010年的1到4月份，中国一直是在减
值每个的国债。在这里包括房地产、股市这些东西说到底是经济的，但是跟政策是有很
大的关系的。我想请教一下为什么中国减值国债对美国长期的利率影响是什么？
郎咸平：这个问题就很学术了。你除非大规模的把他卖掉。才会出现利率的问题
。而且美国人的态度也很明显。所以这个问题我们不需要过早的担心。今天这个话题是
我最新研究的成果，我一直没有跟各位谈。未来的危机是什么？这才可怕。那才是要注
意的。
美国4月15号，本来决定要考虑是否把中国列入汇率操纵国。各位媒体知道我在去
年5月份的警告过我们政府这个会发生。一旦进入了汇率操纵国，美国就会动用超级301
条款，将中国所有出口到美国的产有增加27.5%的关税。在4月3号的时候，盖特纳说延
期3个月，两天以后，白宫首席经济顾问达姆斯说：我们延期3个月不是因为中国在伊朗
问题上屈服的。美国是以贸易大战为手段，但是他并不想打。真正的目的是汇率大战。
美国希望人民币汇率上升20%到40%之间，如果真的上升这么多的话，中国的经济将会倒
退数年。
中国政府的底线是3%，不能超过3%，因为做过的压力测试显示：只要3%的升值，
中国传统劳动密集产业密度将为零。如果超过5%将会有大面积的倒闭，会比 2008年的
倒闭还要严重。而美国的底线是20%-40%。我的最新研究的成果是这么告诉我的。各位
请问你，美国想干什么？请问你：他明明知道中国政府底线是3%，为什么要逼迫我们升
值20%以上？
A .引子 整个经济体系丧失了免疫力
郎咸平：其实各位朋友，全世界没有一个国家会关心今天这个主题的，全世界也没有一个政府会如此调控房地产到这种可以说是已经走火入魔的一种情况。我举一个例子来讲，我们甚至前阵还说要推出物业税，什么目的呢？要打压房价，各位朋友，这个话出来之后震惊全世界，你知道为什么吗？物业税是打压房价的吗，连一个最起码的道理都不懂，所以对于这样的政府调控我只有四个字可说——无话可说。
连一个最起码基本观念都不懂的地产管理单位，你要我郎咸平跟大家谈什么呢，有什么可以谈的呢？甚至有人跟我说这次“国十条”出来对于我们地产商的影响，我想“国十条”，不知道出了多少条了“国三条”、“国七条”、“国十一条”我都搞糊涂了，最好建议政府从001开始编号，国001、国002，按照我们的估计现在应该是国0097差不多了，出了这么调控措施，是纯粹没事找事还是多事？出了90几个调控措施之后的今天还需要我们来谈这个无聊的题目我不懂为什么，那么就是你这90几次都是失败的，那么到今天房价如此失控。全世界各国推出物业税的目的是为了筹措裁员以做地方政府发展之用，而且非常具体的。
比如说以美国为例，物业税收集之后只能做两个用途，第一个当地警察之用，第二公立学校，一概不能挪为它用。不像我们一样当财政支出，爱怎么干怎么干，这是不可以的。而且话又说回来了，全世界只有我们中国是以商品屋为主的市场，你绝对是不可想象的。我们就以新加坡为例，真正像我们这样的高端楼盘，像这样到处卖的商品屋只有3%你相信吗？我们再以瑞典为例，一半的楼盘都是老百姓自己合资建房，我们可以吗？甚至你会怀疑到底我们是不是社会主义国家！比如说我们以年轻人为例，今年毕业以后我们把年前推向市场希望透过商品屋里满足住房的需求，全世界中国人还是这个样子的，是不可想象的。
所以今天我来之前，我都不知道该如何讲这个讲题，而且时间非常的短，对于这个题目而言，你会发现整个中国是个及其荒谬的地方，比如说全世界有哪一个行业的商人可以经常去爬山、谈人生、谈哲学，是哪一个行业的商人。你以为我们房地产难道没有事干吗？那我再请问你，像我们东莞这些制造厂商的老板、董事长有没有可能去爬山、谈人生、谈哲学？没有可能的，因为他忙的不得了，为什么呢，你从这个小事情看的出来，这个市场是绝对的畸形甚至可以孕育出一批无所事事的地产开发商，这个是完全不可了解的。
