解密近十年房地产市场走势 为何总是越压越涨

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解密近十年房地产市场走势 为何总是越压越涨
http://www.sina.com.cn  2010年04月21日 11:30  《理财周刊》
文/本刊记者 黄罗维
文前提要：通过我们对房地产市场长期走势的分析发现，调控政策的影响力只是暂时的，更不可能改变楼市长期向上的趋势。而从根本上来说，只要中国长期以来的货币超额投放不停止，无论出台什么样的政策，房价的上涨趋势都不会改变。
政策异动引发悬疑
重庆要出台房地产消费税了！上海正要开征住房保有税！近期的房地产市场可谓新闻不断，而关注点都集中在后续可能针对房地产市场出台的政策。调控！调控！今年以来，一系列针对房地产市场的政策相继推出，让人感觉到又一轮的政策风暴已经来临，而这一切说到底，都是为了打压楼市不断向上涨升的态势。众所周知，去年以来全国房地产市场火热一片，不少城市房价涨幅的巨大，在这种情况下，抑制楼市房价的涨幅无疑成了当下政策的主旋律。这一切也在市场中产生了巨大的悬疑，许多人的问题就是：“这一系列政策能把楼市压下去吗？”
的确，近期楼市的调控政策的确让人感到有一种“山雨欲来风满楼”的感觉。4月初，有一条消息迅速传播，房地产特别消费税已通过建设部的审批，而且财政部和国务院通过的可能性非常大。该消息还透露，房地产特别消费税发起地点为重庆。而继重庆提出房地产消费税之后，紧接着又传出上海也将征收住房保有税，并称基本方案已定，上海的住房保有税可能对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求。
其实从今年年初开始，遏制房价的过快上涨已经成了政策的首要目标，楼市也由此出现了一段时间的“休整”。1月初，国务院正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。而调控政策在经过了一段“间隙期”后，近期再次出现了将进一步收紧的迹象，这也让许多购房者的心有些不安起来。日前，财政部在网站上发布《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，再次收紧首次购买普通住房契税优惠政策。北京则提出将暂时不再安排热点地区高价土地交易，同时改进土地交易方式，不只是以“价高者得”。而新华社更是连续六天播发评论，解读房地产，抨击高房价，也被市场认为是后续政策即将推出的信号。
表1 今年以来的主要房地产政策
2010年1月以来的主要房地产政策
日期
法规
主要内容
1月10日
国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知
“国十一条
加保障性住房和普通商品住房有效供给；
合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。
对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。
1月21日
银监会主席刘明康
2010年将新增信贷7.5万亿，银行业将合理控制信贷增量，做到有保有控。
2月11日
央行货币报告
2010年广义货币供应量将增长17%。
2月23日
北京促进房地产市场平稳健康发展的实施意见
“京十一条”
增加住房建设用地供应， 2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。
3月7日
2010年政府工作报告
继续大规模实施保障性安居工程；
继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。
3月10日
国土部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知
确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。
土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20% 。
土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款。
3月22日
国土部会议
在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。
在房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市试点推广“综合评标”、“一限多竞”等招拍挂制度完善改革措施。
楼市呈阶梯式上升
那么，一系列政策的出台，是否能压得住楼市不断上涨的势头呢？要回答这个问题，我们首先还是来回顾一下近10年来房地产市场的走势。通过表2和图1我们可以发现，虽然经受了宏观经济环境变动和国家调控政策的影响，但近10年来中国的房地产市场始终保持了阶梯式上涨的态势，处在一个长期的上升通道中。与此同时如果我们细细研究一下，它还是呈现出了几个阶段性的特征，这对于我们进一步判断后市的趋向具有非常重要的意义。总的来说，近10年的楼市发展经历了六个阶段。
表2 近10年部分城市房地产价格变动表(单位：元/平方米)
住宅销售价格
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
北京
4557
4716
4467
4456
4747
6162
7375
10661
11648
13224
上海
3326
3658
4007
4989
5761
6698
7039
8253
8115
12364
天津
2274
2308
2414
2393
2950
3987
4649
5576
5598
6605
重庆
1077
1133
1277
1324
1573
1901
2081
2588
2640
3266
深圳
5275
5507
5267
5793
6385
6996
8848
13370
12823
14389
广州
3978
4047
3995
3999