那么我请问你为什么会走到这一步呢，其实话又说回来这次“国十条”推出，最近4 月19号推出调控措施，我们很怀疑说你为什么现在推出，去年干嘛去了？怎么不早推出呢，所以不由的我们会想到一个比较荒谬的道理，因为这一两年来的折腾我们地方政府该卖的地也卖了，该圈的钱也圈了，我们地产开发商这一年来赚钱赚的是心惊胆跳、六神无主，可是不管怎么讲那该赚的钱也赚了，这两个利益集团已经被满足的结果所以我们推出“国十条”相对容易一点。
当你满足利益集团之后这个方案也比较容易推出，你回想一下，为什么我们经常会听到媒体也好、老百姓也好批评地产开发商和地方政府会形成一个牢不可破的利益集团呢？这是第一个问题我们所要思考的，不过我想从这做一个切入口，请各位朋友再想一想你除了透过政府和开发商所开发楼盘你能够合法的购买之外，你有没有可能自己集资，有没有这种可能性想想看？没有可能性，这是不合法的，也就是说我突然想到一个很有趣的比喻，你知道什么人会去婚姻介绍所吗？就是谈恋爱不太会谈的人，不太吸引人的人可能到婚姻介绍所去找对象，如果哪一天政府突然规定不许谈恋爱了，谈恋爱而结婚者一律不发结婚证，必须到婚姻介绍所去，那么各位知道什么结果吗？婚姻介绍所的中介费要保证狂涨，为什么？你正利用你的条款，你是特意的形成这样垄断的组织，那么跟我们个人是一样的，比如说我们小产觉悟了等等的，我们讲的更具体一点，我们能不能够像美国、瑞典等等一些国家一样，如果我们像德国一样，能不能够按照政府的一些规划一些详细条款推出之后我们自己买一块地皮，我们自己盖房子可不可以，不可以的。但是我告诉各位除了中国之外其他国家都可以，为什么呢？
我们已经透过一些规则、法条的设定不允许我们自由恋爱，只要自由恋爱者就不发结婚证，把我们全体推向一个垄断组织那就是地产开发商和我们地方政府，那么请问各位朋友你是不是已经具备了一个垄断的前提，因此价格只有涨而不会跌，这是第一项要素，我们必须牢记在心里。
还有第二个问题，我也请各位注意一下，我刚刚讲过新加坡的例子，真正意义上的商品屋连5% 都不到，那么在谈谈香港，如果各位朋友有机会去香港旅游，香港导游会带你到处参观说“各位请看一下，这是李嘉诚先生住的房子，这是李兆基先生住的房子等等”，他会以一种旁观者，一种比较激动兴奋的心情向你介绍一下香港名人的住宅，你从他的谈话里面你看不出他丝毫的不满，甚至你看不出他的仇恨，各位知道为什么吗？因为香港远远超过半数的居民他是享受香港政府所提供的公屋，这个公屋是个什么性质呢，它既具备了经济适用房的特性，也具备了廉租屋的特性，我们就以香港如此之贵的地方而言，它廉租屋每个月租金才几百块，甚至还有到两三百块的，但是内地和香港的薪资收入这可是差距颇大的，为什么香港能够提供如此廉价的廉租屋呢？因为这是政府的责任，全世界各国的政府没有一个政府不把这个事情当成同等大事来办，因此经济适用房跟廉租屋在我们听起来是天方夜谭，在其他国家已经实施的非常多了，那么就以我们所熟悉的香港为例，你要香港做到廉租屋跟经济适用房那需要经过非常严格的审核，而且香港的公务员系统不但廉洁而且高效，绝对不会像我们这边的经济适用房一样，比如说我们常常讲的很多例子，到地下室一看又是宝马又是奔驰车，这种不公平现象让老百姓如何能够心理平衡，那么就是因为一个经济发展到一个阶段之后，老百姓居者有其屋的情况之下，你在让商品屋随着市场供需而发展老百姓不会有怨恨，这个世界本身就能够达到和谐，那你说以我们政府官员之睿智之出名难道他会不知道吗，那么我们就翻翻历史，1998年国务院出台了一个23条，里面怎么规定的？也就是说我们执政的目标是希望往后能够构建80%的经济适用房，10%的廉租屋，还有10%的商品屋，从1998年到2003年房价是相对来说比较稳定的，当然我不能说是因为这个法案的贡献，可是各位想一想如果我们走上这一条路的话那就是新加坡模式、香港模式，不至于走道今天，可是到了2003年也是有政府单位公布了一个18条，对于所谓的经济适用房给予了一个莫名其妙的解读，那就是具备保障性质的商品屋来取代的经济适用房，那么到2003年呢香港、新加坡模式就此消失，我们老百姓再也无法享受到新加坡人能够享受到的一切福利，所以80%的经济适用房在2003年的18条当中全部改成了商品屋，再加上原本规划的10%就高达90%，再加上我们地方政府毫无动力去做廉租屋，因此从2003年之后就已经孕育出一个非常”良好”的环境了，全世界唯一百分之百商品屋的国家——中国，在这两个背景之下已经奠定了今天房价毒瘤的基本格局，也就是说中国地产的问题是一个结构性的问题。
结构一那就是不能自由恋爱，自由恋爱不能拿结婚证，必须透过地方政府和地产开发商所形成的垄断集团而向他买房子这是第一点。 第二个任何具有保障性质的住房，包括经济适用房和廉租屋在2003年之后基本消失，那么这个就是两个畸形结构的开始。下一个等什么呢？下一个就等一个导火线，如何让中国的房价在这两个畸形结构之下全线失控。那么一起回到2006年，各位朋友记不记得真正让我们记忆犹新的，甚至真正意义上的房地产泡沫是从 2006年下半年开始的，请问各位为什么，我前面讲两个结构性问题不至于使房价上涨需要一个推力，这个推力就来自于2003年左右所开始的投资经营环境全线恶化的现实情况，也就是说从2003年左右开始我们中国以制造业为主的企业家，他们所面临的投资经营环境已经开始全面恶化了，所以到了2006年下半年我们已经发现了大量企业资金不做实体经济，流出来炒楼炒股从而造成2006年惊心动魄的楼市泡沫、股市泡沫，而更让我感觉道大惑不解的是就是当时除了楼市、股市之外竟然还出现了我们前所未见前所未闻的所谓普洱茶跟红木家具的故事，你甚至发现这个社会资金已经泛滥到什么地步呢，炒楼炒股本身已经不能满足这些资金的去除，还必须进入红木家具跟普洱茶的系列，这已经是一个国家危机的开始，那么在2006年的时候我就对于当时所谓的房价的泡沫问题股价泡沫问题提出了看法，我认为这个是投资经营环境全面恶化，也就是说中国经济全线出现危机的开始，而各位理解我们中国所谓的主流学者大家跟我的看法是背道而驰的，他们说这一切都是因为经济发展太成功了，老百姓太富裕了，所以我们才有这么多的钱才炒楼炒股，他们把这种现象归置与叫做流动性过剩的解读。
什么叫流动性过剩呢？那就是你手上的钱太多了，炒楼楼市泡沫，炒股股市泡沫，在这两个完全不同理论背景之下政府要做出一个宏观调控的抉择，因为政府希望透过宏观调控来控制泡沫，各位朋友请注意这是政府开始调控房价时代的真正开始，可从2006年开始全错，一直错到现在，那么政府当初的宏观调控的是什么样的思维呢，他们认为透过提高利率等等方式希望能够收回流动性，因为很多学者说了，这些就是因为流动性过剩所造成的，所以话又回来了，什么叫流动性过剩，那就是手上钱太多了，炒楼楼市泡沫，炒股股市泡沫，所以政府的知觉反应就是提高利率收回流动性，因为在他们想法里面只要把流动性收回了就好了，我们手中的钱就少了，就不能炒楼了，甚至不能炒股了，因此问题一并解决，好了，到2007年政府六次提高利率，各位朋友还记不记得2007年股价、楼价怎么变动的，我先不谈楼价先谈股价，六次提高利率的当天股价毫无例外六次全部上涨，为什么？政府不是提高利率了吗？提高利率不是收回流动性了吗？那么我们手中钱不就少了吗？不就不能炒楼炒股了，楼价应该跌股价也应该跌为什么不跌呢？
因为政府政策的目标全错了，我讲到的才是对的，那就是2003年之后我们经济已经生病了，生了第一个病就是我刚才高度各位的投资经营环境已经全面恶化，所以到2007年政府每一次提高利率就是进一步的打击了我们第一个病，使得我们以制造业为主的民营企业他们所面临的投资经营环境更加恶化，而更加恶化之后是什么结果呢？他就更不想干了，因为他从实体经济拿出更多的钱去炒楼炒股，这就是为什么2007年六次提高利率股价连续六次上涨，楼价你们也知道也跟着水涨船高，到了2007年年底，中央经济工作会议正式拍板宣布双房，那么这个就是我们这么多年来第一次看到极其严格宏观调控，当时我在各地演讲我就直接摆明了我态度，我说中央经济工作会议的结论全错，你越如此严厉调控最后的结果股价、楼价更行失控，为什么？因为这种严厉的调控会使得我们第一个病更加恶化.