4356
5041
6152
8439
8781
8988
杭州
2733
2624
3197
3657
3884
5454
5967
7432
8212
10561
南京
2598
2577
2780
2888
3098
3850
4270
5011
4808
6893
武汉
1636
1745
1916
2023
2463
2986
3535
4516
4681
5199
成都
1608
1648
1775
1908
2224
2870
3499
4198
4778
4875
全国
1952
2068
2130
2212
2549
2796
3132
3665
3655
4474

第一个阶段是从1998年到2002年，这是中国房地产市场新周期的起点，在此期间，自住型购房消费占主流，房价上涨缓慢；第二个阶段是从2003年至2005年，这是房地产市场的上涨期，经济发展刺激了住房消费，加之房价的上涨造成大量资金进入房地产市场以期保值增值，推动了房价的快速上涨；第三个阶段是从2005到2006年，在这期间国家出台了一系列抑制楼市的政策，房地产市场也进入了一个相持的阶段，楼市的涨幅明显收敛。
第四个阶段是从2006年到2007年，各行业的资金蜂涌而入到房地产行业，房价屡创新高，地王频现。2007年的中国房地产市场更是演绎了一波令人难忘的行情，全国各地的房价都出现了不小的涨幅，年初首先是深圳、广州楼市领涨全国，5月份之后，沉寂已久的上海楼市也出现了快速上扬的行情，接着，楼市的上涨进一步蔓延到了许多二三线城市。
第五个阶段是从2007年到2008年，楼市再次进入相持的阶段，从表2我们可以看出，不少城市2008年的房价与2007年相比，甚至还出现了小幅的回落。第六个阶段是2009年楼市重又步入高涨期，在这个时期里全国楼市涨声一片，不少一线城市的高端住宅也是屡创“天价”。
终于在2010年，在一系列相关相关政策的作用下，楼市再次进入了一个相持期。不过，通过我们对房地产市场长期以来走势的分析，我们在图1中已经对今年房地产市场的走势做出了预测，那就是市场上涨的趋势不会改变。
政策打压收效有限
通过对房地产市场发展这几个阶段的分析，我们从中可以得出两个结论。第一，中国房地产市场的发展与宏观经济层面息息相关，正是因为中国经济的快速增长造就了房地产市场的繁荣；第二，政策打压收效有限，虽然政策对楼市能起到一定的抑制作用，它会阶段性地改变房价上涨的幅度和时间，但无法改变楼市总体向上的趋势。尤为明显的是，2005年、2006年，国家针对房地产市场制定的政策法规数量之多、频率之密，堪称前所未有，然而，密集的调控并未给快速上涨的楼市以实质性的遏制。2007年出台的“二套房贷”政策更被认为是对楼市的重击，但在2008年经济环境发生变化之后，市场立刻在2009年出现了报复性的巨幅上涨。
为了厘清楼市发展的脉络，我们甚至可以把时间追溯到1992年，那年过后曾出现了一轮全国性的经济过热，其中房地产热相当令人注目。于是在1993年、1994年间，国家对此进行了宏观调控。当时中央政府采取了双紧政策，即收紧财政支出、收紧银根(提高利率、减少贷款、提前收贷)，甚至强调，国有银行一律不能对房地产开发进行贷款。
经过几年的调控经济明显降温，但1997年下半年爆发了东南亚金融危机，于是国家又推出了种种促进房地产市场发展的政策：比如用宽松的住房金融推动住宅需求；减免税金降低购房负担；各地政府的房屋主管部门实施降低房屋交易费；让存量住房进入市场等。上海从1998年开始更推出了购房退税等其他政策，与此同时申城房地产市场的复苏也开始展开了。
而以2003年8月12日国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》为标志，房地产市场进入了调控和上涨的胶着状态。终于在2005年3月2日，《关于切实稳定住房价格的通知》(“国八条”)的出台让不少城市的房价上涨暂时有所收敛。而2007年许多城市房价的再次“疯涨”终于让有关方面出台了“二套房贷”等极为严厉的政策。而在金融风暴的影响下，2008年宏观经济面临的境遇和1998年高度相似：外有全球金融危机引发的动荡，主要贸易国经济下滑成定势，出口环境恶化；内有大批企业倒闭，就业形势紧张。在这种情况下，刺激内需无疑成了当务之急，而房地产无疑又再次担当了这样的重任。终于国家再次出手刺激楼市，在2009年形成了楼市涨幅的另一个高点。
通过以上分析我们可以发现，虽然房地产市场经历了多次政策打压，但其明显具有阶段性的特征。中国经济的首要任务是发展，在“保增长”的大前提下，许多刺激经济增长的措施必然会使此前调控政策的影响“土崩瓦解”。
表3 近10年来主要房地产政策一览表
时间
政策
影响
1998
10月27日《国务院关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》（34号文）出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化。
宣告住房福利制度的结束，并提出把地产业培育成国民经济支柱产业。
1999
2月23日央行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。9月央行将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年。
住宅建设从粗放型向集约型转变，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国楼市
2002
6月建设部等七部委联合发文要求整顿和规范房地产市场秩序。央行重申严禁发放“零首付”个人住房贷款。
整顿市场成为主基调
2003
8月12日《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文）出台，经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，“住房供应主体”被大部分的商品房所替代。
房地产业成为国民经济支柱产业
2004