到了2008年终金融海啸还没有开始的时候我们正式进入所谓的前金融危机时代，广东省制造业已经倒闭了30%，江浙两省制造业已经倒闭了20%，请问各位这是什么意思，请你们每位朋友听清楚，这就是说从2003年之后以2006年为例只要你在中国看到了泡沫它就是一个未来更大危机的前兆，记住我这句话，而2006年泡沫所显示的就是2008年制造业的大量倒闭，这个时候政府才意识到宏观调控政策全错了，到了9月 16号政府觉得还是郎咸平比较靠谱，虽然讲话比较难听一点，究竟讲的还是对的，所以把宏观调控做了180度的大转变，从过去的绝对紧缩变成绝对的宽松，又错了!这些人是教不会的，净走极端。
请问各位朋友，从2006年到今天你们每一个人得的第一个病就是我刚刚一再高度各位的投资经营环境恶化，是改善了呢还是更加恶化？当然是更加恶化，几个原因我随便举一个例子。
第一人民币汇率在这几年升值20%严重打击了我国出口制造业。
第二个原因三年之前政府调低出口退税比例，一直到去年7月份才发现搞错了，又调回17%，问题是在你三年前干嘛调低呢？你是不是多事，调低出口退税比例结果又在出口制造业背后上横插一刀，真的是多事，而且非常明显的看出政府对于经济形势完全误判。
第三个原因2008年推出的第一个劳动合同法，这个法案的推出使得我们中国三分之一的制造业立刻陷入困境，从而造成企业输的结果，只要企业输劳工就输，劳工输政府就买单政府也输，因此一个法案能够造成企业、劳工、政府三输的局面那是非常不容易的，我们都做到了。 第四是我刚才讲的宏观调控，全盘错误。
第五个因素去年开始税费摊牌的增加进一步打击了我们第一个例子，所以我非常简单谈一下这几年发生的事情，你发现政府政策的问题使得我们今天每一个人的投资经营环境还不如2006年，还更恶化了，你们可能觉得很气概，郎教授你怎么谈的事情跟我们想的不一样呢，怎么越恶化楼价越涨——这就是中国，但是我们中国生的病还不只这一个，金融海啸这题目所定的，使得在坐的各位生了第二个病，什么病？产能过剩，其实请你想一想金融海啸这个病毒本来跟我们是没关系的，那是金融，我们中国的金融我们那么多银行也在这，也不跟别人挂钩，自己玩自己的，你激动什么呢，我们还受了不少冲击为什么？那又回到了我们政府，那就是因为地方政府这么多年来错误的政策所导致的，使得我们整个经济体系丧失了免疫力，什么政策？两个：
第一个你们非常熟悉的抓建设拉动GDP。第二个招商引资。
其实各位要想今天房地产走到这个地步和过去历史息息相关，我今天希望透过一个小时演讲把这个事情跟各位做一个比较清楚的梳理。
B。错误的政策： 第一个抓建设拉动GDP。第二个招商引资
第一个什么叫抓建设拉动GDP，那就是各级政府透过修桥铺路等等方式，当然还通过房地产拉动等等方式拉动我们GDP，这几年根本不是我们经历什么了不起的增长，基本上都是基础建设房地产所拉动的结果，也就是说钢筋水泥所拉动的结果，这就是为什么2008年我国GDP当中57%是钢筋水泥呢，从而使得消费压缩到只有35%，到2009年更糟糕67%是钢筋水泥，消费只有29%了，你们做地产业好、做其他行业也好，你听到这个数据我告诉你你一定有恐惧的感觉，全世界没有这种国家，其他国家的消费都占到GDP的 80%，全世界只有一个国家是30%以下的，那就是中国，所以从这些数据你可以慢慢感觉到一种恐惧了，这些数据合并上房地产的发展这是一个多么可怕的结局啊，你有没有想到。
第二招商引资，我们各级政府为了招商引资什么都敢签、什么都敢卖、什么都敢干，没有不敢的，什么环境污染、资源破坏、当地民众受到剥削根本不在乎，各地政府疯狂招商引资的结果像我们苏州就是一个最好的例子，这个产能是大幅度的爆炸大幅度的扩张，我们产能已经高达了GDP的70%，好极了，第一个政府使得消费与2008年为例只有35%，第二个政府使得产能变成70%，有70%的产能却有35%的消费，那么各位朋友，你消费不了的那部分叫做什么呢？就叫做严重的产能过剩，那怎么办呢，你这个问题不解决中国经济马上解体，走不到今天了，所以我们就推动了一个史无前例的大规模的出口，让美国人去消费，把我们过剩产能给吸收掉。
问题是美国人消费是怎么消费啊，基本上都是借钱来的超前消费简称泡沫消费，搞了半天吸收掉我们过剩产能的都是泡沫消费。
只要是泡沫就一定会破裂，问题是怎么破裂——金融海啸，2008年11月在这个之前中国出口增长率每一年都是30%以上，2008年11月份首度转为负2.2%，2009年全年负16%，我们出口价不要了，美国人不消费了，那么咱们产能过剩危机立刻暴露了，所以又生了第二个病。那么请你想一想，到了这两年我们中国经济不是你们所想的因为好了才发生泡沫？不是的，而是我们陷入更深层的危机，我们不但有着2006年的同样的危机第一个病投资经营环境恶化，而且已经更恶化了，而且金融海啸冲击下来我们生的第二个病叫做产能过剩，那么请问各位朋友，当你们做企业生了这两个病之后你会做什么，我们就以2009年1月份的数据为例让我感到触目惊心，1月份出口下跌17%，进口竟然暴跌43%，哇这个太可怕了，其中原油之外的原材料下跌50%，进口机器设备暴跌40%，各位你知道是什么可怕的意义吗，为什么我们会经历这一年来的楼市泡沫，就来自于这一点，那就是我们中国的制造业是什么制造业啊？简单的讲就是进口原材料、进口机器设备的粗加工，如果一月份进口原材料跌了一半，进口机器设备跌了4成你知道是什么可怕的意义吗，你能不能够用心体会一下这个危机有多可怕，那就是在我前面讲的两个病没有解决的情况下我们以制造业为主的民营企业家已经不想干了，所以不需要进口原材料，那么不想干要干嘛呢？我们发现大量制造业资金流出实体经济从2008 年年底开始到2009年初，开始进入楼市、股市，买汽车买奢侈品，从而造成一系列的所谓的回暖，那就是我们媒体经常吹牛的说我们中国的股市从2008年 11月份开始领先全球四个月之久回暖，中国楼市2009年在全世界极度萧条情况下我们一枝独秀，汽车呢？整个去年全世界下跌20%、30%情况之下我们逆势增长46%，奢侈品呢？全世界下跌5%到15%之间我们逆势增长20%，所以我们统计局也好、政府单位也好、媒体单位也好，我们领先全世界回暖了……
各位你以为今天的楼市是因为回暖所造成的吗，你完全搞错了，告诉你一个正确的答案，我们不是领先全世界回暖，我们是领先全世界生病，就是因为这两个病没有解决，以1月份数据来看企业家根本不想干了，不想干的结果大量实体经济资金开始进入楼市、故事、汽车、奢侈品，造成发烧了，因为生病就一定会发烧，哦，这么讲就清楚了，原来中国是领先全世界发烧，这就对了，这就很合理了，否则一点都不合理。
C.中国领先回暖，就是我们不正常—连续开了六大虎狼制药要治病：头痛医脚
请您想一想就你这两把刷子你领先全世界，你觉得可能吗？我08年就说了这句话完全是对的，你凭什么？其实我再给你说如果全世界只有你中国一个国家回暖了，那就表示你跟其他的国家都不一样了，再想你自己如果你这个人跟别人都不一样，到底是你这个不正常呢？还是别人都不正常请你想一下，因此中国领先回暖，就是我们不正常，相信我讲到这里大家都听懂了。原来中国是全世界唯一的国家生的两个病，一个投资环境全面恶化，第二个是严重的产能过剩，所以大量资金去炒楼炒股，等等造成发烧现象。
我们把它误读为回暖，这就是为什么我们地产开发商去年赚钱是赚的心惊胆跳，因为你心里清楚地很。你是市场的操作者你非常清楚你赚的这个钱都是不正常的钱！都是我们经济发烧的钱，所以今天听演讲我把你过去一年的恐惧感告诉你，原来赚的是发烧的钱，很多的股民在去年的时候也捞回不少钱，是不是？为什么呢？发烧的钱。既然发烧了，我们一定要付出代价，然后我们的政府，开始治病从08年十月份开始，连续开了六大虎狼制药要治病，如果能够对对症下药，药到病除的结果，08年年底的09年年初的泡沫现象就应该得到缓解。好，各位朋友再想一想，如果哥们用错药了呢，那发烧就更严重了，你们都应该听懂了，下面的话就不用多说，其实你们比我聪明都听的懂，咱们看看这些药方是怎么来的，当然今天时间有限我就不要讲太多了。
D.今天你所碰到的三大危机：资产泡沫化、经济停滞化、通货膨胀化