3月30日国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（71号令），通知规定国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。
协议出让土地方式被招拍挂方式取代，随后全国房价涨声一片
2005
3月26日国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，被称为“国八条”。4月27日国务院常务会议提出八条调控和引导措施，被称为“新八条”。
两个“八条”使楼市处于短暂观望状态，不久后楼价恢复快速增长。
2006
5月24日《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（37号文）出台，被业界称为“国六条”。意见规定：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。套型建筑面积90平方米以下住房比重必须达到开发建设总面积的70%以上。
“国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现报复性上涨。
2007
3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，明确提出严格限制外商投资房地产。同样在3月，央行开始加息，全年共计6次加息，10次上调存款准备金率。
9月27日，央行与银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，俗称359号文，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同时提高10%。
与市场疯狂表现相对应的是中央宏观调控频繁发力，并最终在“9·27”强有力的“二套房贷”政策中，楼市经历了最深刻的跌宕起伏。
2008
10月22日财政部、国税总局宣布降低住房交易税费，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，央行宣布首套住房贷款利率下限可打七折，最低首付比例降为20%。12月21日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，减免营业税，放松二套房贷。
在全球金融危机的背景下，中国楼市出现10年大拐点，量价齐跌。下半年宏调转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，11月起成交量开始回升。
2009
2009年12月9日的国务院常务会议上，中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策。仅仅5天后，国务院常务会议提出“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施（简称“国四条”）。
短短一年，中国楼市迅速由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，由“去库存”转变为“挤泡沫”。
货币超额投放是关键
回顾历史是为了对今天和明天有更清晰的认识，通过以上一系列分析我们可以发现，调控政策虽然能产生阶段性的作用，但其影响力终究只是暂时的，更不可能改变楼市长期向上的趋势。为什么会这样呢？购房者的刚性需求是一个原因，而最为根本的是在当前中国经济的增长模式下，为了刺激经济愈演愈烈的货币超额投放，它才是中国楼市长期繁荣的幕后推手。从另一个角度来说，只要货币的超额投放不停止，无论出台什么样的政策，房价的上涨趋势都不会改变。
当然不可否认的是，当前市场上自住刚性需求依然旺盛，这表明中国房地产市场的发展仍然处在黄金时段。这种“需求”具有传动性质，从沿海经济发达地区逐步向中西部经济欠发达中地区传动；由“一次置业”向“二次置业”、“三次置业”传动；从高收入、中高收入家庭向中等收入乃至中低收入家庭传动；从一、二线大城市向三、四线中小城市和发达地区的小城镇传动。其实这几年来，中国老百姓的人均收入增长也是比较快的，这也成了房价不断上涨的重要动因。
表4：不同政策对2009年商品房销售面积“超常”增长的贡献
销售面积贡献（平方米）
增长率贡献
信贷超额投放
4000万
6%
降息
2400万
4%
减税
1600万
2%
合计
8000万
12%

然而，货币投放显示的力量却要强大得多。进入新世纪(52.19,0.00,0.00%)以来，我国广义M2呈现快速增长态势，金融市场流动性呈现持续宽松状态。有专家认为，M2的快速增长为我国信贷市场提供了宽松的流动性环境，通过银行信贷，将居民对住房的潜在需求转变为有效需求，推动了房地产价格的上涨。此外，M2通过为市场提供充足的流动性影响房地产价格，M2的增加使得房地产商从银行获得贷款可能性增加，潜在购房者流动性约束下降，从而对房地产需求和新建筑的投资决策有相当大的影响，最终导致房地产价格变化。
根据中国指数研究院“房地产中长期发展动态模型”的研究，2009年全国商品房销售面积达9.37亿平方米，同比大幅增长42.1%，模型显示，正常增长率约为11.5%，另有18%的增长率来自2008年抑制需求的释放，而各类政策的影响分别为：信贷超额投放对增长率的贡献为6%，降息为4% ，减税为2%，分别使得销售面积“超常”增长约0.4、0.24、0.16亿平方米。2009年全年，人民币各项贷款增加9.59万亿元，较上年增加4.69万亿元，创下历史新高。而2001~2009年的历史数据显示，货币投放对房地产市场的影响十分明显，房地产各类贷款、M2与销售面积和价格的走势趋同，多次出现了共同的顶点和底部。据测算，假定其他因素不变，2009年的M2快速增长导致商品房价格上涨9.7%，商品房销售面积增加18.8%，而在2001~2008年由货币投放引发的平均增长为5.9%和11.4%，由此可见货币供应量的大幅增长房价过快上涨的重要原因。就像一位专家说得那样，说到底房价就是货币的直接对价，只要M2继续这样增长，不管出台什么样的政策，房价都难以深度下跌。