因为我前面已经说了，因为垄断是第一根管子，垄断的管子大概最近比较爽了，已经得到自己想要的，比如说地产开发商房子卖了不少了，地方政府卖地赚了不少钱，因此压力小了可以退出了，那么现在“国十条”真正所想打击的就是这些投机客，你想打击垄断集团吗？不可能，所以投机客看他能扛多久，这个投机客最近少一根筋，政治敏感度不够，尤其是温州的投机客，你没想到说你赚爽了之后跑山西炒煤，最后什么结果呢？当你炒的不亦乐乎的时候政府统统收归国有，又给投资客掐了一把，所以这次“国十条”所真正能够对付的就是投机客，那么房价什么时候下跌啊，就是这些投机客扛不住的时候房价有可能下跌，可是我再告诉各位朋友，这个下跌没有意义的，因为中国的房价以我们购买力举个例子，应该是两块钱，今天房价是多少钱呢？是一百块，就算“国十条”能够打击房价从100块打到90 块那又怎么呢？我们还是买不起，各位你晓不晓得中国有多贫穷，你晓不晓得房价问题变得如此之敏感，甚至我看到房价问题我心都怀有一种极度的恐惧感，因为今天真正在地产市场能够游刃有余的人都是全世界的极少数人，是百分之一的人，你有没有想到未来是什么结局，你晓不晓得未来99%是什么人，给你一个数据，你把全中国的人的工资收入加在一起除上GDP，这个比例欧美是55%，南美是33%，亚洲、菲律宾、泰国是28%，中东、伊朗、土耳其是25%，非洲以南非为例是20%或者以下，中国8%，全世界最低!工资低，你有没有听过我们可爱学者常常说中国是个储蓄大国，什么储蓄大国，哪里的数据，好吧，统计局说中国的家庭储蓄26万亿，除上13亿人口人均储蓄2万元，再把我刚刚讲的1%的有钱人在坐各位扣掉，剩下99%的人人均储蓄7000块，你敢花吗，爸妈生病怎么办，儿女交学费怎么办，只要你女儿考上复旦大学、交通大学一学期学费六七千，刚好人均储蓄，各位想一想今天整个中国的股市两条管子跟下面的岩浆所喷发的楼市是1%的人在玩弄，你把房价炒到了100块，实际上一个工资收入除上GDP等于8%的国家，人均储蓄7000块的国家只能买得起2块钱的房子，这是 99%的人，各位来宾，所以今天我说的你所碰到的三大危机：
第一、资产泡沫化。
第二、经济停滞化。
第三、通货膨胀化。
你晓不晓得谁将是最大的受害者，就是这99%的人，所以讲到这我相信今天演讲你们都听懂了，这一个小时演讲我非常清楚告诉你中国楼市真正本质问题是什么，那么我刚刚讲整个社会问题的严重性，也就是全国90%多的老百姓极其的贫穷，而未来三大危机必然打击到全中国99%老百姓的情况之下，中国楼市何去何从。我根本不想谈这个话题，而且待会你们提问的时候千万别问我郎教授我该不该买楼，我该不该套线炒股，你千万别问我，因为我得先澄清我的立场，我只是个学者，我会把高楼价的背后原因告诉你，你们只要听懂了背后的逻辑今天演讲就算值得了，至于你想干什么，你该怎么办怎么办你别问我，所以我们来一个约定，你不要问我如何做投资，该不该炒楼该不该炒股这个问题不能问之外，其他问题欢迎各位提问。
主持人：再一次感谢郎教授，接下来时间留给大家提问的时间，大家抓紧时间有
问题的马上举手向我示意。
搜访网：我是搜访网的，我想问的问题是，您刚才开始的时候就叫我们所有媒体
停止直播，这一点让我们蛮感兴趣的，我就觉得您有什么不想宣传出去的，或者通过媒
体宣传出去的一些东西，但是您又这样慷慨激昂的跟我们说这一些，我就想您自己内心
是比较矛盾的？
郎咸平：我告诉你从头到尾我都不想宣传出去。我没有任何的矛盾，因为你们这
些人是花了时间来听我演讲的，我是想让你们这些付了成本的人得到你们所想得到的，
我不想传出去，这是我个人的习惯，我就是不想宣传，就是这样。
提问：郎教授你好，我是苏州地产界的，我其实是上海人，我特地从上海赶来听
你的演讲，我只想表明一下我的立场，因为我是郎教授的粉丝，每天跟你的博客，最近
一直在看你的六本书，所以我想提一个简单的问题，郎教授对苏州怎么看，觉得苏州这
个城市在未来十年甚至可能五十年未来的发展您感觉怎么样？
郎咸平：这是个非常大的问题，其实已经不是一个苏州的问题了，我请各位想一
想苏州跟东莞有什么差别，请你告诉我？有苏州的气氛了吗，这么多年抓建设拉动 GDP
，各级政府招商引资的结果和东莞没有差别，我现在看到的都是人造的花园，人造的马
路，有什么苏州的传统的庭院，还有什么？都拆光了，所以中国建筑本身是个非常可悲
的话题，我们举一个例子，这个问题提的非常好，一点都不小，我想请问你，你想留给
子孙什么，你晓不晓得我们这一代在做什么，那么全中国的城市哪一个城市保有真正这
个城市的历史文物精神的请你告诉我.你发现没有，我们是透过什么？不断的透过地方
政府的两大政策扭曲城市的发展，到最后是以GDP 为最好的考量，甚至更可笑的是，你
们现在去欧洲看一下，欧洲一百多年前建的下水道，各位看过电影没有，这个下水道跟
房子一样的大，还可以到下水道来枪战，跑来跑去拍电影，那是一百年前的下水道，我
们的下水道住还可以淹死，可能太窄了，过两年又挖开再建，你晓得这个成本有多大，
你挖一次GDP上升一次，重建一次上升一次，可是对于伦敦来讲一百多年前建设豪华的
下水道在也不拆了因此没有GDP了，而我们呢天天在拆天天在盖，而且我们的房子只有
25年的寿命，我们只要少一年的寿命我们老百姓损失4万亿，欧洲、英国132年，所以他
们盖的房子132年因此无法创造GDP，我们最好了25年倒的一批再盖一批GDP又出来了，
因此对欧洲人而言，他不看GDP的，因为一个GDP为零的国家它的下水道用行止久远、百
年以上。
因此对欧洲人而言，他是不看GDP的，因为一个GDP为零的国家，他的下水道和房
子都是百年以上，他本着人文精神，就在GDP之外保存了下来，那么我们呢？我们刚好
和人家做的相反。一个以GDP为纲的政府，一个GDP推动经济的唯一目标的结果就是天天
开挖。其实那个副部长说是25年的寿命，我现在真是高兴，最好在短一点。为什么要拉
动GDP。我告诉各位，我们今年中国包括苏州在内的城市都有这样的问题。现在怎么样
？整个市容被破坏，大力招商引资的结果，我们有着非常严重的污染。所以今天苏州的
问题有多严重请你想一想。你的生活垃圾和建筑垃圾是怎么处理的？这些问题按照我们
的估计：整个大上海的周边地区会在四年之内，全盘爆炸解决不了。为什么？就是因为
我们这么多年的发展都没有注意到生态的发展，到现在来不及了。而且我们天天这么大
量的建筑，开发房地产。一万平方米的房子他的废料高达500到700吨。你的废料怎么办
？怎么处理？这都是问题。所以我简单的讲，我个人对这几年以GDP为纲的整个发展的
策略，我是反对的。从现在开始我们要进去一个更生态、更环保、更人性化的发展，这
点至少很多城市都不具备。很重要的问题其实可以多讲。
主持人：我们后面的朋友有没有要问的问题。
提问者：郎教授您好，您今天的演讲跟在南京的演讲有一些共同之处：就是教导
我们老百姓认识我们目前的一个现场。但是我们老百姓只能被动的接受。那您作为学者
而言，您觉得面对这样一个现状，你有什么要做的？
郎咸平：我什么都做不到。我跟你一样的水平。请你想一想。你要解决问题，就
必须把这两个管子给拆掉，把这个融浆给降温，可是你觉得可能吗？根本不可能。这也
不是为什么我有充分的无力感，这也是为什么我根本不想接受媒体的采访。我现在只接
受时尚媒体的采访。对你们这种媒体我一点兴趣都没有，就是浪费我的时间，讲了你们
又不听，在激动什么呢？所以这位朋友问我说：“你是不是有什么顾忌？”我毫无顾忌
，我激动什么呢？
提问者：郎教授您好。我有个问题想咨询：最近奥巴马派了一班他们政府的中高
层来中国学习。以后又说美国也有高铁，那我听说里面，中国政府都是错的，那为什么
美国还要派人力学习呢？
郎咸平：我换个话题讲。我们非常的一厢情愿的说盖特纳这个人讲了一口流利的
中文。在我们扬扬得意的时候，我想提醒你一句话：这个人最可怕。一个会中文的美国
人，他绝对不是像你所想的是友好的，因为只有彻底了解敌人，才击败敌人，这就是美
国人的示威，这就是我对你的回答。
提问者：郎教授你好！我想问一下，现在的调控政策还主要是面对一线城市，但
二线城市很多地产商已经转向了二级城市了，在这种情况下，您说的调控措施还会不会
演化下去？传言的房地产崩盘的现象什么时候会发生？另外中国的经济什么时候会出现
一个局面？
提问者：先让我赞美一下您。因为事隔两年之后，我在苏州再次见到您，我觉得
您的风采、您的风度、您的激情、您的睿智依旧。
您今天的演讲只是告诉了我们为什么。虽然您说了怎么办，但是无济于事。我想
结合今天这样的主题我来问一下。针对高端物业的一个提问。因为就是在经济低谷的时
候，高端物业受的影响最少，然后再经济可能上涨的时候，高端物业他的反弹势力也是
最大的，但是现在我要告诉您的是：苏州很多的投资客，现在抱着一个抄底的心态，是
进入一个高端的投资。您说：在短期之内，中国的房价是要继续上涨的，而且在2到10
年之内要崩盘。
郎咸平：那篇文章不是我写的。我已经通过各种管道来解释不是我写的，可是谣
言总是比事实快。所以我五一的假期统一参加周立波的《立波一周秀》然后我请他问我
同样的问题，我再告诉大家不是我写的。因为他的节目有影响力。
提问者：我想最确切的知道这些现在抄底进入物业投资客的未来在哪里？
郎咸平：其实我们整个的问题问的很好。 但是我想提醒一下，我们提的问题还是
很传统的提问，我们应该如何获利？我们的未来怎么样？请大家换位思考一下。如果你
所理解的房地产本质是像我所讲的这个问题一样，你认为这个还有提问的必要吗？如果
这方面是两个管子的畸形，加上地下熔浆不断发烧喷发的结果，这些问题就很难回答了
，你自己考虑一下，你该怎么办就怎么办？这个时候你能不能赚钱呢？还是很能赚钱的
。比如我们楼市、股市也是有很多人赚钱，就是你不要问投资的未来有什么前途，这都
不重要。我只能告诉你我所理解的楼市。
提问者：我想问的是不是关于房地产的问题。想问一个制造业的问题。在2006年
、2007年的时候制造业倒闭了很多，那个时候为什么会产生产能过剩的问题？如果说就
是产能过剩了以后，制造业的倒闭，会让很多的人涌入股市和房地产，造成很大的一个
泡沫或怎样的东西，那是不是我们应该做一些宣导之类的，让一些人重新到制造业来。
还有一个很多人回到制造业会不会造成更多的产能过剩呢？
郎咸平：会的，他问的问题是非常重要的。政府该怎么做？必须先解决民营企业
与制造业的问题。要改善企业家投资环境，要解决产能过剩的原因，包括地方增长的政
策。慢慢要改掉，不能以GDP为纲，不能像疯子一样，这都是一个大的系统工程，这不
是那么容易做的。为什么这个问题我没有在谈呢？因为我已经把病找出来了，我已经告
诉你怎么做了，还有媒体说：郎教授你怎么不提解决的方案呢？我说：我已经提的非常
清楚了。两个管子我告诉你了。这个熔岩怎么燃烧起来我也告诉你了。你要解决就用这
个方式解决。问题是他有没有这个决心去解决。
提问者：郎教授您好。我是一个学土木工程的，但是我对经济方面比较有兴趣的
。我有一个问题很困惑，就是中国如果出售美国的国债会推动美国的社会长期利率，由
此也会对美国的经济有很大的影响。另外一个方面2010年的1到4月份，中国一直是在减
值每个的国债。在这里包括房地产、股市这些东西说到底是经济的，但是跟政策是有很
大的关系的。我想请教一下为什么中国减值国债对美国长期的利率影响是什么？
郎咸平：这个问题就很学术了。你除非大规模的把他卖掉。才会出现利率的问题
。而且美国人的态度也很明显。所以这个问题我们不需要过早的担心。今天这个话题是
我最新研究的成果，我一直没有跟各位谈。未来的危机是什么？这才可怕。那才是要注
意的。
美国4月15号，本来决定要考虑是否把中国列入汇率操纵国。各位媒体知道我在去
年5月份的警告过我们政府这个会发生。一旦进入了汇率操纵国，美国就会动用超级301
条款，将中国所有出口到美国的产有增加27.5%的关税。在4月3号的时候，盖特纳说延
期3个月，两天以后，白宫首席经济顾问达姆斯说：我们延期3个月不是因为中国在伊朗
问题上屈服的。美国是以贸易大战为手段，但是他并不想打。真正的目的是汇率大战。
美国希望人民币汇率上升20%到40%之间，如果真的上升这么多的话，中国的经济将会倒
退数年。
中国政府的底线是3%，不能超过3%，因为做过的压力测试显示：只要3%的升值，
中国传统劳动密集产业密度将为零。如果超过5%将会有大面积的倒闭，会比 2008年的
倒闭还要严重。而美国的底线是20%-40%。我的最新研究的成果是这么告诉我的。各位
请问你，美国想干什么？请问你：他明明知道中国政府底线是3%，为什么要逼迫我们升
值20%以上？
郎咸平近日在苏州深入浅出痛抨《房十条》指大祸将临！
地量将在近日出现-潘益兵-搜狐博客
来自北京的消息透露，中国人民银行将在近日提高银行存贷款利率
慈济在苏州
韩三星电子获中国批准 将在苏州建LCD厂
近日将进行人体物证比对
近日将进行人体物证比对
七律 在苏州过春节
美传基地近日将核弹袭美
董存瑞名誉权案近日将开庭 央视成被告
汪洋已发表告别讲话 薄熙来近日将主政重庆
毛泽东侄子毛岸平近日将赴京悼念邵华(组图)
白俄罗斯近日将承认阿布哈兹和南奥塞梯独立
中国近日将发射第三颗北斗导航卫星(图)
中国近日将发射第三颗北斗导航卫星
广西青年被错判杀人案近日将开庭审理
上海近日或将出台房产税征收实施细则
上海汽车5亿美元入股通用汽车近日将敲定
苏州监狱茶馆在中国引发风潮
月薪4000元在苏州的日子
不要在苏州的茶楼喝茶
深入浅出REST
郎咸平2010.4.27苏州演讲
近日摩托罗拉在英国开始测试LTE 4G网络